Buy and Hold Strategie: Immobilienportfolio aufbauen

Immobilien kaufen, vermieten und mit den Mieteinnahmen den Kredit tilgen. Spätestens nach der vollständigen Rückführung des Kredits steht dem Anleger ein Zusatzeinkommen zur Verfügung.

Verwirklichen lässt sich dieser einfach Gedankenansatz mit der Buy and Hold Strategie. Wie diese beliebte Anlagestrategie im Detail funktioniert und worauf du bei der Umsetzung achten musst, zeigen wir dir im folgenden Beitrag.

1. Was ist die Buy and Hold Strategie bei Immobilien?

Bei der Buy and Hold Strategie geht es um ein langfristiges Investment in Immobilien. Diese Immobilien werden im ersten Schritt gekauft und langfristig vermietet.

Der Kauf kann mit Barmitteln oder kreditfinanziert erfolgen – insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich der Einsatz von Fremdkapital. Schon während des Tilgungszeitraums kann ein Einkommen durch die Mietüberschüsse entstehen.

Spätestens mit der Tilgung des Immobilienkredits stehen die Nettomieteinnahmen den Anleger als Zusatzeinkommen zur Verfügung.

Während der Haltedauer der Immobilie muss der Anleger aktiv agieren und die Immobilie bewirtschaften. Somit gehören die Entwicklung, Neuvermietung und Instandhaltung zu den typischen Aufgaben.

Anders als bei der „Fix & Flip Strategie“ ist ein rascher Weiterverkauf der Immobilie zur Realisierung von Gewinnen bei dieser Strategie also nicht geplant.

2. Welche Immobilien eignen sich für die Buy and Hold Strategie?

Bevor du eine Entscheidung triffst, ein Immobilienportfolio auf Basis der Buy and Hold Strategie aufzubauen, musst du deine Investmentziele definieren.

Denn bei Buy and Hold geht es nicht um das schnelle Geld. Im Fokus steht der langfristige Aufbau eines zusätzlichen Einkommens.

Damit dieses Vorhaben gelingt, musst du passende Immobilien finden. Folgende Entscheidungsfaktoren sind hier besonders wichtig:

• Einfache Vermietbarkeit der Immobilie

• Auch mittelfristig geringes Leerstand-Risiko durch gute Makrolage des Immobilienstandorts

• Praktischer Grundriss

• Gefragte Wohnungsgröße, keine außergewöhnlichen Immobilien

Einfache Vermietbarkeit: Wie ist das möglich?

Einfach zu vermietende Immobilien klingen erstmal spannend. Doch welche Immobilien sind wirklich leicht vermietbar? Die Vermietbarkeit eines Objekts hängt von unterschiedlichen Einflussfaktoren ab.

Wir sprechen bei Buy and Hold Objekten in der Regel von einfach zu vermietenden Wohnungen und Häusern in beliebten Lagen, die zu durchschnittlichen Einkaufspreisen erworben werden können. Eine gute Indikation liefern Tools wie der Immobilien Kompass von Capital.de.

Die Wohnung sollte möglichst zeitlos sein. Also keine unpraktische Raumaufteilung, wie beispielsweise ein Loft, aufweisen. Stattdessen würde man als Vermieter eher eine klassische Immobilien, wie die typische 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon, bevorzugen.

Sehr wichtig ist das nahe und sehr nahe Umfeld der Immobilie. Denn die Lage einer Immobilie kann sicherstellen, dass die Vermietbarkeit auch in 10 Jahren noch zuverlässig gegeben ist. Das ist dann der Fall, wenn es z.B. eine naheliegende Universität gibt.

Auch ein naheliegender Bürokomplex, in dem verschiedene Unternehmen angesiedelt sind, ist ein potenzielles Kriterium bei der Neuvermietung. Eine gute Nahversorgung und öffentliche Anbindung spielen ebenfalls eine bedeutende Rolle.

