Wohnen wird immer teurer. In den deutschen Großstädten steigen die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr an. Lohnt sich deshalb jetzt der Einstieg in Immobilien Aktien?
In diesem Artikel geben wir dir einen Überblick über die Chancen und Risiken für ein Investment in Immobilien Aktien und stellen dir ein paar interessante Möglichkeiten für deine Geldanlage vor.
Viel Spaß beim Lesen!
1. Grundlagen zu Immobilien Aktien
Was gilt es vor dem Kauf von Immobilien Aktien zu beachten?
Um einen ersten Überblick über das Investieren in Immobilien Aktien zu bekommen, schauen wir uns verschiedene Immobilienarten an und bestimmen einige Besonderheiten des Immobilienmarkts.
Aktien für verschiedene Immobilienarten
In welche Immobilien kann ich mit Aktien investieren? Naheliegend ist der Gedanke an Wohnimmobilien. Doch auch Investments in Büros oder Logistikzentren können sich lohnen.
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Die Zahl der Mieter ist in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ hoch (Tipp: Ob sich für dich kaufen oder mieten mehr lohnt, erfährst du in unserem Artikel “Wohnung kaufen oder mieten”). Seit einiger Zeit wird bezahlbarer Wohnraum in urbanen Gebieten immer knapper. Gleichzeitig haben während der Lockdowns durch Corona vielen Menschen einen eigenen Garten und ein zusätzliches Arbeitszimmer zu schätzen gelernt und fragen gezielt nach größeren Wohnimmobilien.
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Die Nachfrage nach Büroimmobilien wurde durch die Covid-19-Krise stark beeinflusst. Durch den Trend zu mehr Home Office werden Büroflächen eingespart und ungenutzte Räume zu Projektflächen oder Besprechungsräumen umfunktioniert. Um Abstandsregeln einzuhalten, werden stellenweise größere Büroräume erforderlich. Der Trend geht daher zu offenen Flächen und mehr Meetingräumen, um den Austausch im Büro zu fördern.
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Der Trend zu Online-Bestellungen und E-Commerce führt zu einer deutlichen Nachfragesteigerung nach Lagerhäusern und Logistikzentren. Der Neubau von Logistikimmobilien steigt seit 2021 deutlich an. Insbesondere Lösungen für anspruchsvolle Lagerungen, zum Beispiel in der Kühllogistik, sowie nachhaltige Lösungen werden stärker nachgefragt. Zudem steigt der Bedarf an sogenannter City-Logistik, also Lösungen nahe am Kunden, um möglichst schnelle Lieferungen realisieren zu können.
Warum zahlen Immobilien Aktien hohe Dividenden?
Für welche Investoren sind Immobilien Aktien geeignet und was darf man erwarten?
Wer auf der Suche nach spannenden Wachstumsaktien ist, wird im Immobiliensektor nur wenige Aktien finden. Es gibt zwar ein paar jüngere Unternehmen, die mit starkem Wachstum und großen Zielen den Immobilienmarkt aufmischen. Allerdings zeichnen sich die meisten Immobilien Aktien durch ihre Stetigkeit und Verlässlichkeit aus.
Viele Anleger schätzen Immobilien Aktien besonders aufgrund der regelmäßigen und vergleichsweise hohen Dividenden. Durch langfristige Mietverträge lassen sich die Einnahmen der Immobilien Unternehmen gut planen, sodass verlässliche Dividenden möglich sind.
Insgesamt zeichnet sich der Immobiliensektor durch eine recht hohe Planungssicherheit aus. Die Nachfrage nach Immobilien unterliegt nur geringen Schwankungen. Schließlich benötigen Menschen immer einen Platz zum Wohnen und Arbeiten. Deshalb lassen sich viele Immobilien Aktien auch als sichere Aktien erwägen.
Hinzu kommt, dass Bauprojekte nur mittel- bis langfristig umgesetzt werden können. Auf eine Knappheit des Immobilienangebots kann somit nicht kurzfristig reagiert werden, sondern erst mit einem zeitlichen Versatz von mindestens 6 bis 18 Monaten.
Wie hängen Immobilien Aktien und Bau Aktien zusammen?
Immobilien stehen – zumindest in der Phase der Planung und Entwicklung – unmittelbar mit der Baubranche in Verbindung. Bevor die Immobilien genutzt, betrieben und vermietet werden können, müssen sie von Bauunternehmen gebaut werden.
Die Auslastung der Baubranche ist seit einigen Jahren sehr hoch. Investiert wird in neue Straßen, Schulen, Infrastruktur, Logistikzentren – und ganz besonders in neuen Wohnraum.
