In diesem Artikel analysieren wir die Aktie von Vonovia, Deutschlands größtem Wohnungsvermieter.
Dabei fassen wir alle notwendigen Informationen – von der Unternehmenshistorie über den Markt bis hin zu den Kennzahlen – zusammen, die du für die Entscheidung benötigst, ob du die Vonovia Aktie kaufen solltest oder nicht.
1. Top 3 Key Facts zur Vonovia Aktie
- Vonovia ist der größte deutsche private Wohnungsvermieter.
- Der Konzern vermietet über 400.000 Wohnungen in mehreren europäischen Ländern.
- Nach zwei gescheiterten Übernahmen des DAX-Konkurrenten Deutsche Wohnen wird aktuell ein drittes Übernahmeangebot für die Aktionäre vorbereitet.
2. Vonovia Unternehmen und Historie
Was für ein Unternehmen ist Vonovia?
Um das Unternehmen besser einordnen zu können, wird ein Blick auf die Historie und Gründung des Unternehmens sowie die zukünftige Vision des Managements geworfen.
Geschichte: Übernahmen und DAX-Aufstieg
Die Ursprünge der heutigen Vonovia gehen auf die Deutsche Annington zurück. Durch den Erwerb von privatisierten Eisenbahnerwohnungen im Rahmen der Bahnreform der 1990er stieg die Deutsche Annington zu einem der größten deutschen Wohnungsvermieter auf.
In den folgenden Jahren wuchs die Deutsche Annington durch weitere Zukäufe von Immobilien sowie durch Übernahmen von Konkurrenten stetig zu einem der größten deutschen Immobilienunternehmen. Zu den Übernahmen gehörten unter anderem tausende Wohnungen der deutschen Konzerne RWE, Allianz und E.ON.
Nach weiteren Akquisitionen kam es im Jahr 2015 schließlich zur Übernahme der Gagfah, einer Dachgesellschaft für deutsche Immobilienunternehmen. Durch den Zusammenschluss der beiden Unternehmen entstand die Vonovia als ein führender europäischer Immobilienkonzern.
Noch im gleichen Jahr stieg Vonovia als größter deutscher Immobilienkonzern in den DAX auf. Seit 2020 ist das Unternehmen zudem Mitglied im EURO STOXX 50, dem Index der 50 größten europäischen Börsenunternehmen.
Heute beschäftigt Vonovia mehr als 10.000 Mitarbeiter und besitzt weit über 400.000 Wohnungen.
Mission: Bezahlbarer Wohnraum
Mit Fokus auf die Wünsche der Kunden und Mieter sieht sich Vonovia als modernes Dienstleistungsunternehmen im Bereich Wohnungsvermietung. Im Fokus stehen Mieter mit kleinen und mittleren Einkommen in Städten.
Vonovia wirbt mit dem Ziel, seine Geschäfte auf Grundlage von nachhaltigen und sozial-verträglichen Kriterien durchzuführen.
Um die langfristigen Nachhaltigkeitsziele konsequent zu verfolgen, werden Zwischenziele definiert, an denen sich das aktuelle Management messen lässt. Die Ergebnisse werden jährlich in einem Nachhaltigkeitsbericht zusammengefasst.
Um älteren Menschen möglichst langfristig den Verbleib in ihren Wohnungen zu ermöglichen, wird ebenfalls auf einen altersgerechten Ausbau und Barrierefreiheit geachtet.
Kritiker werfen den Wohnungskonzernen wie Vonovia allerdings vor, dass die Modernisierungsmaßnahmen der Immobilien häufig zu Mietsteigerungen führen. Dies kann der Schaffung von sozialem Wohnraum entgegen stehen.
Steigen die Mieten infolge von Renovierungs- und Umbaumaßnahmen zu stark an, können sich die Mieter ihre Wohnung gegebenenfalls nicht mehr leisten und müssen aus ihren Quartieren in günstigere Wohnlagen umziehen.
