
Kaufen oder mieten – Was lohnt sich mehr?
Dein bester Freund hat sich gerade eine Wohnung gekauft, und du fragst dich, ob du auch den Schritt wagen solltest? Du bekommst jeden Monat beim Anblick deines Kontoauszugs Bauchschmerzen, wenn du siehst, wie viel Geld du an den Vermieter überweist?
Viele Menschen stehen wie du vor der Frage: kaufen oder mieten? Wir verraten dir, wann ein Kauf sich lohnt und wann du lieber Mieter bleiben solltest.
- Zahlst du eine hohe Miete, ist auf den ersten Blick der Kauf einer Immobilie die bessere Option.
- Allerdings musst du dir ein Kauf leisten können: Instandhaltungskosten, Kaufnebenkosten und die Tilgungsraten bedeuten eine finanzielle Last und erfordern ein hohes Eigenkapital plus Rücklagen.
- Überfordert dich ein Kauf finanziell, bleibst du besser Mieter.
- Lohnt sich der Wohnungskauf? Kostet die Wohnung mehr als das 20- bis 25-fache deiner Nettokaltmiete, solltest du dir einen Kauf gründlich überlegen.
- Willst du eine Wohnung kaufen, vergleiche Immobilienpreise sowie Darlehensbedingungen und lasse dich von einem Sachverständigen beraten.
1. Immobilie kaufen: Vor- und Nachteile
Seit Jahren kennen die Mietpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Insbesondere in den Ballungsräumen konnte der Neubau nicht mit dem Zuzug Schritt halten. Die Folgen sind extrem angespannte Mietmärkte und immer höhere Mietbelastungsquote. Vor allem in den unteren Einkommensgruppen müssen Mieter einen stets größeren Teil ihres Einkommens aufwenden, um die Miete zu bezahlen.

Aufgrund dieser Entwicklung überlegen viele Menschen, eine Wohnung zu kaufen. Zwar haben die Kaufpreise, vor allem seit 2010 kräftig angezogen. 2022 erlebten sie jedoch einen Rückgang, da die gestiegenen Zinsen die Nachfrage nach Baudarlehen sinken ließen.
Die ober stehende Grafik zeigt die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in Deutschland seit 2000. Blieb die Entwicklung der Kaufpreise bis 2015 deutlich unter der Entwicklung der Mietpreise, haben die Verhältnisse seit 2015 umgedreht, sodass die Kaufpreise bis zur Zinswende 2022 viel schneller stiegen. Das stimmt aber nicht für alle Regionen: So sind die Mieten vor allem in Städten auch nach 2015 schneller als die Kaufpreise gestiegen.
Was bedeuten aber diese Daten konkret für deine Situation? Ist eine Eigentumswohnung aber besser als mieten? Tatsächlich gibt es in beiden Fällen Vor- und Nachteile. Der offensichtlichste Vorteil vom Kauf ist die Tatsache, dass du in deinen eigenen vier Wänden wohnst. Du musst also weder Angst vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, noch vor explodierenden Mieten haben.
Vor allem im Alter erweist sich Wohneigentum als Vorteil, da der Kredit meist getilgt ist und du dann mietfrei wohnst. Hast du oder planst du Kinder, überlässt du ihnen irgendwann ein krisensicheres Vermögen. Ebenfalls bist du unabhängig, was die Wartung und die Gestaltung der Immobilie angeht. Tropft der Wasserhahn, reparierst du ihn selbst, ohne darauf zu warten, dass der Vermieter tätig wird. Möchtest du eine Wand einziehen oder den Balkon überdachen, brauchst du nicht seine Zustimmung.
Auf der anderen Seite musst du wahrscheinlich einen Kredit aufnehmen. Damit verschuldest du dich jahrelang bei der Bank. Gerätst du in eine finanzielle Notlage und kannst du die Raten nicht mehr bedienen, kannst du zwar die Immobilie verkaufen. Hast du teuer gekauft oder viel Geld in Modernisierungen gesteckt, verlierst du womöglich Geld.
Mit dem Kauf ist es zudem nicht getan: Pro Jahr fließen im Schnitt 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises in Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen. Dafür musst du als Eigentümer Rücklagen bilden, um die Kosten zu stemmen. Ebenfalls bist du mit einer eigenen Immobilie weniger flexibel. Winkt ein gutes Jobangebot im Ausland, kannst du die Wohnung zwar verkaufen oder vermieten. Beide Optionen sind jedoch aufwändiger, als einen Mietvertrag zu kündigen.
