finanzwissen.de
Pärchen blickt durch ein Fenster

Immobilien als Kapitalanlage ‚Äď alles was du wissen musst

Betongold ist eine der beliebtesten Anlageklassen an den M√§rkten. Doch worauf kommt es beim Kauf einer Immobilie √ľberhaupt an? Lohnt sich auch heute noch ein Investment in eine einzelne Wohnung, ein Gewerbeeinheit oder gar in ein komplettes Mehrfamilienhaus?

Im Folgenden Ratgeber erfährst du, wie man in Immobilien als Kapitalanlage investiert und welche Chancen und Risiken mit einem solchen Investment einhergehen. Außerdem wirst du erfahren, was der Unterschied zwischen einer klassischen Kapitalanlage und einem richtigen Immobilieninvestment ist.

1. Was spricht f√ľr Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien als Kapitalanlage haben durchaus einen besonderen Charme. Beim Gedanken an eine solide Altersvorsorge denken viele Investoren sofort an Immobilien ‚Äď einige wollen auch ein passives Einkommen mit Immobilien aufbauen.

Doch vom grundlegenden Gedanken, hin zum perfekt laufenden Investment, ist ein langer Weg zu beschreiten. Hinzu kommt, dass nur die wenigsten Anleger zu echten Investoren werden. Viele Anleger fokussieren sich stattdessen auf Kapitalanlageimmobilien. Bei diesen Immobilien ist der Name auch Programm, denn Anleger nutzen ihr zur Verf√ľgung stehendes Kapital und legen dieses direkt in Betongold an.

Warum sind Kapitalanlageimmobilien interessant?

Es gibt mehrere Faktoren, die f√ľr eine Kapitalanlage in Immobilien sprechen. Doch zeitgleich gibt es auch Rahmenbedingungen, welche Anleger dringlich beachten sollten.

Starten wir an dieser Stelle jedoch mit den Faktoren, die f√ľr eine Investition in eine Kapitalanlageimmobilie sprechen. So kann ein Immobilieninvestment zu einer besseren Diversifikation in der gesamten Verm√∂gensallokation f√ľhren. Wer bisher ausschlie√ülich in Aktien, ETFs, Kryptow√§hrungen oder Privatkredite investierte, profitiert ma√ügeblich von einer breiteren Diversifikation.

Zudem haben Anleger in den vergangenen Jahren neben kontinuierlichen Mieteinnahmen von steigenden Kaufpreisen profitiert. In Deutschland haben die Preise f√ľr Wohnraum stark zugelegt. Einer der wichtigsten Faktoren d√ľrfte das aktuelle Zinsumfeld sein. Noch nie konnten Anleger g√ľnstigere Kredite f√ľr Immobilien aufnehmen.

Hauspreisindex Deutschland
Steigende Häuserpreise zwischen 2010 und 2021, Quelle: Statistisches Bundesamt

Da jedoch auch im Immobilienmarkt das Zusammenspiel verschiedener Faktoren eine Rolle spielt, f√ľhrten die sinkenden Finanzierungskosten zu steigenden Kaufpreisen. Die Bruttomietrenditen, welche sich durch die Vermietung erzielen lie√üen, haben sich aufgrund der steigenden Kaufpreise reduziert.

Allerdings sorgen die sinkenden Finanzierungskosten daf√ľr, dass die Nettorenditen ‚Äď also jene Rendite nach Abzug der Kosten ‚Äď auf einem vergleichsweise konstanten Niveau verweilt.

Netto- oder Bruttorendite

Die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlageimmobilie entspricht der Rendite im Verh√§ltnis zu den Gesamtkosten des Investments. Die Nettomietrendite ist die erzielte Rendite des Investments nach Ber√ľcksichtigung der Kosten.

Preissteigerung von Immobilien in Metropolregionen

Blicken wir heute auf die Metropolen in Deutschland, dann sind hier besonders hohe Kaufpreise zu beobachten. Die rasanten Preissteigerungen der vergangenen Jahre lassen sich vor allen Dingen auf die gesunkenen Zinsen zur√ľckf√ľhren.

F√ľr Kapitalanleger sind Immobilien weiterhin eine attraktive M√∂glichkeit, um Negativzinsen auf den Konten zu vermeiden und das Geld produktiv anzulegen. Insgesamt f√ľhren die Negativzinsen zu einer verst√§rkten Nachfrage nach der Anlageklasse Immobilien.

