Immobilie vermieten: Tipps für die erfolgreiche Vermietung
In Zeiten von niedrigen Zinsen, hoher Inflation und Rekordmieten liebäugeln viele Anleger mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Bevor du eine Immobilie vermieten kannst, solltest du allerdings deine Hausaufgaben machen.
Wir zeigen dir, wie du eine Immobilie erfolgreich vermietest und worauf es hierbei besonders ankommt. Zudem zeigen wir dir, wie deine Vermietung die erzielte Rendite der Immobilie beeinflusst. Außerdem lernst du wichtige Berechnungen, die dich zum erfolgreichen Vermieter machen.
1. Immobilie vermieten: Lohnt sich das?
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren stetig und haben vor allem in begehrten Lagen Rekordwerte erreicht. Wer in der Vergangenheit eine gute Standortanalyse gemacht hat, darf sich heute über attraktive Mietrendite und Preisniveaus freuen.
Zwar sorgen die steigenden Bauzinsen für teurere Baufinanzierungen und eine sinkende Nachfrage. Allerdings ist in guten Lagen noch immer wenig Bewegung am Markt zu beobachten. Unter Berücksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ist das klassische Sparen weiterhin unattraktiv. Dementsprechend gehen Experten noch immer nicht von einem signifikanten Preiseinbruch am Immobilienmarkt aus.
Spielst du mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, stellt sich zuerst die Frage nach der Nettomietrendite. Diese Kennzahl berechnet sich aus der jährlichen Bruttojahresmiete abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten wie Verwaltung, Mietausfallwagnis oder Instandhaltung. Das Ergebnis ist die jährliche Nettomiete, die dann durch die Summe aus Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten geteilt wird.
Nettomietrendite = (Bruttojahresmiete – Instandhaltungskosten – Verwaltungskosten – Mietausfallwagnis ) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100
Beachte hierbei, dass sich die Berechnung deiner Nettomietrendite verändern kann, wenn du ein Mehrfamilienhaus vermietest. Hier kannst du auf eine Hausverwaltung verzichten und deine eigene Rendite steigern. Insbesondere eine Vermietungssoftware kann dir bei der Verwaltung helfen. In unserem Vermietet.de Test erfährst du mehr über die beliebte Verwaltungslösung für private Vermieter.
Auch wenn du keine Hausverwaltung hast, solltest du eine Instandhaltungsrücklage bilden. Als Vermieter wirst du nicht selten mit einem Schaden konfrontiert oder musst eine Wohneinheit renovieren.
Mit Jahresnettomiete ist die Miete gemeint, die dem Vermieter nach Abzug der Nebenkosten bleibt. Aus Sicht des Mieters handelt es sich also um die Kaltmiete. Die in der Miete enthaltenen Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen sowie die Vorauszahlungen für sonstige umlagefähige Betriebskosten (Müllabfuhr, Treppenhausreinigung usw.) stellen für den Vermieter nur Durchlaufposten dar und beeinflussen seine Rendite nicht.
Die unterstehende Tabelle umfasst die Posten, die du bei der Berechnung der Nettomietrendite berücksichtigen musst.
