finanzwissen.de
Mietkaution: Paar freut sich ĂŒber den neuen Mietvertrag

Mietkaution: Das mĂŒssen Vermieter und Mieter beachten

Du willst eine Immobilie vermieten oder mietest aktuell eine Immobilie an? Ein fester Bestandteil des Mietvertrags ist oftmals die Mietkaution. Gerade fĂŒr Mieter ist die Kaution Ă€rgerlich, denn das Geld steht wĂ€hrend der gesamten Mietzeit nicht zur VerfĂŒgung.

Als Vermieter profitierst du von einem höheren Maß an Sicherheit bei der Vermietung. Allerdings gibt es immer wieder Fragen zur Mietkaution. So stellt sich die Frage nach der Höhe und der Bezahlung. In diesem Artikel klĂ€ren wir dich ĂŒber die rechtlichen Grundlagen zur Kaution auf.

 

1. Key Facts zur Mietkaution

  • Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, um bei MietausfĂ€llen und SchĂ€den an der Immobilie die Kosten zu decken.
  • Üblich ist in Deutschland eine Barkaution in Höhe von zwei bis drei Nettokaltmieten.
  • Der Vermieter muss die Kaution auf einem getrennten Konto auf dem Namen des Mieters anlegen, der ihm fĂŒr die Dauer des MietverhĂ€ltnisses eine VerpfĂ€ndungserklĂ€rung erteilt.
  • Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste ist mit der ersten Miete, die zweite und dritte jeweils mit der zweiten und dritten Miete fĂ€llig.
  • Übersteigt die Summe die finanziellen Möglichkeiten des Mieters, kann er stattdessen eine Mietkautionsversicherung, eine private BĂŒrgschaft oder einen Aval vorschlagen. Der Vermieter muss aber nicht akzeptieren.
  • Ist der Mietvertrag beendet, muss der Vermieter binnen sechs Monaten die Kaution an den Mieter zurĂŒckzahlen. Ist noch eine Nebenkostenabrechnung offen, darf er maximal ein Jahr lang einen Teil einbehalten.
  • Von der Kaution abziehen darf der Vermieter nur SchĂ€den, die im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, oder versteckte SchĂ€den. In beiden FĂ€llen hat er maximal sechs Monate ab dem Ende des Mietvertrags Zeit.
  • SchĂ€den, die durch normale Abnutzung der Mietsache entstehen, darf er nicht mit der Kaution verrechnen.

2. Was ist eine Mietkaution?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet, ĂŒberlĂ€sst Fremden sein Eigentum. Ab der SchlĂŒsselĂŒbergabe darf er es nicht mehr ohne AnkĂŒndigung betreten. BeschĂ€digen die neuen Bewohner das Mietobjekt, muss er zunĂ€chst fĂŒr die Kosten aufkommen. Aus diesem Grund verlangt er von den Mietern eine Mietsicherheit.

WofĂŒr ist die Mietkaution?

Die Mieter mĂŒssen bei Vorsatz oder grober FahrlĂ€ssigkeit jegliche SchĂ€den ersetzen. Beide Sachverhalte muss der Vermieter aber beweisen. Nicht selten endet die ganze Angelegenheit vor Gericht und zieht sich dadurch in die LĂ€nge. Sind die Mieter bereits ausgezogen und nicht solvent, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass sie jemals zahlen.

Ein weiterer Punkt betrifft das Mietausfallrisiko. Bleibt mehr als eine Mietzahlung aus, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kĂŒndigen. Bis die Mieter tatsĂ€chlich ausziehen, kann es aber Monate dauern.

Auch fĂŒr den Fall, dass sie selbst fristgemĂ€ĂŸ kĂŒndigen und ausziehen, können Rechnungen offenbleiben. Beispielsweise erfolgt die endgĂŒltige Betriebskostenabrechnung im folgenden Jahr. Es ergibt sich eine Nachzahlung, die alten Mieter sind aber plötzlich unauffindbar.

Mit der Mietkaution kompensiert der Vermieter Verluste, die aus ausgefallenen Mieten, erforderlichen Reparaturen oder unbezahlten Nebenkosten entstehen.

Ist eine Mietkaution Pflicht oder nicht?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mietkaution zu verlangen. Das Gesetz rĂ€umt ihm lediglich die Möglichkeit ein, es zu tun. Dennoch bestehen die meisten aus den oben genannten GrĂŒnden darauf.

Möchtest du fĂŒr deine Immobilie einen Mieter finden oder hast du schon einen gefunden, solltest du eine Sicherheit fordern. Zwar verhalten sich die meisten Mieter korrekt, auf Nummer sicher gehen ist aber besser.