Management: Technologischer Fortschritt
Rolf Buch ist Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE. Bereits seit 2013 bekleidet er das Amt, damals noch als Vorstandsvorsitzender der Deutsche Annington. Zuvor war Buch in über 10 Jahren für den Dienstleister Arvato (ehemals Bertelsmann) tätig, in dem er bis 2012 ebenfalls als Mitglied des Vorstands agierte.
Buch ist studierter Ingenieur und zeigt sich offen für Innovationen rund um das Thema Planen, Bauen und Betreiben der Immobilien. Beim Thema Digitalisierung setzt der Vonovia-Chef auf die BIM-Methode (siehe unser Artikel Anlagetrends im Bauwesen).
Weiter setzt der Immobilienkonzern unter der Regie von Rolf Buch auf eine energieeffiziente Weiterentwicklung der eigenen Immobilien. Mit Sonnenkollektoren auf den Dächern und über Parkplatzstellflächen möchte Vonovia seinen Beitrag zur CO2-Reduzierung leisten.
Der heute 56-Jährige Buch war maßgeblich an der erfolgreichen Entwicklung der letzten Jahre und dem IPO des Immobilienkonzerns im Jahr 2013 beteiligt.
Aktionärsstruktur: Norges Bank und BlackRock
Die Vonovia SE wird laut eigenen Angaben zu knapp 22 % von institutionellen Investoren gehalten. Die beiden größten institutionellen Investoren sind die Norges Bank sowie der Vermögensverwalter BlackRock.
Wie hoch die Beteiligung von Insidern im Management und unter den Mitarbeitern ist, wird vom Unternehmen nicht bekannt gegeben.
3. Welchen Markt und welche Kunden deckt Vonovia ab?
In welchem Markt bewegt sich Vonovia?
Um das Potential des Marktes besser bewerten zu können, werden die Produkte und Dienstleistungen eingeordnet. Zudem wird untersucht, wer die potentiellen Kunden und Konkurrenten sind und welche Geschäftspartner und Kooperationen das Unternehmen hat.
Branche: Steigende Mieten durch Wohnungsknappheit
Vonovia ist im deutschen und europäischen Wohnungsmarkt tätig. Das Unternehmen baut, vermietet und verwaltet Wohnungen an Privatleute.
Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist seit Jahren angespannt. Die Nachfrage nach Wohnraum liegt seit Jahren deutlich über dem Angebot.
Eine Ursache für den Nachfrageüberschuss nach Wohnungen ist der massive Zuzug der Bevölkerung von ländlichen Regionen in die urbanen Gebiete. Zudem bleiben ältere Menschen infolge des demografischen Wandels tendenziell länger in ihren Wohnungen, sodass das verfügbare Wohnraumangebot in den Städten im Verhältnis zur Nachfrage weiter sinkt.
Die hohe Nachfrage nach Wohnungen treibt die Immobilienkosten nach oben.
Als Folge des knappen Angebots an Wohnungen und den hohen Baukosten steigen die Mieten – insbesondere in den Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg.
Als Vermieter und Verwalter von Wohnraum ist Vonovia ein Profiteur der steigenden Mieten.
Marktanteil: Ziel “Europäischer Marktführer”
Vonovia ist der größte Wohnungsvermieter in Deutschland und besitzt Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Doch die Ziele der Vonovia sind noch größer. Mit dem wiederholten Versuch, den zweitgrößten deutschen Wohnungsvermieter “Deutsche Wohnen” zu übernehmen, strebt Vonovia nach dem Ziel, der führende Immobilienkonzern in Europa zu werden.
Durch den Zusammenschluss würde ein Immobilienriese mit einer Marktkapitalisierung von über 45 Mrd. EUR entstehen.
Absatzmärkte und Zielgruppe: Vermieten, Bauen, Betreiben
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Das Kerngeschäft der Vonovia besteht in der Vermietung von modernem und bezahlbaren Wohnraum in urbanen Gebieten. Der Fokus liegt hierbei auf Mietern mit kleinen und mittleren Einkommen.