| Posten | Höhe | |
| Kaufkosten | Grunderwerbsteuer | Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises |
| Notar- und Grundbuchkosten | Ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises | |
| Maklerprovisionen | Zwischen 2 und 4 Prozent des Kaufpreises (Käuferanteil) | |
| Kreditzinsen | Variabel | |
| Verwaltungskosten | Kosten für die Hausverwaltung | Ca. 30 €/Monat und Wohneinheit |
| Instandhaltungskosten /Instandhaltungsrücklage laut § 28 Wohnungsbaugesetz (inflationsbedingte Anpassung laut § 26 nach dem Verbraucherpreisindex) | Reparaturkosten, beispielsweise für die Heizungsanlage oder für Dachreparaturen | Je nach Baujahr der Immobilie. Richtwerte: Älter als 32 Jahre: 11,50 €/m2 und Jahr Älter als 22 Jahre: 9,00 €/m2 und Jahr 22 Jahre alt und jünger: 7,10 €/m2 und Jahr |
| Mietausfallwagnis | Drückt Verluste aufgrund des Mietausfallrisikos aus. | Beträgt für Wohnimmobilien im Schnitt 2 Prozent der Mieteinnahmen. Allerdings kann es je nach Immobilienlage höher oder niedriger sein. |
Mietrendite berechnen: Ein einfaches Rechenbeispiel
Jan Mustermann kauft für 350.000 Euro eine 50-Quadrameter-Wohnung (Baujahr 1950) in Berlin-Mitte. Die Kaufnebenkosten betragen 42.000 Euro. Er hat 292.000 Euro gespart und finanziert 100.000 mit einem Kredit. Der effektive Jahreszins beträgt 3,81 Prozent pro Jahr. Im ersten Kreditjahr zahlt er damit 3.337 Euro an Zinsen. Die Kosten für die Hausverwaltung betragen 30 Euro pro Monat. Außerdem fallen im ersten Jahr 1.000 an Reparaturkosten für die Heizungsanlage an.
Von seinem Mieter verlangt er 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat. Wir gehen davon aus, dass die Wohnung aufgrund der herausragenden Lage nie leer steht. Das Mietausfallwagnis ist also null. Wir nutzen hierfür die oben genannte Formel:
((12.000 € -( 3.337 € +1.000 € +360 €) )/392.000 €) * 100 = 1,8 %
Seine Nettorendite beträgt somit 1,8 Prozent.
2. Immobilie kaufen und vermieten: Worauf soll ich achten?
Wie wir bereits im vorherigen Abschnitt erklärt haben, schwankt die Mietrendite stark. Folgend erläutern wir die wichtigsten Faktoren, die den Unterschied zwischen einer soliden Investition und einer geringen Rendite ausmachen.
Kaufst du eine Wohnung in attraktiver Stadtlage, musst du mit vielen potentiellen Mietern, aber auch mit einem hohen Preis rechnen. Umgekehrt verhält es sich mit einem Haus in einer ländlichen, wirtschaftsschwachen Region. Aus diesem Grund zählt eine Standortanalyse zum wichtigsten Aspekt beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.
Der Mietrenditeatlas des Baufinanzierungsportals BauFi24 listet die durchschnittliche Mietrendite für alle Postleizahlgebiete in Deutschland. So kannst du in 81829 München (Stand: 12/2022) mit einer Mietrendite von 2,48 Prozent rechnen. Im sächsischen Reichenbach beträgt sie dagegen 6,83 Prozent. Das mag auf den ersten Blick verwunderlich erscheinen, ergibt sich jedoch aus sehr hohen Kaufpreisen in den Ballungsgebieten. Obwohl auch die Mieten dort in den letzten Jahren stark gestiegen sind, konnten sie nicht mit den Kaufpreissteigerungen mithalten. Wer langfristig auf eine Buy and Hold Strategie setzt, kann hier mit Steigerungen des Immobilienwertes rechnen, die unabhängig von der Mietrendite eine Erhöhung der Gesamtrendite bewirken.
Das bedeutet allerdings nicht, dass du mit dem Kauf und Vermietung einer Wohnung in einer ländlichen Gegend alles richtig machst. Zwar liegen die Kaufpreise außerhalb der Städte deutlich niedriger, der Leerstand dafür höher.
Beispielsweise standen 2020 in München und in Frankfurt am Main nur 0,2 Prozent der Wohnungen leer, in Frankfurt an der Oder 9,1 Prozent. Je höher die Leerstandquote, desto höher ist das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Da du auch ohne Mieter den Kredit weiter bedienen musst, ergibt sich bei einem Leerstand ein Verlust.