3. Höhe der Mietkaution: Wie hoch darf sie maximal sein?

Kommt es bei der Wohnungsbesichtigung heraus, dass du die Wohnung sofort haben kannst, wenn du einen hohen Betrag als Sicherheit hinterlegst? Oder willst du deine Immobilie vermieten und 10.000 Euro an Mietkaution verlangen, etwa weil die Wohnung vor Kurzem mit hochwertigen Materialien saniert wurde?

Solche Angebote sind unzulĂ€ssig. Laut § 551 BĂŒrgerliches Gesetzbuch (BGB) darf die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. BetrĂ€gt also die Nettokaltmiete 1.000 Euro, sind maximal 3.000 Euro erlaubt. Die Heiz- und Nebenkosten spielen in der Kalkulation keine Rolle.

Auch mĂŒssen Neumieter die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen, sondern haben das Recht, sie in drei gleichen Raten zu entrichten. Die erste Teilzahlung ist dann mit der ersten Miete, die zweite und die dritte jeweils mit der zweiten und der dritten Miete fĂ€llig. Aber Vorsicht! Bleiben zwei Raten aus, darf der Vermieter laut § 569 BGB den Mietvertrag fristlos kĂŒndigen.

Ablösezahlung ist nicht gleich Kaution

Von der Mietkaution zu unterscheiden sind sogenannte Ablöse- oder Abschlagszahlungen. Beispielsweise möchte der Vormieter oft Geld dafĂŒr haben, dass er den Boden neu verlegt hat oder seine EinbaukĂŒche stehen lĂ€sst. Prinzipiell ist das erlaubt, auch gibt es nach oben keine Grenze, was den Betrag angeht. Auf solche Deals einlassen mĂŒssen sich Mieter nicht. Gerade in angespannten WohnungsmĂ€rkten bekommt jedoch oft derjenige den Zuschlag, der sich bereit erklĂ€rt, die Summe zu zahlen.

4. Mietkaution: Diese Alternativen gibt es zur Barkaution

Üblich ist in Deutschland die Barkaution. Der Begriff hat sich eingeprĂ€gt, weil es frĂŒher tatsĂ€chlich ĂŒblich war, die ganze Summe in bar an den Vermieter zu ĂŒbergeben. Inzwischen ĂŒberweisen aber die meisten Mieter die Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Wer immer noch bar zahlt, sollte auf eine Quittung bestehen.

Das ist allerdings nicht die einzige Möglichkeit. Diese Alternativen schonen den Geldbeutel der Mieter:

Anstatt einen einmaligen Betrag an den Vermieter zu ĂŒberweisen, zahlen die Mieter eine Versicherung. Im Schadensfall springt sie ein und deckt alle entstandenen Kosten. Anders als eine Haftpflichtversicherung holt sie sich aber den Betrag von den (ehemaligen) Mieter wieder. Die jĂ€hrliche PrĂ€mie fĂŒr eine Mietkautionsversicherung betrĂ€gt ungefĂ€hr 5 Prozent der Mietkautionssumme. Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro und 3.000 Kaution liegt sie also im Schnitt bei 150 Euro pro Jahr oder 12,50 Euro pro Monat. Damit kommen Mieter zumindest bei kurzen Mietdauern deutlich gĂŒnstiger weg. Allerdings bekommen sie am Ende des MietverhĂ€ltnisses, anders als bei der Barkaution, die gezahlten BetrĂ€ge nicht wieder.

In diesem Fall bĂŒrgt eine Privatperson fĂŒr den Mieter. Der Vermieter bekommt eine Urkunde, die das bestĂ€tigt, und wendet sich im Schadensfall an den BĂŒrgen. Allerdings akzeptieren Vermieter diese Variante oft nur bei Studenten, die etwa ihre Eltern als BĂŒrgen angeben. In diesem Fall mĂŒssen auch diese ihre EinkommensverhĂ€ltnisse offenlegen. Dass Erwachsene etwa fĂŒr ihre Freunde bĂŒrgen, ist dagegen unĂŒblich.

Ein Aval ist ebenfalls eine BĂŒrgschaft. Bei dem BĂŒrgen handelt es sich jedoch nicht um eine Privatperson, sondern um eine Bank. Der Ablauf ist wie bei einer Kautionsversicherung: Der Mieter zahlt jĂ€hrlich einen Betrag, der zirka 3 bis 6 Prozent der Kautionssumme betrĂ€gt. Im Schadensfall springt zunĂ€chst die Bank ein, dennoch verlangt sie die Summe von ihm wieder.

