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Wohnung kaufen oder mieten? – Der direkte Vergleich (2021)

Wohnen muss jeder.

Besonders in Gro√üst√§dten spitzt sich der Kampf um Immobilien immer weiter zu. W√§hrend in Berlin lange Zeit eine Mietdeckelung bestand und w√ľtende Menschenmengen gegen Konzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen demonstrierten, stiegen die Mieten in M√ľnchen auf √ľber 20 Euro pro Quadratmeter.

Eigentlich sind Mietpreise und Immobilienpreise stark voneinander abhängig. Doch zur Zeit steigen die Immobilienpreise schneller als die Mieten. Dadurch vermindert sich die potenzielle Mietrendite was den Kauf einer Immobilie weniger attraktiv werden lässt.

1. Die Entwicklung der Mietpreise: Teilweise gedeckelt

In der Theorie steigen Mietpreise in etwa genauso schnell wie die Immobilienpreise derselben Region.

Der Inflation geschuldet steigen die Preise von allerlei G√ľtern j√§hrlich um circa ein bis zwei Prozent. Und ja, auch die eigene Wohnung wird deswegen teurer.

Allerdings gibt es zum Teil strenge Vorgaben wie die Mietpreisbremse oder örtliche Mietendeckelungen, welche Vermieter dahingehend einschränken.

Deswegen steigen mieten in letzter Zeit nicht ganz so stark und vorallem nicht ganz so schnell wie die Immobilienpreise. F√ľr letztere gibt es n√§mlich keinerlei regulatorische Gesetze.

Aufgrund regulatorischer Vorgaben der Regierung steigen die Mieten meist zeitversetzt etwas später an als die Immobilienpreise selbst.

Der Immobilienmarkt der letzten 10 Jahre

Der Immobilienmarkt in Berlin verzeichnete in den letzten 10 Jahren durchschnittlich einen Wertzuwachs von circa 211%. Trotz explodierender Immobilienpreise sind die Mieten in Berlin lediglich um 104% gestiegen und hinken damit etwas hinterher.

Die Folge ist, dass die Schaffung von neuem Wohnraum sich f√ľr Investoren nicht mehr rentiert und das Angebot f√ľr Mietwohnungen trotz steigender Nachfrage konstant bleibt.

Viele Menschen finden in Gro√üst√§dten wie Berlin daher keine geeignete Wohnung mehr und m√ľssen horrende Angebote annehmen um nicht auf der Stra√üe zu leben.

Stadt m²-Preis 2009 m²-Preis 2019 Preissteigerung Inflation
Berlin 5,60 ‚ā¨ 11,40 ‚ā¨ 104% 1,36% p.a.
Dresden 5,50 ‚ā¨ 7,50 ‚ā¨ 36% 1,36% p.a.
Hamburg 8,10 ‚ā¨ 11,50 ‚ā¨ 42% 1,36% p.a.
Essen 5,50 ‚ā¨ 7,00 ‚ā¨ 27% 1,36% p.a.

Die Infos stammen aus dem 10 Jahresvergleich f√ľr Mieten von Immowelt.

In weniger popul√§ren St√§dten wie Essen ist die Miete √ľber die Jahre verteilt zwar auch konstant gestiegen, doch im Vergleich zu Berlin und Hamburg wirken die 27% Mietsteigerung in Essen geradezu gering.

Steigende Mietpreise sind nur minimal auf die Inflation zur√ľckzuf√ľhren und sind vielmehr der fortschreitenden Urbanisierung geschuldet. Die Inflation betrug die letzten 10 Jahre lediglich 1,36% pro Jahr.

2. Zwischen Flexibilität und Sesshaftigkeit: Nicht nur Finanzen spielen eine Rolle

F√ľr viele stellt das Eigenheim den ultimativen Lebenswunsch dar.

Der Traum des Eigenheims – eine Wohnung kaufen

Neben Kindern, einem sicheren Job sowie soliden Finanzen geh√∂rt der Besitz einer Immobilie f√ľr viele zu einem erfolgreichen Leben dazu. Zwar ist das eigene Haus keines der klassischen Statussymbole wie ein Sportwagen oder eine teure Uhr, doch ohne Frage strahlt eine Immobilie einen gewissen Luxus aus.