Hinzu kommt, dass immer mehr Menschen in die Metropolregionen ziehen. F√ľr Vermieter ergibt sich somit ein durchaus interessantes Szenario, denn die Anzahl der verf√ľgbaren Wohnungen steigt nur langsam. Zeitgleich steigt allerdings die Nachfrage nach dem bereits knappen Wohnraum, sodass steigende Mieten die unmittelbare Konsequenz sind.

Wer in A-Lagen wie Berlin, M√ľnchen, Hamburg oder K√∂ln investiert, darf sich heute bereits √ľber Bruttomietrenditen von rund 3 % freuen. Bei hohen Kaufpreisen √ľberzeugen diese Objekte auch mit hohen Kaltmieten. ¬†Allerdings zeigen die Inserate auf den gro√üen Immobilienportalen, dass auch bei steigenden Preisen eine hohe Nachfrage besteht.

Gerade bei Kapitalanlageimmobilien steht die Kapitalanlage im Vordergrund. Die Anleger suchen lediglich nach einer Möglichkeit, um Kapital am Markt zu platzieren. Die Entwicklung eines Objekts, und somit die Schaffung eines Mehrwerts, steht nicht im unmittelbaren Fokus des Kapitalanlegers.

Diese Gr√ľnde sprechen f√ľr eine Anlage in Immobilien

Doch was spricht eigentlich f√ľr eine Anlage in Immobilien? Aus meiner pers√∂nlichen Sicht, welche aufgrund meiner durchaus fokussierten Allokation im Immobilienmarkt gepr√§gt ist, gibt es mehrere Gr√ľnde f√ľr ein Investment in Immobilien.

Die von mir angef√ľhrten Aspekte gelten sowohl f√ľr Kapitalanleger, als auch f√ľr professionelle Immobilieninvestoren. Voraussetzung ist hierbei stets, dass ein Kredit zumindest zur teilweisen Finanzierung des Objekts genutzt wird.

Folgende Aspekte sprechen f√ľr Immobilien:

  • Kredithebel: Durch die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung einer Immobilie l√§sst sich die pers√∂nliche Rendite stark anpassen. Eine hohe Fremdkapitalquote bei positiven Cashflow tr√§gt zu einer h√∂heren Eigenkapitalverzinsung bei.
  • Zus√§tzlicher Einkommensstrom: Insofern eine Immobilie nach allen Kosten einen √úberschuss erwirtschaftet, l√§sst sich auch ein kompletter Einkommensstrom aus den Einnahmen der Vermietung und Verpachtung erzielen. Ein hoher Cashflow sowie die Automatisierung von Prozessen kann sogar in einem passiven Einkommen m√ľnden.
  • Steueroptimierung: Mit Immobilien k√∂nnen Kapitalanleger die eigene Steuerlast proaktiv gestalten. M√ľssen Anleger neben der Miete weiteres Kapital in die Tilgung des Kredits investieren, reduziert dies das zu versteuernde Einkommen. Auch Aufwertungen, Modernisierungen und komplette Sanierungen lassen sich steuerlich ber√ľcksichtigen.
  • Steuerfreier Verkauf: Haben Anleger in einer Wohnimmobilie f√ľr drei Kalenderjahre gewohnt, ohne diese zu vermieten, oder ein Objekt 10 Jahre im Bestand gehalten, dann l√§sst sich dieses steuerfrei ver√§u√üern. Trifft dies nicht zu, so sind die Gewinne aus dem Verkauf mit dem pers√∂nlichen Einkommenssteuersatz zu veranlagen.
  • Diversifikation: Wer ausschlie√ülich in Immobilien investiert, hat gerade bei einem kleinen Bestand ein Klumpenrisiko. Anleger, die auf eine Vielzahl von Immobilen setzen oder Immobilien als Bestandteil des Gesamtverm√∂gens halten, k√∂nnen durch die zus√§tzliche Anlageklasse eine h√∂here Diversifikation erzielen.

Immobilien als Kapitalanlage haben einen weiteren, nicht zu unterschätzenden Vorteil. Wer eine Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie vermietet, erhält Mieteinnahmen, welche automatisch zur Darlehenstilgung dienen.