Anleger können mit Bauaktien in die Baubranche und die Wertschöpfung im Planungs- und Bauprozess investieren. Immobilien Aktien decken die anschließende Phase einer Immobilie ab, in der sie genutzt, vermietet, gewartet und instandgehalten wird.
Aktuell entwickelt sich der Bausektor – getrieben von den Trends Digitalisierung und Nachhaltigkeit – mit hoher Geschwindigkeit weiter. Wenn du mehr über die Anlagechancen im Bauwesen – wie z.B. 3D-Druck, Building Information Modelling, Digital Twins oder Nachhaltige Baustoffe – wissen möchtest, empfehlen wir dir unseren Artikel “Anlagetrends im Bauwesen”.
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Zum Depot-Vergleich2. Chancen für Anleger mit Immobilien Aktien
Wir kennen nun die allgemeinen Grundlagen für Investments in Immobilien Aktien. Jetzt schauen wir uns die größten Chancen für Immobilien Anleger an.
Wie kommt es zu den steigenden Immobilienpreisen in unseren Großstädten und warum fehlt es noch immer an bezahlbarem Wohnraum?
Immobilien Aktien profitieren von Nullzinsphase
Eine Ursache für die hohe Nachfrage nach Immobilien und den Aktien rührt aus dem Zinsmarkt her. Wegen der fehlenden Zinsen sind Sparer gefordert, das Geld auf den Sparbüchern in alternative Anlageformen zu investieren.
Immobilien stellen für viele eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Aufgrund niedriger Bauzinsen wird die Aufnahme eines Kredites zur Finanzierung der Immobilie erleichtert. Zudem sehen viele Anleger Immobilien als geeigneten Inflationsschutz.
Die Nachfrage nach Immobilien stieg daher in den letzten Jahren stetig an. Von den steigenden Immobilienpreisen profitieren auch die Aktien der Immobilienbetreiber.
Wohnungsmangel und demografischer Wandel
Ein weiterer Treiber für Immobilien Aktien stellt der demografische Wandel dar. Im Durchschnitt werden Menschen immer älter. Durch eine gesunde Lebensweise und Fortschritte in der Medizin steigt das Alter der Mieter, so dass nachkommende Generationen zusätzlichen Wohnraum benötigen.
Verstärkt wird diese Entwicklung durch den Zuzug von Gastarbeitern, die beispielsweise im Pflegebereich dringend notwendig sind.
Dabei ist der Mietanteil in Deutschland im internationalen Vergleich besonders hoch. Im Jahr 2018 lag er bei fast 50%, was dem höchsten Mietanteil innerhalb der EU entspricht.
Die steigende Nachfrage nach Wohnraum wirkt sich positiv auf die Preise von Immobilien und die Höhe der Mieten aus. Hierdurch können Vermieter und Wohnungsbetreiber höhere Einnahmen erzielen, was sich positiv auf die Immobilien Aktien auswirkt.
Steigender Lebensstandard treibt Immobilien Aktien
Der steigende Wohlstand unserer Gesellschaft wirkt sich ebenfalls auf die Nachfrage nach Immobilien und damit auf die Immobilien Aktien aus.
Kinder ziehen heutzutage früher bei den Eltern aus, als dies in früheren Generationen noch der Fall war. Studenten wollen eigene Wohnungen und ziehen für ihre Ausbildung weg von den Eltern. Die Anzahl der Singlehaushalte wächst seit einigen Jahren stetig an.
Der steigende Lebensstandard führt bei vielen Menschen zu dem Wunsch nach mehr Lebensraum. Die Nachfrage nach größeren Immobilien steigt an. Dies wirkt sich positiv auf Immobilien Aktien aus.
Immobilien Aktien und der Klimawandel
Seit einigen Jahren können weltweit vermehrt Klimakatastrophen festgestellt werden. Überflutungen, Waldbrände, Tsunamis und Erdbeben zerstören regelmäßig großflächige Wohngebiete.
Der Wohnraum schrumpft infolge schwerer Klimakatastrophen. Ein steigender Meeresspiegel würde das Angebot des weltweiten Wohnraums zusätzlich verringern.
In Kombination mit dem weltweiten Bevölkerungswachstum dürfte die Verknappung des Wohnraums zu steigenden Immobilienpreisen führen, was sich positiv auf Immobilien Aktien auswirken würde.
Politischer Einfluss auf Immobilien Aktien
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist seit einiger Zeit ein großes Thema in der Politik. Gleichzeitig sind die geschaffenen Wohnungen seitens der Politik sehr überschaubar.