Ein gro√üer Pluspunkt, der das Eigenheim gegen√ľber den meisten Wohnungen hat, ist der eigene Garten. Mietwohnungen greifen entweder auf Balkons und Gemeinschaftsg√§rten zur√ľck oder verzichten aus Platzgr√ľnden g√§nzlich auf den Au√üenbereich.

Der Hauskauf ist gerade f√ľr Familien attraktiv. Als Bauherr oder Bauherrin hast du ziemlich freie Hand dar√ľber wie du dein zuk√ľnftiges Zuhause gestalten m√∂chtest.

Du kannst dein Haus genau nach deinen Vorstellungen entwerfen lassen und alles von Vornherein auf deine Bed√ľrfnisse zuschneiden. Auch nachtr√§glich steht dir frei etwas an deinem Haus zu ver√§ndern.

Als Mieter muss jede bauliche Veränderung vorher vom Vermieter genehmigt werden. Man ist also weniger frei in der Gestaltung seines Zuhauses.

Als Eigenheimbesitzer bist du gesch√ľtzt vor einer Eigenbedarfsk√ľndigung und hast auch steuerlich einige Vorteile. Insgesamt muss man sich, sofern die Immobilie irgendwann abbezahlt ist, keine Sorgen mehr um seine Unterkunft machen und kann bis zu seinem Lebensende dort verweilen.

Die Mietwohnung – Wohnen auf Zeit

Mieten dagegen steht mehr f√ľr einen freieren, ungebundenen Lebensstil.

Klar, wer mietet ist schließlich auch wesentlich flexibler in seiner Lebensgestaltung. Als Mieter kannst du sehr gut auf unvorhergesehene Situationen reagieren. Sei es der jobbedingte Umzug oder eine persönliche Umstellung, die eine Wohnraum-Verkleinerung nach sich zieht.

Des Weiteren musst du als Mieter keine R√ľcklagen f√ľr gr√∂√üere Reparaturen an deiner Wohnung bilden. Als Immobilienbesitzer k√∂nnen unvorhergesehene Kosten auftreten, f√ľr welche man eigenst√§ndig aufkommen muss.

Wenn du anstatt eine Immobilie zu erwerben lieber in Aktien oder ETFs investierst, profitierst du von einer weitaus höheren Diversifikation und erhöhst dadurch deine Rendite-Chancen.

Wenn du an einen steigenden Immobilienmarkt glaubst und ein St√ľck vom Kuchen abhaben willst, k√∂nntest du alternativ einen Teil deines Geldes in sogenannte REITs investieren.

G√ľnstige ETF-Sparpl√§ne findest du in unserem ETF-Anbieter Vergleich:

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3. Der Immobilienmarkt wird immer teurer

Bei den √ľberragenden Zahlen der letzten Jahrzehnte vergessen viele, dass man nicht nur mit Aktienk√§ufen, sondern auch mit Immobilien Verlust machen kann. Jede Erfolgsstr√§hne hat irgendwann ein Ende und auch Eigenheime k√∂nnen in der Zukunft zu einem geringeren Preis gehandelt werden.

Der Immobilienmarkt ist zwar in der Regel gefestigter als eine Einzelaktie, doch auf lange Sicht ist die Volatilität dennoch höher als die eines marktneutralen Aktien-Portfolios.

Das wird von Immobilienbesitzern allerdings nur in Ausnahmefällen bemerkt, da diese nur selten den Wert ihres Eigenheims schätzen lassen und so keine richtigen Vergleichswerte entstehen.