Achte also bei der Auswahl der Immobilie nicht nur auf das Objekt selbst, sondern prüfe auch die Umgebung, die sogenannte Mikrolage, sorgfältig.

Weniger wichtig sind dahingegen Kleinigkeiten in der Wohnung, die sich schnell ändern lassen. Das kann beispielsweise der Bodenbelag oder die Küche sein. Entscheidend sind Faktoren, die auch in 10 oder 15 Jahren noch die Vermietbarkeit beeinflussen und nicht leicht oder überhaupt nicht adaptierbar sind.

3. Positiver Cashflow als Grundlage

Bei der Auswahl der Immobilie spielen selbstverständlich auch die Finanzen eine entscheidende Rolle. Dabei stellt sich immer die Frage nach der Rendite der Immobilie. Der gegenüber stehen die Zinsen für das Fremdkapital sowie die zu zahlende Tilgung.

Dein Ziel sollte es sein, eine Immobilie mit positivem Cashflow zu erwerben. Das bedeutet, nach Abzug aller monatlichen Kosten sollte im besten Fall ein Überschuss vorhanden sein. Natürlich kann der Cashflow zu Beginn auch negativ sein. In diesem Fall sollten aber Mietanpassungen und Entwicklungen am Objekt dazu beitragen, die Mieten auf ein marktübliches Niveau anzupassen.

In dieser Kalkulation muss auch ein kleiner Betrag als kalkulatorische Rückstellung angesetzt werden, da gelegentlich überraschende Investitionen nötig werden können.

Verdeutlichen wollen wir diese Aussage mit einer kleinen Beispielrechnung ohne die Berücksichtigung von Steuern:

Mit diesen Eckdaten ergeben sich monatliche Kosten von 450 €. Die Nettomiete liegt bei 600 €. Somit bleibt ein Überschuss von 150 €. Für eine Detailkalkulation kannst du zusätzliche Punkte berücksichtigen:

• Zukünftig angenommene Inflation

• Berechnung des Überschusses nach Steuern

Für eine überschlagsmäßige Kalkulation, die aufzeigt, ob eine Immobilie positiven Cashflow erzielt, ist die einfache Berechnung ausreichend.

So siehst du sofort, ob das Objekt in die engere Auswahl kommt. Die Eignung für eine Buy and Hold Strategie lässt sich also mit wenigen Rechenschritten schnell abklären.

4. Immobilien mit negativem Cashflow

Durch den positiven Cashflow hast du sofort, ab dem Ankauf und der Vermietung des Objektes, ein zusätzliches Einkommen zur Verfügung. In manchen Situationen kann jedoch auch eine Immobilie in Frage kommen, die zum Zeitpunkt des Kaufs noch einen negativen Cashflow generiert.

Dazu gibt es zwei Szenarien:

Negativer Cashflow durch nicht-marktgerechte Mieten

Option 1 ist, dass du schlichtweg auf Wertsteigerung setzt. Denken wir an ein Objekt in bester Lage. Du benötigst einen hohen Kredit, um den Kaufpreis zu finanzieren. Doch der derzeitige Bestandsmieter bezahlt eine geringe Miete. Dir ist also bewusst, dass du den derzeit negativen Cashflow in Kauf nimmst, um später durch Anpassung der Miete nach oben zu profitieren. Das ist dann durch Neuvermietung oder Weiterverkauf des Objektes, mit entsprechender Wertsteigerung, der Fall.

Negativer Cashflow durch schlechten Zustand

Option 2 sieht so aus, dass ein Objekt zum Zeitpunkt des Kaufs einen negativen Cashflow aufweist. Du hast jedoch bereits Pläne, wie du zusätzliche Einnahmen generieren kannst. Dazu musst du die Immobilie weiterentwickeln. Also beispielsweise eine leerstehende Wohnung sanieren oder Parkplätze im Innenhof schaffen, die zusätzliche Miete einbringen. So sorgst du dafür, dass nach der Umsetzung dieser Maßnahmen positiver Cashflow vorhanden ist.

