KfW-Förderungen gestoppt: Auswirkungen auf die Immo-Branche?

Völlig überraschend gab die Bundesregierung bekannt, dass die beliebte KfW-Förderung mit sofortiger Wirkung ausgesetzt wird. Das Aus kommt zwar nur kurze Zeit vor dem geplanten Ende der Förderungen, doch viele Projekte hängen nun in der Luft.

Welche Auswirkungen kann dieses Manöver auf die Immobilienbranche haben? Wir bereiten die wichtigsten Fakten und mögliche Konsequenzen im folgenden Beitrag für dich auf.

1. Was ist die gestoppte KfW Förderung?

Die Vielzahl an Förderungen in Deutschland macht es nicht ganz einfach gleich zu wissen, worum es eigentlich genau geht. Betroffen ist die Förderung für Effizienzhäuser (EH55). Bislang gab es die Option, einen einmaligen Zuschuss zu erhalten oder einen Tilgungszuschuss in Anspruch nehmen zu können. Voraussetzung ist, dass bestimmte ökologische Standards erfüllt werden. Diese Förderung sollte per Monatsende auslaufen, wurde aber jetzt schon vorzeitig abgebrochen.

Die Effizienzhaus-Stufen – Quelle: KFW.de

Eine Ankündigung für diese Vorgehensweise gab es nicht. Das ist ein Novum, denn normalerweise werden Änderungen bei Förderungen zumindest mittelfristig angekündigt, damit sich die Betroffenen entsprechend darauf einstellen können.

Zusätzlich wurde erklärt, dass die Fördermittel der BEG ausgeschöpft sind. Das bedeutet, dass auch Neubauförderungen für die Effizienzklasse 40 ausgesetzt werden und Förderungen für Sanierungen ebenfalls nicht mehr verfügbar sind. Diese Förderungen sollen voraussichtlich fortgesetzt werden. Nur wann es so weit ist, dass wieder neue Subventionen beantragt werden können, bleibt unklar. Denn die Regierung spricht davon, dass erst entsprechende finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt werden müssen. Was das zeitlich konkret bedeutet, erfahren Betroffene noch nicht.

2. Wer ist vom Stopp der KfW-Förderung betroffen?

Die überraschende Wende hinsichtlich der Förderungen betrifft unterschiedlichste Privatpersonen, Unternehmen, de facto die gesamte Branche und alle, die in irgendeiner Form involviert sind.

Privatpersonen

Ein privater Bauherr, der sich selbst ein Fertigteilhaus errichten möchte und entsprechende Standards erfüllt, hätte beispielsweise mit einer entsprechend hohen Förderung rechnen können. Die meisten Fertigteilhäuser erfüllten die Kriterien für Förderungen. Ob es jetzt zu einem großen Rückstau kommt, bis es eine neue Förderung gibt, bleibt abzuwarten.

Alternativ könnten Vorhaben abgebrochen werden oder es kommt zu Umplanungen bei der Ausstattung des Gebäudes, hin zu günstigerer Bauweise, welche dann nicht alle Öko-Standards erfüllt, die es für eine Förderung gebraucht hätte. Eine Folge, die für niemanden eine gute Sache wäre.

Investoren

Baut ein Investor gleich mehrere Wohneinheiten gemäß „Effizienzgebäude 55 – Standard“, so konnte er bislang problemlos die Förderung als Fixpunkt im Finanzplan einbeziehen. Werden nach diesem Standard 10 Einheiten gebaut, kann sich nun eine Finanzierungslücke von mehreren hunderttausenden Euro auftun.

Lösungsansätze gibt es in dieser Situation kaum. Denn meist wurden ja bereits Verträge abgeschlossen, Aufträge erteilt, etc., sodass das Bauvorhaben gemäß dem ursprünglichen Zeitplan realisiert werden muss. Änderungen der Ausstattung können schwierig werden. Etwa dann, wenn ein Bauträger bereits manche Wohnungen in der Bauphase veräußert hat und bestimmte Standards zugesichert hat.

Investoren werden somit, zumindest teilweise, je nach Projektfortschritt, gezwungen sein, die ausbleibenden Förderungen durch Eigen- oder Fremdkapital abzufangen. Dazu muss die finanzierende Bank bereit sein, eine Lösung zu finden. In weiterer Folge ist zu erwarten, dass die Beträge, die sonst als Zuflüsse durch Förderungen eingeplant wurden, jetzt bei den Verkaufspreisen einkalkuliert werden müssen, damit das Immobilien-Projekt weiterhin rentabel bleibt.

Kreditinstitute

Neben den Bauherren sind indirekt auch die finanzierenden Banken betroffen. Egal ob Fertigteilhaus für eine Privatperson oder ganzer Wohnblock – wenn Förderungen ausbleiben, die als fix eingeplant wurden, ist zusätzliches Kapital nötig, das womöglich nicht einfach zu beschaffen ist. Viele Immobilienfinanzierungen wurden bereits mit sehr geringer Eigenkapitalquote durchgeführt.

Das könnte nun dazu führen, dass Banken nicht bereit sind, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen. In dieser Situation kann es zu Verzögerungen des Bauvorhabens kommen. Sei es, weil eine zusätzliche Finanzierung organisiert werden muss oder das Projekt umgeplant werden muss. Manche Bauprojekte werden vielleicht einfach vorübergehend stillgelegt, bis klar ist, ob und welche Förderungen zukünftig wieder verfügbar sein werden.

