Mit der Standortanalyse den perfekten Immobilienstandort finden

Wer vor dem Kauf der ersten Immobilie steht, muss sich mit der Wahl des passenden Immobilienstandorts beschäftigen. Doch die Erfahrung zeigt, dass die Wahl des richtigen Standorts für die eigenen Immobilieninvestitionen nicht immer einfach ist.

In diesem Beitrag möchte ich dir einige Werkzeuge an die Hand geben, um dich bei der Standortwahl zu unterstützen. Bereits an dieser Stelle sei gesagt, dass die Lage einer der, wenn nicht sogar der wichtigste Erfolgsfaktor beim Immobilieninvestment ist.

1. Warum ist der Immobilienstandort so wichtig?

Jeder wird sich bereits die Frage gestellt haben, wo man selbst wohnen möchte. Oftmals klärt sich diese Frage wie von selbst. Gründe hierfür sind etwa die berufliche Laufbahn oder die Familie.

Wer in Berlin arbeitet, wird zwangsläufig nicht in Hamburg wohnen. Doch Lage ist nicht gleich Lage.

Preisatlas Berlin – Mietpreise unterscheiden sich je nach Stadtviertel teils stark.

Standorte sind vielschichtig, vor allen Dingen bei der Wahl der Immobilie. Bleiben wir in Berlin, dann ist der Prenzlauer Berg nur schwierig mit Marzahn-Hellersdorf zu vergleichen. Für die Wohnung am Prenzlauer Berg wird es grundsätzlich mehr Interessenten geben. Zudem ist das potenzielle Mieterklientel ein anderes.

Halten wir an dieser Stelle fest, dass der Immobilienstandort das Renditepotenzial einer Immobilie maßgeblich beeinflusst.

Und genau hier kommen wir auf die wichtigsten Kriterien bei der Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage zurück: „Lage, Lage und nochmals Lage!“. Wer als Mieter agiert, wird sich bereits im Voraus erste Gedanken über die neue Wohnung oder das Haus machen. Die leitenden Fragen „Kann ich hier glücklich werden?“ und „Passt die neue Immobilie zu mir?“ sollten hier stets mit „Ja“ beantwortet werden können.

Spätestens nach einer Besichtigung der Wohnung sollte klar sein, ob die Wohnung zu einem passt oder eben nicht.

Für Immobilieninvestoren sieht die Geschichte bereits etwas anders aus, denn neben den offensichtlichen Faktoren gibt es noch weitere Kriterien, die einen Immobilienstandort attraktiv und zukunftsträchtig machen.

Als Investor bewege ich mich in einem engen Markt und kenne die Lagen in meinem Suchgebiet. Gute Deals in interessanten Lagen nehme ich wahr, weniger gute Lagen meide ich – außer der Deal ist unschlagbar.

Immerhin verfolge ich verschiedene Ziele beim Investieren. So möchte ich einen Cashflow erzeugen, der mich nachhaltig bei meinem Ziel der finanziellen Freiheit unterstützt. Langfristig sollen Prozesse und Automatisierungen dazu beitragen, dass ich ein passives Einkommen aus Immobilien erziele.

Zusätzlich möchte ich wertstabile Immobilien besitzen, die in den kommenden Jahren an Wert gewinnen oder zumindest ihren Wert erhalten. Beide Faktoren hängen von der Lage ab.

2. Welche Faktoren spielen beim Immobilienstandort eine Rolle?

Die leitende Frage ist also, welche Faktoren bei der Wahl des Immobilienstandorts eine Rolle spielen. Ein etabliertes Schema, um Standorte zu bewerten, führt über Makro- und Mikrolage einer Immobilie. Im Folgenden werden wir diese beiden Ansätze etwas genauer diskutieren.

Die Makrolage des Immobilienstandorts

Bei der Makrolage fokussieren wir uns auf den Standort, also die Stadt oder Region selbst. Im ersten Schritt analysieren wir, wie die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation am Immobilienstandort unserer Wahl aussieht.

