Immobilien als Kapitalanlage – alles was du wissen musst

Betongold ist eine der beliebtesten Anlageklassen an den Märkten. Doch worauf kommt es beim Kauf einer Immobilie überhaupt an? Lohnt sich auch heute noch ein Investment in eine einzelne Wohnung, eine Gewerbeeinheit oder gar in ein komplettes Mehrfamilienhaus?

Im Folgenden Ratgeber erfährst du, wie man in Immobilien als Kapitalanlage investiert und welche Chancen und Risiken mit einem solchen Investment einhergehen. Außerdem wirst du erfahren, was der Unterschied zwischen einer klassischen Kapitalanlage und einem richtigen Immobilieninvestment ist.

1. Was spricht für Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien als Kapitalanlage haben einen besonderen Charme. Beim Gedanken an eine solide Altersvorsorge denken viele Investoren sofort an Immobilien – einige wollen auch ein passives Einkommen mit Immobilien aufbauen.

Doch vom grundlegenden Gedanken, hin zum perfekt laufenden Investment, ist ein langer Weg zu beschreiten. Hinzu kommt, dass nur die wenigsten Anleger zu echten Investoren werden. Viele Anleger fokussieren sich stattdessen auf Kapitalanlageimmobilien. Bei diesen Immobilien ist der Name auch Programm, denn Anleger nutzen ihr zur Verfügung stehendes Kapital und legen dieses direkt in Betongold an.

Warum sind Kapitalanlageimmobilien interessant?

Es gibt mehrere Faktoren, die für eine Kapitalanlage in Immobilien sprechen. Doch zeitgleich gibt es auch Rahmenbedingungen, welche Anleger dringlich beachten sollten.

Starten wir an dieser Stelle jedoch mit den Faktoren, die für eine Investition in eine Kapitalanlageimmobilie sprechen. So kann ein Immobilieninvestment zu einer besseren Diversifikation in der gesamten Vermögensallokation führen. Wer bisher ausschließlich in Aktien, ETFs, Kryptowährungen oder Privatkredite investierte, profitiert maßgeblich von einer breiteren Diversifikation.

Zudem haben Anleger in den vergangenen Jahren neben kontinuierlichen Mieteinnahmen von steigenden Kaufpreisen profitiert. In Deutschland haben die Preise für Wohnraum stark zugelegt. Einer der wichtigsten Faktoren dürfte das aktuelle Zinsumfeld sein. Noch nie konnten Anleger günstigere Kredite für Immobilien aufnehmen.

Steigende Häuserpreise zwischen 2010 und 2021, Quelle: Statistisches Bundesamt

Da jedoch auch im Immobilienmarkt das Zusammenspiel verschiedener Faktoren eine Rolle spielt, führten die sinkenden Finanzierungskosten zu steigenden Kaufpreisen. Die Bruttomietrenditen, welche sich durch die Vermietung erzielen ließen, haben sich aufgrund der steigenden Kaufpreise reduziert.

Allerdings sorgen die sinkenden Finanzierungskosten dafür, dass die Nettorenditen – also jene Rendite nach Abzug der Kosten – auf einem vergleichsweise konstanten Niveau verweilt.

Preissteigerung von Immobilien in Metropolregionen

Blicken wir heute auf die Metropolen in Deutschland, dann sind hier besonders hohe Kaufpreise zu beobachten. Die rasanten Preissteigerungen der vergangenen Jahre lassen sich vorwiegend auf die gesunkenen Zinsen zurückführen.

Für Kapitalanleger sind Immobilien weiterhin eine attraktive Möglichkeit, um Negativzinsen auf den Konten zu vermeiden und das Geld produktiv anzulegen. Insgesamt führen die Negativzinsen zu einer verstärkten Nachfrage nach der Anlageklasse Immobilien.

Hinzu kommt, dass immer mehr Menschen in die Metropolregionen ziehen. Für Vermieter ergibt sich somit ein interessantes Szenario, denn die Anzahl der verfügbaren Wohnungen steigt nur langsam. Zeitgleich steigt allerdings die Nachfrage nach dem bereits knappen Wohnraum, sodass steigende Mieten die unmittelbare Konsequenz sind.