Vorteile Wohnung kaufen
- Vermögensaufbau durch "Betongold"
- Freie Gestaltung der Immobilie
- Unabhängigkeit bei Sanierungen und Reparaturen
- Unabhängigkeit von steigenden Mietpreisen
Nachteile Wohnung kaufen
- Finanzielle Belastung durch die Finanzierung
- Bindung an den Wohnort
- Unbekannte Kosten wegen Instandhaltung und Modernisierung
- Eigenkapital notwendig
Als Mieter bleibst du auf den ersten Blick schuldenfrei. Das stimmt aber nicht, denn du bleibst zeit deines Lebens jeden Monat die Miete schuldig. Lassen eine Krankheit, eine Trennung oder Arbeitslosigkeit deine Einnahmen sinken, kannst du zwar theoretisch kündigen und in eine günstigere Wohnung ziehen.
De facto erleben jedoch viele Menschen in Städten und Ballungsräumen oft, dass diese Vorstellung eine Illusion ist: Möchten sie sich verkleinern, kostet die neue Wohnung oft mehr als die alte mit altem Mietvertrag, da die Angebotsmieten seit ihrem Einzug rasant gestiegen sind. Zudem führt das begrenzte Angebot dazu, dass sie häufig keine passende Wohnung finden: Wer darauf angewiesen ist, in der Nähe des Arbeitsplatzes zu wohnen, kann nicht ohne Weiteres in eine andere Region mit günstigeren Mieten ziehen.
Auch genießen Mieter in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern einen hohen Schutz. Dennoch bist du als Mieter machtlos, wenn der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigt. Hat sich in der Zwischenzeit der Mietmarkt an deinem Wohnort ungünstig entwickelt, musst du bei einer Neuvermietung viel mehr zahlen oder im schlimmsten Fall, wenn du dir das nicht leisten kannst, wegziehen.
Vorteile Wohnung mieten
- Theoretische Flexibilität bezüglich Wohnortswechsel
- Keine Kosten bei Reparaturen und Sanierungen
- Keine Verschuldung wegen eines Immobilienkredits
Nachteile Wohnung mieten
- Unsicherheit durch unbekannte Mietmarktentwicklung und mögliche Eigenbedarfskündigung
- Begrenzte Gestaltungsmöglichkeit
- Abhängigkeit vom Vermieter bei Reparaturen und Sanierungen
- Lebenslang Schulden (Miete)
Mieten oder kaufen? Eine Mentalitätsfrage
Innerhalb der EU bildet Deutschland das Schlusslicht, was die Eigentumsquote angeht. Insbesondere in Süd- und in Osteuropa herrscht die Vorstellung, dass ein Leben lang Mieten weggeschmissenes Geld sei. Dass in Deutschland viele Menschen eine andere Einstellung haben, liegt daran, dass über Jahrzehnte Mieter dank des sozialen Wohnungsbaus von sehr günstigen Bedingungen wie moderaten Mieten, geringen Mieterhöhungen und einem hohen Schutz profitiert haben.
Zumindest in Städten hat sich diese Situation jedoch radikal geändert: Das äußerst knappe Angebot wird auch in den kommenden Jahrzehnten die Mieten stark steigen lassen.
In überhitzten Mietmärkten versagen zudem Mieterschutzgesetze wie die Mietpreisbremse, weil Mieter auch gesetzwidrige Verträge akzeptieren, um eine Wohnung zu bekommen. Siehst du deine Zukunft in einer Großstadt, wird sich daher vermutlich auf lange Sicht ein Wohnungskauf lohnen, wenn du dir das leisten kannst.
2. Soll ich eine Immobilie kaufen? Der Check
Du liebäugelst mit einem Immobilienkauf, du bist dir aber noch unsicher? Bevor du Entscheidungen triffst, solltest du überprüfen, ob die Voraussetzungen stimmen.
1. Finanzielle Situation: Kann ich mir die Wohnung leisten?
Egal, wie sehr du den Schritt vom Mieter zum Eigentümer machen möchtest: Sprengt ein Immobilienkauf dein Budget, wirst du nur Nachteile haben. Kannst du die Kreditraten nicht mehr bedienen, wird die Immobilie zwangsversteigert. Selbst wenn es nicht zum Worst-Case-Szenario kommt, wird deine Lebensqualität spürbar sinken, wenn ein zu großer Teil deines Einkommens in die Tilgungsraten der Baufinanzierung fließt.
Damit du dich nicht finanziell übernimmst, solltest du daher realistisch planen und alle Posten berücksichtigen:
- Eigenkapital: Experten empfehlen, 20 bis 30 Prozent Anfangskapital mitzubringen. Zwar bieten einige Banken auch 100-Prozent oder 110-Prozent-Finanzierungen an, die den vollen Kaufpreis und die Nebenkosten decken. Diese führen jedoch zu hohen Tilgungsraten, langen Darlehenslaufzeiten und begünstigen eine Überschuldung. Zudem erhältst du bei einem höheren Eigenkapital bessere Darlehensbedingungen.