Hierbei beziehen wir uns auf wichtige Faktoren, wie:

• Soziodemografische Daten

• Politische Situation

• Wirtschafte Rahmenbedingungen

• Infrastrukturelle Lage des Standorts

Der Mix aus den einzelnen Faktoren ist wichtig. Im Folgenden wollen wir einen genaueren Blick auf die einzelnen Aspekte werfen und somit herausfinden, welche Relevanz diese bei der Standortanalyse spielen.

Soziodemografische Faktoren bei der Standortanalyse

Wenn ich in die Bewertung eines potenziellen Immobilienstandorts gehe, dann gehört eine ausgiebige Analyse der soziodemografischen Daten zu meinen Aufgaben als Investor. Doch was sind eigentlich soziodemografische Faktoren?

Im Grunde bewerten wir an dieser Stelle die Bevölkerungsentwicklung unseres Wahlstandorts. Gibt es einen positiven oder negativen Trend bei der Bevölkerungsentwicklung?

Ich persönlich nutze hierfür den Wegweiser Kommune, um passende Statistiken zu der Bevölkerungsentwicklung zu finden. Spannend ist hierbei natürlich die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre sowie ein Ausblick für den Immobilienmarkt der kommenden Jahre.

Meine ersten Immobilien kaufte ich in einer klassischen Studentenstadt. Aus diesem Grund habe zum damaligen Zeitpunkt unterschiedliche Standorte mit einer Hochschule oder Universität miteinander verglichen.

Interessant war an dieser Stelle der Wanderungssaldo – ziehen also mehr junge Menschen in diese Stadt, als Abwanderungen stattfinden? Genau hier liefert der Wegweiser Kommune interessante Daten. Zudem ist erkenntlich, wohin die Fortwanderungen stattfinden – so lassen sich andere spannende Standorte identifizieren.

In den Berichten selbst gibt es eine Typisierung in die folgenden Demografietypen:

• Demografietyp 1: Stark schrumpfende und alternde Gemeinden in strukturschwachen Regionen

• Demografietyp 2: Alternde Städte und Gemeinden mit sozioökonomischen Herausforderungen

• Demografietyp 3: Kleine und mittlere Gemeinden mit moderater Alterung und Schrumpfung

• Demografietyp 4: Stabile Städte und Gemeinden in ländlichen Regionen

• Demografietyp 5: Moderat wachsende Städte und Gemeinden mit regionaler Bedeutung

• Demografietyp 6: Städte und Wirtschaftsstandorte mit sozioökonomischen Herausforderungen

• Demografietyp 7: Großstädte und Hochschulstandorte mit heterogener sozioökonomischer Dynamik

• Demografietyp 8: Wohlhabende Städte und Gemeinden in wirtschaftlich dynamischen Regionen

• Demografietyp 9: Wachsende familiengeprägte ländliche Städte und Gemeinden

• Demografietyp 10: Wohlhabende Städte und Gemeinden im Umfeld von Wirtschaftszentren

• Demografietyp 11: Sehr wohlhabende Städte und Gemeinden in Regionen der Wissensgesellschaft

Ich persönlich fokussiere mich bei meinen Investitionen vor allen Dingen auf Großstädte und Hochschulstandorte. Allerdings habe ich auch bereits mehrfach in wirtschaftlich stabilen Regionen investiert.

Insbesondere beim Einkommen achte ich darauf, dass das Pro-Kopf-Einkommen höher als im Bundesdurchschnitt ausfällt, um eine möglichst wohlhabende Bevölkerungsschicht anzusprechen.

Eine weitere Quelle, die ich an dieser Stelle empfehlen kann, ist der Prognos Zukunftsatlas. Dieser wird alle sechs Jahre neu aufgelegt und bewertet die Zukunftschancen und -risiken aller 401 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands.

Ergänzend zu den bereits genannten Quellen kann ich auch die Prognosen der jeweiligen Kreisverwaltungen empfehlen. So veröffentlicht die Stadt Braunschweig – hier investiere ich vorwiegend – regelmäßig Ausblicke über die Entwicklung der Stadt. Insbesondere Sanierungsgebiete sind eine interessante Chance, da die Städte hier aktiv an der Optimierung der Wohnlagen arbeiten.