Somit zahlen die Mieter automatisch den Kredit, welcher zur Finanzierung des Objekts dient, ab. Durch diesen Ansatz bauen Anleger automatisch und nachhaltig ein Vermögen auf. Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass dieser Kredit auch bei Mietausfall oder Leerstand getragen werden kann. Ist dies nicht der Fall, droht im schlimmsten Fall eine Überschuldung und somit die Zwangsvollstreckung durch die Bank.

Ich pers√∂nlich finde diese Ansatz zum Verm√∂gensaufbau interessant. Das Risiko des Leerstands sichere ich durch eine breite Diversifikation innerhalb meines Portfolios ab. Erst ab einer Leerstandsquote von mehr als 40 % w√ľrde mein Immobilienportfolio einen regelm√§√üigen Verlust erwirtschaften.

2. In welche Immobilien als Kapitalanlage investieren?

Die Gr√ľnde, welche f√ľr eine Kapitalanlage in Immobilien sprechen, habe ich im vorherigen Kapitel thematisiert. Spannend ist jedoch die Frage, welche Immobilien sich √ľberhaupt f√ľr eine Kapitalanlage eignen.

Wer sich erstmalig mit Immobilien besch√§ftigt, verrennt sich schnell in Kalkulationen. Dabei gibt es einen einfachen Grundsatz, welcher bei der Wahl der passenden Immobilie hilft: „Lage, Lage, Lage!“.

Die Lage als wichtigstes Kriterium beim Immobilienkauf

Es gibt viele Faktoren, die einen Einfluss auf das perfekte Immobilieninvestment haben. Doch die Erfahrung zeigt, dass die Lage der wichtigste Erfolgsfaktor f√ľr Anleger ist. Das alte Immobiliensprichwort „Lage, Lage, Lage“ ist einfach und pr√§gnant, denn Immobilien mit einer guten Lage sind wertbest√§ndiger, leicht vermietbar und besonders f√ľr gutes Mietklientel geeignet.

Grunds√§tzlich sind auch gute Lagen in allgemein schlechteren Standorten eine M√∂glichkeit zum Investieren. Allerdings sind diese Immobilien nichts f√ľr Anf√§nger oder reine Kapitalanleger. Auch Gewerbeimmobilien geh√∂ren nicht unbedingt in das Portfolio eines Kapitalanlegers. Insbesondere das zumeist hohe Finanzierungsvolumen sowie das hohe Risiko eines Mietausfalls machen Gewerbeimmobilien zu keinem guten Investment f√ľr Anf√§nger und reine Kapitalanleger.

Bei der Kapitalanlage legen wir den Fokus stets auf Wohnimmobilien in guten Standorten. In der Praxis hat sich eine Klassifizierung in A-, B-, C- und D-St√§dte etabliert. Spannend f√ľr Kapitalanlage sind A- und B-St√§dte.

Typische A-St√§dte sind etwa Berlin, M√ľnchen oder Hamburg.

In einer solchen Stadt ist das Risiko eines Leerstands verschwindend gering und potenzielle Mietinteressenten gibt es mehr als genug. Wer beispielsweise eine Wohnung am beliebten Prenzlauer Berg in Berlin besitzt wird keine Probleme mit der Neuvermietung haben.

B-Städte wie Leipzig, Braunschweig oder Essen bieten ein sehr spannendes Risiko-Chance-Profil. Diese Städte haben eine positive Zukunftsprognose, oftmals eine etablierte Universität und zahlreiche große Arbeitgeber. Die Kaufpreise notieren teilweise deutlich unterhalb deren, welche in den A-Lagen aufgerufen werden. Zeitgleich sind die Mieten auf einem vergleichbaren Niveau. Gerade B-Lagen sind bei Kapitalanlegern besonders beliebt.

Die dritte Kategorie sind die C-St√§dte. Hierzu geh√∂ren beispielsweise Chemnitz oder Magdeburg. Diese St√§dte bieten durchaus attraktive Mietrendite und √ľberzeugen mit g√ľnstigen Kaufpreisen. Allerdings ist die Neuvermietung mit einem h√∂heren Aufwand verbunden. Zudem sollten sich Anleger hier besonders gut mit dem Markt auskennen und beliebte Lagen innerhalb der Stadt vorziehen.

Die letzte Kategorie, die sich erfahrungsgem√§√ü nicht f√ľr Kapitalanleger eignet, sind Immobilien in D-Lagen. Unter einer D-Lage versteht man einen Standort mit einer schlechten Zukunftsprognose und somit hohen Risiko. Das Mieterklientel ist nicht sonderlich solvent. In D-Lagen lassen sich hohe Renditen realisieren, dabei geht der Vermieter jedoch auch ein hohes Leerstandsrisiko ein.

