Immobilien Aktien im Check – Lohnt sich ein Investment
Nachdem die Preise von Immobilien jahrelang nur den Weg nach oben kannten, haben die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre auch am Immobilienmarkt für einen deutlichen Dämpfer gesorgt. Viele Immobilien Aktien haben in dieser Zeit deutliche Rückgänge verzeichnet. Da stellt sich die Frage, ob sich ein Investment in Immobilien Aktien jetzt lohnt?
In unserem Artikel erfährst du, welche Arten von Immobilien-Aktien es gibt und welche Immobilien-Aktien aktuell besonders aussichtsreich sind. Außerdem klären wir die Frage, ob Immobilien Aktien aktuell unterbewertet sind und welche Chancen und Risiken die Wertpapiere bieten.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienaktien sind Unternehmen, die entweder selbst Immobilien besitzen und diese vermieten oder Dienstleistungen im Bereich der Immobilienbranche erbringen.
- Viele Immobilien-Aktien sind aufgrund der Zinserhöhungen der letzten beiden Jahre unter Druck geraten. Hier bietet sich bei einigen Aktien aktuell ein günstiger Einstieg an.
- Sinkende Zinsen könnten bei Immobilien-Aktien für stark steigende Gewinne sorgen und so eine Rallye bei Immobilien-Aktien auslösen.
- Zu den größten und bekanntesten Immobilien-Aktien gehören Vonovia, Prologis, Realty Income und TAG Immobilien.
- Immobilien-Aktien kannst du wie jede andere Aktie kaufen. Hierfür benötigst du natürlich ein Depot. Als Broker können wir dir hier Finanzen.net Zero, Scalable Capital und Trade Republic empfehlen.
1. Immobilienaktien – ein Überblick über den Markt
Eine Aktie wird in erster Linie als Immobilien-Aktie bezeichnet, wenn ihr Geschäft darauf ausgerichtet ist Immobilien selbst zu besitzen und zu vermieten. Zu den Immobilen-Aktien gehören aber auch Unternehmen, die Immobilien nur verwalten oder im Bereich der Entwicklung von Immobilien tätig sind.
Welche Immobiliensegmente gibt es?
Wenn du an Immobilien denkst, wirst du wahrscheinlich in erster Linie an Wohnimmobilien denken. Allerdings ist der Markt wesentlich fragmentierter. Folgende Immobiliensegmente können wir bei Aktien unterscheiden.
- Wohnimmobilien: Die klassischen Ein- und Mehrfamilienhäuser, die vermietet werden, um einen Mietzins zu verdienen.
- Büroimmobilien: Der Name verrät es bereits, denn hier werden Büroflächen vermietet. Der Markt ist enger, dafür aber auch lukrativer.
- Gewerbeimmobilien: Hierbei handelt es sich um Geschäfte, Kinos oder andere Gewerbeobjekte, die durch die Gesellschaft vermietet werden.
- Logistikimmobilien: Lagerhallen, Warenzentren und Co. sind aufgrund der steigenden Relevanz von Online-Handel immer wichtiger und erfreuen sich bei Aktiengesellschaften einer hohen Beliebtheit.
- Infrastrukturimmobilien: Sendemasten, Türme etc. sind eine Nische aber sehr lukrativ.
- Weitere: Weiterhin lassen sich auch Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und weitere Immobilienklassen vermieten.
Sonderfall REITs
Möchtest du in Immobilien Aktien investieren, stellt sich die Frage, ob du direkt Immobilien Aktien oder REITs kaufen solltest.
Legst du Wert auf eine hohe Ausschüttung, könnte sich ein sogenannter Real Estate Investment Trusts (REIT) anbieten. REITs bilden eine eigene Anlageklasse im Bereich der Immobilien, die die Aktienanlage mit einer indirekten Immobilienanlage verbinden.
Als REIT werden Kapitalgesellschaften zur Verwaltung und Vermietung von Immobilien bezeichnet. Ein Vorteil gegenüber Immobilien Aktien besteht unter anderem darin, dass die Ausschüttungen aus Mieteinnahmen und Verkäufen von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit sind. REITs unterliegen strengeren Vorschriften und müssen ihr Geschäft primär auf den Besitz und die Vermietung von Immobilien ausrichten.