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Um den eigenen Bestand an Wohnimmobilien zu erweitern, plant und baut Vonovia neue Gebäude. Hierfür werden Baulücken genutzt, Aufstockungen auf Bestandsgebäude durchgeführt sowie Stadtflächen durch Neubaugebiete erweitert. Einige der gebauten Wohngebäude werden durch Vonovia auch direkt an Dritte verkauft.
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Um die Zufriedenheit der Mieter zu sichern, ergänzt Vonovia sein Portfolio mit Dienstleistungen in den Bereichen Kabel-TV, Energie, automatisierte Zählerablesung sowie Services im Bereich Hausmeister, Handwerker und Modernisierung.
Marktpotential: Hohe Wohnungsnachfrage bleibt
Die Bedeutung des Immobilienmarkts in Deutschland stieg in den vergangen Jahren aufgrund des knappen Wohnraums massiv. Dies zeigt sich unter anderem an dem DAX-Aufstieg der beiden Immobilienkonzerne Vonovia (seit 2015) und Deutsche Wohnen (seit 2020).
Die hohe Nachfrage im Wohnungsbau ist weiterhin ungebrochen. Der ifo-Geschäftsklimaindex zeigt im Juli 2021 für den Bau leicht nach oben. Besonders stark ist der Ausblick im Bereich Wohnungsbau.
Die Nachfrage nach Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter hoch bleiben. Neben dem Zuzug in die urbanen Gebiete werden durch die älter werdenden Pensionäre sowie die – in einigen Branchen dringend benötigten – Gastarbeiter zusätzliche Wohnungen erforderlich.
Da der Bau neuer Wohnungen mehrere Monate bis Jahre dauert, ist mit einer schnellen Entspannung des Wohnungsmarkts nicht zu rechnen.
Ein Risiko stellen jedoch die Forderungen nach einem neuen bundesweiten Mietendeckel sowie nach Enteignung der großen Immobilienkonzerne dar.
Kooperationen: Soziale und wirtschaftliche Partner
Die Vonovia ist in vielen Bereichen Partnerschaften mit Unternehmen eingegangen, um den eigenen sozialen Zielen gerecht zu werden. Hierzu zählen beispielsweise:
- Umweltschutz: Kooperation mit NABU für mehr Umweltschutz und Biodiversität
- Altersgerechtigkeit: Kooperation mit Proptech-Start-Up Seniovo für den altersgerechten und barrierefreien Umbau von Bädern
- Soziale Verantwortung: Unterstützung von Silbernetz für Gesprächsangebote für einsame Menschen
- Wirtschaft: Kooperation mit Deutsche Bahn für bezahlbare Wohnungen für Bahn-Mitarbeiter
Im Zusammenhang mit Energieversorgung, Telekommunikation, Versand und Versicherung gibt die Vonovia auf ihrer Webseite das Partnerunternehmen Vonovia Energie Service GmbH an.
Konkurrenz: Privatwirtschaft und Öffentliche Hand
Unter den privaten Vermietern gilt die Deutsche Wohnen als größter Konkurrent. Besonders stark vertreten ist der Konzern auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Das Interesse an einer Übernahme durch die Vonovia ist groß. Ob die Übernahme im dritten Anlauf gelingt, bleibt abzuwarten.
Neben Vonovia und Deutsche Wohnen gibt es zudem viele weitere, kleinere Wohnungsvermieter, wie beispielsweise LEG Immobilien oder Vivawest.
Zudem tritt die öffentliche Hand selbst als Vermieter von Wohnungen auf und agiert damit als unmittelbarer Konkurrent der Vonovia. Beispielsweise vermietet die SAGA Unternehmensgruppe als größtes kommunales Wohnungsunternehmen über 130.000 Wohnungen in Hamburg.
Darüber hinaus wird von Seiten der Politik mit Programm im Bereich Sozialer Wohnungsbau auf die Wohnraumknappheit reagiert. Um Menschen bei dem Wunsch zu unterstützen, sich ein eigenes Haus zu bauen, werden Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmer-Sparzulagen gewährt. Menschen mit einer eigenen Immobilie fallen zukünftig als Mieter, das heißt als potentielle Kunden der Vonovia, weg.