Modernes Mehrfamilienhaus
Moderne Wohnungen in gefragten Lagen sind eine beliebte Kapitalanlage

Die Erfahrung zeigt, dass Kapitalanleger in A-, B- oder unter Umst√§nden auch C-Lagen aktiv sind. Besonders beliebt sind kleinere Wohnungen, welche in einem guten baulichen Zustand sind. Auch Neubauwohnungen sind bei Kapitalanlegern beliebt, da hier keine unmittelbaren Kosten f√ľr die Instandhaltung zu erwarten sind.

Wer sich f√ľr eine Kapitalanlage entscheidet, sollte ein klares Konzept verfolgen. In der Praxis sind folgende M√∂glichkeiten zu beobachten:

  • Spekulation auf Wertsteigerungen
  • Erzielen von Miet√ľbersch√ľssen
  • Negative Ertr√§ge zur Steueroptimierung

Geht es nach meiner pers√∂nlichen Pr√§ferenz, so w√ľrde ich stets auf Cashflow-Objekte in guten Lagen setzen. Spekulationen auf positive Preisentwicklungen sind nicht meine unmittelbare Pr√§ferenz, da ich keinen Einfluss auf das Zinsniveau und die langfristige Nachfrage habe.

Einen vor√ľbergehend negativen Cashflow w√ľrde ich in meinem Anlagekonzept nur akzeptieren, wenn eine Vermietung unterhalb des Mietspiegels vorliegt und Entwicklungsm√∂glichkeiten bestehen.

Im Folgenden m√∂chte ich anhand eines einfach Beispiels verdeutlichen, welche Rendite Anleger unter der Pr√§misse einer Vollfinanzierung erzielen m√ľssen, um mindestens Cashflow-neutral zu agieren.

Die untenstehende Tabelle zeigt vereinfacht, wie sich die Kosten beim Kauf einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 100.000 ‚ā¨ zusammensetzen. Die Kaufnebenkosten in H√∂he von 12.950 ‚ā¨ finanziert unser Anleger aus dem vorhandenen Eigenkapital. Der Immobilienkaufpreis von 100.000 ‚ā¨ wird durch einen Kredit mit einem Zinssatz von 1,5 % finanziert.

Beispiel Immobilieninvestment

Kaufpreis
100.000 ‚ā¨
Makler (5,95 %)
5.950 ‚ā¨
Notark (1,5 %)
1.500 ‚ā¨
Grundbuch (0,5 %)
500 ‚ā¨
Grunderwerb (5 %)
5.000 ‚ā¨

Die gekaufte Wohnung befindet sich in einem guten Zustand und ist 50 qm gro√ü. Mit einem Kaufpreis von 2.000 ‚ā¨ pro Quadratmeter ist die Wohnung vergleichsweise fair bewertet. Markt√ľblich ist eine Kaltmiete in H√∂he von 10 ‚ā¨.

Besonders wichtig bei dieser Annahme ist, dass wir von der Kaltmiete sprechen. F√ľr Mieter sind die Gesamtkosten, also die Miete inklusive der Nebenkosten von h√∂herer Relevanz.

Insgesamt lie√üe sich unsere Musterwohnung f√ľr 500 ‚ā¨ monatlich vermieten. Im Jahr erg√§ben sich somit Mieteinnahmen in H√∂he von 6.000 ‚ā¨ oder eine Bruttomietrendite von 6 %.

 

Bruttomietrendite ‚Äď Auf die Definition kommt es an!

Die Bruttomietrendite wird in der Praxis nicht einheitlich verwendet. So ist oftmals nicht ersichtlich, ob die Kaufnebenkosten und Investitionen hier ber√ľcksichtigt wurden. In unsrem Fallbeispiel habe ich aus Gr√ľnden der Einfachheit auf die Ber√ľcksichtigung der Kaufnebenkosten verzichtet.