Immobilien nach der GICS-Sektorenklassifikation
Das GICS-Schema zur Brancheklassifikation ist eines der am häufigsten betrachteten Schemata zur Brancheneinteilung von Aktien. Im GICS-Schema gibt es elf unterschiedliche Sektoren, einer davon ist der Sektor Immobilien.
Dieser unterteilt sich in die beiden Industriegruppen Immobilienvermögensgesellschaften (REITs) sowie Gebäudemanagement und Immobilienentwicklung.
Innerhalb der Industriegruppe Immobilienvermögensgesellschaften finden sich noch viele verschiedene Industrien. Hierzu gehören beispielsweise allgemeine Immobiliengesellschaften, Hotels & Urlaubsanlagen, Wohnimmobilien oder auch spezialisierte REITs.
2. Liste der besten Immobilien Aktien
In der folgenden Tabelle haben wir für dich die 10 besten Immobilien Aktien rausgesucht.
| Aktie | ISIN | WKN |
|---|---|---|
| Vonovia | DE000A1ML7J1 | A1ML7J |
| TAG Immobilien | DE0008303504 | 830350 |
| PSP Swiss Property | CH0018294154 | A0CA16 |
| Prologis | US74340W1036 | A1JBD1 |
| Realty Income | US7561091049 | 899744 |
| Welltower | US95040Q1040 | A1409D |
| American Tower | US03027X1000 | A1JRLA |
| Costar Group | US22160N1090 | 922134 |
| Segro | GB00B5ZN1N88 | A0N9B0 |
| LEG Immobilien | DE000LEG1110 | LEG111 |
Nachfolgend stellen wir dir unsere top 3 der besten Immobilienaktien vor. Möchtest du investieren, weißt aber noch nicht, wie du Aktien kaufst? Wirf gerne einen Blick auf unseren Ratgeber.
Vonovia (ISIN: DE000A1ML7J1)
Das deutsche Immobilien-Unternehmen Vonovia ist einer der größten Anbieter von Wohnungen in Europa. Vonovia ist in der Wohnungsverwaltung, Vermietung und Entwicklung tätig. Mit einer Marktkapitalisierung von rund 21 Milliarden Euro ist Vonovia die größte Immobilien-Aktie Deutschlands. Vonovia besitzt rund 550.000 Wohnungen, welche sich zum Großteil in Deutschland, Schweden und Österreich befinden.
Gegründet wurde Vonovia im Jahr 2001, damals noch unter dem Namen Deutsche Annington. Auf dem Weg zum Marktführer in Deutschland tätigte der Konzern einige Übernahmen wie zuletzt im Jahr 2021 die Übernahme der Deutsche Wohnen.
Der Börsengang von Vonovia (damals noch unter dem Namen Deutsche Annington) erfolgte im Juli 2013 zu einem Kurs von 15,65 Euro. Bis Mitte 2020 hat sich die Aktie sehr stark entwickelt und konnte in diesen sieben Jahren eine durchschnittliche Rendite von rund 20% erwirtschaften. Der große Kurseinbruch folgte dann allerdings im Jahr 2022. Bedingt durch die starken Zinserhöhungen hat die Vonovia-Aktie allein im Jahr 2022 einen Kursrückgang von -55% erzielt.
Während im Geschäftsjahr 2020 noch ein Rekordgewinn von 3,27 Milliarden Euro erzielt wurde, stand im Geschäftsjahr 2022 ein Verlust von -640 Millionen Euro zu Buche. Für das Jahr 2023 wird zwar wieder ein Gewinn von 1,7 Milliarden Euro erwartet, bis einschließlich 2025 sollen die Gewinne aber noch weit von denen aus dem Rekordjahr 2020 entfernt sein. Da ist es verständlich, dass die Aktie nach wie vor 55% unter ihrem Allzeithoch notiert.
Prologis (ISIN: US74340W1036)
Prologis ist mit einer Marktkapitalisierung von 123 Milliarden USD eine der größten Immobilien Aktien der USA. Das Unternehmen hat sich auf Logistik- und Lagerimmobilien spezialisiert. Der Fokus liegt hierbei vor allem auf dem Erwerb, der Entwicklung und der Vermietung von Logistik- und Lagerimmobilien. Bei der Vermietung versucht das Unternehmen vor allem langfristige Mietverträge mit Unternehmen abzuschließen, um so eine stabile Einnahmequelle sicherzustellen.
Gegründet wurde Prologis im Jahr 1983. Während der Finanzkrise ist die Aktie massiv unter Druck geraten und hat dabei in der Spitze -85% verloren. Umso stabiler hat sich die Aktie von Prologis aber seit diesem Einbruch entwickelt. Auf Sicht der letzten zehn Jahre legte die Aktie um jährlich durchschnittlich 12,5% zu. Anders als viele andere Immobilien-Aktien hat Prologis unter den Zinserhöhungen kaum gelitten. So notiert die Aktie nach wie vor nur etwa 20% unter ihrem Allzeithoch.
Auch die Umsatz- und Gewinnentwicklung der letzten zehn Jahre kann sich sehenlassen. In den letzten zehn Jahren stieg der Umsatz um jährlich durchschnittlich 16,4%, während der Gewinn in dieser Zeit um 24,6% pro Jahr zulegen konnte. Den mit Abstand größten Umsatzanteil erwirtschaftet Prologis in den USA mit 87%. In Europa werden 6% der Umsätze erzielt.
Einziger Haken bei Prologis ist die hohe Bewertung. Aktuell liegt das KGV der Aktie bei etwa 40. Das ist für das Unternehmen zwar kein ungewöhnlich hohes Niveau, vor zwei Jahren war die Aktie mit einem KGV von 20 allerdings noch deutlich günstiger. Positiv ist dafür eine Dividendenrendite von knapp 3%. Immobilien-Aktien gelten häufig zwar auch als Value Aktien, bei einem zu hohen KGV solltest du aber vorsichtig sein.
Realty Income (ISIN: US7561091049)
Realty Income ist ein in den USA ansässiges Immobilienunternehmen, das sich auf gewerbliche Immobilien, insbesondere auf Einzelhandelsimmobilien, spezialisiert hat.
Das Unternehmen besitzt rund 13.000 Immobilien, bei den meisten davon handelt es sich um freistehende Einzelhandelsimmobilien. Gegründet wurde Realty Income im Jahr 1969. Das Unternehmen selbst beschäftigt gerade einmal 400 Mitarbeiter. Realty Income vermietet seine Immobilien vorzugsweise langfristig an Mieter mit guter Bonität.
Auf Sicht der letzten 20 Jahre hat die Aktie von Realty Income eine durchschnittliche jährliche Rendite von 4,6% erzielt. Hinzu kommt eine Dividendenrendite von durchschnittlich etwa 5%. Damit gehört Realty Income zu den zuverlässigen Dividenden Aktien.
Die letzten zehn Jahre hatte die Aktie aber mit ein paar Problemen zu kämpfen. Im Frühjahr 2020 brach die Aktie um rund -50% ein. Die Corona-bedingten Lockdowns haben vor allem Immobiliengesellschaften mit einem Fokus auf den Einzelhandel zu schaffen gemacht. Auch die Zinserhöhungen der letzten Jahre trugen dazu bei, dass sich bei der Aktie von Realty Income zuletzt kein neuer Aufwärtstrend ausbilden konnte.
Aufgrund der volatilen Seitwärtsbewegung der Aktie ließen sich Erträge die letzten Jahre daher primär dank der hohen Dividende erzielen. Eine Besonderheit bei Realty Income: Das Unternehmen schüttet seine Dividende nicht quartalsweise, sondern sogar monatlich aus.
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3. Sind Immobilienaktien unterbewertet? – Bewertung und Analyse
Um unterbewertete Aktien zu finden, wird häufig das KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) herangezogen. Ist das KGV einer Aktie aktuell niedriger als das von Vergleichsunternehmen und auch niedriger als bei der analysierten Aktie im historischen Vergleich, darf von einer Unterbewertung ausgegangen werden.
Natürlich ist das auch bei Immobilien-Aktien ein guter erster Ansatz, um herauszufinden, ob eine Immobilien-Aktie unterbewertet ist.