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist ein beliebtes Thema der Politiker. Der Bau neuer Wohnungen war ein zentrales Ziel der letzten Bundesregierung – blieb jedoch ohne erkennbare Ergebnisse.
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Hinzu kommt, dass die Erschließung neuer Wohngebiete durch das derzeitige Bauordnungsrecht und die langwierigen Anträge ausgebremst werden. Wird neues Bauland ausgewiesen, beginnen Anwohner damit, die Entscheidung anzufechten.
Durch die politischen Hemmnisse wird der Bau neuer Immobilien ausgebremst. Das Angebot bleibt somit mittelfristig weiter knapp, was zu steigenden Preisen und Immobilien Aktien führen könnte.
Steigende Häuserpreise und Immobilien Aktien
Die oben gezeigten Einflüsse verdeutlichen die hohe Nachfrage und das knappe Angebot für Immobilien.
Steigende Nachfrage
- Nullzinspolitik und fehlende Anlagemöglichkeiten
- Demografischer Wandel
- Steigender Lebensstandard
Knappes Angebot
- Fehlender öffentlicher Wohnraum
- Steigendes Alter der Mieter
- Naturkatastrophen und Klimawandel
Die Preisbildung für Immobilien ergibt sich aus dem simplen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage. Der Häuserpreisindex verdeutlicht, wie sich das knappe Angebot und die steigende Nachfrage in den letzten Jahren auswirkten.
Das Phänomen ist nicht nur in Deutschland zu beobachten, sondern auch in vielen anderen Ländern. Besonders stark steigen die Immobilien Preise seit einiger Zeit in Österreich, aber auch in den nordischen Ländern wie Island und Schweden.
3. Risiken von Immobilien Aktien und die Angst vor der Immobilienblase
Nachdem wir einige zentrale Chancen für Immobilien Aktien betrachtet haben, werfen wir nun einen Blick auf die Risiken, die Investoren vor dem Kauf von Immobilien Aktien bewerten sollten.
Wie lange können die Immobilienpreise noch steigen und welche Treiber könnten den Immobilienboom stoppen?
Angst vor der Immobilienblase und fallenden Aktien
Die Preise von Immobilien sind insbesondere in Großstädten stark gestiegen. In Städten wie München oder Hamburg haben die Preise neue Höhen erreicht, die bei vielen Anlegern und Investoren die Angst vor einer möglichen Immobilienblase nährt.
Die Sorge um eine Immobilienblase geht bei steigenden Preisen immer wieder um. Die Finanzkrise 2008 und die massiven Auswirkungen auf die Immobilienpreise sind vielen Anlegern noch in guter Erinnerung.
In der Vergangenheit waren typische Anzeichen für eine Immobilienblase:
- Anstieg exzessiver Bautätigkeit und hohe Bauauslastung
- Anstieg von Baukreditfinanzierern
- Anstieg von Baukrediten mit einer geringen Eigenkapital-Quote (kleiner 20%)
Viele der Anzeichen für eine Immobilienblase können aktuell beobachtet werden. Insbesondere die Zunahme von Baukrediten stellt ein Risiko dar.
Die Meinung der Experten ist jedoch geteilt. Während manche bereits von einer Überhitzung des Immobilienmarktes sprechen, behaupten andere das Gegenteil und ordnen für Immobilien die Preise als normal ein.
Steigende Zinsen, eine stark anziehende Inflation oder eine Wirtschaftsschwäche mit Jobstreichungen könnten dazu führen, dass Immobilienkredite nicht mehr bedient werden können.
Ob die steigenden Immobilienpreise allerdings tatsächlich auf eine Immobilienblase schließen lassen, ist aus heutiger Sicht Spekulation. Ob eine Preisblase vorliegt, kann in der Regel nur rückblickend bestimmt werden – ebenso wie der Zeitpunkt, an dem eine Blase platzt.
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- Eine wirtschaftliche Abschwächung würde sich voraussichtlich negativ auf Immobilien Aktien auswirken. Mieter könnten infolge wegfallender Stellen und Lohnkürzungen finanziell schlechter gestellt werden. Mieterhöhungen würden somit zu leerstehenden Wohnungen führen.
- Zuletzt konnten die Mieten infolge der expansiven Geldpolitik und dem steigenden Wohlstand immer weiter gesteigert werden.
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- Ein Mietendeckel ist insbesondere in Großstädten wie Berlin oder München im Gespräch. Obwohl zuletzt die Mietpreisbremse in Berlin als rechtswidrig erklärt wurde, könnte sich die neue Bundesregierung zu einem bundesweiten Mietendeckel entschließen.