Zeitgleich m√ľssen Anleger jedoch auch mit laufenden Kosten w√§hrend der Finanzierungslaufzeit kalkulieren. Hierzu geh√∂ren:

Laufende Kosten der Vermietung

Kredittilgung (2,5 %)
2.500 ‚ā¨
Zinsen (1,5 %)
1.500 ‚ā¨
Instandhaltung (1,5 %)
1.500 ‚ā¨
Verwaltung (0,5 %)
500 ‚ā¨

Wie die Aufstellung der laufenden Kosten zeigt, verdienen Anleger in diesem Beispiel kein Geld, da die Bruttomietrendite den laufenden Kosten entspricht. Mit einer Senkung der Tilgung auf 2 % oder eine Anpassung der Miete w√ľrde hier jedoch ein Cashflow vor Steuern entstehen.

Wichtig zu verstehen ist, dass die Instandhaltungskosten vorerst auf das Konto des Vermieters flie√üen, jedoch in der Kalkulation ber√ľcksichtigt werden sollten. Auch die Kosten f√ľr die Verwaltung k√∂nnen niedriger ausfallen. Sondereigentumsverwaltungen bei Wohnungen kosten einen Aufpreis und sollten hier ber√ľcksichtigt werden.¬†Hinzu kommen nicht umlegbare Betriebskosten.

Bei hochpreisigen Wohnungen fallen die fixen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten weniger schwer ins Gewicht. Wer wenig Miete vereinnahmt bei einer kleinen Wohnung, muss grundsätzlich mit höheren anteiligen Kosten rechnen.

3. Wann lohnt sich der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie?

Nun wollen wir einen Blick auf den Zeitpunkt des Immobilienkaufs werfen. Wann lohnt es sich eigentlich √ľberhaupt, eine Kapitalanlageimmobilie zu kaufen?

Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass sich der Kauf der ersten Immobilie zur Vermietung immer lohnt. Durch diesen wichtigen Schritt erhalten Anleger einen tieferen Einblick in die Abläufe des Immobilienmarktes.

Allerdings w√ľrde ich Immobilien nicht zu jedem Preis kaufen. Wichtig ist an dieser Stelle immer der markt√ľbliche Preis. Gerade die auf den Portalen angebotenen Objekte sind zumeist sehr hoch eingepreist. Folglich ist es hier nicht leicht, g√ľnstige Objekte mit Potenzialen zu entdecken oder diese zu einem fairen Preis zu erhalten.

Allerdings zeigt die Praxis, dass Anleger, die sich in einen Markt eingraben und die Lagen, Potenziale und Preise kennen, immer wieder g√ľnstige Angebote wahrnehmen k√∂nnen.

Insofern der Preis der Immobilie passt, die Finanzierung gesichert ist und eine Strategie zur Vermietung existiert, lohnt sich ein Investment. Marktpreis-Aggregatoren wie Capital.de oder Homeday sind sinnvolle Tools, um sich einen √úberblick √ľber den Marktpreis und das allgemeine Mietniveau zu schaffen.

4. Welche Vor- und Nachteile birgt die Anlage in Immobilien?

Ein Immobilieninvestment mag durchaus attraktiv sein. Doch wer wirklich maximale Transparenz möchte, sollte sich auch mit den Vor- und Nachteilen eines solchen Investments auseinandersetzen.

  • Mieter zahlt Kreditrate
  • Kredithebel m√∂glich
  • Nachhaltiger Verm√∂gensaufbau
  • Keine t√§gliche Preisschwankung
  • Passives Einkommen m√∂glich
  • Viel Eigenkapital notwendig
  • Aneignung von Wissen
  • Unerwartete Kosten durch Reparaturen

Im Grunde gibt es einige Vor- und Nachteile, welche Anleger vor dem Kauf einer Kapitalanlageimmobilie beachten sollten.

Vorteile von Kapitalanlageimmobilien

So eignen sich Immobilien perfekt, um sich einen passiven Einkommensstrom aufzubauen. Hierf√ľr m√ľssen Anleger allerdings stark auf die Automatisierung von Prozessen setzen und externe Dienstleister einbinden.

Zudem l√§sst sich mit Immobilien nachhaltig Verm√∂gen aufbauen. Wer eine Wohnung kauft und √ľber eine Bank finanziert, ist verpflichtet, seinen Kredit zu bedienen. Folglich muss das Geld monatlich an die Bank flie√üen, da sonst eine Vollstreckung droht.