Auch kann ich jedem angehenden Investor einen Blick auf die städtisch ausgewiesenen Leerstandsquoten empfehlen. Hohe Leerstände sind eine Warnung und sollten beim Kauf eingepreist werden.

Politische Situation bei der Wahl eines Immobilienstandorts

Insbesondere politische Meinungen sind oftmals heikel und sollen daher nicht das Zentrum meines Beitrags sein. Allerdings bin ich ein Freund von politischer Planbarkeit.

Als professioneller Immobilieninvestor sehe ich uns Investoren durchaus in der Pflicht, auch durch Immobilien einen Beitrag zum Klimaschutz und zum sozialen Frieden zu leisten.

Aus diesem Grund achte ich bei meinen Objekten auf gute Dämmwerte, beziehungsweise plane die energetische Sanierung von Fassaden und Dächern stets bei der Objektentwicklung ein.

Zudem sehe ich das Vermieten nicht als einseitiges Wirtschaftsgeschäft, bei dem mir meine Mieter die maximale Miete überweisen müssen. Stattdessen sollten Mieter und Vermieter faire Konditionen finden, mit denen beide Parteien gut leben können.

Allerdings erwarte ich im Gegenzug, dass mir die regionale Politik auch entsprechenden Gestaltungsspielraum bietet. Dies ist auch einer der Gründe, weshalb ich als gebürtiger Berliner niemals in Berlin investieren würde.

Petitionen wie „Deutsche Wohnen enteignen“ sind aus meiner Sicht nicht zielführend und ein Eingriff in das freie Vertragsrecht. Auch politische Maßnahmen wie ein Mietendeckel, welcher nicht in der Kompetenz der Stadt Berlin lag, schrecken mich als Investor ab.

An dieser Stelle möchte ich auch die politische Diskussion abschließen und interessierte Investoren zum Denken anregen. Ein Blick in die Wahlprogramme der regierenden Parteien hilft oftmals dabei, ein Grundverständnis über die politische Situation des Standorts zu erhalten.

Aus meiner Sicht sollten einzelne Bevölkerungsgruppen wie Immobilieninvestoren nicht unter den Wahlkampfversprechungen der Parteien leiden, allerdings auch nicht überproportional bevorzugt werden.

Die aktuelle Regulierung des Mietmarktes sieht den Mieter bereits in einer stärkeren Rolle als den Immobilieneigentümer und dieser Status Quo sollte als faire Grundlage für den Markt ausreichen.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bei der Standortanalyse

Der nächste wichtige Aspekt bei der Standortanalyse betrifft die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Wie viel verdienen meine potenziellen Mieter? Gibt es ausreichend Jobs in der Region? Welche großen Arbeitgeber gibt es und wie sieht es bei der Zukunftsfähigkeit derer Geschäftsmodelle aus? Gibt es klare wirtschaftliche Abhängigkeiten von einzelnen Arbeitgebern?

Ein Beispiel aus der Praxis betrifft etwa meinen Wohnort, Braunschweig. Braunschweig ist eine wirtschaftliche starke Region mit vergleichsweise fairen Mieten. In Braunschweig gibt es zahlreiche größere Unternehmen, welche gutbezahlte Arbeitsplätze anbieten.

Selbst wenn eines dieser Unternehmen dem Standort den Rücken zukehren sollte, bleiben ausreichend viele Arbeitsplätze vorhanden. Zudem gibt es ein Innovationspotenzial durch die Technische Universität Braunschweig sowie deren Studenten.

Ein entsprechendes Gegenbeispiel ist Wolfsburg. Das Medianeinkommen liegt in der Automobilstadt bei 5.067 Euro. Dieses Medianeinkommen ist für Deutschland überdurchschnittlich hoch und spricht somit für die Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung. Allerdings arbeitet ein Großteil der Bevölkerung auch bei Volkswagen oder einem der Zulieferer und verdient dementsprechend ein hohes Gehalt.

Doch was passiert, wenn es Volkswagen schlechter geht? Im Zuge der Elektrifizierung dürfte es zu einem hohen Stellenabbau kommen. Arbeitsplätze fallen weg, der Wanderungssaldo steigt an.