Wie sich die finanzierenden Banken in dieser schwierigen Situation verhalten, ist daher ebenso ein wichtiger Faktor, den es in den nächsten Tagen und Wochen zu beobachten gilt.

Unternehmen der Baubranche

Das vorübergehende Aussetzen von Bauprojekten wird sich auch auf die Anlagetrends im Bauwesen auswirken. Wenn es zu Baustopps kommt oder Umplanungen für Verzögerungen sorgen, könnte das verschiedene Handwerksbetriebe betreffen, die dann überraschend, zumindest temporär, stillstehen.

3. KfW-Förderungen fallen weg: Wie sollen sich Investoren verhalten?

Für all jene, die aktuell bereits die ein oder andere Immobilie vermieten, wird die derzeitige Aufregung ein Sturm im Wasserglas bleiben. Kritisch ist die Lage, wenn gerade Sanierungsarbeiten geplant waren oder ein Neubauprojekt in Planung ist und dafür Förderungen genutzt werden sollten.

Der erste Schritt ist, genau zu erheben, welcher Betrag nun für die Finanzierung weggebrochen ist. Als Nächstes muss geprüft werden, ob diese Summe durch Eigenkapital ersetzt werden kann. Ansonsten ist ein Gespräch mit der finanzierenden Bank nötig, um die weitere Vorgehensweise zu klären.

Klar ist, dass die zusätzlichen Kosten – egal ob sie mit Eigenkapital oder Fremdkapital gedeckt werden – bei den Erlösen abgebildet werden müssen. Nach Möglichkeit muss somit eine höhere Nettomiete oder höhere Kaufpreise angesetzt werden. Das ist leichter gesagt als getan. Deshalb sollte als Alternative geprüft werden, ob die Ausstattung des Gebäudes, ohne großen Planungsaufwand, etwas günstiger gewählt werden kann. So wird zwar ein schlechterer Energie-Standard erreicht, aber dafür stimmen womöglich die Zahlen wieder.

Eine weitere Alternative ist es, abzuwarten bis wieder neue Förderungen eingereicht werden können. Ob das möglich ist, muss individuell geprüft werden. Schließlich kann es Monate dauern, bis neue Förderungen beantragt werden können. Die Rahmenbedingungen für zukünftige Subventionen sind zudem noch völlig unklar.

4. Langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Kehrtwende der Politik trifft nun viele hart. Doch mittel- und langfristig gibt es vor allem ein anderes Problem, das durch diese Vorgehensweise geschaffen wurde: Vertrauensverlust.

Unternehmen müssen sich auf die geltenden Gesetze und Regularien verlassen können. Die definierten Rahmenbedingungen können nicht spontan geändert werden. In der Vergangenheit wurden Anpassungen bei Förderungen lange Zeit vor in Kraft treten der Änderungen bekannt gegeben. Das ist gerade in einer Branche, bei der mittel- und langfristige Planung unumgänglich ist, auch zwingend nötig.

Dieses Vertrauen, dass sich Unternehmen in Deutschland auf die staatlichen Strukturen verlassen können, machte den Standort schon immer auch für ausländische Investoren attraktiv. Deshalb stellt das derzeitige Manöver auch einen beträchtlichen Image-Schaden dar, einen Vertrauensverlust, der erst langsam wieder wettgemacht werden kann.

Dass dieses Missgeschick auch noch genau in einer Phase passiert, in der die Schaffung von neuem Wohnraum dringend nötig wäre, verschärft die Situation zusätzlich. Klimafreundliches Bauen war durch die Förderungen deutlich einfacher. Nun wird der Fokus in der Branche erst einmal darauf gerichtet sein, die zusätzlich nötigen gewordenen Investitionen wieder zurück zu verdienen. Eine weitere Konsequenz, die von politischer Seite nicht gewünscht gewesen sein kann.

5. Fazit: Das Förder-Chaos ist perfekt

Eine abgebrochene Förderung, mehrere ausgesetzte Subventionstöpfe und all das ohne Ankündigung – das ist eine Situation, die für große Verunsicherung sorgt. Ein instabiles Marktumfeld kann Investoren davon abhalten, in Deutschland neuen Wohnraum zu schaffen. Die höheren Kosten werden schlussendlich an die Konsumenten weitergegeben werden. Zusätzlich werden weniger ökologische Aspekte bei Bauvorhaben beachtet werden.

Besonders hart betroffen sind all jene, die sich auf die Förderungen verlassen haben. Sie stehen nun vor einer großen Finanzierungslücke. Wie es möglich sein wird, die fehlenden Beträge selbst zu organisieren, bleibt offen. Dieses Problem hat der Bund geschaffen – und leider lässt er die Betroffenen damit (zumindest vorerst) alleine im Regen stehen.

Es bleibt die Hoffnung, dass es eine rasche Kehrtwende gibt und alle eingereichten Förderungen noch bearbeitet werden. Neue Förderungen müssen schnellstmöglich aufgesetzt werden und es muss eine Klarstellung erfolgen, dass sich Investorinnen und Investoren auf die staatlich geschaffenen Rahmenbedingungen auch wirklich verlassen können.

Vertrauen wiederherstellen und Betroffenen finanzielle Sicherheit bieten – diese Punkte sollten nun oberste Priorität haben, um der Unsicherheit am Immobilienmarkt entgegenzutreten.