Wer in A-Lagen wie Berlin, München, Hamburg oder Köln investiert, darf sich heute bereits über Bruttomietrenditen von rund 3 % freuen. Bei hohen Kaufpreisen überzeugen diese Objekte auch mit hohen Kaltmieten.  Allerdings zeigen die Inserate auf den großen Immobilienportalen, dass auch bei steigenden Preisen eine hohe Nachfrage besteht.

Gerade bei Kapitalanlageimmobilien steht die Kapitalanlage im Vordergrund. Die Anleger suchen lediglich nach einer Möglichkeit, um Kapital am Markt zu platzieren. Die Entwicklung eines Objekts, und somit die Schaffung eines Mehrwerts, steht nicht im unmittelbaren Fokus des Kapitalanlegers.

Diese Gründe sprechen für eine Anlage in Immobilien

Doch was spricht eigentlich für eine Anlage in Immobilien? Aus meiner persönlichen Sicht, welche aufgrund meiner fokussierten Allokation im Immobilienmarkt geprägt ist, gibt es mehrere Gründe für ein Investment in Immobilien.

Die von mir angeführten Aspekte gelten sowohl für Kapitalanleger als auch für professionelle Immobilieninvestoren. Voraussetzung ist hierbei stets, dass ein Kredit zumindest zur teilweisen Finanzierung des Objekts genutzt wird.

Folgende Aspekte sprechen für Immobilien:

• Kredithebel: Durch die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung einer Immobilie lässt sich die persönliche Rendite stark anpassen. Eine hohe Fremdkapitalquote bei positiven Cashflow trägt zu einer höheren Eigenkapitalverzinsung bei.

• Zusätzlicher Einkommensstrom: Insofern eine Immobilie nach allen Kosten einen Überschuss erwirtschaftet, lässt sich auch ein kompletter Einkommensstrom aus den Einnahmen der Vermietung und Verpachtung erzielen. Ein hoher Cashflow sowie die Automatisierung von Prozessen kann sogar in einem passiven Einkommen münden.

• Steueroptimierung: Mit Immobilien können Kapitalanleger die eigene Steuerlast proaktiv gestalten. Müssen Anleger neben der Miete weiteres Kapital in die Tilgung des Kredits investieren, reduziert dies das zu versteuernde Einkommen. Auch Aufwertungen, Modernisierungen und komplette Sanierungen lassen sich steuerlich berücksichtigen.

• Steuerfreier Verkauf: Haben Anleger in einer Wohnimmobilie für drei Kalenderjahre gewohnt, ohne diese zu vermieten, oder ein Objekt 10 Jahre im Bestand gehalten, dann lässt sich dieses steuerfrei veräußern. Trifft dies nicht zu, so sind die Gewinne aus dem Verkauf mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu veranlagen.

• Diversifikation: Wer ausschließlich in Immobilien investiert, hat gerade bei einem kleinen Bestand ein Klumpenrisiko. Anleger, die auf eine Vielzahl von Immobilen setzen oder Immobilien als Bestandteil des Gesamtvermögens halten, können durch die zusätzliche Anlageklasse eine höhere Diversifikation erzielen.

Immobilien als Kapitalanlage haben einen weiteren, nicht zu unterschätzenden Vorteil. Wer eine Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie vermietet, erhält Mieteinnahmen, welche automatisch zur Darlehenstilgung dienen.

Somit zahlen die Mieter automatisch den Kredit, welcher zur Finanzierung des Objekts dient, ab. Durch diesen Ansatz bauen Anleger automatisch und nachhaltig ein Vermögen auf. Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass dieser Kredit auch bei Mietausfall oder Leerstand getragen werden kann. Ist dies nicht der Fall, droht im schlimmsten Fall eine Überschuldung und somit die Zwangsvollstreckung durch die Bank.