Ein weiterer Punkt ist die Lage der Immobilie, die ihre Attraktivität auch innerhalb eines Postleitzahlengebietes aufwertet oder mindert. Ein Haus in der Nähe einer Autobahn schreckt beispielsweise Interessenten möglicherweise ab. Eine ruhige Seitenstraße in einer Großstadt ist dagegen ein Pluspunkt.
Zwar wirst du in beliebten Städten wegen des angespannten Immobilienmarkts auch mit einer Wohnung über einer Kneipe schnell Mieter finden. Allerdings birgt eine solche Lage Konfliktpotential, da die Mieter später beispielsweise eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung durchsetzen könnten.
Die geschätzten Rücklagen berücksichtigen bereits die höheren Instandhaltungskosten älterer Immobilien. Darüber hinaus können neue Gesetze umfassende Baumaßnahmen wie energetische Sanierungen notwendig machen.
Die Kosten lassen sich nicht immer vollständig auf den Mieter umlegen. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten immer den Energieausweis der Immobilie verlangen. Der Verkäufer ist gesetzlich dazu verpflichtet, ihn bereits bei der Besichtigung vorzulegen.
Allerdings ist das nicht der einzige wichtige Aspekt. Sind beispielsweise das Dach marode oder die Elektroanlage baufällig, bedeutet das nicht selten Kosten im fünfstelligen Bereich. Bist du nicht vom Fach, lohnt sich vor dem Kauf ein Gutachten eines anerkannten Bausachverständigen, der den allgemeinen Zustand des Gebäudes bewertet.
Die wenigsten Menschen sind in der Lage, eine Immobilie komplett aus eigenen Rücklagen zu bezahlen. Beantragst du ein Darlehen, solltest du die Bedingungen genau prüfen. So unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute mitunter sehr stark.
Ein wichtiger Parameter ist die Sollzinsbindung. Sie beschreibt die Zeitspanne, in der die anfänglich festgelegten Zinsen konstant bleiben und reicht von 5 bis 30 Jahren in 5-Jahres-Schritten. Eine kurze Sollzinsbindung bedeutet einen günstigeren Zins. Allerdings kann sich bei niedrigen Zinsen, wie beispielsweise in der letzten zehn Jahren, trotzdem eine längere Sollzinsbildung lohnen.
Idealerweise solltest du vor dem Kauf 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten angespart haben. Zwar bieten manche Banken 100-Prozent-Finanzierungen an. Das bedeutet aber hohe monatliche Tilgungsraten bei einer langen Kreditlaufzeit.
Je länger du zahlen musst, desto mehr können unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Familiengründung deinen Plan durcheinanderbringen. Die Kaufnebenkosten (Notar, Makler und Grunderwerbsteuer) finanzieren viele Banken generell nicht.
Auch als Immobilienbesitzer brauchst du weiterhin Geld für deine Lebenshaltungskosten. Aus diesem Grund sollte die monatliche Rate nie mehr als 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen.
3. Wie kann ich eine Immobilie vermieten?
Du hast den Kaufvertrag unterschrieben und den Schlüssel deiner Eigentumswohnung bekommen? Jetzt geht es darum, dass jemand so schnell wie möglich einzieht, um Leerstand zu verhindern.
Eine Immobilie zu vermieten ist jedoch keine Sache von zehn Minuten, sondern bedarf einer akkuraten Planung. Folgend zeigen wir dir, welche Schritte auf dich zukommen.
Bevor du konkret die Miete berechnest und eine Anzeige schaltest, solltest du überlegen, welche Art der Vermietung du anstrebst und was noch zu erledigen ist. Diese Fragen helfen, deine Zielgruppe zu bestimmen:
- Sanierungen – ist die Immobilie renovierungsbedürftig, erhöht eine Sanierung die Chance auf einen Mieter sowie die Miete, die du verlangen kannst. In manchen Fällen, beispielsweise bei einem Wasserschaden oder einem Schimmelbefall, ist sie unabdingbar.