4. Das Vonovia Geschäftsmodell und ihre Produkte
Wie sieht das Geschäftsmodell von Vonovia aus?
Um zu verstehen, wie das Unternehmen sein Geld verdient, werden die Produkte und Kernkompetenzen analysiert und die wesentlichen Umsatzströme aufgezeigt.
Produktpalette: Wohneinheiten in Europa
Vonovia besitzt Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Um die Kommunikation mit den Kunden zu erleichtern, werden App-Lösungen und WhatsApp-Kontakte auf der eigenen Webseite beworben. Darüber hinaus bietet Vonovia einen Wohnungsfinder-Service an, der bei der Suche nach der passenden Wohnung helfen soll.
Darüber hinaus verwaltet Vonovia weitere Wohnungen für fremde Eigentümer als fachkundiger Immobilienmanager und übernimmt hierbei den Kontakt zu den Mietern sowie die Erstellung von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und sonstigen Leistungen.
Kernkompetenz: Recht, Finanzen, Politik
Die Kernkompetenzen, die Vonovia benötigt, um seine Produkte anbieten zu können, sind im Wesentlichen:
- Fachkompetenz im Bau- und Mietrecht sowie im Bau und Betrieb von Wohnimmobilien
- Koordination und Skalierung von Hausmeister- und Handwerker-Dienstleistungen
- Effiziente Bearbeitung von Kundenbedürfnissen, Verträgen und Schriftverkehr
- Expertise und Partner für die Finanzierung von Bauprojekten
- Kooperationen mit der öffentlichen Hand für Schaffung von sozialem Wohnraum
Cash-Cow
Durch die monatlich wiederkehrenden Mieteinnahmen kann sich Vonovia auf konstante Einnahmen verlassen.
Die in der Regel langfristig ausgerichteten Mietverträge erlauben Planungssicherheit und erleichtern die Kalkulation und Finanzierung neuer Bauprojekte.
Die regionale Diversifikation durch Immobilien in verschiedenen Ländern und Städten sichert Vonovia gegen große Schäden durch unvorhersehbare Ereignisse ab.
Die regelmäßigen Mieteinnahmen sowie der lange Planungshorizont ermöglichen es der Vonovia, relativ hohe Gewinnbeteiligungen in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Dies ist insbesondere für Investoren, die eine Dividendenstrategie verfolgen, von besonderem Interesse.
5. Vonovia Bilanzkennzahlen
Wie ist Vonovia fundamental zu bewerten?
Um das Unternehmen finanziell einschätzen und bewerten zu können, ist ein Blick auf den Aktienkurs sowie auf die wesentlichen Bilanzkennzahlen erforderlich.
Vonovia Marktkapitalisierung
Die Marktkapitalisierung eines Unternehmens ergibt sich aus der Anzahl der Aktien und dem aktuellen Aktienkurs.
Die aktuelle Marktkapitalisierung von Vonovia beträgt ca. 33,49 Mrd. € (Stand: September 2021).
Der derzeitige Börsenwert des Unternehmens liegt momentan bei über 33 Mrd. EUR.
Der Aktienkurs von Vonovia bewegte sich in den letzten zwölf Monaten bis Juli 2021 in einer Preisspanne zwischen ca. 50 EUR und 60 EUR.
Umsätze
Die Umsätze werden durch den Verkauf von Produkten und Dienstleistungen erzielt.
Im Jahr 2020 erzielt die Vonovia Erlöse von insgesamt 4,4 Mrd. EUR, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Über 50 % der Umsätze entfallen auf Mieteinnahmen. Die restlichen Erlöse stammen überwiegend aus der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien.
Das Unternehmen kam aufgrund der konstanten Mieteinnahmen gut durch die Corona-Krise, ohne größere Umsatzrückgänge zu verzeichnen.
Im ersten Halbjahr 2021 konnten die Erlöse erneut um 10 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 gesteigert werden.