Analysierst du hingegen eine Immobilien-Aktie, deren Geschäft hauptsächlich daraus besteht Immobilien zu halten und diese zu vermieten, solltest du die Bewertung am Markt mit dem aktuellen Nettoinventarwert vergleichen.
Die marktseitige Bewertung entspricht der aktuellen Marktkapitalisierung des Unternehmens. Der Nettoinventarwert, im Englischen als Net Asset Value (kurz NAV) bezeichnet, entspricht der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten.
Den aktuellen Nettoinventarwert einer Immobilien-Aktie kannst du dem Geschäftsbericht entnehmen. Als Beispiel betrachten wir den NAV von Vonovia Ende 2022: Dieser lag bei 45.745 Milliarden Euro, beziehungsweise 57,48 Euro je Aktie. Am 31.12.2022 notierte die Aktie von Vonovia bei 22,02 Euro. Auf Basis des NAV liegt bei Vonovia also eine deutliche Unterbewertung vor.
Ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Bewertung von Immobilien-Aktien ist die Schuldenquote. Die Schuldenquote bei Immobilien-Aktien wird auch als Loan-to-Value (LTV) bezeichnet. Der LTV berechnet sich, indem die Nettoschulden des Unternehmens durch den Marktwert aller Immobilien dividiert werden. Auch diese Daten kannst du dem Geschäftsbericht eines Unternehmens entnehmen.
Auch hier betrachten wir wieder Vonovia als Beispiel: Ende 2022 weist Vonovia Nettoschulden in Höhe von 43.457 Millionen Euro aus, die Vermögenswerte kommen auf einen Wert von 94.913 Millionen Euro. Diese beiden Werte zueinander ins Verhältnis gesetzt ergibt eine Schuldenquote von 45,8%. Von einer zu hohen Verschuldung kann bei Vonovia also keinesfalls die Rede sein.
4. Immobilienaktien: Chancen und Risiken der Immobiliengesellschaften
Immobilien bieten Chancen und Risiken – dies gilt auch für Immobilienaktien. Im folgenden möchten wir dir zeigen, welche Vor- und Nachteile du vor einem Investment kennen solltest.
Chancen von Immobilienaktien im Überblick
Wohnungsmangel und demographischer Wandel: Im Durchschnitt werden Menschen immer älter. Durch eine gesunde Lebensweise und Fortschritte in der Medizin steigt das Alter der Mieter, so dass nachkommende Generationen zusätzlichen Wohnraum benötigen.
Verstärkt wird diese Entwicklung durch den Zuzug von Gastarbeitern und Flüchtlingen. Auf ein nur sehr langsam wachsendes Angebot trifft also eine immer größere werdende Nachfrage.
Steigender Lebensstandard treibt Immobilien Aktien: Kinder ziehen heutzutage früher bei den Eltern aus, als dies in früheren Generationen noch der Fall war. Studenten wollen eigene Wohnungen und ziehen für ihre Ausbildung weg von den Eltern. Die Anzahl der Singlehaushalte wächst seit einigen Jahren stetig an.
Immobilienpreise sind durch hohe Zinsen gefallen: Lange Zeit herrschte die Angst vor einer neuen Immobilienblase aufgrund der niedrigen Zinsen. Da das Zinsniveau die letzten beiden Jahre deutlich gestiegen ist, sind auch viele Immobilien nun wieder günstiger geworden.
Diese Risiken gelten bei Immobilienaktien
Hohes Zinsniveau hält länger an als erwartet: Die hohen Zinsen haben die Preise für Immobilien in den beiden letzten Jahren fallen lassen. Der Rückgang hielt sich bislang allerdings in Grenzen, da bereits seit langem auch wieder mit Zinssenkungen gerechnet wird. Sollten die Zinssenkungen länger auf sich warten lassen oder weniger stark ausfallen als erhofft, könnte das noch einmal auf die Kursentwicklung von Immobilienaktien drücken.
Schwächere Wirtschaft: Eine wirtschaftliche Abschwächung würde sich voraussichtlich negativ auf Immobilien Aktien auswirken. Mieter könnten infolge wegfallender Stellen und Lohnkürzungen finanziell schlechter gestellt werden. Mieterhöhungen würden somit zu leerstehenden Wohnungen führen.
