Immobilie vermieten: Tipps für die erfolgreiche Vermietung

Kaufst du eine Wohnung in attraktiver Stadtlage, musst du mit vielen potentiellen Mietern, aber auch mit einem hohen Preis rechnen. Umgekehrt verhält es sich mit einem Haus in einer ländlichen, wirtschaftsschwachen Region. Aus diesem Grund zählt eine Standortanalyse zum wichtigsten Aspekt beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.

Der Mietrenditeatlas des Baufinanzierungsportals BauFi24 listet die durchschnittliche Mietrendite für alle Postleizahlgebiete in Deutschland. So kannst du in 81829 München (Stand: 12/2022) mit einer Mietrendite von 2,48 Prozent rechnen. Im sächsischen Reichenbach beträgt sie dagegen 6,83 Prozent. Das mag auf den ersten Blick verwunderlich erscheinen, ergibt sich jedoch aus sehr hohen Kaufpreisen in den Ballungsgebieten. Obwohl auch die Mieten dort in den letzten Jahren stark gestiegen sind, konnten sie nicht mit den Kaufpreissteigerungen mithalten. Wer langfristig auf eine Buy and Hold Strategie setzt, kann hier mit Steigerungen des Immobilienwertes rechnen, die unabhängig von der Mietrendite eine Erhöhung der Gesamtrendite bewirken.

Das bedeutet allerdings nicht, dass du mit dem Kauf und Vermietung einer Wohnung in einer ländlichen Gegend alles richtig machst. Zwar liegen die Kaufpreise außerhalb der Städte deutlich niedriger, der Leerstand dafür höher.

Beispielsweise standen 2020 in München und in Frankfurt am Main nur 0,2 Prozent der Wohnungen leer, in Frankfurt an der Oder 9,1 Prozent. Je höher die Leerstandquote, desto höher ist das kalkulatorische Mietausfallwagnis. Da du auch ohne Mieter den Kredit weiter bedienen musst, ergibt sich bei einem Leerstand ein Verlust.

Ein weiterer Punkt ist die Lage der Immobilie, die ihre Attraktivität auch innerhalb eines Postleitzahlengebietes aufwertet oder mindert. Ein Haus in der Nähe einer Autobahn schreckt beispielsweise Interessenten möglicherweise ab. Eine ruhige Seitenstraße in einer Großstadt ist dagegen ein Pluspunkt.

Zwar wirst du in beliebten Städten wegen des angespannten Immobilienmarkts auch mit einer Wohnung über einer Kneipe schnell Mieter finden. Allerdings birgt eine solche Lage Konfliktpotential, da die Mieter später beispielsweise eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung durchsetzen könnten.

Die geschätzten Rücklagen berücksichtigen bereits die höheren Instandhaltungskosten älterer Immobilien. Darüber hinaus können neue Gesetze umfassende Baumaßnahmen wie energetische Sanierungen notwendig machen.

Die Kosten lassen sich nicht immer vollständig auf den Mieter umlegen. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten immer den Energieausweis der Immobilie verlangen. Der Verkäufer ist gesetzlich dazu verpflichtet, ihn bereits bei der Besichtigung vorzulegen.

Allerdings ist das nicht der einzige wichtige Aspekt. Sind beispielsweise das Dach marode oder die Elektroanlage baufällig, bedeutet das nicht selten Kosten im fünfstelligen Bereich. Bist du nicht vom Fach, lohnt sich vor dem Kauf ein Gutachten eines anerkannten Bausachverständigen, der den allgemeinen Zustand des Gebäudes bewertet.

Die wenigsten Menschen sind in der Lage, eine Immobilie komplett aus eigenen Rücklagen zu bezahlen. Beantragst du ein Darlehen, solltest du die Bedingungen genau prüfen. So unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute mitunter sehr stark.

Ein wichtiger Parameter ist die Sollzinsbindung. Sie beschreibt die Zeitspanne, in der die anfänglich festgelegten Zinsen konstant bleiben und reicht von 5 bis 30 Jahren in 5-Jahres-Schritten. Eine kurze Sollzinsbindung bedeutet einen günstigeren Zins. Allerdings kann sich bei niedrigen Zinsen, wie beispielsweise in der letzten zehn Jahren, trotzdem eine längere Sollzinsbildung lohnen.

Idealerweise solltest du vor dem Kauf 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten angespart haben. Zwar bieten manche Banken 100-Prozent-Finanzierungen an. Das bedeutet aber hohe monatliche Tilgungsraten bei einer langen Kreditlaufzeit.

Je länger du zahlen musst, desto mehr können unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Familiengründung deinen Plan durcheinanderbringen. Die Kaufnebenkosten (Notar, Makler und Grunderwerbsteuer) finanzieren viele Banken generell nicht.

Auch als Immobilienbesitzer brauchst du weiterhin Geld für deine Lebenshaltungskosten. Aus diesem Grund sollte die monatliche Rate nie mehr als 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen.

Bevor du konkret die Miete berechnest und eine Anzeige schaltest,  solltest du überlegen, welche Art der Vermietung du anstrebst und was noch zu erledigen ist. Diese Fragen helfen, deine Zielgruppe zu bestimmen:

• Sanierungen – ist die Immobilie renovierungsbedürftig, erhöht eine Sanierung die Chance auf einen Mieter sowie die Miete, die du verlangen kannst. In manchen Fällen, beispielsweise bei einem Wasserschaden oder einem Schimmelbefall, ist sie unabdingbar.
• Energieausweis – nach § 5 Gebäudeenergiegesetz (GEG) bist du als Vermieter verpflichtet, spätestens bei der Besichtigung dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen. Beachte dabei, dass der Ausweis nur 10 Jahre lang gültig ist. Ist er abgelaufen, erhältst du einen neuen von einem qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten liegen je nach Art und Umfang bei 50 bis 300 Euro.
• Möbliert oder unmöbliert? – bei möblierten Immobilien kannst du eine höhere Miete verlangen. Auf der anderen Seite musst du die Wohnung einrichten, was mehr Arbeit bedeutet, und nach jedem Mieterwechsel eventuell ersetzen.
• Befristet oder unbefristet? – auf befristete Mietverträge lassen sich vor allem Berufstätige ein, die beispielsweise einige Monate in einem ausländischen Standort ihres Unternehmens verbringen müssen. Sie nehmen eher in Kauf, hohe Mieten zu zahlen. Allerdings bedeutet ein häufiger Mieterwechsel einen höheren Aufwand.
• Hausverwaltung –die Mieterauswahl, die Instandhaltung der Immobilie, die bürokratischen Aspekte und eventuelle Auseinandersetzungen mit den Mietern verschlingen viel Zeit. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Vermieter, sich von einer Hausverwaltung vertreten zu lassen. Die Kosten liegen im Schnitt bei 30 Euro pro Monat und Einheit, lassen sich jedoch in der Steuererklärung als Ausgaben absetzen.
• Makler – auch die Mieterauswahl ist keineswegs in ein paar Stunden erledigt. Ist deine Zeit knapp, erledigt ein Makler diese Aufgaben für dich. Zusätzlich kennt er sich im Fachgebiet Mietrecht bestens aus und kann dir teure Fehler beispielsweise beim Aufsetzen des Mietvertrags ersparen. Die Maklerprovision beträgt 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Zwar kannst du die Kosten nicht mehr auf die Mieter abwälzen, aber ebenfalls von der Steuer absetzen.

Hast du eine Vorstellung, wie der Vermietungsprozess verlaufen soll, legst du als Nächstes eine Miete fest. Im unteren Abschnitt „Wie berechne ich die Miete?“ erklären wir, was du unbedingt beachten solltest.

Steht die Miete fest, solltest du den Mietvertrag vorbereiten. Folgende Angaben sind Pflicht:

• Persönliche Daten von Mieter(n) und Vermieter(n) – dazu zählen Namen, Anschrift (beim Mieter die letzte Adresse) sowie Geburtsdatum und -ort.
• Mietbeginn und eventuelles Mietende
• Kalt- und Warmmiete inklusive einer Aufschlüsselung der Nebenkosten (Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkostenvorschuss, sonstige Betriebskosten)
• Höhe der Mietkaution – in der Regel beträgt sie drei Nettokaltmieten
• Baujahr und Zustand der Immobilie, Anzahl und Beschreibung der vermieteten Räume

Wohnungssuchen finden heutzutage vor allem im Internet statt. Unter den Portalen zählt ImmobilienScout24 zu den führenden. Bietest du dort deine Wohnung oder dein Haus an, musst du je nach Lage, Größe und Standort mit mehreren hundert Anfragen rechnen. Allerdings zeigt die Plattform auf Wunsch die Immobilie nur Premium-Nutzern an und übernimmt damit eine Filterfunktion.

Die Kosten für  eine Anzeige richten sich nach der Sichtbarkeit und nach der Laufzeit. Die kostenlose Möglichkeit beinhaltet eine begrenzte Laufzeit sowie begrenzte Kontaktanfragen. Mit zirka 400 Euro für eine dreimonatige Laufzeit und eine verbesserte Platzierung ist der Service nicht billig, kann sich aber bei „schwierigen“ Immobilien lohnen. Außerdem stellt die Plattform auch Dienste für Vermieter bereit, beispielsweise hilft sie bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung.

Eine Alternative zu ImmoScout24 sind Portale wie eBay Kleinanzeigen, WG-gesucht oder Woehnungsboerse.net. Hier inserierst du kostenlos oder für sehr geringe Gebühren. Allerdings fällt die Vorauswahl der Mieter durch Premium-Funktionen aus. Du musst daher mit vielen Anfragen und einem höheren Zeitaufwand rechnen.

Verfasst du das Inserat selbst, solltest du darauf achten, dass es folgende Elemente enthält:

• Lage/Postleitzahl (die genaue Adresse musst du allerdings nicht veröffentlichen)
• Baujahr
• Größe der Wohnung/des Hauses und Anzahl sowie Bezeichnung der Zimmer (optional: Grundriss)
• Höhe der Warm- und Kaltmiete sowie Höhe der Mietkaution
• Energieausweis
• Kontaktdaten
• Hochwertige Bilder (optional, aber empfohlen)

Hast du dich gegen einen Makler entschieden, musst du mit den Anfragenden Termine ausmachen und die Besichtigung organisieren. Sammelbesichtigungen sparen dabei Zeit. Andererseits entfällt bei vielen Menschen die Möglichkeit, einen persönlicheren Eindruck zu gewinnen. Darüber hinaus ist es auch aus Sicherheitsgründen empfehlenswert, maximal zehn Interessenten einzuladen.

Entscheidest du, wer den Zuschlag bekommen soll, spielt das Bauchgefühl sicherlich eine große Rolle. Auch praktische Aspekte sind manchmal ausschlaggebend. Vermietest du beispielsweise an eine Familie, gibt es weniger Fluktuationen als bei einer Studenten-WG.

Darüber hinaus sollte dein Mieter jedoch diese Voraussetzungen erfüllen:

• Mietschuldenfreiheit – in der Regel legen potentielle Mieter einen von ihrem aktuellen Vermieter ausgestellten Nachweis, der ihre Mietschuldenfreiheit bescheinigt. Manche Vermieter verlangen auch einen Auszug aus dem SCHUFA-Register. Allerdings sagt diese Bescheinigung wenig über die Bereitschaft aus, die Miete pünktlich zu entrichten, da Mietschulden oft nicht eingetragen werden.
• Ausreichende Bonität – der Mieter muss in der Regel darlegen, dass sein monatliches Nettoeinkommen das Dreifache der Warmmiete beträgt. Als Nachweis dienen bei Angestellten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten Einkommenssteuerbescheide oder von einem Steuerberater ausgestellte EÜR-Rechnungen.

Im Internet findest du zahlreiche Vorlagen für Mietverträge. Kennst du dich im Fach Mietrecht nicht aus, solltest du dich trotzdem von einem Anwalt beraten lassen. Alternativ erledigt der Makler diese Aufgabe für dich.

In diesem Fall musst du nicht anwesend sein, wenn der Mieter unterschreibt. Es kann jedoch von Vorteil sein, ihn kennenzulernen, da eine persönliche Begegnung Vertrauen schafft. Achte zudem auf die Mietkaution.

Zu einer Übergabe gehört immer ein Protokoll, in dem der Zustand der Immobilie und eventuelle Mängel festgehalten werden. Das ist für beide Seiten wichtig, etwa, um beim Auszug Streitigkeiten wegen Schäden zu vermeiden.

Auch hier findest du im Netz zahlreiche Muster für Übergabeprotokolle. Genauso wie beim Aufsetzen des Mietvertrags lohnt es sich aber, ein paar hundert Euro in eine hochwertige Rechtsberatung zu investieren, um teure Fehler zu verhindern.