In Zeiten von niedrigen Zinsen, hoher Inflation und Rekordmieten liebÀugeln viele Anleger mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Bevor du eine Immobilie vermieten kannst, solltest du allerdings deine Hausaufgaben machen.
Wir zeigen dir, wie du eine Immobilie erfolgreich vermietest und worauf es hierbei besonders ankommt. Zudem zeigen wir dir, wie deine Vermietung die erzielte Rendite der Immobilie beeinflusst. AuĂerdem lernst du wichtige Berechnungen, die dich zum erfolgreichen Vermieter machen.
1. Immobilie vermieten: Lohnt sich das?
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren stetig und haben vor allem in begehrten Lagen Rekordwerte erreicht. Wer in der Vergangenheit eine gute Standortanalyse gemacht hat, darf sich heute ĂŒber attraktive Mietrendite und Preisniveaus freuen.
Zwar sorgen die steigenden Bauzinsen fĂŒr teurere Baufinanzierungen und eine sinkende Nachfrage. Allerdings ist in guten Lagen noch immer wenig Bewegung am Markt zu beobachten. Unter BerĂŒcksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ist das klassische Sparen weiterhin unattraktiv. Dementsprechend gehen Experten noch immer nicht von einem signifikanten Preiseinbruch am Immobilienmarkt aus.
Spielst du mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, stellt sich zuerst die Frage nach der Nettomietrendite. Diese Kennzahl berechnet sich aus der jĂ€hrlichen Bruttojahresmiete abzĂŒglich nicht umlegbarer Nebenkosten wie Verwaltung, Mietausfallwagnis oder Instandhaltung. Das Ergebnis ist die jĂ€hrliche Nettomiete, die dann durch die Summe aus Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten geteilt wird.
Nettomietrendite = (Bruttojahresmiete – Instandhaltungskosten – Verwaltungskosten – Mietausfallwagnis ) /Â (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100
Beachte hierbei, dass sich die Berechnung deiner Nettomietrendite verĂ€ndern kann, wenn du ein Mehrfamilienhaus vermietest. Hier kannst du auf eine Hausverwaltung verzichten und deine eigene Rendite steigern. Insbesondere eine Vermietungssoftware kann dir bei der Verwaltung helfen. In unserem Vermietet.de Test erfĂ€hrst du mehr ĂŒber die beliebte Verwaltungslösung fĂŒr private Vermieter.
Auch wenn du keine Hausverwaltung hast, solltest du eine InstandhaltungsrĂŒcklage bilden. Als Vermieter wirst du nicht selten mit einem Schaden konfrontiert oder musst eine Wohneinheit renovieren.
Mit Jahresnettomiete ist die Miete gemeint, die dem Vermieter nach Abzug der Nebenkosten bleibt. Aus Sicht des Mieters handelt es sich also um die Kaltmiete. Die in der Miete enthaltenen Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen sowie die Vorauszahlungen fĂŒr sonstige umlagefĂ€hige Betriebskosten (MĂŒllabfuhr, Treppenhausreinigung usw.) stellen fĂŒr den Vermieter nur Durchlaufposten dar und beeinflussen seine Rendite nicht.
Die unterstehende Tabelle umfasst die Posten, die du bei der Berechnung der Nettomietrendite berĂŒcksichtigen musst.