- Durch einen Mietendeckel würden die Einnahmen großer Vermieter begrenzt werden, was sich negativ auf Immobilien Aktien auswirken würde.
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- Steigen die Zinsen, erhöhen sich auch die Kosten zur Finanzierung von Krediten. Dies könnte dazu führen, dass Bauherren mit einer hohen Fremdkapitalquote in Zahlungsschwierigkeiten geraten und Probleme bei der Rückzahlung des Baukredites bekommen.
- Die Auswirkungen auf Immobilien Aktien müssen getrennt für die jeweilige Situation betrachtet werden. Falls der Immobilienbetreiber neue Bauprojekte umsetzen möchte, steigern die höheren Zinsen die Finanzierungskosten, was sich negativ auf die Immobilien Aktie auswirken würde.
- Sofern Bauherren die Baukredite nicht mehr bedienen können, wären Zwangsversteigerungen eine mögliche Folge. Immobilienbetreiber könnten somit günstiger an (unfertige) Immobilien kommen als aktuell, was sich langfristig positiv auswirken könnte.
4. Möglichkeiten für Investments in Immobilien Aktien
Wer sich – nach Abwägung der Chancen und Risiken – für ein Investment in Immobilien Aktien entscheidet, steht vor der Wahl verschiedener Anlagemöglichkeiten.
Neben einzelnen Immobilien Aktien können Investoren für die Geldanlage Immobilien ETFs oder aktive Fonds wählen. Eine weitere Anlageklasse stellen sogenannte REIT (Real-Estate-Investment-Trusts) dar.
Welche Immobilien Anlage lohnt sich für dich am meisten?
Immobilien Aktien
Wer in Immobilien Aktien investieren möchte, legt sich in der Regel auf ein einzelnes Unternehmen fest. Ein typisches Merkmal für Immobilien Aktien sind Dividenden zwischen 2% und 5%.
Immobilien Aktien zählen damit zu einer beliebten Wahl für Anleger mit der Dividenden-Strategie. Einige Beispiele für Immobilien Aktien findest du in der nachfolgenden Übersicht.
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Der DAX-Konzern Vonovia zählt zu den größten Wohnungsvermietern Europas. Zuletzt war der Immobilienriese immer wieder wegen der Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen (ISIN: DE000A0HN5C6) im Gespräch. Wenn du mehr über Vonovia erfahren möchtest, findest du hier unsere Analyse zur Vonovia Aktie.
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Ein weitere, spannende Immobilien Aktie ist LEG Immobilien. Die Aktie ist Mitglied des MDAX und zählt mit über 145.000 Wohnungen zu den größten Wohnungsvermietern in Deutschland. Im Gegensatz zu Vonovia ist LEG Immobilien ausschließlich auf dem deutschen Wohnungsmarkt aktiv.
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Wer auf kurzfristige Vermietungen von Ferienwohnungen und Unterkünften setzen möchte, könnte sich die Aktie von Airbnb etwas genauer ansehen. Die US-amerikanische Plattform besitzt zwar keine eigenen Immobilien, profitiert aber von der steigenden Nachfrage und Vermietung von Immobilien für Urlauber und Geschäftsreisende.
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Zum Depot-VergleichWeitere Beispiele für Immobilien Aktien sind:
- TAG Immobilien (ISIN: DE0008303504), ein Vermieter von Wohnungen aus Nord- und Ostdeutschland
- Zillow Group (ISIN: US98954M1018), ein Immobilienmarktplatz aus den USA
- Hypoport (ISIN: DE0005493365), ein Baukreditfinanzierer aus Berlin
- Aroundtown (ISIN: LU1673108939), ein Vermieter von Gewerbeimmobilien aus Luxemburg
Immobilien REITs
Wer in Immobilien Aktien investieren möchte und dabei Wert auf eine hohe Ausschüttung legt, könnte sich sogenannte Real Estate Investment Trusts (REIT) näher ansehen. REITs bilden eine eigene Anlageklasse im Bereich der Immobilien, die die Aktienanlage mit einer indirekten Immobilienanlage verbinden.
Was sind REITs?
Als REIT werden Kapitalgesellschaften zur Verwaltung und Vermietung von Immobilien bezeichnet. Ein Vorteil gegenüber Immobilien Aktien besteht unter anderem darin, dass die Ausschüttungen aus Mieteinnahmen und Verkäufen von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit sind.
REITs sind ebenso wie Immobilien Aktien an der Börse handelbar. Beispiele für REITs findest du in der nachfolgenden Übersicht.
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Alstria zählt zu den führenden Vermietern und Managern für Büroimmobilien in Deutschland. Der REIT besitzt unter anderem Immobilien in Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Berlin.