Der Vermieter entscheidet

Bewirbst du dich um eine Wohnung und fehlt dir das Geld fĂŒr die Mietkaution, kannst du dem Vermieter eine Kautionsversicherung oder eine BĂŒrgschaft vorschlagen. Akzeptieren muss er die Alternativen allerdings nicht. Besteht er auf eine Barkaution, darf er nicht zusĂ€tzlich auch eine BĂŒrgschaft verlangen.

5. Was ist ein Mietkautionskonto und wie funktioniert es?

Sowohl ein privater Vermieter als auch ein Unternehmen, das in Immobilien investiert, können in die Insolvenz rutschen. In einem solchen Fall werden sÀmtliche Konten gepfÀndet, um die GlÀubiger zu bedienen. Aus diesem Grund darf die Mietkaution nie auf dem GeschÀftskonto des Vermieters landen.

  • 551 BGB legt die ModalitĂ€ten fĂŒr den Umgang mit der Kaution fest. Demnach ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen mit einer bei Spareinlagen mit dreimonatiger KĂŒndigungsfrist ĂŒblichen Verzinsung anzulegen.

Üblich sind etwa ein Kautionssparbuch oder ein Tagesgeldkonto, bei dem der Mieter eine VerpfĂ€ndungserklĂ€rung an den Vermieter erstellt. Möglich sind aber auch ein Mietkautionsdepot, bei dem die Kautionssumme in Aktien oder Fonds investiert wird.

In jedem Fall bleibt der Betrag Eigentum des Mieters, der die ErtrĂ€ge oder die Zinsen abstreichen kann. Bis zur Auflösung des Mietvertrags verfĂŒgt er aber nicht ĂŒber die Summe und kann kein Geld abheben.

Die zur Einrichtung des Kontos entstandenen Kosten sowie laufende GebĂŒhren trĂ€gt laut § 551 Absatz 3 sowie laut mehreren Gerichtsurteilen der Vermieter, wenn er das Konto anlegt. Eröffnet der Mieter dagegen beispielsweise ein Tagesgeldkonto und gibt eine VerpfĂ€ndungserklĂ€rung, handelt es sich um eine Grauzone.

Die meisten Gerichte waren zwar in den letzten Jahren der Auffassung, dass auch in diesem Fall der Vermieter zahlungspflichtig ist. Dennoch sollten Vermieter und Mieter am besten eine schriftliche Vereinbarung treffen, wie die Kosten aufzuteilen sind.

6. Was gibt es bei der RĂŒckzahlung der Mietkaution zu beachten?

Ziehen die Mieter aus, muss der Vermieter nicht schon am nĂ€chsten Tag die Kaution zurĂŒckzahlen. Ewig warten darf er allerdings nicht. Das Gesetz schreibt zwar keine genaue Frist vor, laut mehreren Gerichtsurteilen sollte es dem Vermieter aber möglich sein, sechs Monate nach dem Auszug die Mietkaution zurĂŒckzuzahlen.

Ein Sonderfall besteht, wenn eine Betriebskostenabrechnung noch offen ist. Beispielsweise sind die Mieter im August 2022 ausgezogen, die Nebenkostenabrechnung fĂŒr das Jahr 2023 wird aber erst im September 2023 fertiggestellt.

In diesem Fall darf der Vermieter aber nicht die ganze Mietkaution ĂŒber ein Jahr einbehalten, sondern höchstens einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung fĂŒr drei bis vier Monate Mietzeit. Betrugen die Nebenkosten in unserem Beispiel 300 Euro pro Monat, muss der Vermieter im Februar 2023 die ganze Kaution bis auf 600 Euro (zweimal vier Monate fĂŒr Januar-August 2022) an die ehemaligen Mieter ĂŒberweisen. Tut er das nicht, können letztere ihn zunĂ€chst abmahnen und, falls immer noch keine Zahlung erfolgt, den Rechtsweg bestreiten.

Auch darf der Vermieter einen Teil oder die ganze Mietkaution einbehalten, wenn SchĂ€den entstanden sind. Um sie geltend zu machen, hat er maximal sechs Monate Zeit, bevor sie verjĂ€hren. Ebenfalls darf er nur SchĂ€den abrechnen, die im Übergabeprotokoll festgehalten und dem Mieter zugerechnet wurden. Eine Ausnahme gilt nur fĂŒr sogenannte versteckte MĂ€ngel, die ohne Weiteres nicht sichtbar sind. Dazu zĂ€hlen beispielsweise Brandlöcher im Parkett, wenn ein Teppich darĂŒber verlegt wurde.