Politische Rahmenbedingungen: In letzter Zeit sind immer auch wieder starke regulatorische Vorschriften wie beispielsweise ein Mietendeckel im Gespräch. Dieser könnte auf die Erträge von Immobilienkonzernen drücken, weitere Bauprojekte stoppen und letztlich die Kurse von Immobilien-Aktien negativ beeinflussen.
5. Welche Alternativen zu Immobilien Aktien gibt es?
Bevor du dich entscheidest, in Immobilienaktien zu investieren, solltest du dich auch mit den Alternativen auseinandersetzen. Folgende Alternativen solltest du kennen:
- REITs: Als REIT werden Kapitalgesellschaften zur Verwaltung und Vermietung von Immobilien bezeichnet. REITs legen ihren Fokus vor allem auf die Bestandsverwaltung und Vermietung von Immobilien.
- Immobilien-ETF/REIT-ETF: Neben der Anlage in Immobilien Aktien und REITs können Privatanleger auch in ETFs und aktiv gemanagte Fonds investieren, die sich auf den Immobiliensektor spezialisiert haben. Diese ETFs investieren in viele verschiedene Immobilien-Aktien beziehungsweise REITs.
- Immobilienfonds: Ein Immobilienfonds ist nicht zu verwechseln mit einem Immobilien-ETF. Immobilienfonds halten für gewöhnlich keine Immobilien-Aktien, sondern investieren direkt in ausgewählte Immobilien. Der Immobilienfonds ist damit eine direkte Beteiligung an einzelnen Immobilien.
- Direktes Investment in eigene Immobilien: Natürlich kannst du auch deine eigene Immobilie kaufen und diese vermieten. Selbst für den Kauf einer einzelnen Wohnung musst du aber eine ausreichend hohe Summe an Eigenkapital mitbringen. Außerdem ist der damit verbundene Aufwand (sowohl beim Kauf als auch bei der Verwaltung) deutlich größer als der Kauf einer Immobilienaktie. Hier stellt sich also die Frage, ob du lieber in Aktien oder Immobilien investieren möchtest.
- Digitale Immobilieninvestments: In den letzten Jahren sind mehrere Plattformen für digitale Immobilieninvestments auf den Markt gekommen. Bei dieser Art der Immobilieninvestments kannst du dich bereits ab wenigen hundert Euro direkt an Bestandsimmobilien beteiligen oder dein Geld für Immobilien-Entwicklungsprojekte bereitstellen. Wie erfolgreich diese Form der Geldanlage ist wird aber erst die Zeit zeigen.
6. Fazit: Entwicklung von Immobilien-Aktien vom Zinsniveau abhängig
Immobilien-Aktien gehörten vor allem im Jahr 2022 zu den größten Verlierern. Grund dafür waren die stark gestiegenen Zinsen, die bei vielen Immobiliengesellschaften zu starken Gewinneinbrüchen geführt haben. Mit der Aussicht auf bald wieder sinkende Zinsen, könnten Immobilien-Aktien nun aber die Talsohle gesehen haben.
Wie du in unserem Artikel gesehen hast, gibt es viele unterschiedliche Arten von Immobilien-Aktien. Einige Unternehmen fokussieren sich auf die Bewirtschaftung und die Vermietung von Wohnimmobilien, andere legen ihren Fokus auf Gewerbeimmobilien. Eine Sonderform bilden sogenannte REITs, welche ihren Fokus auf die Bestandsverwaltung und Vermietung legen.
Bei der Bewertung von Immobilien-Aktien solltest du neben den gängigen Kennzahlen zur Aktienbewertung wie dem KGV auch noch immobilienspezifische Kennzahlen betrachten. Hierzu gehört der Vergleich der Marktkapitalisierung mit dem Nettoinventarwert sowie die Analyse der Schuldenquote.
Immobilien-Aktien sind aber nach wie vor als Aktien und nicht als direktes Immobilieninvestment einzustufen. Daher sind auch Immobilien-Aktien, ähnlich wie der breite Aktienmarkt, stärkeren Kursschwankungen ausgesetzt. Besonders sensibel reagieren Immobilien-Aktien auf ein sich veränderndes Zinsniveau. Steigende Zinsen sind für Immobilien-Aktien eine Belastung.
7. Häufige Fragen zu Immobilien-Aktien
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