Durch die Tilgungen reduziert sich kontinuierlich die Schuldenlast. Zeitgleich steigt der Wert der Immobilie in M√§rkten mit hoher Nachfrage ‚Äď eine Annahme ist beispielsweise die Kaufpreissteigerung im Rahmen der Inflation. Am Ende des Kredits ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich das Verm√∂gen durch die Tilgung des Kredits ‚Äď dies geschieht am besten durch die vereinnahmte Miete ‚Äď ¬†gesteigert hat.

Ein Aspekt, den ich an Immobilien besonders schätze, ist die Möglichkeit diese mit einem Kredit zu finanzieren. Durch die Aufnahme eines Kredits nutzen Anleger den sogenannten Fremdkapitalhebel. Somit wird die Eigenkapitalrendite im Investment stark optimiert.

Eigenkapitalrendite = Investitionsbetrag / Rendite

Nehmen wir die oben stehende Formel als Basis, so beeinflusst unser persönlicher Investitionsbetrag maßgeblich die persönliche Eigenkapitalrendite.

Schlussendlich zeigt die Erfahrung, dass vor allen Dingen Anleger, die noch nicht lange am Markt agieren, gerne auf Preisschwankungen achten. Bei liquiden Anlageklassen k√∂nnen kurzfristig hohe Preisausschl√§ge zu Panikverk√§ufen f√ľhren. Bei Immobilien wird dies nicht passieren, da niemand t√§glich seine Immobilien bewertet. Auch der Verkauf ist mit Aufwand verbunden. Hat man eine Finanzierung aufgenommen, dann wird es zus√§tzlich noch teuer.

Wer also zu Angstverkäufen tendiert, der wird in Immobilien womöglich eine passende Anlageklasse finden.

Welche Nachteile hat die Anlage in Immobilien

Doch wo es Vorteile gibt, da gibt es auch einige Nachteile. So sind Immobilien eine sehr kapitalintensive Anlageklasse. Wer in Immobilien investieren m√∂chte, sollte einiges an Eigenkapital zur Verf√ľgung haben. Als grobe Richtlinie lassen sich die Kaufnebenkosten sowie ein zus√§tzlich Puffer von mindestens 10.000 ‚ā¨ bei einer kleinen Wohnung anf√ľhren.

Der Finanzpuffer ist eine Art Absicherung, falls in der Wohnung Renovierungsarbeiten anfallen, Leerstand vorherrscht oder eine Umlage zur Sanierung des Objekts folgt. Ist dieses Kapital nicht vorhanden, steigt das Risiko stark an.

Hinzu kommt, dass sich Anleger mit der Verm√∂gensklasse Immobilien besch√§ftigen m√ľssen. Wer einfach eine Kapitalanlageimmobilie kauft, muss sich sp√§testens zum Jahreswechsel mit den Nebenkostenabrechnungen besch√§ftigen.

Auch die rechtlichen Bestimmungen zum Schutze des Mieters sowie zu den Verpflichtungen des Vermieters sind eine Herausforderung im Alltag. Wer sich wirklich mit Immobilien zur Kapitalanlage auseinandersetzen m√∂chte, sollte sich das notwendige Wissen aneignen. Weiterf√ľhrende Beitr√§ge gibt es etwa bei uns in unserem Immobilien-Hub.

5. Chancen und Risiken bei der Kapitalanlage in Immobilien

Abschließend wollen wir noch einen Blick auf die Chancen und Risiken von Kapitalanlageimmobilien werfen. Die klassische Kapitalanlageimmobilie befindet sich in einer guten Lage, hat einen guten Zustand und bietet eine, im Vergleich zum allgemeinen Markt, attraktive Rendite.

Immobilien zur Kapitalanlage bieten zahlreiche Chancen

Bei diesen Immobilien gibt es in der Regel keine oder nur wenige Gestaltungsspielr√§ume. Folglich ist die Renditeerwartung durch zuk√ľnftige Preissteigerungen getrieben. Die Immobilienpreise korrelieren allerdings stark mit den Zinsen an den Finanzm√§rkten.

Bei niedrigen Zinskosten beschäftigen sich mehr Marktteilnehmer mit Immobilien und ziehen ein Investment in Betracht. Folglich kommt es zu Preissteigerungen am Markt.

Gehen wir in der Zukunft von steigenden Zinskosten aus ‚Äď aufgrund der stark anziehenden Inflation ist hiermit zu rechnen ‚Äď d√ľrfte es auch zu sinkenden Immobilienpreisen kommen.

Festhalten lässt sich an dieser Stelle, dass die Zinsentwicklungen am Markt Chance und Risiko darstellen.