Stadt m²-Preis 2010 m²-Preis 2020 Preissteigerung Inflation
Berlin 1.430 ‚ā¨ 4.450 ‚ā¨ 211% 0,3%
Dresden 1.220 ‚ā¨ 2.390 ‚ā¨ 96% 0,3%
Hamburg 2.100 ‚ā¨ 4.970 ‚ā¨ 137% 0,3%
Essen 1.110 ‚ā¨ 1.750 ‚ā¨ 58% 0,3%
Deutschland 1.420 ‚ā¨ 3.210 ‚ā¨ 126% 0,3%

Die Infos stammen aus dem 10 Jahresvergleich f√ľr Immobilienpreise von Immowelt.

Ebenfalls interessant ist der Vergleich der Grunderwerbsteuer in Deutschland. Diese variiert je nach Bundesland und geht von 3,5% in Sachsen bis 6,5% Th√ľringen. Durchschnittlich werden beim Kauf einer Immobilie 5,4% Grunderwerbsteuer f√§llig.

Die Investition in eine Immobilie

Wer den Gro√üteil seines Verm√∂gens und seines zuk√ľnftig erwirtschafteten Geldes in eine Immobilie investieren m√∂chte sollte sich bewusst sein, dass dies ein hohes finanzielles Risiko mit sich bringt. Du investierst lediglich in ein Objekt und dadurch ist die Diversifikation deiner Anlage so gut wie nicht gegeben.

Lies dir jetzt unsere 9 Grunds√§tze f√ľr erfolgreiches Anlegen durch und erfahre wie man die richtige Motivation f√ľr seinen Verm√∂gensaufbau findet.

4. Regelmäßige Ratenzahlungen oder monatliche Miete?

Oftmals werden in der Diskussion zwischen den Verfechtern des Eigenheims und den eingefleischten Mietern die monatlichen Kosten verglichen.

Beim Vergleich der monatlichen Kosten wird meist allerdings lediglich die Kaltmiete mit den monatlichen R√ľckzahlungen an die Bank, also der Schuldentilgung und Zinszahlung, verglichen.

Dabei kommt meistens raus, dass die Miete zwar ein wenig geringer ausfällt als die Zahlungen an die Bank, diese aber auch dem Vermögensaufbau dienen und nicht wie die Miete verloren gehen.

Prinzipiell ist diese These auch √ľberhaupt nicht falsch. Die Miete dient nicht dem Verm√∂gensaufbau und man kann dies insofern auch als verlorenes Geld betrachten. Der springende Punkt ist aber, dass in diesem Vergleich nicht alle Kosten ber√ľcksichtigt werden.

R√ľcklagen f√ľr Reparaturen

Neben Schuldentilgung und Zinszahlungen muss der Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses auch R√ľcklagen f√ľr Reparaturen bilden.

Die Instandhaltungskosten, die f√ľr den Mieter nicht anfallen, sollten also bei jedem ernstgemeinten Vergleich ber√ľcksichtigt werden.

Im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer, der seinen Kredit abbezahlen muss, kann der Mieter sein durch die geringere Miete und die fehlenden Instandhaltungskosten gespartes Geld anderweitig anlegen und sein Vermögen vermehren.

  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • Sparrate/Verm√∂gensaufbau
  • Schuldentilgung
  • Zinszahlungen
  • Nebenkosten
  • Instandhaltungskosten

Man wird bei der Tilgung seiner Zinsen gewisser Weise von der Bank gezwungen sein Geld zu sparen und dieses in seinen Vermögensaufbau zu stecken.

Aktien-Investoren k√∂nnen w√§hrenddessen jederzeit ihre Sparrate runterfahren und neigen dazu mehr Geld f√ľr Konsumg√ľter auszugeben.

F√ľr weniger disziplinierte Sparer k√∂nnte daher der Kauf einer Immobilie eine gro√üe Motivation darstellen gen√ľgend Geld zur Seite zu legen.

Andererseits gibt es sicher viele Menschen, die sich davor sträuben einen Kredit aufzunehmen, da die Gewissheit Schulden zu haben sie schlechter schlafen lässt.

5. G√ľnstige Kredite: Schulden aufbauen ist so g√ľnstig wie nie

W√§hrend die Hypothekenzinsen f√ľr eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren vor 10 Jahren noch bei rund 5% lagen, befinden wir uns heute in einer au√üergew√∂hnlichen Niedrigzinsphase.