Diese Entwicklung ist entweder durch die beschriebenen Maßnahmen an Teilen des Gebäudes möglich oder du entwickelst sogar erst das gesamte Haus. Ein leerstehendes, unsaniertes Gebäude hat immer einen negativen Cashflow. Schließlich fallen laufende Betriebskosten an, aber es gibt keine Einnahmen. Nach der Sanierung und Neuvermietung der Einheiten entsteht dann der positive Cashflow der Immobilie.

5. Finanzierung für Buy and Hold Strategie

Bei jeder Immobilie kommt der passenden Finanzierung eine große Bedeutung zu. Die Buy and Hold Strategie ist auf das langfristige Halten der Immobilie ausgelegt. Der eigene Bestand kann durch Zukäufe nach und nach erweitert werden. Für jede Immobilie wird ein eigener, langfristiger Kredit aufgenommen.

Du hast die Wahl zwischen einem Kredit mit gänzlich variablem Zinssatz oder einer Kombination aus fixem und variablen Zinssatz. Sicherheitsorientierte Anleger werden eine Finanzierung mit einem festgeschriebenen Zinssatz bevorzugen. Das bedeutet, dass für eine bestimmte Dauer ein vorab definierter Zinssatz angewandt wird. Dieser ist im Kreditvertrag definiert und unveränderlich.

Vorteile einer Finanzierung mit Zinsfestschreibung

Wer eine Finanzierung mit einer Zinsbindung abschließt, wird in der Laufzeit in Abhängigkeit zur gewählten Tilgung einen signifikanten Anteil des Fremdkapitals tilgen können.

Erst nach Ablauf der Zinsbindung findet ein variabler Zinssatz Anwendung. Dieser beruht auf dem dann geltenden Leitzinssatz der EZB, zuzüglich eines Zinsaufschlags der finanzierenden Bank.

Das Risiko, dass die Finanzierung hohe Kosten mit sich bringt, ist durch die Zinsbindung verringert. Denn wenn die Zinsen steigen, betrifft dich das nur noch für den Restbetrag, der am Ende der Zinsbindung zurückbezahlt werden muss.

Die gesamte Kalkulation des Investments wird durch die Zinsbindung deutlich erleichtert. Für die Kreditlaufzeit ist klar definiert, welche Kosten für den Kredit anfallen werden.

Gleichzeitig arbeitet die Inflation zu deinen Gunsten. Denn die Kreditrate wird nicht an die Inflation angepasst. Die Mieten kannst du dahingegen in den folgenden Jahren entwickeln.

Ein Nachteil einer fixen Zinsbindung besteht in den etwas höheren Zinssätzen, welche im direkten Vergleich zu variablen Zinssätzen erhoben werden.

6. Langfristige Auswirkung der Buy and Hold Strategie

Bisher haben wir also geklärt, welche Immobilie sich für Buy and Hold eignet und dass die möglichst langfristige Finanzierung des Vorhabens vorteilhaft ist.

Welche Auswirkungen hat es, wenn du dich an diese Eckpunkte hältst? Bei der Finanzierung wirst du vor allem davon profitieren, dass die Zinsen derzeit sehr gering sind. Gleichzeitig hast du den erwähnten Vorteil der Inflation. Die Zinsen reduzieren zudem die Steuerbemessungsgrundlage.

Unsere Beispielrechnung hat bereits gezeigt, dass trotz der laufenden Aufwendungen für dein Immobilieninvestment ein monatlicher Überschuss verbucht werden sollte.

Je mehr Wohnungen mit positivem Cashflow du in deinem Portfolio hast, desto höher ist der monatliche Überschussbetrag. Diesen Betrag kannst du nutzen, um Eigenkapital für dein nächstes Immobilieninvestment aufzubauen. Alternativ kannst du ein Aktien Depot starten und deine Investments diversifizieren. In unserem Aktien-Depot Vergleich findest du eine Auswahl der besten Depotanbieter.

Klar ist, dass nach der vollständigen Rückzahlung des Kredits ein hoher monatlicher Cashflow zu deiner Verfügung steht. Damit muss nicht neues Eigenkapital für weitere Investments aufgebaut werden. Die Nettomieteinnahmen können auch einfach als zusätzliches Einkommen aus Immobilien, das vergleichsweise passiv zufließt, angesehen werden. Gerade deshalb eignen sich Buy and Hold Objekte auch ideal als Altersvorsorge.

7. Vorteile und Nachteile der Buy and Hold Strategie

Für Immobilieninvestments gibt es nicht die eine richtige Strategie. Vielmehr kommt es auf deine persönlichen Ziele an.

Willst du ein möglichst passives Einkommen schaffen? Oder kannst du selbst viel Zeit investieren? Geht es darum, rasch Eigenkapital aufzubauen? In diesem Fall ist die Fix and Flip Strategie womöglich der passende Ansatz für dich. Geht es dir langfristig vielleicht sogar um den Aufbau eines zweiten Standbeins.

Diese Fragen musst du dir stellen, um die für dich passende Immobilien-Investmentstrategie zu finden. Für die Buy and Hold Strategie gelten folgende Vor- und Nachteile als besonders wichtig.

8. Mehrere Immobilien für Buy and Hold kaufen

Der Aufbau eines Immobilienportfolios ist mit der Buy and Hold Strategie besonders gut möglich. Denn wenn du ausreichend Eigenkapital zur Verfügung hast, kann dieses auf mehrere Objekte aufgeteilt werden.

Wenn jede der Immobilien positiven Cashflow generiert, hast du schon während der Kreditrückzahlungsphase ein kleines Zusatzeinkommen.

Doch wo sollen sich die verschiedenen Immobilien befinden? Dazu gibt es zwei Ansätze:

• Mehrere Wohnungen in einem Gebäude erwerben: Wenn du ein Mehrfamilienhaus oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude kaufst, hast du ein gewisses Klumpenrisiko. Entwickelt sich die Umgebung dieses Objektes schlecht, kann es zum Problem werden. Auch teure Reparaturen am Gebäude selbst treffen dich in diesem Fall härter. Dafür ist die Verwaltung der Immobilien leichter, wenn alle Wohnungen im selben Haus sind.

• In unterschiedlichen Lagen kaufen: Durch diese Vorgehensweise streust du das Risiko von Haussanierungen und unterschiedlichen Lageentwicklungen. Der organisatorische Aufwand ist dafür etwas höher.

Wenn du die Immobilien zu unterschiedlichen Zeitpunkten erwirbst, laufen auch die einzelnen Kredite unterschiedlich lange. Sobald der Kredit einer Immobilie schon weitgehend getilgt ist, kann dieses Objekt dann wiederum als Sicherheit für andere Immobilienkäufe herangezogen werden.

Sollten sich die Preise von Eigentumsobjekten rasant nach oben entwickeln, kannst du eine der Wohnungen wieder veräußern. So realisierst du zwischenzeitlich Gewinne und bleibst mit den übrigen Objekten trotzdem der Buy and Hold Strategie treu.

9. Buy and Hold Strategie: Fazit

Die Buy and Hold Strategie eignet sich perfekt, wenn du langfristig zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen aufbauen möchtest.

Du kannst bereits früh starten. Denn mit einem entsprechenden Kredit ist es möglich, eine erste Eigentumswohnung mit wenig Eigenkapital zu kaufen. Du hast bereits mehr Eigenkapital zur Verfügung?

Dann steht dir die Möglichkeit offen, ein ganzes Portfolio an Immobilien zu erwerben. Durch die Mieteinnahmen können die Kredite nach und nach abbezahlt werden. Sobald der Kredit getilgt ist, steht dir dein Mieten-Zusatzeinkommen zur freien Verfügung.

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