Eine Chance, die Anleger aus meiner Sicht mit einem Investment in Immobilien wahrnehmen k√∂nnen, betrifft den Verm√∂gensaufbau. Wer in Immobilien investiert baut automatisch Verm√∂gen auf. Durch die Aufnahme eines Kredits sind Anleger zwangsweise dazu verpflichtet, diesen an die Bank zur√ľckzuf√ľhren.

Geschieht dies nicht, dann droht die Zwangsvollstreckung. Aus diesem Grund ziehen Anleger die R√ľckf√ľhrung von Verbindlichkeiten einen Konsum vor. Im Idealfall ist die finanzierte Immobilie vermietet, sodass der Mietzins verwendet wird, um die laufende Verbindlichkeit zu tilgen. Die Tilgung stellt einen Verm√∂gensaufbau dar.

Zusätzlich gibt es die Chance, einen Überschuss zu erwirtschaften. Dieser erhöht das Einkommen und fungiert als zusätzlicher Einkommensstrom. Zeitgleich kann die Immobilie das Vermögens noch weiter erhöhen, wenn diese noch einen Wertzuwachs erfährt. Die Spekulation auf Wertsteigerungen ist jedoch nicht mein zentraler Fokus, sodass es sich hier um eine Chance handelt, die ich gerne nutze, jedoch nicht forciere.

Spannender ist dahingegen die Weiterentwicklung von Kapitalanlageimmobilien. Durch die Sanierung einer Immobilie sowie deren anschließende Vermietung lassen sich wahre Wunder bewirken. Die Sanierung steigert den Wert des Objekts. Zeitgleich lassen sich sanierte Immobilien besser und teurer vermieten.

Die Risiken als Immobilienanleger

Jedoch sollten Anleger auch auf die Risiken bei der Kapitalanlage im Immobilien achten. Hier gibt es gleich mehrere Aspekte, welche ich im Folgenden anschneiden möchte.

Das erste Risiko ist die Zinsentwicklung, welche ich bereits bei den Chancen angeschnitten habe. Steigende Zinsen werden zu einem R√ľckgang bei den Kaufpreisen f√ľhren. Wer einen hohen Fremdkapitalhebel nutzt, sollte aufpassen. Die Bank hat die M√∂glichkeit den Kreditnehmer zum Nachschuss zu verpflichten. Wird der Nachschusspflicht nicht nachgekommen, steht die Zwangsversteigerung an.

Grundsätzlich sollten sich Anleger auch genau mit der persönlichen finanziellen Situation auseinandersetzen. Wer teure Wohnungen kauft und diese nicht vermietet oder Mietausfälle erleidet, muss den Kredit aus eigenen Mitteln finanzieren. Dies kann zu einer finanziellen Belastung werden.

Eine geringe Diversifikation mit Immobilien ist ein Klumpenrisiko, welches Anleger nicht untersch√§tzen sollten. Au√üerdem fallen bei Immobilien regelm√§√üig Ausgaben f√ľr Instandhaltung und Sanierung an. Es sollte also stets eine entsprechend gro√üe R√ľcklage existieren.

Instandhaltungsr√ľcklagen bilden

Wer in Immobilien investiert, sollte dringend Instandhaltungsr√ľcklagen bilden. In der Praxis empfiehlt sich eine R√ľcklage von 1 ‚ā¨ pro Quadratmeter pro Monat. Aus der R√ľcklage lassen sich in Zukunft anfallende Reparaturen, Instandhaltungen und Sanierungen finanzieren.

Die Einarbeitung in Immobilien-Investments kostet viel Zeit

Ein weiteres Risiko betrifft den Faktor Zeit. Wer in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, sollte die Zeit im Auge behalten. Erfahrungsgemäß sind Immobilien ein zeitaufwändiges Investment.

Dies gilt vor allen Dingen in der Startphase. Der Ankauf- und Bewertungsprozess ben√∂tigt entsprechend viel Zeit und sollte sorgf√§ltig ausgef√ľhrt werden. Anschlie√üend lassen sich Prozesse durch den Einsatz externer Dienstleister automatisieren.

So kann eine professionelle Hausverwaltung die Verwaltung des Objekts √ľbernehmen, ein Makler die Neuvermietung und ein Hausmeister die Instandhaltung. Die Finanzen w√ľrde ich nie auslagern. Auch der kreative Gestaltungsprozess sollte in den H√§nden des Investors liegen.