Aktuelle Hypothekenzinsen f√ľr einen solchen Kredit liegen bei guter Bonit√§t zwischen 1,2 und 1,5%.

Quelle: FMH-Finanzberatung.

Diese niedrigen Zinsen sind zwar einerseits gut, weil eine Finanzierung f√ľr Bauherren so in der Theorie zwar g√ľnstiger wird, allerdings gehen niedrige Zinsen automatisch auch mit steigenden Immobilienpreisen einher.

Nur ist es so, dass die Immobilienpreise stärker angestiegen sind, als die Zinsen fielen. Wer vor 20 Jahren ein Haus gekauft hat, machte trotz höherer Zinsen aller Voraussicht nach den besseren Deal als heutige Hauskäufer.

6. Mieten-Kaufen Kostenvergleich: Beispielkalkulation

Tim w√ľrde gerne eine Wohnung kaufen. Und er hat Gl√ľck, denn sein Vermieter bietet ihm an seine Wohnung, in der Tim ohnehin schon lebt, zu kaufen. Tim ist sich noch nicht sicher ob er sich die schicke Wohnung leisten kann, ist aber definitiv sehr interessiert daran das Angebot anzunehmen.

Die Wohnung befindet sich in einer guten Lage und misst 75 Quadratmeter. Der Preis ist durchschnittlich, sodass jeden Monat 675 Euro an Miete f√§llig werden. W√ľrde Tim die Wohnung kaufen, m√ľsste er etwas mehr als 240.000 Euro daf√ľr hinbl√§ttern, ebenfalls ein durchschnittlicher Immobilienpreis.

Grundriss einer Wohnung

Praktischerweise hat Tim bereits ein Kapital von 30.000 Euro angespart, welches er gerne f√ľr seinen Verm√∂genszuwachs investieren w√ľrde.

Er hakt bei seiner Bank nach, welche ihm einen Kredit mit einer Tilgungssumme von 592 Euro pro Monat anbietet. Maklerhonorar, Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer hat Tim ebenfalls auf dem Schirm. Zinsen m√ľsste Tim jeden Monat 208 Euro bezahlen.

Die Rechnung klingt f√ľr Tim simpel. M√∂chte er lieber f√ľr 675 Euro zur Miete wohnen oder f√ľr 800 Euro Kreditrate in seiner eigenen Wohnung leben. Doch Tim √ľbersieht so einiges in seiner Rechnung.

Seine gute Freundin Nadine r√§t ihm dazu das ganze noch einmal genau auszurechnen. Ist es f√ľr Tim wirklich schlauer die Wohnung zu kaufen oder sollte er sie weiterhin mieten? Schlie√ülich ist die monatliche Miete, die Tim bezahlen muss wesentlich geringer, als die Kreditrate, die er an die Bank √ľberweisen m√ľsste.

Rechenhilfe

Diese 125 Euro an Differenz k√∂nnte Tim monatlich in einen ETF-Sparplan investieren und so sein Verm√∂gen aufbauen. Doch Nadine bemerkt noch etwas. W√§hrend Tim als Mieter nicht f√ľr die Instandhaltung der Wohnung aufkommen musste, da der Vermieter diese Kosten tr√§gt, m√ľsste er diese als Besitzer selbst √ľbernehmen.

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Nadines Eltern sind selbst Eigent√ľmer einiger Immobilien und daher wei√ü sie, dass man als Eigent√ľmer stets 1,5-3% des Wohnungswerts pro Jahr ansparen sollte, f√ľr etwaige Reparaturen.

Pro Monat w√ľrde Tim also mindestens 300 Euro zur Seite legen und in Versicherungen investieren, um im Ernstfall abgesichert zu sein. Kein Problem f√ľr Tim, er hat gen√ľgend Einkommen um auch die zus√§tzlichen 300 Euro zu stemmen.