Gewinne
Die Gewinne geben an, wieviel von den erzielten Einnahmen nach Abzug aller Aufwendungen im Unternehmen verbleiben.
Für das gesamte Jahr 2020 lag das EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation) mit 1,9 Mrd. EUR 8,5 % über dem Vorjahresergebnis. Das Ergebnis pro Aktie betrug 5,87 €.
Das EBITDA stieg im ersten Halbjahr 2021 erneut um 8,4 % auf 1,0 Mrd. EUR.
Cashflow
Der Cashflow gibt an, wie sich die liquiden Mittel eines Unternehmens verändern. Der Free Cashflow wird definiert als Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit abzüglich Investitionen.
Der Cashflow der Vonovia ermittelt sich für betriebliche Tätigkeiten, Investitionen sowie Finanzierungen. Im Jahr 2020 stiegen die liquiden Mittel insgesamt 112,6 Mio. EUR auf 613,3 Mio. EUR.
Im ersten Halbjahr 2021 stiegen die liquiden Mittel durch die Aufnahme neuer Verbindlichkeiten, die maßgeblich für den Erwerb von Anteilen an der Deutsche Wohnen genutzt werden sollen.
Dividenden
Als Dividende werden Gewinnausschüttungen des Unternehmens an die Aktionäre bezeichnet.
Die Dividende der Vonovia konnte seit 2014 jedes Jahr erhöht werden. Zuletzt lag sie im Jahr 2020 bei 1,69 €/Aktie. In 2022 gab Vonovia bekannt, dass die Dividendenausschüttung auf 1,66 € heruntergesetzt wird. Da sich die Zahl der ausstehenden Aktien durch eine Kapitalerhöhung im Zuge der Deutsche-Wohnen Übernahme durch Gratis-Aktien allerdings erhöht hat, ist die Ausschüttungssumme für Anleger dennoch höher, als noch im Jahr 2021.
Die Dividendenrendite lag in den letzten Jahren zwischen 2 bis 4 %.
Verschuldungsgrad
Der Verschuldungsgrad eines Unternehmens beschreibt das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital und gibt Aufschlüsse über die Schuldenlast eines Unternehmens.
Bei der Vonovia stehen mit Abschluss des ersten Halbjahres 2021 Schulden in Höhe von ca. 44,4 Mrd. EUR zu Buche. Dies entspricht einem Verschuldungsgrad von ca. 164 %, der als relativ hoch anzusehen ist. Aufgrund der starken Gewinne ist die Verschuldung jedoch nicht allzu kritisch zu bewerten.
Auffälligkeiten
Das Bau- und Immobiliengeschäft gilt grundsätzlich als sehr kapitalintensiv. Das bedeutet, dass ein großes Vermögen erforderlich ist, um den Bau bzw. den Kauf von einem Immobilienportfolio zu finanzieren.
Spannend wird sein, ob die Übernahme der Deutsche Wohnen gelingt. Dies würde das Portfolio sowie die Umsätze der Vonovia weiter deutlich steigern.
6. Bewertung der Vonovia Aktie
Chancen
- Der ungebrochene Wohnungsmangel in Deutschland wird auch in den nächsten Jahren eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien schaffen.
- Durch Corona steigt der Bedarf an größeren Wohnflächen mit zusätzlichen (Arbeits-)Zimmern.
- Aufgrund der Größe besitzt Vonovia Wettbewerbsvorteile gegenüber kleineren Konkurrenten durch geringe Kosten und Skaleneffekte in Betrieb und Verwaltung.
- Durch die Übernahme der Deutsche Wohnen würde Vonovia zum größten Immobilienkonzern Europas aufsteigen.
- Die niedrigen Zinsen senken die Finanzierungskosten für den Bau neuer Wohnimmobilien.
- Das Engagement in den Bereichen Digitales Bauen (BIM), Nachhaltigkeit und Solarenergie stärkt die Zukunftsfähigkeit des Konzerns.