Ich halte diesen Ansatz für interessant. Das Risiko des Leerstands sichere ich durch eine breite Diversifikation innerhalb meines Portfolios ab. Erst ab einer Leerstandsquote von mehr als 40 % würde mein Immobilienportfolio einen regelmäßigen Verlust erwirtschaften.

2. In welche Immobilien als Kapitalanlage investieren?

Die Gründe, welche für eine Kapitalanlage in Immobilien sprechen, habe ich im vorherigen Kapitel thematisiert. Spannend ist jedoch die Frage, welche Immobilien sich überhaupt für eine Kapitalanlage eignen.

Wer sich erstmalig mit Immobilien beschäftigt, verrennt sich schnell in Kalkulationen. Dabei gibt es einen einfachen Grundsatz, welcher bei der Wahl der passenden Immobilie hilft: „Lage, Lage, Lage!“.

Grundsätzlich sind auch gute Lagen in allgemein schlechteren Standorten eine Möglichkeit zum Investieren. Allerdings sind diese Immobilien nichts für Anfänger oder reine Kapitalanleger. Auch Gewerbeimmobilien gehören nicht unbedingt in das Portfolio eines Kapitalanlegers. Insbesondere das zumeist hohe Finanzierungsvolumen sowie das hohe Risiko eines Mietausfalls machen Gewerbeimmobilien zu keinem guten Investment für Anfänger und reine Kapitalanleger.

Bei der Kapitalanlage legen wir den Fokus stets auf Wohnimmobilien in guten Standorten. In der Praxis hat sich eine Klassifizierung in A-, B-, C- und D-Städte etabliert. Spannend für Kapitalanlage sind A- und B-Städte.

Typische A-Städte sind etwa Berlin, München oder Hamburg.

In einer solchen Stadt ist das Risiko eines Leerstands verschwindend gering und potenzielle Mietinteressenten gibt es mehr als genug. Wer beispielsweise eine Wohnung am beliebten Prenzlauer Berg in Berlin besitzt wird keine Probleme mit der Neuvermietung haben.

B-Städte wie Leipzig, Braunschweig oder Essen bieten ein sehr spannendes Risiko-Chance-Profil. Diese Städte haben eine positive Zukunftsprognose, oftmals eine etablierte Universität und zahlreiche große Arbeitgeber. Die Kaufpreise notieren teilweise deutlich unterhalb deren, welche in den A-Lagen aufgerufen werden. Zeitgleich sind die Mieten auf einem vergleichbaren Niveau. Gerade B-Lagen sind bei Kapitalanlegern besonders beliebt.

Die dritte Kategorie sind die C-Städte. Hierzu gehören beispielsweise Chemnitz oder Magdeburg. Diese Städte bieten durchaus attraktive Mietrendite und überzeugen mit günstigen Kaufpreisen. Allerdings ist die Neuvermietung mit einem höheren Aufwand verbunden. Zudem sollten sich Anleger hier besonders gut mit dem Markt auskennen und beliebte Lagen innerhalb der Stadt vorziehen.

Die letzte Kategorie, die sich erfahrungsgemäß nicht für Kapitalanleger eignet, sind Immobilien in D-Lagen. Unter einer D-Lage versteht man einen Standort mit einer schlechten Prognose und somit hohen Risiko. Das Mieterklientel ist nicht sonderlich solvent. In D-Lagen lassen sich hohe Renditen realisieren, dabei geht der Vermieter jedoch auch ein hohes Leerstandsrisiko ein.

Moderne Wohnungen in gefragten Lagen sind eine beliebte Kapitalanlage

Die Erfahrung zeigt, dass Kapitalanleger in A-, B- oder unter Umständen auch C-Lagen aktiv sind. Besonders beliebt sind kleinere Wohnungen, welche in einem guten baulichen Zustand sind. Auch Neubauwohnungen sind bei Kapitalanlegern beliebt, da hier keine unmittelbaren Kosten für die Instandhaltung zu erwarten sind.