| Posten | Höhe | |
| Kaufkosten | Grunderwerbsteuer | Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises |
| Notar- und Grundbuchkosten | Ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises | |
| Maklerprovisionen | Zwischen 2 und 4 Prozent des Kaufpreises (KĂ€uferanteil) | |
| Kreditzinsen | Variabel | |
| Verwaltungskosten | Kosten fĂŒr die Hausverwaltung | Ca. 30 âŹ/Monat und Wohneinheit |
| Instandhaltungskosten /InstandhaltungsrĂŒcklage laut § 28 Wohnungsbaugesetz (inflationsbedingte Anpassung laut § 26 nach dem Verbraucherpreisindex) | Reparaturkosten, beispielsweise fĂŒr die Heizungsanlage oder fĂŒr Dachreparaturen | Je nach Baujahr der Immobilie. Richtwerte: Ălter als 32 Jahre: 11,50 âŹ/m2 und Jahr Ălter als 22 Jahre: 9,00 âŹ/m2 und Jahr 22 Jahre alt und jĂŒnger: 7,10 âŹ/m2 und Jahr |
| Mietausfallwagnis | DrĂŒckt Verluste aufgrund des Mietausfallrisikos aus. | BetrĂ€gt fĂŒr Wohnimmobilien im Schnitt 2 Prozent der Mieteinnahmen. Allerdings kann es je nach Immobilienlage höher oder niedriger sein. |
Mietrendite berechnen: Ein einfaches Rechenbeispiel
Jan Mustermann kauft fĂŒr 350.000 Euro eine 50-Quadrameter-Wohnung (Baujahr 1950) in Berlin-Mitte. Die Kaufnebenkosten betragen 42.000 Euro. Er hat 292.000 Euro gespart und finanziert 100.000 mit einem Kredit. Der effektive Jahreszins betrĂ€gt 3,81 Prozent pro Jahr. Im ersten Kreditjahr zahlt er damit 3.337 Euro an Zinsen. Die Kosten fĂŒr die Hausverwaltung betragen 30 Euro pro Monat. AuĂerdem fallen im ersten Jahr 1.000 an Reparaturkosten fĂŒr die Heizungsanlage an.
Von seinem Mieter verlangt er 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat. Wir gehen davon aus, dass die Wohnung aufgrund der herausragenden Lage nie leer steht. Das Mietausfallwagnis ist also null. Wir nutzen hierfĂŒr die oben genannte Formel:
((12.000 ⏠-( 3.337 ⏠+1.000 ⏠+360 âŹ)  )/392.000 âŹ) * 100 = 1,8 %
Seine Nettorendite betrÀgt somit 1,8 Prozent.
2. Immobilie kaufen und vermieten: Worauf soll ich achten?
Wie wir bereits im vorherigen Abschnitt erklÀrt haben, schwankt die Mietrendite stark. Folgend erlÀutern wir die wichtigsten Faktoren, die den Unterschied zwischen einer soliden Investition und einer geringen Rendite ausmachen.
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Kaufst du eine Wohnung in attraktiver Stadtlage, musst du mit vielen potentiellen Mietern, aber auch mit einem hohen Preis rechnen. Umgekehrt verhÀlt es sich mit einem Haus in einer lÀndlichen, wirtschaftsschwachen Region. Aus diesem Grund zÀhlt eine Standortanalyse zum wichtigsten Aspekt beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.
Der Mietrenditeatlas des Baufinanzierungsportals BauFi24 listet die durchschnittliche Mietrendite fĂŒr alle Postleizahlgebiete in Deutschland. So kannst du in 81829 MĂŒnchen (Stand: 12/2022) mit einer Mietrendite von 2,48 Prozent rechnen. Im sĂ€chsischen Reichenbach betrĂ€gt sie dagegen 6,83 Prozent. Das mag auf den ersten Blick verwunderlich erscheinen, ergibt sich jedoch aus sehr hohen Kaufpreisen in den Ballungsgebieten. Obwohl auch die Mieten dort in den letzten Jahren stark gestiegen sind, konnten sie nicht mit den Kaufpreissteigerungen mithalten. Wer langfristig auf eine Buy and Hold Strategie setzt, kann hier mit Steigerungen des Immobilienwertes rechnen, die unabhĂ€ngig von der Mietrendite eine Erhöhung der Gesamtrendite bewirken.
Das bedeutet allerdings nicht, dass du mit dem Kauf und Vermietung einer Wohnung in einer lĂ€ndlichen Gegend alles richtig machst. Zwar liegen die Kaufpreise auĂerhalb der StĂ€dte deutlich niedriger, der Leerstand dafĂŒr höher.
Beispielsweise standen 2020 in MĂŒnchen und in Frankfurt am Main nur 0,2 Prozent der Wohnungen leer, in Frankfurt an der Oder 9,1 Prozent. Je höher die Leerstandquote, desto höher ist das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Da du auch ohne Mieter den Kredit weiter bedienen musst, ergibt sich bei einem Leerstand ein Verlust.
Ein weiterer Punkt ist die Lage der Immobilie, die ihre AttraktivitĂ€t auch innerhalb eines Postleitzahlengebietes aufwertet oder mindert. Ein Haus in der NĂ€he einer Autobahn schreckt beispielsweise Interessenten möglicherweise ab. Eine ruhige SeitenstraĂe in einer GroĂstadt ist dagegen ein Pluspunkt.