Die Immobilienpreise dürften in diesem Fall ebenfalls sinken. Bereits heute sind die ersten Auswirkungen spürbar. So muss Volkswagen Immobilien bereits mit Sonderkonditionen werben, um den Leerstand in Neubauwohnungen zu füllen.

Aktionen zur Leerstandsbekämpfung im Neubauprojekt Steimker Gärten; Quelle: Volkswagen Immobilien

Ich persönlich versuche Standorte mit hohen Abhängigkeiten zu einzelnen Arbeitgebern zu meiden.

Besonders spannend finde ich dahingegen Landeshauptstädte, Universitätsstädte und wachsende Standorte mit einer hohen Dichte an Startups.

Die Infrastruktur eines Standorts

Abschließend wollen wir einen Blick auf die Infrastruktur eines Standorts werfen. Hierzu zählen Zugverbindungen, Anbindungen an Autobahnen, Flughäfen, Kanäle oder Flüsse.

Doch auch andere Faktoren wie die Versorgung mit Universitäten, Hochschulen, Berufsschulen und anderen Schulen spielt hier eine Rolle.

Ich ziehe auch hier Standorte vor, welche eine gute Infrastruktur aufweisen. Eine direkte Autobahnverbindung ist ein klarer Vorteil, denn so ist die Stadt attraktiver für Anwohner und Berufspendler.

Ein Flughafen ist grundsätzlich positiv zu bewerten, wobei Wohnlagen in der direkten Flugbahn nicht sonderlich attraktiv sind.

Bei meinen Investments prüfe ich in den meisten Fällen lediglich, welche Autobahnanbindungen und Zugverbindungen in andere Städte existieren. Flughäfen sollten nach Möglichkeit im Umkreis von 100 bis 200 Kilometer liegen. Schiffverbindungen sind schön, spielen aber eher in der produzierenden Industrie eine Rolle und erhöhen nicht direkt die Lebensqualität der Mieter.

Die Mikrolage einer Immobilie

Sobald wir die Makrolage eines Immobilienstandorts bewertet haben, gilt es einen Blick auf die Mikrolage zu werfen. An dieser Stelle gehen wir ins Detail und bewerten einzelne Faktoren unserer konkreten Lage. Am einfachsten gelingt dies für einzelne Stadtbezirke, Straßen oder spezifische Wohnungen.

Die Mikrolage beurteile ich meistens erst, wenn ich eine spezifische Immobilie kaufen möchte. Im Zuge meiner Due Diligence, also der sorgfältigen Prüfung des Investments, prüfe ich die konkrete Lage des Objekts.

Im ersten Schritt gebe ich die Adresse bei Google Maps ein und schaue, was sich in der unmittelbaren Nähe meines potenziellen Investments befindet. Wichtig sind hierbei:

• Kindergärten

• Schulen

• Einkaufsmöglichkeiten

• Restaurants

• Bars

• Öffentlicher Nahverkehr

• Verkehrsanbindungen

• Parks und Freizeitmöglichkeiten

Konnte ich hier bereits erste Erkenntnisse sammeln, gilt es im nächsten Schritt den Standort zu erkunden. Im Sommer mit dem Fahrrad, im Winter mit dem Auto – das Erkunden der Umgebung vor Ort ist wichtig für eine gute Einschätzung.

Besonders wichtig ist mir hierbei die unmittelbare Umgebung. Welche Außenwirkung hat das Haus meiner Wahl und wie wirkt das direkte Umfeld? Haben viele Objekte einen Balkon? Ich gehe an die Klingelanlagen der Nachbarshäuser und prüfe, ob es einen hohen Leerstand gibt.

Treffe ich Anwohner, stelle ich mich als Mietinteressent vor und frage, ob diese Lage wirklich empfehlenswert ist. Beim direkten Gespräch mit Anwohnern erfährt man meist spannende Details, etwas Mut lohnt sich an dieser Stelle!

Die subjektiven Empfindungen prüfe ich mit einem Blick auf ein Tool wie den Immobilien-Kompass von Capital.de. Hier sehe ich anhand der Karte, ob es sich um eine einfache, mittlere oder gute Lage handelt. Zudem erkenne ich, welche Mieten in der Region zu realisieren sind.