Wer sich für eine Kapitalanlage entscheidet, sollte ein klares Konzept verfolgen. In der Praxis sind folgende Möglichkeiten zu beobachten:

• Spekulation auf Wertsteigerungen
• Erzielen von Mietüberschüssen
• Negative Erträge zur Steueroptimierung

Geht es nach meiner persönlichen Präferenz, so würde ich stets auf Cashflow-Objekte in guten Lagen setzen. Spekulationen auf positive Preisentwicklungen sind nicht meine unmittelbare Präferenz, da ich keinen Einfluss auf das Zinsniveau und die langfristige Nachfrage habe.

Einen vorübergehend negativen Cashflow würde ich in meinem Anlagekonzept nur akzeptieren, wenn eine Vermietung unterhalb des Mietspiegels vorliegt und Entwicklungsmöglichkeiten bestehen.

Im Folgenden möchte ich anhand eines einfach Beispiels verdeutlichen, welche Rendite Anleger unter der Prämisse einer Vollfinanzierung erzielen müssen, um mindestens Cashflow-neutral zu agieren.

Die unten stehende Tabelle zeigt vereinfacht, wie sich die Kosten beim Kauf einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 100.000 € zusammensetzen. Die Kaufnebenkosten in Höhe von 12.950 € finanziert unser Anleger aus dem vorhandenen Eigenkapital. Der Immobilienkaufpreis von 100.000 € wird durch einen Kredit mit einem Zinssatz von 1,5 % finanziert.

Die gekaufte Wohnung befindet sich in einem guten Zustand und ist 50 qm groß. Mit einem Kaufpreis von 2.000 € pro Quadratmeter ist die Wohnung vergleichsweise fair bewertet. Marktüblich ist eine Kaltmiete in Höhe von 10 €.

Besonders wichtig bei dieser Annahme ist, dass wir von der Kaltmiete sprechen. Für Mieter sind die Gesamtkosten, also die Miete inklusive der Nebenkosten von höherer Relevanz.

Insgesamt ließe sich unsere Musterwohnung für 500 € monatlich vermieten. Im Jahr ergäben sich somit Mieteinnahmen in Höhe von 6.000 € oder eine Bruttomietrendite von 6 %.

Zeitgleich müssen Anleger jedoch auch mit laufenden Kosten während der Finanzierungslaufzeit kalkulieren. Hierzu gehören:

Wie die Aufstellung der laufenden Kosten zeigt, verdienen Anleger in diesem Beispiel kein Geld, da die Bruttomietrendite den laufenden Kosten entspricht. Mit einer Senkung der Tilgung auf 2 % oder eine Anpassung der Miete würde hier jedoch ein Cashflow vor Steuern entstehen.

Wichtig zu verstehen ist, dass die Instandhaltungskosten vorerst auf das Konto des Vermieters fließen, jedoch in der Kalkulation berücksichtigt werden sollten. Auch die Kosten für die Verwaltung können niedriger ausfallen. Sondereigentumsverwaltungen bei Wohnungen kosten einen Aufpreis und sollten hier berücksichtigt werden. Hinzu kommen nicht umlegbare Betriebskosten.

Bei hochpreisigen Wohnungen fallen die fixen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten weniger schwer ins Gewicht. Wer wenig Miete vereinnahmt bei einer kleinen Wohnung, muss grundsätzlich mit höheren anteiligen Kosten rechnen.

3. Wann lohnt sich der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie?

Nun wollen wir einen Blick auf den Zeitpunkt des Immobilienkaufs werfen. Wann lohnt es sich eigentlich überhaupt, eine Kapitalanlageimmobilie zu kaufen?

Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass sich der Kauf der ersten Immobilie zur Vermietung immer lohnt. Durch diesen wichtigen Schritt erhalten Anleger einen tieferen Einblick in die Abläufe des Immobilienmarktes.

Allerdings würde ich Immobilien nicht zu jedem Preis kaufen. Wichtig ist an dieser Stelle immer der marktübliche Preis. Gerade die auf den Portalen angebotenen Objekte sind zumeist sehr hoch eingepreist. Folglich ist es hier nicht leicht, günstige Objekte mit Potenzialen zu entdecken oder diese zu einem fairen Preis zu erhalten.

Allerdings zeigt die Praxis, dass Anleger, die sich in einen Markt eingraben und die Lagen, Potenziale und Preise kennen, immer wieder günstige Angebote wahrnehmen können.

Insofern der Preis der Immobilie passt, die Finanzierung gesichert ist und eine Strategie zur Vermietung existiert, lohnt sich ein Investment. Marktpreis-Aggregatoren wie Capital.de oder Homeday sind sinnvolle Tools, um sich einen Überblick über den Marktpreis und das allgemeine Mietniveau zu schaffen.

4. Welche Vor- und Nachteile birgt die Anlage in Immobilien?

Ein Immobilieninvestment mag attraktiv sein. Doch wer wirklich maximale Transparenz möchte, sollte sich auch mit den Vor- und Nachteilen eines solchen Investments auseinandersetzen.

Im Grunde gibt es einige Vor- und Nachteile, welche Anleger vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie beachten sollten.

Vorteile von Kapitalanlageimmobilien

So eignen sich Immobilien perfekt, um sich einen passiven Einkommensstrom aufzubauen. Hierfür müssen Anleger allerdings stark auf die Automatisierung von Prozessen setzen und externe Dienstleister einbinden.

Zudem lässt sich mit Immobilien nachhaltig Vermögen aufbauen. Wer eine Wohnung kauft und über eine Bank finanziert, ist verpflichtet, seinen Kredit zu bedienen. Folglich muss das Geld monatlich an die Bank fließen, da sonst eine Vollstreckung droht.

Durch die Tilgungen reduziert sich kontinuierlich die Schuldenlast. Zeitgleich steigt der Wert der Immobilie in Märkten mit hoher Nachfrage – eine Annahme ist beispielsweise die Kaufpreissteigerung im Rahmen der Inflation. Am Ende des Kredits ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich das Vermögen durch die Tilgung des Kredits – dies geschieht am besten durch die vereinnahmte Miete –  gesteigert hat.

Ein Aspekt, den ich an Immobilien besonders schätze, ist die Möglichkeit diese mit einem Immobilienkredit zu finanzieren. Durch die Aufnahme eines Kredits nutzen Anleger den sogenannten Fremdkapitalhebel. Somit wird die Eigenkapitalrendite im Investment stark optimiert.

Nehmen wir die oben stehende Formel als Basis, so beeinflusst unser persönlicher Investitionsbetrag maßgeblich die persönliche Eigenkapitalrendite.

Schlussendlich zeigt die Erfahrung, dass vor allen Dingen Anleger, die noch nicht lange am Markt agieren, gerne auf Preisschwankungen achten. Bei liquiden Anlageklassen können kurzfristig hohe Preisausschläge zu Panikverkäufen führen. Bei Immobilien wird dies nicht passieren, da niemand täglich seine Immobilien bewertet. Auch der Verkauf ist mit Aufwand verbunden. Hat man eine Finanzierung aufgenommen, dann wird es zusätzlich noch teuer.

Wer also zu Angstverkäufen tendiert, der wird in Immobilien womöglich eine passende Anlageklasse finden.

Welche Nachteile hat die Anlage in Immobilien

Doch wo es Vorteile gibt, da gibt es auch einige Nachteile. So sind Immobilien eine sehr kapitalintensive Anlageklasse. Wer in Immobilien investieren möchte, sollte einiges an Eigenkapital zur Verfügung haben. Als grobe Richtlinie lassen sich die Kaufnebenkosten sowie ein zusätzlich Puffer von mindestens 10.000 € bei einer kleinen Wohnung anführen.

Der Finanzpuffer ist eine Art Absicherung, falls in der Wohnung Renovierungsarbeiten anfallen, Leerstand vorherrscht oder eine Umlage zur Sanierung des Objekts folgt. Ist dieses Kapital nicht vorhanden, steigt das Risiko stark an.

Hinzu kommt, dass sich Anleger mit der Vermögensklasse Immobilien beschäftigen müssen. Wer einfach eine Kapitalanlageimmobilie kauft, muss sich spätestens zum Jahreswechsel mit den Nebenkostenabrechnungen beschäftigen.

Auch die rechtlichen Bestimmungen zum Schutze des Mieters sowie zu den Verpflichtungen des Vermieters sind eine Herausforderung im Alltag. Wer sich wirklich mit Immobilien zur Kapitalanlage auseinandersetzen möchte, sollte sich das notwendige Wissen aneignen. Weiterführende Beiträge gibt es etwa bei uns in unserem Immobilien-Hub.

5. Chancen und Risiken bei der Kapitalanlage in Immobilien

Abschließend wollen wir noch einen Blick auf die Chancen und Risiken von Kapitalanlageimmobilien werfen. Die klassische Kapitalanlageimmobilie befindet sich in einer guten Lage, hat einen guten Zustand und bietet eine, im Vergleich zum allgemeinen Markt, attraktive Rendite.

Immobilien zur Kapitalanlage bieten zahlreiche Chancen

Bei diesen Immobilien gibt es in der Regel keine oder nur wenige Gestaltungsspielräume. Folglich ist die Renditeerwartung durch zukünftige Preissteigerungen getrieben. Die Immobilienpreise korrelieren allerdings stark mit den Zinsen an den Finanzmärkten.

Bei niedrigen Zinskosten beschäftigen sich mehr Marktteilnehmer mit Immobilien und ziehen ein Investment in Betracht. Folglich kommt es zu Preissteigerungen am Markt.

Gehen wir in der Zukunft von steigenden Zinskosten aus – aufgrund der stark anziehenden Inflation ist hiermit zu rechnen – dürfte es auch zu sinkenden Immobilienpreisen kommen.

Festhalten lässt sich an dieser Stelle, dass die Zinsentwicklungen am Markt Chance und Risiko darstellen.

Eine Chance, die Anleger aus meiner Sicht mit einem Investment in Immobilien wahrnehmen können, betrifft den Vermögensaufbau. Wer in Immobilien investiert, baut automatisch Vermögen auf. Durch die Aufnahme eines Kredits sind Anleger zwangsweise dazu verpflichtet, diesen an die Bank zurückzuführen.

Geschieht dies nicht, dann droht die Zwangsvollstreckung. Deswegen ziehen Anleger die Rückführung von Verbindlichkeiten einem Konsum vor. Im Idealfall ist die finanzierte Immobilie vermietet, sodass der Mietzins verwendet wird, um die laufende Verbindlichkeit zu tilgen. Die Tilgung stellt einen Vermögensaufbau dar.

Zusätzlich gibt es die Chance, einen Überschuss zu erwirtschaften. Dieser erhöht das Einkommen und fungiert als zusätzlicher Einkommensstrom. Zeitgleich kann die Immobilie das Vermögen noch weiter erhöhen, wenn diese noch einen Wertzuwachs erfährt. Die Spekulation auf Wertsteigerungen ist jedoch nicht mein zentraler Fokus, sodass es sich hier um eine Chance handelt, die ich gerne nutze, jedoch nicht forciere.

Spannender ist dahingegen die Weiterentwicklung von Kapitalanlageimmobilien. Durch die Sanierung einer Immobilie sowie deren anschließende Vermietung lassen sich wahre Wunder bewirken. Die Sanierung steigert den Wert des Objekts. Zeitgleich lassen sich sanierte Immobilien besser und teurer vermieten.

Die Risiken als Immobilienanleger

Jedoch sollten Anleger auch auf die Risiken bei der Kapitalanlage im Immobilien achten. Hier gibt es gleich mehrere Aspekte, welche ich im Folgenden anschneiden möchte.