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Innovative Industrial Properties ist ein REIT, der sich auf die Cannabis-Industrie spezialisiert hat. Die Gesellschaft kauft und verpachtet Immobilien an Cannabis-Unternehmen in den USA.
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Public Storage ist ein REIT aus den USA, der Immobilien zur Lagerung von Gegenständen vermietet. Kunden können Räume, Container und Schließfächer für eine befristete Dauer anmieten. In automatisierten Selbst-Lagerungs-Anlagen können beispielsweise Möbel, Fahrzeuge oder Wertgegenstände zwischengelagert werden.
Immobilien ETFs und Immobilien Fonds
Neben der Anlage in Immobilien Aktien und REITs können Privatanleger auch in ETFs und aktiv gemanagte Fonds investieren, die sich auf den Immobiliensektor spezialisiert haben.
Wer sich näher mit den Vor- und Nachteilen von ETFs und aktiven Fonds beschäftigen möchte, findet hier unsere Grundlagenartikel:
Einige Beispiele für Immobilien ETFs und aktive Fonds sind nachfolgend aufgelistet:
- iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B0M63284)
- Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF (ISIN: LU0489337690)
- Deka-ImmobilienEuropa Fonds (ISIN: DE0009809566)
Alternativen zu Immobilien Aktien
Wer an der Entwicklung des Immobilienmarkts beteiligt sein möchte, aber nach weiteren Alternativen zu den oben genannten Immobilien Aktien und Fonds sucht, könnte sich für folgende Anlageklassen interessieren.
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Bau Aktien eignen sich für Privatanleger, die in Form von Aktien am Planungs- und Bauprozess der Immobilien beteiligt sein möchten. Eine Übersicht über aktuelle Trends und mögliche Bau Aktien für dein Portfolio findest du in unserer Übersicht “Anlagetrends im Bauwesen”.
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Neben ETFs und börslich notierten Fonds können erfahrene Investoren auch über eine Anlage in geschlossenen Immobilien Fonds nachdenken. Hierbei müssen jedoch viele Einzelheiten beachtet werden, da die Regulatorik deutlich schwächer ist als für offene Fonds und ETFs. Wer sich nicht sehr gut auskennt, sollte von dieser Anlageklasse eher die Finger lassen.
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Wer nach Alternativen abseits des Kapitalmarkts sucht, für den sind Investments in echte Immobilien möglicherweise die bessere Wahl. Möglich ist dies in Form eines Eigenheims. Wer die Immobilie hingegen nicht selbst nutzen möchte, kann sie an andere vermieten und sich so einen passiven Einkommensstrom mit Immobilien aufbauen.
5. Fazit: Lohnt sich ein Einstieg in Immobilien Aktien?
Mit Immobilien Aktien können Privatanleger von den großen Trends wie dem demografischen Wandel, dem Klimawandel und dem steigenden Wohlstand unserer Gesellschaft profitieren. Gleichzeitig steigen Immobilien Aktien getrieben von der steigenden Nachfrage nach Logistikzentren und Gewerbeimmobilien.
Eine altbekannte Angst, die mit dem Immobiliensektor verbunden wird, ist das Platzen einer möglichen Immobilienblase. Wenngleich die Preise in den letzten Jahren stetig gestiegen sind, ist eine Immobilienblase im Voraus nie mit Sicherheit erkennbar. Vorhersagen über die zukünftige Entwicklung des Marktes sind daher unsichere Spekulationen.
Fakt ist jedoch, dass das Angebot nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland langfristig knapp ist und zu einem sozialpolitischen Thema geworden ist. Sofern die Nachfrage nach Immobilien nicht plötzlich durch steigende Zinsen oder eine schwächelnde Konjunktur gestört wird, dürften Vermieter von Immobilien auch zukünftig mit konstanten Einnahmen rechnen.
Welche Anlageform für Immobilien Aktien präferierst du? Teilst du unsere Sicht auf den Immobiliensektor und bist du bereits in Immobilien investiert?
Servus,
ich bin am überlegen, ob ich in „Aroundtown“ etwas anlege.
Die ist vom Allzeithoch ziemlich tief gefallen. Was meinst du?
Hallo Leonhard,
super, dass du dich für Immobilien Aktien interessierst.
Es ist meist keine gute Strategie, eine Aktie zu kaufen, nur weil sie stark gefallen ist. In der Regel liegen fundamentale Gründe vor, wenn der Aktienkurs langfristig fällt.
Falls du dich mehr mit der Bewertung von Aktien und Anlage-Strategien beschäftigen möchtest, empfehle ich dir unseren Artikel „Value vs. Growth„.