Zwar wirst du in beliebten StĂ€dten wegen des angespannten Immobilienmarkts auch mit einer Wohnung ĂŒber einer Kneipe schnell Mieter finden. Allerdings birgt eine solche Lage Konfliktpotential, da die Mieter spĂ€ter beispielsweise eine Mietminderung wegen LĂ€rmbelĂ€stigung durchsetzen könnten.
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Die geschĂ€tzten RĂŒcklagen berĂŒcksichtigen bereits die höheren Instandhaltungskosten Ă€lterer Immobilien. DarĂŒber hinaus können neue Gesetze umfassende BaumaĂnahmen wie energetische Sanierungen notwendig machen.
Die Kosten lassen sich nicht immer vollstÀndig auf den Mieter umlegen. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten immer den Energieausweis der Immobilie verlangen. Der VerkÀufer ist gesetzlich dazu verpflichtet, ihn bereits bei der Besichtigung vorzulegen.
Allerdings ist das nicht der einzige wichtige Aspekt. Sind beispielsweise das Dach marode oder die Elektroanlage baufĂ€llig, bedeutet das nicht selten Kosten im fĂŒnfstelligen Bereich. Bist du nicht vom Fach, lohnt sich vor dem Kauf ein Gutachten eines anerkannten BausachverstĂ€ndigen, der den allgemeinen Zustand des GebĂ€udes bewertet.
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Die wenigsten Menschen sind in der Lage, eine Immobilie komplett aus eigenen RĂŒcklagen zu bezahlen. Beantragst du ein Darlehen, solltest du die Bedingungen genau prĂŒfen. So unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute mitunter sehr stark.
Ein wichtiger Parameter ist die Sollzinsbindung. Sie beschreibt die Zeitspanne, in der die anfĂ€nglich festgelegten Zinsen konstant bleiben und reicht von 5 bis 30 Jahren in 5-Jahres-Schritten. Eine kurze Sollzinsbindung bedeutet einen gĂŒnstigeren Zins. Allerdings kann sich bei niedrigen Zinsen, wie beispielsweise in der letzten zehn Jahren, trotzdem eine lĂ€ngere Sollzinsbildung lohnen.
Idealerweise solltest du vor dem Kauf 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten angespart haben. Zwar bieten manche Banken 100-Prozent-Finanzierungen an. Das bedeutet aber hohe monatliche Tilgungsraten bei einer langen Kreditlaufzeit.
Je lĂ€nger du zahlen musst, desto mehr können unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder FamiliengrĂŒndung deinen Plan durcheinanderbringen. Die Kaufnebenkosten (Notar, Makler und Grunderwerbsteuer) finanzieren viele Banken generell nicht.
Auch als Immobilienbesitzer brauchst du weiterhin Geld fĂŒr deine Lebenshaltungskosten. Aus diesem Grund sollte die monatliche Rate nie mehr als 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen.
3. Wie kann ich eine Immobilie vermieten?
Du hast den Kaufvertrag unterschrieben und den SchlĂŒssel deiner Eigentumswohnung bekommen? Jetzt geht es darum, dass jemand so schnell wie möglich einzieht, um Leerstand zu verhindern.
Eine Immobilie zu vermieten ist jedoch keine Sache von zehn Minuten, sondern bedarf einer akkuraten Planung. Folgend zeigen wir dir, welche Schritte auf dich zukommen.
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Bevor du konkret die Miete berechnest und eine Anzeige schaltest, solltest du ĂŒberlegen, welche Art der Vermietung du anstrebst und was noch zu erledigen ist. Diese Fragen helfen, deine Zielgruppe zu bestimmen:
- Sanierungen â ist die Immobilie renovierungsbedĂŒrftig, erhöht eine Sanierung die Chance auf einen Mieter sowie die Miete, die du verlangen kannst. In manchen FĂ€llen, beispielsweise bei einem Wasserschaden oder einem Schimmelbefall, ist sie unabdingbar.
- Energieausweis â nach § 5 GebĂ€udeenergiegesetz (GEG) bist du als Vermieter verpflichtet, spĂ€testens bei der Besichtigung dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen. Beachte dabei, dass der Ausweis nur 10 Jahre lang gĂŒltig ist. Ist er abgelaufen, erhĂ€ltst du einen neuen von einem qualifizierten SachverstĂ€ndigen. Die Kosten liegen je nach Art und Umfang bei 50 bis 300 Euro.