Wer sich jedoch in der Kommunikation mit Mietern, Miteigent√ľmern, Hausverwaltungen und anderen Stakeholder verrennt, wird viel Zeit investieren m√ľssen. Auf diese Art und Weise lassen sich keine passiven Einkommensstr√∂me in der Vermietung aufbauen.

6. Fazit zu Kapitalanlage in Immobilien

Wer in Immobilien investieren m√∂chte, sollte bereits √ľber einen Kapitalstock verf√ľgen. Eine komplette Fremdfinanzierung ist extrem riskant und sollte vor allen Dingen in jungen Jahren vermieden werden.

Allerdings bieten Immobilien im Allgemeinen hohe Chancen. So können Anleger einen zusätzlichen Einkommensstrom aufbauen, von Wertsteigerungen profitieren und sogar zum professionellen Investor heranwachsen.

Aus meiner pers√∂nlichen Erfahrung kann ich sagen, dass Immobilien eine interessante und lukrative Anlageklasse sind. Allerdings m√ľssen interessierte Anleger auch eine gewisse Affinit√§t f√ľr die Materie mitbringen.

Wer ausschlie√ülich Kapital anlegen m√∂chte, kann mit Kapitalanlageimmobilien oftmals nichts falsch machen. Bleiben diese bis zur Rente im eigenen Bestand und regelm√§√üige Mietanpassungen werden durchgef√ľhrt, so d√ľrfte die Rendite durchaus gut ausfallen. Allerdings sollten Anleger auch die Option eines Immobilien-ETFs als Alternative in Betracht ziehen.

Immobilien sind nur etwas f√ľr Anleger, die bereits √ľber Kapital verf√ľgen. Bei der Kapitalanlage in Immobilien lassen sich verschiedene Strategien verfolgen. In Abh√§ngigkeit von der Strategie ver√§ndern sich Risiko und Chance. Meine pers√∂nliche Pr√§ferenz ist die Nutzung eines h√∂heren Hebels sowie die zeitgleiche Entwicklung des Objekts.

Durch die Kombination eines hohen Cashflows sowie von Wertsteigerungen lässt sich das Risiko proaktiv steuern und ein nachhaltiges Geschäftsmodell aufbauen.

Bist du noch neu im Thema der Geldanlage? In unseren Grundlagenartikeln zeigen wir dir, wie du Geld anlegen oder Geld investieren kannst.

FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema Kaptialanlageimmobilien

Bei einer Kapitalanlageimmobilie handelt es sich um ein Objekt, welches als alternative Kapitalanlage fungiert. Anstatt das Konto auf einem Tagesgeldkonto anzulegen, können Anleger eine Immobilie als Alternative betrachten. Das Geld ist illiquide, die Miete kann als Zinsersatz verstanden werden.

Die Frage, ob sich Immobilien zur Geldanlage eignen, lässt sich nicht ohne Weiteres beantworten.

Geht es nach Branchenexperten, dann ist der Immobilienmarkt weiterhin spannend. F√ľr Neueinsteiger ist der Markt dahingegen eher unattraktiv. Grunds√§tzlich steigt die Attraktivit√§t mit einem steigenden Grundlagenwissen im Themengebiet.

Wer in Immobilien investieren möchte, kann unter anderem auf einen Immobilien ETFs oder Immobilien Aktien setzen.

Wer lieber eigene Immobilien besitzt, sollte sich mit einem Wohnungsmarkt auseinandersetzen und anschließend passende Objekte besichtigen.

Wurde das passende Objekt gefunden, dann gilt es in die Verhandlungen einzusteigen und eine Finanzierung zu sichern. Gut vorbereitete Anleger k√∂nnen Verk√§ufer und Makler √ľberzeugen und so bessere Deals sichern.

Hi! Ich bin
ūüĎč

Ich bin Sebastian, einer der Mitgr√ľnder von Finanzwissen. Nach meinem dualen Studium in der Automobilbranche bin ich zu einer der gr√∂√üten Automobilbanken Deutschlands gewechselt. Im Zuge meiner Karriere konnte ich ein fundiertes Wissen √ľber Finanzen und Investitionen entwickeln. Heute investiere ich vor allen Dingen in Immobilien, Aktien und Kryptow√§hrungen und m√∂chte mein Wissen weitervermitteln.

Antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.