Risiken
- Die Forderungen nach Enteignung großer Immobilienkonzerne wie der Vonovia werden immer lauter.
- Neue (bundesweite) Regulierungen des deutschen Wohnungsmarkts gelten aus Sicht von Experten als durchaus möglich.
- Die derzeitige Rohstoff-Knappheit könnte zu Verzögerungen bei Bauprojekten und folglich zu geringeren Mieteinnahmen führen.
- Bei einer umweltfreundlichen Bundesregierung dürfte der Bau- und Immobiliensektor aufgrund der hohen CO2-Verursachung von Gebäuden mit politischen Auflagen belastet werden.
- Eine Änderung der Zinspolitik könnte negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. (Das Mietgeschäft wäre hiervon jedoch nur indirekt betroffen.)
Externe Bewertungen
Laut eigenen Angaben der Vonovia wird die Aktie von den Analysten überwiegend positiv gesehen.
Barclays, Berenberg und die Commerzbank sehen beim Aktienkurs Potential mit Kurszielen zwischen 60 und 66 EUR.
AlphaValue bewertete die Aktie zuletzt hingegen mit Sell-Rating und einem Kursziel von 51,10 EUR.
7. Prognosen für die Zukunft
Wir kennen nun das Geschäftsmodell von Vonovia und haben das Unternehmen anhand der Finanzkennzahlen untersucht.
Welche Szenarien sind für die zukünftige Entwicklung des Unternehmens denkbar?
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Das Portfolio der Vonovia SE kann durch Akquisitionen und den Bau neuer Wohnungen stetig ausgebaut werden. Der Zuzug in die Städte führt zu stabilen Mieteinnahmen und hohen Dividenden.
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Die Übernahme der Deutschen Wohnen gelingt und Vonovia steigt zum größten Immobilienkonzern Europas auf. Durch Kooperationen mit der Politik profitiert Vonovia als Entwickler und Vermieter von Wohnungen und steht einer rosigen Zukunft gegenüber.
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Die neue Regierung verabschiedet einen Mietendeckel und erhöht die Anforderungen an nachhaltiges Bauen. Die Mieteinnahmen werden gedeckelt und neue Projekte sind mit hohen Kosten und einer Vielzahl an Auflagen verbunden, sodass die Geschäfte weniger profitabel sind. Im Worst Case drohen Enteignungen durch die öffentliche Hand.
8. Wo kann man die Vonovia Aktie kaufen?
Wie und wo kann ich die Aktie von Vonovia (ISIN: DE000A1ML7J1) kaufen?
Die Aktie ist an den Börsen in Frankfurt und Stuttgart sowie über XETRA handelbar. Außerdem kann die Aktie ebenfalls über Lang und Schwarz gekauft werden.
Wer Investments in Einzelaktien scheut, kann die Vonovia Aktie auch als Teil eines Immobilien ETFs, wie z.B. dem Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF kaufen.
Über unseren Aktiendepot Vergleich findest du das passende Depot zum Kaufen von Vonovia Aktien.
Fazit
Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist angespannt. Das geringe Angebot von bezahlbarem Wohnraum in den deutschen Großstädten spielt großen Immobilienkonzernen und Wohnungsvermietern wie der Vonovia in die Karten.
Aufgrund der Skepsis vieler Anleger gegenüber den Übernahmeplänen der Deutsche Wohnen ist die Vonovia derzeit vergleichsweise günstig bewertet. Die regelmäßige Dividende macht die Vonovia zu einem interessanten Investitionsobjekt für geduldige Value-Investoren.
Vorsichtige Anleger sollten jedoch abwarten, zu welchen Ergebnisse die Enteignungs-Debatte führt, welche Pläne die neue Bundesregierung im Zusammenhang mit der CO2-Reduzierung im Gebäudesektor verfolgt und wie die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum politisch gefördert und umgesetzt werden soll.
Wie ist deine Meinung zu Vonovia? – Würdest du Aktien von Vonovia kaufen und wohnst du vielleicht sogar in einer Vonovia-Immobilie?