Ergänzend hierzu gehe ich in Immobilienscout24 und prüfe, wie die Mietangebote in der unmittelbaren Nähe sind. Investiere ich zum ersten Mal in einer neuen Lage, dann stelle ich bei ebay Kleinanzeigen sogar ein Test-Inserat ein.

Hierfür nehme ich Innenbilder der Immobilie und inseriere das Objekt zu meiner Zielmiete. So kann ich prüfen, ob es eine hohe Nachfrage zu meiner Wunschmiete gibt. Erfahrungsgemäß starte ich mit meiner absoluten Wunschmiete und verringere diese bei zu geringer Nachfrage. Handelt es sich um eine gute Wohnlage, dann werden Mietinteressenten Schlange stehen.

Am Ende des Tages kann ich die gesammelten Daten nutzen, um eine Prognose über mein Investment anzustellen. Die qualifizierte Analyse stelle ich meiner finanzierenden Bank (meistens eine Lokalbank) als Business Plan zur Verfügung, um das Immobilienprojekt zu finanzieren.

Weiterhin können Anleger sich bei der Standortanalyse der Mikrolage auf Faktoren wie einen qualifizierten Mietspiegel, die offizielle Leerstandquote, das Image des Stadtteils, verschiedene Umweltfaktoren oder die Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft beziehen.

Wer sich mit der Makro- und Mikroanalyse seinen Immobilien-Standorts beschäftigt hat, wird im Nachgang ruhigeren Gewissens investieren können.

3. Welche Tipps sollten Neueinsteiger bei der Standortanalyse beachten?

Nachdem wir einen genaueren Blick auf die Theorie geworfen haben, will ich an dieser Stelle noch einige Tipps für Neueinsteiger zusammenfassen.

Grundsätzlich kann ich es jedem angehenden Investor nur empfehlen, einen Standort komplett zu analysieren. Diese Aufgabe kann mitunter eine Weile dauern, doch das Ergebnis wird sich lohnen. Gute Marktkenntnisse sind das A und O beim Immobilieninvestment.

Tipp 1: Positive Bevölkerungsentwicklung

Nichtsdestotrotz gibt es Faktoren, die immer eine gewisse Allgemeingültigkeit haben und ein lukratives Immobilieninvestment wahrscheinlicher machen.

So sollten vor allen Dingen Neueinsteiger auf Standorte mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung achten. Wer sich allein auf Großstädte fokussiert, könnte in Zukunft ein böses Erwachen haben.

Der Status Quo ist nicht maßgeblich für die Zukunft. So dürften Großstädte wie Gelsenkirchen mit dem Ende der Kohlekraftwerke komplett an Bedeutung verlieren.

Eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung ist ein Warnsignal für Anleger und Investoren und nur etwas für Profis.

Tipp 2: Achte auf geringe Arbeitslosigkeit

Die Arbeitslosigkeit ist ein Indiz für die wirtschaftliche Stärke eines Standorts. In Städten mit einer geringen Arbeitslosigkeit gibt es meistens eine positive Entwicklung, denn mehr Menschen ziehen in solche Standorte.

Außerdem möchtest du als Anleger nicht nur an das Amt vermieten, sondern auch solvente Mieter, die dir eine Kaution zahlen können und die Miete mit ihrem sicheren Einkommen abdecken.

Diese Aussage soll niemand falsch verstehen, denn auch ich vermiete an Menschen, die vom Amt unterstützt werden. Erfahrungsgemäß ist die Vermietung über das Amt allerdings mit höheren Aufwänden verbunden und daher eher etwas für fortgeschrittene Immobilieninvestoren.

Tipp 3: Universitäten sind ein Renditetreiber

Eine Sache, die ich während meiner Laufbahn als Immobilieninvestor lernen durfte, war, dass Städte mit einer renommierten Hochschule ein Turbo für die persönliche Rendite darstellen können.

So befindet sich meine erste Wohnung direkt in Magdeburg. Ich habe die großzügig geschnittene Drei-Zimmer-Wohnung in einzelne WG-Zimmer geteilt und möbliert vermietet.

Während ich bei der Standardvermietung mit einer Bruttomietrendite von rund 7 %  rechnen könnte, hat sich dieser Ansatz durchaus als ein schlauer Schachzug herausgestellt. Aktuell erwirtschaftet die Wohnung eine Bruttomietrendite von 12 %. Hinzu kommt, dass die WG-Zimmer unmittelbar nach dem Auszug neu vermietet werden können.

Zusätzlich laufen auch meine anderen Wohnungen in Magdeburg hervorragend. Allerdings adressiere ich hier eine arbeitende Bevölkerungsschicht. Durch die Universitäten steigt jedoch die Zahl der qualifizierten Arbeitnehmer, welche anschließend als Mietinteressenten für meine Wohnungen zur Verfügung stehen.

Tipp 4: In Städte investieren

Insbesondere Anfänger sollten in städtischen Lagen investieren. Diese These finde ich sinnvoll, denn ein Investment auf dem Land ist durchaus mit hohen Leerstandrisiken verbunden. In großen Städten finden sich schlicht und ergreifend mehr Mietinteressenten wieder.

Eine anerkannte Empfehlung aus der Praxis sind Standorte mit ca. 50.000 Einwohner. Hier sollte es stets genügend Mietinteressenten geben, die auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind.

Kleinere Orte können jedoch auch interessant sein. Ich habe mitunter Immobilien in kleineren Städten und finde auch hier stets passende Mieter.

Wichtig bei diesen Immobilien ist allerdings, dass meine Objekte sich stets direkt im Zentrum befinden. Zudem achte ich bei schlechteren Standorten auf eine bessere Ausstattung als Wettbewerb sie bieten kann.

Wer als Anfänger investiert, sollte sich erst mit dem Thema vertraut machen und nicht sofort das riskante Investment in einer schrumpfenden Kleinstadt forcieren.

Tipp 5: Standorte im Speckgürtel von A-Städten

Ein weiterer Tipp, der sich in der Praxis etabliert hat, ist die Wahl von Standorten, die von der Anziehungskraft besonders renommierter Lagen profitieren können.

So konnten beispielsweise kleinere Städte in der unmittelbaren Nähe zu Berlin in den vergangenen Jahren stark an Wert gewinnen. Ein passendes Beispiel ist etwa die Stadt Bernau, die von den hohen Kaufpreisen in Berlin profitiert hat.

Kaufinteressenten sind aufgrund der starken Preissteigerungen in das unmittelbare Umland Berlins gegangen und haben dort für Preissteigerungen gesorgt.

Doch besonders bei diesen Lagen gilt, dass Anleger auf eine gute Anbindung in die A-Lage achten sollten. Zudem sollte es sich um beliebte Wohnlagen handeln, in denen hohe Mietpreise erzielt werden können.

Fazit: Der Standort ist entscheidend beim Immobilieninvestment

Der wichtigste Erfolgsfaktor beim Immobilieninvestment ist der Standort. Natürlich können Anleger auch in kleinen Städten oder sogar ländlichen Regionen investieren, doch hier sind die Leerstandsrisiken höher zu bewerten. Zudem hat sich in der Praxis ein einfacher Grundsatz etabliert: Auch in schlechten Standorten muss die Lage stimmen.

Vor allen Dingen Einsteiger sollten beim ersten Investment die Vermietbarkeit über die Rendite stellen. Schlechtere Standorte gehen mit einem höheren Aufwand einher. Langfristig wird die gute Lage eine bessere Rendite erzielen. Insbesondere steigende Kaufpreise, eine bessere Vermietbarkeit, höhere Mietsteigerungen und die höhere Liquidität sprechen für gute Standorte. Mietrenditen sind dahingegen ein Faktor, der für schlechtere Lagen spricht.

Ich für meinen Teil investiere vorwiegend in guten bis sehr guten Lagen. Durch ein langfristig aufgebautes Netzwerk lassen sich noch immer gute Kaufpreise realisieren. Aktuelle Bruttomietrenditen lassen sich durch Objektaufwertungen und Neuvermietungen langfristig steigern und stellen somit für den langfristig orientierten Anleger lediglich eine Herausforderung dar.