Doch was ist wenn Tim weiterhin zur Miete wohnen will? Mit seinem frei verf√ľgbaren Einkommen von 1100 Euro k√∂nnte er die Miete zahlen und zus√§tzlich 525 Euro in einen ETF-Sparplan investieren, welcher im Durschnitt 8% Rendite pro Jahr einbringt.

So sieht die Rechnung von Tim und Nadine aus:

Mieten Kaufen
Wohnfläche 75 Quadratmeter 75 Quadratmeter
Kaufpreis / 240.750 EUR
Startkapital 30.000 EUR 30.000 EUR
Vergleichszeitraum 20 Jahre 20 Jahre
Quadratmeterpreis 9 EUR 3210 EUR
Instandhaltungskosten / 300 EUR
Tilgung/Miete 675 EUR 207 Euro
Kreditzinsen/Sparrate 425 EUR 592 EUR (1,5%)
Wertsteigerung MSCI World 8% p.a. 12,6% p.a. (letzte 10 Jahre)
Transaktionskosten* / 24.075 EUR (10%)
Steuern Kapitalertragsteuer 25% /
Schulden / 92.751 EUR
Summe 257.605 EUR 186.519 Euro

*enth√§lt Maklergeb√ľhren, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notarkosten

F√ľr Tim steht die Entscheidung fest. Er wird die Wohnung nicht kaufen und stattdessen weiter als Mieter darin leben.

Wenn er diszipliniert weiter in seinen ETF-Sparplan einzahlt und dadurch sein Vermögen aufbaut besitzt er nach 20 Jahren in unserer Beispielrechnung ein Vermögen von 257.00 Euro.

Als Eigent√ľmer seiner Wohnung h√§tte er nach 20 Jahren noch 92.000 Euro Schulden und sein Verm√∂gen w√§re auf 186.000 Euro angewachsen.

7. Fazit: Mieten ist (aktuell) in den meisten Fällen die bessere Entscheidung

  • privater Garten
  • freie Gestaltungsm√∂glichkeiten
  • niedrige Zinsen
  • Heimatgef√ľhl
  • etwaige Wertsteigerung
  • Steuervorteile beim Verm√∂gensaufbau
  • ‚ÄěZwang‚ÄĚ zu sparen
  • h√∂here Sparrate f√ľr ETFs/Aktien
  • hohe Flexibilit√§t, kurze Bindedauer
  • gebremste Mietpreise
  • keine Verschuldung
  • keine R√ľcklagen f√ľr Reparaturen
  • geringere monatliche Zahlungen

Sicherlich gibt es Beispiele bei denen ein Kauf finanziell lohnenswerter ist. Das muss man vor einer solchen Investition gut durchrechnen.

Unsere eingesetzten Werte sind Durchschnittswerte f√ľr ganz Deutschland und zeigen lediglich, dass Mieten im Durchschnitt die g√ľnstigere Entscheidung ist.

In die Zukunft schauen kann niemand. Wom√∂glich ist der Aktienmarkt √ľberbewertet und es kommt zu einer Depression. Andererseits kann es auch sein, dass die Immobilienpreise fallen und eben eine lange Zeit keine Wertsteigerung zu verzeichnen ist.

Hi! Ich bin
ūüĎč

Neben meinem Studium arbeite ich nun seit fast 3 Jahren als freiberuflicher Online-Texter und konnte so bereits als Teenager mein Hobby zum Beruf machen. Mit 16 Jahren habe ich begonnen mich neben der Schule mit dem Thema Finanzen auseinanderzusetzen. Seitdem investiere ich mein Erspartes in ETFs, Kryptos und selten auch Einzel-Aktien. Ich w√ľnsche mir, dass ich etwas von meinem Optimismus an euch weitergeben kann und freue mich jeden Tag aufs neue, dass ich mit meinen Artikeln Menschen zur Investition in ihre Zukunft motivieren darf.

Kommentare
  1. Interessant, dass die Mietpreise ungef√§hr so schnell wie die Immobilienpreise derselben Region steigen. Ich habe vor, mir meine erste Wohnung zu kaufen. Daf√ľr werde ich mich definitiv noch an einen passenden Ansprechpartner zum Thema richten.

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