- Erwerbsnebenkosten : Für die Grunderwerbsteuer musst du je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises entrichten, die Maklerprovision schlägt mit 3 bis 7 Prozent zu Buche. Weitere 2 Prozent musst du für Notarkosten und Grundbucheintrag planen. All diese Ausgaben musst du in der Regel aus Eigenkapital stemmen.
- Instandhaltungsrücklage : Je nach Alter des Gebäudes solltest du 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises pro Jahr an Rücklagen planen, um Sanierungen und Instandhaltungen zu finanzieren. Diese Kosten fallen zeitgleich mit den Kreditraten an.
- Nebenkosten: Auch als Eigentümer hast du Strom- und Heizkosten, Kosten für die Müllentsorgung sowie für Wasser und Abwasser.
- Anschlussfinanzierung: Schließt du ein Immobiliendarlehen ab, sind die Zinsen nur für 10 bis 20 Jahre festgelegt. Nach Ende der Sollzinsbindung musst du eine Anschlussfinanzierung finden, und, falls die Bauzinsen in der Zeit gestiegen sind, höhere Raten stemmen können.
Alles in allem sollten die Gesamtkosten nicht mehr als ein Drittel deines verfügbaren Einkommens ausmachen. Damit stellst du sicher, dass dir genug Geld zum Leben bleibt und du einen Notgroschen für schlechte Zeit ansparen kannst. Ebenfalls solltest du eine Reserve haben, falls für die Anschlussfinanzierung höhere Zinsen fällig werden. Ist deine Finanzierung zu sehr „auf Kante genäht“, ist Mieter bleiben die vernünftigste Option.
Kaufrechner: Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?
Jan und Anna möchten eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen. Ihr Gesamtnettoeinkommen beträgt 5.700 € pro Monat. Somit sollten sie nicht mehr als 1.900 € für Wohnkredit, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage ausgeben. Ferner würden sie gerne wissen, wie viel Eigenkapital sie ansparen müssen.
In ihrem Viertel kosten Eigentumswohnungen im Schnitt 4.885 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Musterwohnung würde die Rechnung beispielsweise so aussehen:
Kaufpreis | 390.800 € |
20 % Eigenkapital | 78.160 € |
Erwerbsnebenkosten (12%) | 46.896 € |
Benötigtes Anfangskapital | 125.056 € |
Zu finanzierender Restbetrag nach Ende der Sollzinsbindung | 312.640 € |
Effektiver Jahreszins | 3,24 % |
Darlehenslaufzeit | 22 Jahre und 11 Monate |
Tilgungssatz | 3,0 % |
Monatliche Rate | 1.619,63 € |
Nebenkosten | 250 € |
Wie du aus dem Beispiel entnehmen kannst, erfordert ein Kauf viel Anfangskapital. Auch wenn sie sich die Kreditrate leisten könnten, scheitern viele daran, diesen hohen Betrag anzusparen. Möchtest du mittelfristig Vermögen bilden, um eine Immobilie zu kaufen, solltest du prüfen, ob ein Bausparvertrag sich für dich lohnt. Ferner bieten unter allen Geldanlagen, Aktien und ETF die beste Möglichkeit, bei moderaten Risiken eine gute Rendite zu erwirtschaften.
2. Persönliche Situation: Passt eine Eigentumswohnung zu mir?
Mit dem Geld allein ist es nicht getan: Selbst, wenn du dir einen Wohnungskauf leisten kannst, ist eine eigene Immobilie ein Projekt, das zeitliche Ressourcen bindet. Ebenfalls erweist es sich als ungünstig, wenn du ein paar Jahre nach dem Kauf feststellst, dass du gar nicht in der Region leben willst. Aus diesem Grund solltest du dir vor dem Kauf folgende Fragen stellen:
- Bist du handwerklich begabt und macht es dir Spaß, Räume zu gestalten?
- Siehst du dich in 10 oder in 20 Jahren am selben Wohnort?
- Bist du beruflich angekommen und wird dein Einkommen voraussichtlich konstant bleiben?
- Wenn du einen Partner hast: Ist er/sie genauso bereit, Zeit und Geld in die Immobilie zu stecken?
- Falls du Kinder hast oder planst: Ist eine Eigentumswohnung die beste Lösung oder hast du eh irgendwann vor, mit deiner Familie ins Grüne zu ziehen?