Wurde weder beim Einzug noch beim Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt, muss der EigentĂŒmer der Immobilie beweisen, dass die Mieter den Schaden verursacht haben, etwa durch Vorher-Nachher-Fotos. Je lĂ€nger das MietverhĂ€ltnis bestanden hat, desto schwieriger gestalten sich solche Nachweise. Dennoch empfiehlt sich aus diesem Grund ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll, um Streitigkeiten zu verhindern.

7. Wann bekommt der Mieter weniger Kaution zurĂŒck?

Ergibt sich aus der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zulasten der Mieter, verrechnet der Vermieter in der Regel den Betrag mit der Kaution. Das gleiche passiert bei Mietschulden.

Auch darf er Geld einbehalten, wenn SchĂ€den entstanden und im Übergangsprotokoll festgehalten sind. Dennoch muss der ehemalige Mieter nur bei Vorsatz oder grober FahrlĂ€ssigkeit zahlen.

Zerstörte Fliesen, Brandlöcher im Boden, entstellte WĂ€nde oder durchbohrte TĂŒren zĂ€hlen beispielsweise zu den SchĂ€den, fĂŒr die der Mieter haftet. Zerschlissenes Parkett, kleine Bohrlöcher an den WĂ€nden oder Möbelspuren auf den Tapeten gelten dagegen als normale Abnutzung.

8. Fazit: Die Mietkaution ist ein Schutz beider Parteien

Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter gegen SchÀden am Mietobjekt abzusichern und das Mietausfallsrisiko zu minimieren. Mehr als drei Monatsmieten darf er allerdings nicht fordern.

Neben der Barkaution, die er auf ein separates Konto einzahlen muss, besteht die Möglichkeit einer Mietkautionsversicherung. Auch eine private BĂŒrgschaft oder ein Mietaval stellen Alternativen dar. Der Vermieter kann allerdings trotzdem auf eine Barkaution bestehen. In diesem Fall gewĂ€hrt möglicherweise die Bank ein Darlehen.

Ziehen die Mieter aus, gibt es oft Streit wegen der Kaution. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter solltest du daher auf ein Protokoll bestehen. Treten Unstimmigkeiten auf und ist keine Einigung möglich, bleibt nur der Rechtsweg. Daher ist es fĂŒr beide Parteien von Vorteil, eine Rechtschutzversicherung abzuschließen, die auch das Mietrecht deckt.

9. HĂ€ufige Fragen zur Mietkaution

Die Mietkaution betrÀgt in Deutschland maximal drei Nettokaltmieten. Damit ist die Kaltmiete ohne Neben- und Heizkosten gemeint.

Überweist der Mieter die Kaution, muss der Vermieter ein separates Konto auf dem Namen des Mieters eröffnen, damit die Summe im Insolvenzfall geschĂŒtzt ist. Alternativ richtet der Mieter ein Konto ein und gibt eine VerpfĂ€ndungserklĂ€rung zugunsten des Vermieters ab.

Richtet der Vermieter das Konto ein, trĂ€gt er die Kosten. Eröffnet der Mieter das Konto, gibt es diesbezĂŒglich unterschiedliche Gerichtsurteile. Meist ist jedoch trotzdem der Vermieter zustĂ€ndig.

Hat der Mieter die Immobilie mĂ€ngelfrei ĂŒbergeben, muss der Vermieter spĂ€testens nach sechs Monaten die volle Kaution zurĂŒckzahlen. Ist eine Nebenkostenabrechnung noch offen, darf er sich höchstens ein Jahr Zeit lassen, allerdings nur einen Teil des Betrags so lange behalten.

Stellt die Barkaution eine zu große finanzielle Belastung dar, kann der Mieter eine Mietkautionsversicherung abschließen, die im Schadensfall einspringt. Auch kann er eine private BĂŒrgschaft oder den Aval einer Bank vorlegen. Der Vermieter muss die Alternativen aber nicht akzeptieren.

Hi! Ich bin
👋

Ich habe an der TU Berlin Physikalische Ingenieurwissenschaft studiert und war anschließend jahrelang in der Windenergie-Branche tĂ€tig. Seit 2016 schreibe ich freiberuflich ĂŒber Technik und Finanzen. Zu meinen Themen zĂ€hlen KryptowĂ€hrungen, Finanzanlagen, Cybersecurity, Industrie 4.0 und erneuerbare Energien. Auch in meiner Freizeit beschĂ€ftige ich mich gerne mit Investitionen in grĂŒne Technologien und digitale Projekte.

Antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert