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Junger Mann in Anzug hält Präsentation am Laptop vor einem projizierten Lageplan

Marktausblick fĂĽr Immobilien-Investments 2022

Neues Jahr, neue Investmentgelegenheiten! Doch am Immobilienmarkt gibt es einige Einflussfaktoren, die für Veränderungen sorgen könnten. Eine neue Regierung, die zuletzt hohe Inflationsrate und mögliche Änderungen des Leitzinses stehen aktuell im Fokus.

Wir fassen zusammen, welche Erwartungen Immobilieninvestoren an 2022 haben dĂĽrfen.

1. Entwicklungen in Deutschlands Immobiilien-Politik

Das Thema „leistbares Wohnen“ war im Wahlkampf präsent und hat unterschiedlichste Lösungsansätze der Parteien aufgezeigt. Die neue Regierung hat bislang noch keine konkreten Änderungen in Angriff genommen.

Wie die Vorstellungen der einzelnen Koalitionsparteien auf einen Nenner gebracht werden können, scheint gerade beim Thema Wohnen noch etwas unklar.

Immobilien-Investments 2022
Politische EinflĂĽsse werden auch 2022 EinflĂĽsse auf den Immobilienmarkt haben

Sicher scheint, dass ein neues Eigentümerregister kommen wird. In diesem Register wird dargestellt, wer tatsächlich der Profiteur hinter einer Immobilie ist.

Das Register soll als Ergänzung zum Grundbuch dienen. Ziel ist es zu verhindern, dass komplizierte Firmenkonstrukte genutzt werden können, um zu verschleiern, welche Person schlussendlich von Mieteinnahmen oder sonstigen Gewinnen der Immobilie profitiert.

CO2-Kosten als Risiko fĂĽr Vermieter

Die Ampel-Koalition will Vermieter in die Pflicht nehmen und mit einer Umlage der CO2-Kosten Mieter entlasten. Konkret sollen Vermieter schlecht isolierter Gebäude einen Teil des CO2-Preises bezahlen. Nur bei energetisch entwickelten Objekten ist eine vollständige Umlage der CO2-Kosten möglich.

Diese Neuerung ist fĂĽr typische Kleininvestoren also keine besonders bedeutende Neuerung.

Abzuwarten bleibt, ob die Höhe von Mieten in irgendeiner Form beschränkt werden soll. Auch sonstige Maßnahmen, die in den freien Markt eingreifen würden, stellen ein gewisses Restrisiko für die Immobilienbranche dar.

Derzeit heiĂźt es noch abwarten und Tee trinken, denn konkrete MaĂźnahmen gibt es noch nicht.

2. Inflation: Damit sollten Immobilienbesitzer rechnen

Während auf politischer Ebene noch viel unsicher scheint, bietet die Inflationsrate derzeit weniger Interpretationsspielraum. Denn sie hat in den letzten Monaten stark angezogen.

Die Teuerungsrate soll sich im laufenden Jahr wieder stabilisieren und im Bereich der von der EZB vorgesehenen zwei Prozent einpendeln. Ob und wie schnell das wirklich passiert, ist noch nicht absehbar.

Sicher scheint, dass die Inflation höher liegen wird als in den vergangenen Jahren. Für Immobilien-Investments bringt Inflation immer gleich Auswirkungen an mehreren Fronten mit sich:

  • Mieten können im Idealfall an die Inflation angepasst werden.
  • Immobilienkaufpreise steigen meist deutlich.
  • Kredite werden durch die Inflation in Relation zur Kaufkraft entwertet.
  • Sonstige Kosten (Handwerker etc.) steigen ebenfalls und mĂĽssen im Auge behalten werden.

Auswirkungen der Inflation

Auf die Anpassung der Nettomiete entsprechend der Inflationsrate gehen wir im nächsten Abschnitt noch näher ein.

Zuvor sei erwähnt, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser meist sogar stärker steigen als die sonstige Inflation.

In der Vergangenheit waren die Immobilienpreise oft ein Inflationstreiber. Das bedeutet, der Immobilienmarkt ist ohnehin schon stark, die Preise ziehen bereits an und dann kommt auch noch der Einfluss der sonstigen Teuerungsrate hinzu.

Deshalb ist es naheliegend, dass im Großen und Ganzen die Eigentumspreise auch weiterhin steigen könnten. Selbstverständlich sollte man hier die regionalen Unterschiede, wie immer am Immobilienmarkt, mit einrechnen.

Inflation und offene Kreditbeträge

Freuen können sich all jene Immobilienbesitzer, die ihre erzielte Nettomiete an die Inflation anpassen dürfen und gleichzeitig noch einen offenen Kreditbetrag haben.

Der Immobilienkredit und die damit verbundenen Raten werden selbstverständlich nicht an die Inflation angepasst. Das bedeutet, dass die Kaufkraft, die mit dem offenen Betrag einhergeht, durch die Inflation entwertet wird.

Ein einfaches Beispiel: Wenn du noch 100.000 Euro offenen Kreditbetrag zurückzahlen musst, aber die Inflation dafür sorgt, dass dieser Betrag geringere Kaufkraft bietet, spielen dir die Inflation und der spätere Rückzahlungszeitpunkt in die Karten.

Diesen Vorteil der Inflation bei Immobilien kannst du nur bei fremdfinanzierten Investments nutzen. Somit ist das ein großer Pluspunkt von Immobilien-Investments, die mit hohem Fremdkapitalanteil getätigt wurden.

Bei Börsen-Investments hingegen kann die Inflation durchaus zum Problem werden – oder zumindest für Verunsicherung sorgen, denn nicht alle Unternehmen können die Teuerungsrate gleichermaßen gut an ihre Kunden weitergeben.

Wenn das der Fall ist, sinken die eigenen Gewinnmargen und der Aktienkurs kann unter Druck geraten. In Zeiten der Inflation bieten Immobilien also einen sinnvollen Zusatz in deinem Investment-Portfolio.

3. Prognose fĂĽr InflationsgeschĂĽtzte Mieteinnahmen

Das Thema der inflationsgeschützten Mieteinnahmen wurde schon eingangs kurz erwähnt. Je nach Ausgestaltung der Mietverträge ist es auf unterschiedliche Weise möglich, die Miete zu erhöhen.

Für Zeiten mit hoher Inflation sind Indexmietverträge die einfachste Lösung. Bei einem Indexmietvertrag darf die Miete nicht an die Vergleichsmiete angepasst werden. Das ist nicht weiter tragisch, da diese Mietanpassungen gelegentlich ohnehin zu Streitigkeiten führen.

Eine Staffelmiete ist ebenfalls eine praktikable Lösung. Dabei wird vorab definiert, wann die Miete um welchen Betrag (oder Prozentsatz) angepasst wird. Diese Form der Mieterhöhung birgt ein gewisses Restrisiko, denn die Inflation kann höher oder niedriger ausfallen als die geplante Staffel-Erhöhung. Somit ist diese Option oft für Vermieter und Mieter gewissermaßen eine Blackbox.

Indexmietvertrag: Vorteile und Nachteile

Beim Indexmietvertrag wird die Miete entsprechend der Inflationsrate angepasst. In der Fachsprache wird dies als „Indexierung“ bezeichnet, da der zugrunde liegende Wert, auf dessen Basis die Erhöhung der Miete berechnet wird, der Verbraucherpreisindex ist.

Vereinfacht kann gesagt werden, dass die Miete in der Höhe der Inflationsrate adaptiert wird. Der einfache Vorteil dieser Methode liegt darin, dass die Erhöhung ganz klar und transparent erfolgt. Streitigkeiten sind hier praktisch unmöglich.

Ein Nachteil für Investoren ist, dass die Vergleichsmieten möglicherweise noch stärker steigen würden als die Inflation und somit über eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete eventuell kräftigere Mieterhöhungen erzielbar wären.

Doch um sich gegen die Inflation abzusichern ist die Indexierung der Miete der einfachste und sicherste Weg. Zudem bietet diese Vertragsgestaltung fĂĽr beide Parteien Sicherheit und Planbarkeit.

4. Zinsumfeld: Ă„nderungen stehen bevor

Mindestens so aufregend wie die Inflation ist, für die gesamte Finanz- und Immobilienbranche, die Veränderung des Leitzinssatzes.

Wie schnell das Zinsniveau von Fed und EZB wirklich angehoben werden kann, wird wohl auch vom weiteren Verlauf der Pandemie und der Lage des Ukraine-Konflikts abhängig sein. Klar ist allerdings, dass die Zinsen, früher oder später, steigen werden. Zusätzlich wurde bereits angemahnt, dass Kreditvergaben für Immobilienkäufe von Banken teils mit zu geringen Eigenkapitalerfordernissen für die Kreditnehmer getätigt wurden.

Somit steht bevor, dass Banken möglicherweise nur noch seltener Finanzierungen anbieten werden, bei denen nur eine minimale Eigenkapitalquote vorliegt. Zusätzlich werden die Kreditzinsen wohl künftig wieder etwas höher ausfallen als bisher.

Für Investments in der Immobilienbranche hat dies unterschiedliche Auswirkungen. Einerseits wird es etwas teurer, den Kauf zu finanzieren. Zusätzlich muss vermutlich bald ein bisschen mehr Eigenkapital eingebracht werden als bisher.

Andererseits kann sich dadurch auch ergeben, dass der ein oder andere Immobilienkauf, den es sonst gegeben hätte, nicht zustande kommen wird. Manche, eher riskantere, Transaktionen könnten an diesen bevorstehenden Änderungen scheitern.

Von einer starken Auswirkung, die den gesamten Markt grundlegend verändern würde, ist vorerst nicht auszugehen.

Fixzinsvereinbarungen zur Absicherung

Wer sich gegen steigende Zinsen absichern und weiter in Immobilien investieren will, kann das recht einfach tun. Manche Banken bieten Kredite mit sehr langen Zinsbindungen an. Erst nach dieser definierten Periode kommt es dann zu variablen Zinsen, die sich aus einem zugrundeliegenden Leitzinssatz zuzĂĽglich eines Aufschlags zusammensetzen.

Während der Fixzinsphase (oft 10, 15 oder sogar 20 Jahre) weißt du vorab ganz genau, welche Zahlung du wann leisten musst. Über diese Dauer wird der offene Kreditbetrag nach und nach durch die Tilgungen reduziert.

Die Folge ist, dass zum Start der Phase mit variabler Verzinsung nur noch ein geringerer Ausgangswert für die Berechnung der Zinsbelastung übrig ist. Gibt es im Lauf der Jahre ständige Inflation, arbeitet diese ebenfalls für dich, denn sie entwertet de facto den noch offenen Kreditbetrag.

Wer zusätzlich auf Nummer sicher gehen will, kann während der Fixzinsphase bereits ansparen. Am Ende der Fixzinsphase leistest du dann eine außerordentliche, einmalige Tilgung des Kreditbetrages, der noch offen ist. So wird der Kredit entweder bereits frühzeitig gänzlich getilgt oder der noch offene Betrag wird zumindest reduziert.

Oft ist eine sonstige Vorabtilgung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Sicherheitsorientierte Anleger, die variable Zinsphasen möglichst vermeiden möchten, können diese geringe Strafzahlung jedoch in Kauf nehmen.

Ob das gerade sinnvoll ist, muss individuell, am Ende der Fixzinsphase, beurteilt werden. Denn erst dann ist klar, welche Zinsbelastung durch die variablen Zinsen entstehen wĂĽrde.

5. Fazit zum Immobilien-Markt 2022

Das Jahr 2022 wird für Immobilien-Investments aufregend. Möglicherweise verteuern steigende Zinsen die Finanzierung der Immobilienkäufe etwas.

Doch dafür kannst du durch Indexmietverträge Mieteinnahmen generieren, die dich gegen die Inflation schützen. Ob von politischer Seite relevante Markteingriffe bevorstehen, ist noch nicht final abschätzbar.

Fallende Preise sind jedenfalls vorerst nicht in Sicht. Denn die Inflation kann nicht von allen Unternehmen gut an ihre Kunden weitergegeben werden. Die dadurch sinkenden Margen könnten die Aktienkurse in manchen Branchen unter Druck bringen, was wiederum das Interesse an Immobilien als Investment-Alternative weiter antreiben kann.

Besonders entspannt dürfen all jene sein, die bereits in Immobilien investiert haben. Durch einen Indexmietvertrag wird die Teuerungsrate an die Mieter weitergegeben. Gleichzeitig spielt dir die Inflation in die Hände, indem sie den Kaufkraftwert des noch offenen Kreditbetrags reduziert.

Zusammenfassend werden Immobilien als Investments weiterhin sehr gefragt bleiben. Gerade der Inflationsschutz ist ein starkes Argument und unterstreicht, dass in jedem breit aufgestellten Portfolio die ein oder andere Immobilie vorhanden sein sollte.

Hi! Ich bin
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Ich habe verschiedene Unternehmen gegrĂĽndet, aufgebaut und teilweise bereits verkauft. Mein Investmentfokus liegt auf Immobilien, Aktien und ETFs. TĂĽftle ich gerade nicht an Finanzen, schreibe ich am liebsten.

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