Hast du mehrere Fragen mit „Nein“ beantwortet, solltest du überlegen, ob eine Eigentumswohnung zum aktuellen Zeitpunkt das Richtige für dich ist.
3. Situation auf dem Immobilienmarkt: Jetzt kaufen oder noch warten?
Kaufpreise und Bauzinsen entwickeln sich dynamisch, erstere zudem abhängig vom Wohnort. Hast du vor, eine Immobilie zu kaufen, fragst du dich wahrscheinlich, ob du schon den optimalen Zeitpunkt für einen Kauf verpasst hast oder ob er noch kommt. Hier ein paar Gedanken dazu:
- Die Bauzinsen sind 2024 leicht gesunken, nachdem sie 2022 nach einem jahrelang Tief stark gestiegen waren.
- Experten schließen aus, dass sie schnell auf das Niveau von 2016-2020 fallen werden. Dennoch sind leichte Zinssenkungen in den nächsten Jahren möglich.
- Fallen die Bauzinsen, verstärkt sich die Nachfrage nach Baudarlehen, was die Immobilienpreise steigen lässt.
Die Kaufpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt werden laut Experten vor allem in städtischen Lagen wegen der hohen Nachfrage hoch bleiben. Auch der Preisrückgang 2024 wird sich abschwächen und ein Plateau erreichen. Eine Ausnahme bilden Wohnungen in strukturschwachen Regionen sowie sanierungsbedürftige Immobilien. Willst du daher kaufen, solltest du nicht darauf spekulieren, dass die Preise stark fallen.
Du weißt nicht, was eine Wohnung in deinem Viertel kostet? Der Atlas von Immowelt liefert erste Hinweise.
3. Kaufen oder mieten: Bei diesem Preis lohnt sich ein Kauf
Hältst du nach einer Eigentumswohnung Ausschau, stellt sich schnell die Frage nach dem Preis: Wann lohnt sich eine Immobilie, und wann ist sie zu teuer? Einen ersten Hinweis liefert die folgende Faustformel:
Ist der Kaufpreis höher als das 20- bis 25-fache der Jahresnettokaltmiete, also der Kaltmiete ohne Heizungs- und Nebenkosten, lohnt sich ein Kauf im Vergleich zur Mietoption nicht. Liegt er niedriger, bist du als Käufer im Vorteil. Bei einem Wert zwischen 20 und 25 befindest du dich in einer Grauzone, in der Kaufen und Mieten finanziell gesehen ebenbürtig sind.
Die Formel lässt jedoch einiges außer Acht: So kannst du in einer Region mit stark steigenden Kaufpreisen auch dann einen Gewinn erwirtschaften, wenn du für das 30-fache der Jahresnettokaltmiete kaufst. Verkaufst du die Wohnung, zum Beispiel nach 20 Jahren, geht es allein darum, ob der Verkaufspreis höher als deine Gesamtkosten (Anfangskapital und Kredit plus Sanierungen) liegt.
Ebenfalls geht sie davon aus, dass die Miete über die Jahre nicht stärker als die Inflation steigt. Haben sich aber nach 30 Jahren die Mieten an deinem Wohnort verdreifacht, hast du auch mit einem scheinbar ungünstigen Kauf Plus gemacht.
Eine Stadtwohnung oder ein Haus für 50.000 €? Hinter solchen vermeintlichen Schnäppchen verbergen sich oft stark baufällige, von Schimmel befallene oder energetisch ineffiziente Immobilien. Nicht selten sind die Sanierungskosten so hoch, dass sie für die Eigentümer die finanzielle Ruine bedeuten. Bist du nicht vom Fach, solltest du daher vor dem Kauf einen Sachverständigen beauftragen, der die Sanierungskosten abschätzt und dich auf Baumängel hinweist.
4. Vermögensvergleich Immobilie kaufen Aktien: Was ist besser?
Bleibst du Mieter, solltest du nicht auf einen soliden Vermögensaufbau und auf eine angemessene Altersvorsorge verzichten. Weil du keinen Immobilienkredit bedienen musst, hast du mehr finanziellen Spielraum, was die Altersvorsorge angeht.
Du investierst etwa jeden Monat einen festen Betrag in Wertpapiere wie Aktien, ETF, Anleihen oder Fonds. Ebenso besteht die Möglichkeit, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen und sie zu vermieten. Doch wer hat am Ende mehr Vermögen: Ein Mieter, der clever investiert, ein Vermieter oder ein Eigentümer?
Vermögensvergleich: Ein Beispiel mit 3 Szenarien
Die Drillinge Tim, Lina und Ole bekommen an ihrem 30. Geburtstag von ihren Eltern jeweils 300.000 € geschenkt.
Tim kauft sich damit ein selbst genutztes Haus im Wert von 600.000 € plus 72.000 € Kaufnebenkosten, das er teilweise über ein Darlehen finanziert, während Lina das ganze Geld in Aktien und ETF investiert. Ole wiederum kauft eine Wohnung im Wert von 270.000 € zuzüglich 30.000 Kaufnebenkosten und vermietet sie.

Wie entwickelt sich ihr Vermögen über die nächsten 30 Jahre?
Für unsere Schätzung gehen wir davon aus, dass Lina mit ihren Wertpapieren 7 Prozent Nettorendite pro Jahr erwirtschaftet und sich für eine Thesaurierung entscheidet, also den Gewinn stets reinvestiert.
Ole erhält mit seinem Mietobjekt 3 Prozent Nettorendite pro Jahr. Tim zahlt stattdessen 2 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr für die Instandhaltung plus den Kredit in Höhe von 372.000 € ab (Monatliche Rate: 1.790 €, 2,91 % effektiver Jahreszins; Quelle: Interhyp Baukreditrechner).
Lina und Ole zahlen am Anfang 1.500 € Miete, jedes Jahr verteuert sich ihre Miete im Schnitt um 2 Prozent.
Nach 30 Jahren haben alle Geldanlagen einen stattlichen Wertzuwachs erfahren: Die Immobilien haben im Schnitt pro Jahr 4,2 Prozent an Wert gewonnen, auch der Wert von Linas Depot ist gewachsen. Unten kannst du sehen, wie viel am Ende jeder erwirtschaftet und ausgegeben hat.
Tim | Lina | Ole | |
Anfangskapital | 300.000 € | 300.000 € | 300.000 € |
Rendite über 30 Jahre | - | 0 € (Thesaurierung) | 526.596 € |
Miet-/Kreditausgaben über 30 Jahre | 426.420 € | 796.087 € | 796.087 € |
Instandhaltungskosten über 30 Jahre | 823.104 € | - | - |
Wert der Geldanlage nach 30 Jahren | 2.148.080 € | 2.434.949 € | 966.636 € |
Gesamtgewinn | 898.556 € | 1.638.862 € | 697.145 € |
Betrachtet man einen langen Zeitraum, erweist sich ein gutes Aktiendepot auf den ersten Blick als vorteilhafter als andere Geldanlagen, weil Immobilien nicht so stark wie Aktien an Wert wachsen und zudem Instandhaltungskosten verursachen.
Es gibt allerdings Ausnahmen: Kaufst du eine Immobilie in einer Wachstumsregion, beispielsweise in München oder Berlin, kann der Wertzuwachs viel höher ausfallen. Zudem hängt die oben gezeigte Rechnung von der Entwicklung der Mietpreise ab: Wächst Linas Miete stärker als die angenommen 2 Prozent, ist Tim im Vorteil.
Ebenfalls sind wir von einer durchschnittlichen Rendite der Geldanlagen ausgegangen. Erwirtschaften deine Wertpapiere 7 Prozent und mehr pro Jahr, lohnt sich vermutlich ein Wertpapierdepot mehr als ein Wohnungskauf. Schneiden sich schlechter ab, entpuppt sich ein Immobilienkauf vielleicht als günstiger.
Du willst in ETF und Aktien investieren? In unserem Depot-Vergleich findest du die besten Anbieter.
5. Fazit: Kaufen oder mieten? Hängt vom Einzelfall ab
Auf die Frage „Besser kaufen oder mieten?“ gibt es, wie wir im Artikel erklärt haben, keine allgemeingültige Antwort. Allerdings ist davon auszugehen, dass in Deutschland Wohnraum knapp und teuer bleiben wird. So gesehen erfährt vor allem eine Stadtwohnung über die Jahre einen Wertzuwachs, der die Darlehens- und Sanierungskosten mehr als wettmacht.
Es soll dir allerdings bewusst sein, dass du jahrelang eine Verantwortung trägst. Du wirst einiges opfern müssen, um den Kredit zu tilgen. Ist aber irgendwann die Wohnung oder das Haus abbezahlt, wirst du jenseits der wirtschaftlichen Aspekte Freude an deinem Zuhause haben und deinen Erben ein solides Vermögen hinterlassen, das ihre Lebensgestaltung erleichtert.
Diese Überlegungen funktionieren aber nur, wenn dir trotz des Kredits und der Rücklagen genug Geld zum Leben bleibt. Ist das nicht der Fall, solltest du als Mieter deine Altersvorsorge anderweitig sichern.