- Möbliert oder unmöbliert? â bei möblierten Immobilien kannst du eine höhere Miete verlangen. Auf der anderen Seite musst du die Wohnung einrichten, was mehr Arbeit bedeutet, und nach jedem Mieterwechsel eventuell ersetzen.
- Befristet oder unbefristet? â auf befristete MietvertrĂ€ge lassen sich vor allem BerufstĂ€tige ein, die beispielsweise einige Monate in einem auslĂ€ndischen Standort ihres Unternehmens verbringen mĂŒssen. Sie nehmen eher in Kauf, hohe Mieten zu zahlen. Allerdings bedeutet ein hĂ€ufiger Mieterwechsel einen höheren Aufwand.
- Hausverwaltung âdie Mieterauswahl, die Instandhaltung der Immobilie, die bĂŒrokratischen Aspekte und eventuelle Auseinandersetzungen mit den Mietern verschlingen viel Zeit. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Vermieter, sich von einer Hausverwaltung vertreten zu lassen. Die Kosten liegen im Schnitt bei 30 Euro pro Monat und Einheit, lassen sich jedoch in der SteuererklĂ€rung als Ausgaben absetzen.
- Makler â auch die Mieterauswahl ist keineswegs in ein paar Stunden erledigt. Ist deine Zeit knapp, erledigt ein Makler diese Aufgaben fĂŒr dich. ZusĂ€tzlich kennt er sich im Fachgebiet Mietrecht bestens aus und kann dir teure Fehler beispielsweise beim Aufsetzen des Mietvertrags ersparen. Die Maklerprovision betrĂ€gt 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zuzĂŒglich Mehrwertsteuer. Zwar kannst du die Kosten nicht mehr auf die Mieter abwĂ€lzen, aber ebenfalls von der Steuer absetzen.
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Hast du eine Vorstellung, wie der Vermietungsprozess verlaufen soll, legst du als NĂ€chstes eine Miete fest. Im unteren Abschnitt âWie berechne ich die Miete?â erklĂ€ren wir, was du unbedingt beachten solltest.
Steht die Miete fest, solltest du den Mietvertrag vorbereiten. Folgende Angaben sind Pflicht:
- Persönliche Daten von Mieter(n) und Vermieter(n) â dazu zĂ€hlen Namen, Anschrift (beim Mieter die letzte Adresse) sowie Geburtsdatum und -ort.
- Mietbeginn und eventuelles Mietende
- Kalt- und Warmmiete inklusive einer AufschlĂŒsselung der Nebenkosten (Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkostenvorschuss, sonstige Betriebskosten)
- Höhe der Mietkaution â in der Regel betrĂ€gt sie drei Nettokaltmieten
- Baujahr und Zustand der Immobilie, Anzahl und Beschreibung der vermieteten RĂ€ume
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Wohnungssuchen finden heutzutage vor allem im Internet statt. Unter den Portalen zĂ€hlt ImmobilienScout24 zu den fĂŒhrenden. Bietest du dort deine Wohnung oder dein Haus an, musst du je nach Lage, GröĂe und Standort mit mehreren hundert Anfragen rechnen. Allerdings zeigt die Plattform auf Wunsch die Immobilie nur Premium-Nutzern an und ĂŒbernimmt damit eine Filterfunktion.
Die Kosten fĂŒr eine Anzeige richten sich nach der Sichtbarkeit und nach der Laufzeit. Die kostenlose Möglichkeit beinhaltet eine begrenzte Laufzeit sowie begrenzte Kontaktanfragen. Mit zirka 400 Euro fĂŒr eine dreimonatige Laufzeit und eine verbesserte Platzierung ist der Service nicht billig, kann sich aber bei âschwierigenâ Immobilien lohnen. AuĂerdem stellt die Plattform auch Dienste fĂŒr Vermieter bereit, beispielsweise hilft sie bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Eine Alternative zu ImmoScout24 sind Portale wie eBay Kleinanzeigen, WG-gesucht oder Woehnungsboerse.net. Hier inserierst du kostenlos oder fĂŒr sehr geringe GebĂŒhren. Allerdings fĂ€llt die Vorauswahl der Mieter durch Premium-Funktionen aus. Du musst daher mit vielen Anfragen und einem höheren Zeitaufwand rechnen.
Verfasst du das Inserat selbst, solltest du darauf achten, dass es folgende Elemente enthÀlt:
- Lage/Postleitzahl (die genaue Adresse musst du allerdings nicht veröffentlichen)
- Baujahr
- GröĂe der Wohnung/des Hauses und Anzahl sowie Bezeichnung der Zimmer (optional: Grundriss)
- Höhe der Warm- und Kaltmiete sowie Höhe der Mietkaution
- Energieausweis
- Kontaktdaten
- Hochwertige Bilder (optional, aber empfohlen)
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Hast du dich gegen einen Makler entschieden, musst du mit den Anfragenden Termine ausmachen und die Besichtigung organisieren. Sammelbesichtigungen sparen dabei Zeit. Andererseits entfĂ€llt bei vielen Menschen die Möglichkeit, einen persönlicheren Eindruck zu gewinnen. DarĂŒber hinaus ist es auch aus SicherheitsgrĂŒnden empfehlenswert, maximal zehn Interessenten einzuladen.
Entscheidest du, wer den Zuschlag bekommen soll, spielt das BauchgefĂŒhl sicherlich eine groĂe Rolle. Auch praktische Aspekte sind manchmal ausschlaggebend. Vermietest du beispielsweise an eine Familie, gibt es weniger Fluktuationen als bei einer Studenten-WG.
DarĂŒber hinaus sollte dein Mieter jedoch diese Voraussetzungen erfĂŒllen:
- Mietschuldenfreiheit â in der Regel legen potentielle Mieter einen von ihrem aktuellen Vermieter ausgestellten Nachweis, der ihre Mietschuldenfreiheit bescheinigt. Manche Vermieter verlangen auch einen Auszug aus dem SCHUFA-Register. Allerdings sagt diese Bescheinigung wenig ĂŒber die Bereitschaft aus, die Miete pĂŒnktlich zu entrichten, da Mietschulden oft nicht eingetragen werden.
- Ausreichende BonitĂ€t â der Mieter muss in der Regel darlegen, dass sein monatliches Nettoeinkommen das Dreifache der Warmmiete betrĂ€gt. Als Nachweis dienen bei Angestellten Gehaltsabrechnungen, bei SelbststĂ€ndigen die letzten Einkommenssteuerbescheide oder von einem Steuerberater ausgestellte EĂR-Rechnungen.
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Im Internet findest du zahlreiche Vorlagen fĂŒr MietvertrĂ€ge. Kennst du dich im Fach Mietrecht nicht aus, solltest du dich trotzdem von einem Anwalt beraten lassen. Alternativ erledigt der Makler diese Aufgabe fĂŒr dich.
In diesem Fall musst du nicht anwesend sein, wenn der Mieter unterschreibt. Es kann jedoch von Vorteil sein, ihn kennenzulernen, da eine persönliche Begegnung Vertrauen schafft. Achte zudem auf die Mietkaution.
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Zu einer Ăbergabe gehört immer ein Protokoll, in dem der Zustand der Immobilie und eventuelle MĂ€ngel festgehalten werden. Das ist fĂŒr beide Seiten wichtig, etwa, um beim Auszug Streitigkeiten wegen SchĂ€den zu vermeiden.
Auch hier findest du im Netz zahlreiche Muster fĂŒr Ăbergabeprotokolle. Genauso wie beim Aufsetzen des Mietvertrags lohnt es sich aber, ein paar hundert Euro in eine hochwertige Rechtsberatung zu investieren, um teure Fehler zu verhindern.
4. Immobilie vermieten: Wie berechne ich die Miete?
Auch in beliebten Stadtlagen darfst du als EigentĂŒmer in den wenigsten FĂ€llen eine beliebige Miete verlangen. Ausgangspunkt der Mietberechnung ist die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete. Dieser Wert gibt die durchschnittliche Miete an, die bei vergleichbaren Wohnungen in einem bestimmten Gebiet (Stadtviertel oder Landkreis) gezahlt wird.
Alle StĂ€dte mit mehr als 50.000 Einwohnern mĂŒssen nach dem Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts ab dem 01.01.2023 einen einfachen Mietspiegel sowie ab dem 01.01.2024 einen qualifizierten Mietspiegel veröffentlichen und alle zwei Jahre anpassen. Ersterer bedarf keinem besonderen Verfahren, letzterer muss dagegen wissenschaftliche Standards einhalten.
Hat deine Gemeinde keinen Mietspiegel veröffentlicht, lĂ€sst sich die ortsĂŒbliche Miete anhand von Vergleichsobjekten berechnen. Dabei musst du mindestens drei verschiedene Immobilien mit Ă€hnlicher GröĂe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung finden. Auch kannst du die notwendigen Vergleichswerte aus einer Mietdatenbank beziehen, falls deine Gemeinde eine pflegt.
Steht die ortsĂŒbliche Miete fest, musst du bei der Berechnung deiner Miete folgende Punkte beachten:
- Die ab Juli 2015 gĂŒltige Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent ĂŒber der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen sind ab dem 1.10.2014 errichtete GebĂ€ude sowie Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung.
- Die Mietpreisbremse gilt in Gemeinden und StÀdten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Hier findest du heraus, welche StÀdte und Landkreise betroffen sind.
- UnabhĂ€ngig von der Mietpreisbremse liegt eine strafbare Wuchermiete vor, wenn der Vermieter mehr als 50 Prozent der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete verlangt.
- Es steht dir frei, eine beliebige Miete festzulegen, wenn du dich an die Gesetze hĂ€ltst. Zu niedrig darf sie allerdings auch nicht sein. BetrĂ€gt sie weniger als 66 Prozent der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete, geht das Finanzamt von einer sogenannten Liebhaberei aus. Damit darfst du keine Werbungskosten in der SteuererklĂ€rung geltend machen.
5. Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern, wenn ich eine Immobilie vermiete?
Mieteinnahmen zĂ€hlen als Einkommen und gehören in die Anlage V der EinkommenssteuererklĂ€rung âEinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtungâ. Wie viel Einkommenssteuer du zahlst, hĂ€ngt von deinen sonstigen Einnahmen, deinem Steuersatz und deinen FreibetrĂ€gen ab.
Allerdings mindern sich als Vermieter deine Einnahmen um die Werbungskosten. Dieser Begriff beinhaltet:
- Kosten fĂŒr Sanierungen und Reparaturen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden (z.B. Instandhaltungskosten).
- Kosten fĂŒr die Erstellung eines Energieausweises.
- Kosten fĂŒr Dienstleister wie den Steuerberater, die Hausverwaltung oder den Immobilienmakler.
- Fahrt- und Telefonkosten, um Angelegenheiten zu regeln, die mit der Vermietung zusammenhÀngen. Das ist besonders wichtig, wenn du eine Immobilie in einer anderen Stadt kaufst oder gar deinen Lebensmittelpunkt im Ausland hast.
- Eventuelle Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.
- Finanzierungskosten, beispielsweise die Darlehenszinsen.
6. Immobilie vermieten: Welche Alternativen gibt es?
Hast du bis hier gelesen, hast du vielleicht festgestellt, dass eine Immobilie kaufen und vermieten aufwĂ€ndiger ist als gedacht. SchlieĂt du eine klassische Vermietung aus, ist eine kurzeitige Vermietung möglicherweise interessanter. Ăber Portale wie AirBnB oder Wimdu bieten EigentĂŒmer Wohnungen, HĂ€user und einzelne Zimmer auch nur tageweise an.
Allerdings haben in den letzten Jahren viele StĂ€dte und Gemeinden die AirBnB-Vermietung untersagt oder stark eingeschrĂ€nkt, um die Interessen der langfristigen Mieter zu schĂŒtzen. Du solltest dich daher erkundigen, welche Gesetze fĂŒr deinen Standort gelten.
LÀsst die rechtliche Lage eine kurzfristige Vermietung nicht zu, bist du mit Gewerbeimmobilien an geringere Vorlagen gebunden, beispielsweise was den Mieterschutz angeht. Auch ist die Rendite in der Regel höher.
Eine weitere Alternative ist der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung. Hier geht es nicht um die Rendite bei Immobilien im Allgemeinen, sondern darum, mietfrei zu leben. Auch hast du als EigentĂŒmer insbesondere bei einem Haus viel mehr Spielraum als ein Mieter, was die Gestaltung angeht. Allerdings solltest du die Sanierungskosten ĂŒber die Jahre nicht unterschĂ€tzen. Auch bist du mit einer selbstbewohnten Immobilie weniger flexibel, beispielsweise im Falle eines notwendigen berufsbedingten Umzugs.
Möchtest du vom starken Immobilienmarkt profitieren, ohne dich mit einem Immobilienkredit langfristig zu binden, stellen Aktien von Immobilienunternehmen eine zusÀtzliche Möglichkeit dar.
7. Fazit: Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage setzt genĂŒgend Eigenkapital sowie ein ausreichendes Einkommen voraus. Vor dem Kauf ist eine Standortanalyse wichtig, um die mögliche Mietrendite zu bestimmen. Auch den baulichen Zustand solltest du von einem Gutachter ĂŒberprĂŒfen lassen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Ebenfalls hĂ€ngen mit der Vermietung einer Immobilie viele steuerliche, rechtliche und praktische Aspekte zusammen. Beispielsweise musst du die Wohnung oder das Haus instandhalten, einen Mietvertrag vorbereiten, die Wohnung inserieren und Mieter auswĂ€hlen. Allerdings ĂŒbernehmen Hausverwaltungen beziehungsweise Immobilienmakler gegen Bezahlung diese Aufgaben.
Mit einer Wohnimmobilie in einer guten Lage kannst du mit einer Rendite von 2 bis 4 Prozent rechnen, was die Zinsen von Spareinlagen deutlich ĂŒbersteigt, jedoch den hohen Aufwand nicht immer rechtfertigt. Allerdings bleibst du der Besitzer der Immobilie und kannst sie bei Bedarf auch zu einem spĂ€teren Zeitpunkt selbst nutzen oder Familienmitgliedern ĂŒberlassen. Das ist der wichtigste Punkt, der fĂŒr den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage spricht.
Geht es dir allerdings um die reine Rendite, lohnen sich möglicherweise eher Aktien oder ETFs, die flexible Investitionen ohne viel persönliches Risiko und Zeitaufwand ermöglichen.
8. HĂ€ufige Fragen zur Vermietung von Immobilien
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Die Nettomietrendite betrĂ€gt fĂŒr Wohnimmobilien im Schnitt 2 bis 4 Prozent, kann aber auch höher ausfallen. Dieser Mietrenditeatlas zeigt die durchschnittliche Nettomietrendite in einem bestimmten Postleitzahlgebiet.
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Kaufst du eine Immobilie, um sie zu vermieten, entscheidet der Standort ĂŒber deine Rendite. Wohnungen und HĂ€user in begehrten Lagen sind teurer, dafĂŒr stehen sie selten leer als Immobilien in wirtschaftsschwachen, lĂ€ndlichen Regionen.
Ein wichtiger Aspekt ist auch der Zustand. Kaufst du etwa eine baufÀllige Wohnung, musst du meist teuer sanieren. Aus diesem Grund lohnt sich vor jedem Kauf, einen unabhÀngigen BausachverstÀndigen mit einem Gutachten zu beauftragen.
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Bevor du deine Immobilie vermietest, musst du sie eventuell sanieren und eine Miete festlegen. Danach kannst du eine Anzeige schalten und einen Mieter auswĂ€hlen. Ist der Zeitaufwand zu groĂ, kannst du einen Immobilienmakler beauftragen. Seine Provisionen betragen um die zwei Nettokaltmieten.
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Als Vermieter musst du spĂ€testens bei der Besichtigung einen Energieausweis fĂŒr deine Wohnung oder dein Haus vorlegen. Bei der Berechnung der Miete gibt es sowohl obere (Mietpreisbremse) als auch untere Grenzen.
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Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen versteuern, darfst allerdings davor die sogenannten Werbungskosten abziehen. Dazu zĂ€hlen Instandhaltungskosten (z.B. fĂŒr Sanierungen), Finanzierungskosten (z.B. Kreditzinsen) sowie Verwaltungskosten (z.B. Kosten fĂŒr die Hausverwaltung).
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Möchtest du keinen langfristigen Mieter, kannst du ĂŒber Portale wie AirBnB kurzfristig vermieten. Allerdings schrĂ€nken die meisten StĂ€dte die AirBnB-Vermietung ein. Davon nicht betroffen sind befristete VertrĂ€ge, die beispielsweise fĂŒr zwei Jahre abgeschlossen werden.