Das erste Risiko ist die Zinsentwicklung, welche ich bereits bei den Chancen angeschnitten habe. Steigende Zinsen werden zu einem Rückgang bei den Kaufpreisen führen. Wer einen hohen Fremdkapitalhebel nutzt, sollte aufpassen. Die Bank hat die Möglichkeit, den Kreditnehmer zum Nachschuss zu verpflichten. Wird der Nachschusspflicht nicht nachgekommen, steht die Zwangsversteigerung an.

Grundsätzlich sollten sich Anleger auch genau mit der persönlichen finanziellen Situation auseinandersetzen. Wer teure Wohnungen kauft und diese nicht vermietet oder Mietausfälle erleidet, muss den Kredit aus eigenen Mitteln finanzieren. Dies kann zu einer finanziellen Belastung werden.

Eine geringe Diversifikation mit Immobilien ist ein Klumpenrisiko, welches Anleger nicht unterschätzen sollten. Außerdem fallen bei Immobilien regelmäßig Ausgaben für Instandhaltung und Sanierung an. Es sollte also stets eine entsprechend große Rücklage existieren.

Die Einarbeitung in Immobilien-Investments kostet viel Zeit

Ein weiteres Risiko betrifft den Faktor Zeit. Wer in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, sollte die Zeit im Auge behalten. Erfahrungsgemäß sind Immobilien ein zeitaufwendiges Investment.

Dies gilt vor allen Dingen in der Startphase. Der Ankauf- und Bewertungsprozess benötigt entsprechend viel Zeit und sollte sorgfältig ausgeführt werden. Anschließend lassen sich Prozesse durch den Einsatz externer Dienstleister automatisieren.

So kann eine professionelle Hausverwaltung die Verwaltung des Objekts übernehmen, ein Makler die Neuvermietung und ein Hausmeister die Instandhaltung. Die Finanzen würde ich nie auslagern. Auch der kreative Gestaltungsprozess sollte in den Händen des Investors liegen.

Wer sich jedoch in der Kommunikation mit Mietern, Miteigentümern, Hausverwaltungen und anderen Stakeholder verrennt, wird viel Zeit investieren müssen. Auf diese Art und Weise lassen sich keine passiven Einkommensströme in der Vermietung aufbauen.

6. Fazit zu Kapitalanlage in Immobilien

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte bereits über einen Kapitalstock verfügen. Eine komplette Fremdfinanzierung ist extrem riskant und sollte vor allen Dingen in jungen Jahren vermieden werden.

Allerdings bieten Immobilien im Allgemeinen hohe Chancen. So können Anleger einen zusätzlichen Einkommensstrom aufbauen, von Wertsteigerungen profitieren und sogar zum professionellen Investor heranwachsen.

Aus meiner persönlichen Erfahrung kann ich sagen, dass Immobilien eine interessante und lukrative Anlageklasse sind. Allerdings müssen interessierte Anleger auch eine gewisse Affinität für die Materie mitbringen.

Wer ausschließlich Kapital anlegen möchte, kann mit Kapitalanlageimmobilien oftmals nichts falsch machen. Bleiben diese bis zur Rente im eigenen Bestand und regelmäßige Mietanpassungen werden durchgeführt, so dürfte die Rendite durchaus gut ausfallen. Allerdings sollten Anleger auch die Option eines Immobilien-ETFs als Alternative in Betracht ziehen.

Immobilien sind nur etwas für Anleger, die bereits über Kapital verfügen. Bei der Kapitalanlage in Immobilien lassen sich verschiedene Strategien verfolgen. In Abhängigkeit von der Strategie verändern sich Risiko und Chance. Meine persönliche Präferenz ist die Nutzung eines höheren Hebels sowie die zeitgleiche Entwicklung des Objekts.

Durch die Kombination eines hohen Cashflows sowie von Wertsteigerungen lässt sich das Risiko proaktiv steuern und ein nachhaltiges Geschäftsmodell aufbauen.

Bist du noch neu im Thema der Geldanlage? In unseren Grundlagenartikeln zeigen wir dir, wie du Geld anlegen oder Geld investieren kannst.

7. FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema Kaptialanlageimmobilien