- Energieausweis – nach § 5 Gebäudeenergiegesetz (GEG) bist du als Vermieter verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen. Beachte dabei, dass der Ausweis nur 10 Jahre lang gültig ist. Ist er abgelaufen, erhältst du einen neuen von einem qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten liegen je nach Art und Umfang bei 50 bis 300 Euro.
- Möbliert oder unmöbliert? – bei möblierten Immobilien kannst du eine höhere Miete verlangen. Auf der anderen Seite musst du die Wohnung einrichten, was mehr Arbeit bedeutet, und nach jedem Mieterwechsel eventuell ersetzen.
- Befristet oder unbefristet? – auf befristete Mietverträge lassen sich vor allem Berufstätige ein, die beispielsweise einige Monate in einem ausländischen Standort ihres Unternehmens verbringen müssen. Sie nehmen eher in Kauf, hohe Mieten zu zahlen. Allerdings bedeutet ein häufiger Mieterwechsel einen höheren Aufwand.
- Hausverwaltung –die Mieterauswahl, die Instandhaltung der Immobilie, die bürokratischen Aspekte und eventuelle Auseinandersetzungen mit den Mietern verschlingen viel Zeit. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Vermieter, sich von einer Hausverwaltung vertreten zu lassen. Die Kosten liegen im Schnitt bei 30 Euro pro Monat und Einheit, lassen sich jedoch in der Steuererklärung als Ausgaben absetzen.
- Makler – auch die Mieterauswahl ist keineswegs in ein paar Stunden erledigt. Ist deine Zeit knapp, erledigt ein Makler diese Aufgaben für dich. Zusätzlich kennt er sich im Fachgebiet Mietrecht bestens aus und kann dir teure Fehler beispielsweise beim Aufsetzen des Mietvertrags ersparen. Die Maklerprovision beträgt 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Zwar kannst du die Kosten nicht mehr auf die Mieter abwälzen, aber ebenfalls von der Steuer absetzen.
Hast du eine Vorstellung, wie der Vermietungsprozess verlaufen soll, legst du als Nächstes eine Miete fest. Im unteren Abschnitt „Wie berechne ich die Miete?“ erklären wir, was du unbedingt beachten solltest.
Steht die Miete fest, solltest du den Mietvertrag vorbereiten. Folgende Angaben sind Pflicht:
- Persönliche Daten von Mieter(n) und Vermieter(n) – dazu zählen Namen, Anschrift (beim Mieter die letzte Adresse) sowie Geburtsdatum und -ort.
- Mietbeginn und eventuelles Mietende
- Kalt- und Warmmiete inklusive einer Aufschlüsselung der Nebenkosten (Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkostenvorschuss, sonstige Betriebskosten)
- Höhe der Mietkaution – in der Regel beträgt sie drei Nettokaltmieten
- Baujahr und Zustand der Immobilie, Anzahl und Beschreibung der vermieteten Räume
Wohnungssuchen finden heutzutage vor allem im Internet statt. Unter den Portalen zählt ImmobilienScout24 zu den führenden. Bietest du dort deine Wohnung oder dein Haus an, musst du je nach Lage, Größe und Standort mit mehreren hundert Anfragen rechnen. Allerdings zeigt die Plattform auf Wunsch die Immobilie nur Premium-Nutzern an und übernimmt damit eine Filterfunktion.
Die Kosten für eine Anzeige richten sich nach der Sichtbarkeit und nach der Laufzeit. Die kostenlose Möglichkeit beinhaltet eine begrenzte Laufzeit sowie begrenzte Kontaktanfragen. Mit zirka 400 Euro für eine dreimonatige Laufzeit und eine verbesserte Platzierung ist der Service nicht billig, kann sich aber bei „schwierigen“ Immobilien lohnen. Außerdem stellt die Plattform auch Dienste für Vermieter bereit, beispielsweise hilft sie bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Eine Alternative zu ImmoScout24 sind Portale wie eBay Kleinanzeigen, WG-gesucht oder Woehnungsboerse.net. Hier inserierst du kostenlos oder für sehr geringe Gebühren. Allerdings fällt die Vorauswahl der Mieter durch Premium-Funktionen aus. Du musst daher mit vielen Anfragen und einem höheren Zeitaufwand rechnen.
Verfasst du das Inserat selbst, solltest du darauf achten, dass es folgende Elemente enthält:
- Lage/Postleitzahl (die genaue Adresse musst du allerdings nicht veröffentlichen)
- Baujahr
- Größe der Wohnung/des Hauses und Anzahl sowie Bezeichnung der Zimmer (optional: Grundriss)
- Höhe der Warm- und Kaltmiete sowie Höhe der Mietkaution
- Energieausweis
- Kontaktdaten
- Hochwertige Bilder (optional, aber empfohlen)
Hast du dich gegen einen Makler entschieden, musst du mit den Anfragenden Termine ausmachen und die Besichtigung organisieren. Sammelbesichtigungen sparen dabei Zeit. Andererseits entfällt bei vielen Menschen die Möglichkeit, einen persönlicheren Eindruck zu gewinnen. Darüber hinaus ist es auch aus Sicherheitsgründen empfehlenswert, maximal zehn Interessenten einzuladen.
Entscheidest du, wer den Zuschlag bekommen soll, spielt das Bauchgefühl sicherlich eine große Rolle. Auch praktische Aspekte sind manchmal ausschlaggebend. Vermietest du beispielsweise an eine Familie, gibt es weniger Fluktuationen als bei einer Studenten-WG.
Darüber hinaus sollte dein Mieter jedoch diese Voraussetzungen erfüllen:
- Mietschuldenfreiheit – in der Regel legen potentielle Mieter einen von ihrem aktuellen Vermieter ausgestellten Nachweis, der ihre Mietschuldenfreiheit bescheinigt. Manche Vermieter verlangen auch einen Auszug aus dem SCHUFA-Register. Allerdings sagt diese Bescheinigung wenig über die Bereitschaft aus, die Miete pünktlich zu entrichten, da Mietschulden oft nicht eingetragen werden.
- Ausreichende Bonität – der Mieter muss in der Regel darlegen, dass sein monatliches Nettoeinkommen das Dreifache der Warmmiete beträgt. Als Nachweis dienen bei Angestellten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten Einkommenssteuerbescheide oder von einem Steuerberater ausgestellte EÜR-Rechnungen.
Im Internet findest du zahlreiche Vorlagen für Mietverträge. Kennst du dich im Fach Mietrecht nicht aus, solltest du dich trotzdem von einem Anwalt beraten lassen. Alternativ erledigt der Makler diese Aufgabe für dich.
In diesem Fall musst du nicht anwesend sein, wenn der Mieter unterschreibt. Es kann jedoch von Vorteil sein, ihn kennenzulernen, da eine persönliche Begegnung Vertrauen schafft. Achte zudem auf die Mietkaution.
Zu einer Übergabe gehört immer ein Protokoll, in dem der Zustand der Immobilie und eventuelle Mängel festgehalten werden. Das ist für beide Seiten wichtig, etwa, um beim Auszug Streitigkeiten wegen Schäden zu vermeiden.
Auch hier findest du im Netz zahlreiche Muster für Übergabeprotokolle. Genauso wie beim Aufsetzen des Mietvertrags lohnt es sich aber, ein paar hundert Euro in eine hochwertige Rechtsberatung zu investieren, um teure Fehler zu verhindern.
4. Immobilie vermieten: Wie berechne ich die Miete?
Auch in beliebten Stadtlagen darfst du als Eigentümer in den wenigsten Fällen eine beliebige Miete verlangen. Ausgangspunkt der Mietberechnung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser Wert gibt die durchschnittliche Miete an, die bei vergleichbaren Wohnungen in einem bestimmten Gebiet (Stadtviertel oder Landkreis) gezahlt wird.
Alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen nach dem Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts ab dem 01.01.2023 einen einfachen Mietspiegel sowie ab dem 01.01.2024 einen qualifizierten Mietspiegel veröffentlichen und alle zwei Jahre anpassen. Ersterer bedarf keinem besonderen Verfahren, letzterer muss dagegen wissenschaftliche Standards einhalten.
Hat deine Gemeinde keinen Mietspiegel veröffentlicht, lässt sich die ortsübliche Miete anhand von Vergleichsobjekten berechnen. Dabei musst du mindestens drei verschiedene Immobilien mit ähnlicher Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung finden. Auch kannst du die notwendigen Vergleichswerte aus einer Mietdatenbank beziehen, falls deine Gemeinde eine pflegt.
Steht die ortsübliche Miete fest, musst du bei der Berechnung deiner Miete folgende Punkte beachten:
- Die ab Juli 2015 gültige Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen sind ab dem 1.10.2014 errichtete Gebäude sowie Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung.
- Die Mietpreisbremse gilt in Gemeinden und Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Hier findest du heraus, welche Städte und Landkreise betroffen sind.
- Unabhängig von der Mietpreisbremse liegt eine strafbare Wuchermiete vor, wenn der Vermieter mehr als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt.
- Es steht dir frei, eine beliebige Miete festzulegen, wenn du dich an die Gesetze hältst. Zu niedrig darf sie allerdings auch nicht sein. Beträgt sie weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, geht das Finanzamt von einer sogenannten Liebhaberei aus. Damit darfst du keine Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
5. Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern, wenn ich eine Immobilie vermiete?
Mieteinnahmen zählen als Einkommen und gehören in die Anlage V der Einkommenssteuererklärung „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Wie viel Einkommenssteuer du zahlst, hängt von deinen sonstigen Einnahmen, deinem Steuersatz und deinen Freibeträgen ab.
Allerdings mindern sich als Vermieter deine Einnahmen um die Werbungskosten. Dieser Begriff beinhaltet:
- Kosten für Sanierungen und Reparaturen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden (z.B. Instandhaltungskosten).
- Kosten für die Erstellung eines Energieausweises.
- Kosten für Dienstleister wie den Steuerberater, die Hausverwaltung oder den Immobilienmakler.
- Fahrt- und Telefonkosten, um Angelegenheiten zu regeln, die mit der Vermietung zusammenhängen. Das ist besonders wichtig, wenn du eine Immobilie in einer anderen Stadt kaufst oder gar deinen Lebensmittelpunkt im Ausland hast.
- Eventuelle Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.
- Finanzierungskosten, beispielsweise die Darlehenszinsen.
6. Immobilie vermieten: Welche Alternativen gibt es?
Hast du bis hier gelesen, hast du vielleicht festgestellt, dass eine Immobilie kaufen und vermieten aufwändiger ist als gedacht. Schließt du eine klassische Vermietung aus, ist eine kurzeitige Vermietung möglicherweise interessanter. Über Portale wie AirBnB oder Wimdu bieten Eigentümer Wohnungen, Häuser und einzelne Zimmer auch nur tageweise an.
Allerdings haben in den letzten Jahren viele Städte und Gemeinden die AirBnB-Vermietung untersagt oder stark eingeschränkt, um die Interessen der langfristigen Mieter zu schützen. Du solltest dich daher erkundigen, welche Gesetze für deinen Standort gelten.
Lässt die rechtliche Lage eine kurzfristige Vermietung nicht zu, bist du mit Gewerbeimmobilien an geringere Vorlagen gebunden, beispielsweise was den Mieterschutz angeht. Auch ist die Rendite in der Regel höher.
Eine weitere Alternative ist der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung. Hier geht es nicht um die Rendite bei Immobilien im Allgemeinen, sondern darum, mietfrei zu leben. Auch hast du als Eigentümer insbesondere bei einem Haus viel mehr Spielraum als ein Mieter, was die Gestaltung angeht. Allerdings solltest du die Sanierungskosten über die Jahre nicht unterschätzen. Auch bist du mit einer selbstbewohnten Immobilie weniger flexibel, beispielsweise im Falle eines notwendigen berufsbedingten Umzugs.
Möchtest du vom starken Immobilienmarkt profitieren, ohne dich mit einem Immobilienkredit langfristig zu binden, stellen Aktien von Immobilienunternehmen eine zusätzliche Möglichkeit dar.
7. Fazit: Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage setzt genügend Eigenkapital sowie ein ausreichendes Einkommen voraus. Vor dem Kauf ist eine Standortanalyse wichtig, um die mögliche Mietrendite zu bestimmen. Auch den baulichen Zustand solltest du von einem Gutachter überprüfen lassen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Ebenfalls hängen mit der Vermietung einer Immobilie viele steuerliche, rechtliche und praktische Aspekte zusammen. Beispielsweise musst du die Wohnung oder das Haus instandhalten, einen Mietvertrag vorbereiten, die Wohnung inserieren und Mieter auswählen. Allerdings übernehmen Hausverwaltungen beziehungsweise Immobilienmakler gegen Bezahlung diese Aufgaben.
Mit einer Wohnimmobilie in einer guten Lage kannst du mit einer Rendite von 2 bis 4 Prozent rechnen, was die Zinsen von Spareinlagen deutlich übersteigt, jedoch den hohen Aufwand nicht immer rechtfertigt. Allerdings bleibst du der Besitzer der Immobilie und kannst sie bei Bedarf auch zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen oder Familienmitgliedern überlassen. Das ist der wichtigste Punkt, der für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage spricht.
Geht es dir allerdings um die reine Rendite, lohnen sich möglicherweise eher Aktien oder ETFs, die flexible Investitionen ohne viel persönliches Risiko und Zeitaufwand ermöglichen.
8. Häufige Fragen zur Vermietung von Immobilien
Die Nettomietrendite beträgt für Wohnimmobilien im Schnitt 2 bis 4 Prozent, kann aber auch höher ausfallen. Dieser Mietrenditeatlas zeigt die durchschnittliche Nettomietrendite in einem bestimmten Postleitzahlgebiet.
Kaufst du eine Immobilie, um sie zu vermieten, entscheidet der Standort über deine Rendite. Wohnungen und Häuser in begehrten Lagen sind teurer, dafür stehen sie selten leer als Immobilien in wirtschaftsschwachen, ländlichen Regionen.
Ein wichtiger Aspekt ist auch der Zustand. Kaufst du etwa eine baufällige Wohnung, musst du meist teuer sanieren. Aus diesem Grund lohnt sich vor jedem Kauf, einen unabhängigen Bausachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen.
Bevor du deine Immobilie vermietest, musst du sie eventuell sanieren und eine Miete festlegen. Danach kannst du eine Anzeige schalten und einen Mieter auswählen. Ist der Zeitaufwand zu groß, kannst du einen Immobilienmakler beauftragen. Seine Provisionen betragen um die zwei Nettokaltmieten.
Als Vermieter musst du spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis für deine Wohnung oder dein Haus vorlegen. Bei der Berechnung der Miete gibt es sowohl obere (Mietpreisbremse) als auch untere Grenzen.
Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen versteuern, darfst allerdings davor die sogenannten Werbungskosten abziehen. Dazu zählen Instandhaltungskosten (z.B. für Sanierungen), Finanzierungskosten (z.B. Kreditzinsen) sowie Verwaltungskosten (z.B. Kosten für die Hausverwaltung).
Möchtest du keinen langfristigen Mieter, kannst du über Portale wie AirBnB kurzfristig vermieten. Allerdings schränken die meisten Städte die AirBnB-Vermietung ein. Davon nicht betroffen sind befristete Verträge, die beispielsweise für zwei Jahre abgeschlossen werden.
