Ausziehen, Mietwohnung und auf ein Eigenheim sparen: Früher stand ein Bausparvertrag fürs Erwachsenwerden. Und heute? Wir erklären, ob und wann ein Bausparvertrag sich noch lohnt und welche Alternativen es zur Finanzierung einer eigenen Immobilie gibt.
1. Was ist ein Bausparvertrag und wie funktioniert das Bausparen? – einfach erklärt
Zirka 22,5 Millionen Deutsche, mehr als ein Viertel der Bevölkerung, hatten Ende 2022 einen Bausparvertrag. Das erscheint viel, doch 1998 gab es noch 33,8 Millionen Bausparer.
Dass dieses Finanzprodukt hierzulande so hochgehalten wird, liegt daran, dass bei vielen schon die Groß- und die Urgroßeltern sich mithilfe eines Bausparvertrags den Traum vom Eigenheim erfüllen konnte.
Woher kommt die Idee und der Begriff des Bausparvertrags?
Bereits 1885 gründete der evangelische Pastor Friedrich von Bodelschwingh in Bielefeld die erste Bausparkasse für Jedermann. Doch erst nach dem Ersten Weltkrieg griffen die Deutschen vermehrt zu Bausparverträgen, als die wirtschaftliche Not es vielen schwermachte, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren.
Bausparvertrag: Erst sparen, dann bauen.
Ein Bausparvertrag ist genauso wie ein Immobilienkredit eine Art der Immobilienfinanzierung, die jedoch anders funktioniert. Er fußt auf dem Gedanken, dass mehrere Haushalte gleichzeitig sparen und das Geld in einen gemeinsamen Spartopf (Bausparkollektiv) legen.
Nacheinander erhalten sie ein Guthaben ausgezahlt und fangen an, es sofort zurückzuzahlen. Dadurch bekommt jeder Einzelne seinen Wunschbetrag schneller und unabhängiger von den Zinsschwankungen auf dem Markt zusammen.
Anders als bei einem klassischen Darlehen, bei dem der Kreditnehmer beim Abschluss die vereinbarte Summe sofort vom Kreditinstitut erhält, besteht ein Bausparvertrag aus drei Phasen:
- Die Ansparphase – hier spart der Vertragsinhaber 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme (Mindestguthaben) zusammen, indem er monatlich einen fixen Betrag einzahlt und Zinsen erhält. Zusätzlich wächst sein Guthaben dank staatlicher Förderungen, die wir im nächsten Abschnitt näher erläutern. Je nach Bausparkasse und Tarif dauert die Ansparphase 5 bis 10 Jahre.
- Die Zuteilung – hat der Vertragsinhaber das Mindestguthaben angespart und die Mindestvertragslaufzeit (1,5 bis 5 Jahre) eingehalten, ist der Vertrag zuteilungsreif und er kommt für die Auszahlung der ganzen Summe infrage. Die Bausparkasse kann jedoch nur so viele Darlehen auszahlen, wie der Topf hergibt. Die Reihenfolge bestimmt die Bewertungszahl, die wiederum die Höhe und Dauer der Sparrate berücksichtigt. Also je länger und je mehr du sparst, desto höher die Chance auf eine Zuteilung.
- Die Darlehensphase – während der letzten Phase, die 10 bis 15 Jahre dauert, zahlt der Bausparer den Darlehensanteil (50 bis 60 Prozent der Summe) zurück. Sowohl die Zinsen als auch die Tilgungsraten stehen schon beim Abschluss des Bausparvertrags fest, Sondertilgungen sind aber immer möglich.
Bausparvertrag vs. Baudarlehen
| Baudarlehen | Bausparvertrag | |
| Sofortige Auszahlung des Wunschbetrags | Ja | Nein |
| Fester Zinssatz | Nur während der Sollzinsbindung (5 bis 15 Jahre) | Ja |
| Beteiligte | Vertragsnehmer, Kreditinstitut | Vertragsnehmer, Kreditinstitut, andere Sparer |
Was kostet ein Bausparvertrag?
Genauso wie bei anderen Sparoptionen, beispielsweise Lebensversicherungen und Aktienfonds, verlangen Kreditinstitute bei Bausparverträgen Abschlusskosten. Diese machen 1,0 bis 1,6 Prozent der gesamten Sparsumme aus. Sie werden beim Vertragsabschluss fällig und von der ersten Sparrate abgezogen.
Weitere Kosten, insbesondere jährlich erhobene Verwaltungskosten und Servicegebühren, sind dagegen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs unzulässig. Wir empfehlen dir daher, den Vertrag vor dem Abschluss genau zu prüfen.
Bausparvertrag oder Baudarlehen: Was ist sinnvoll?
Ein Bausparvertrag bietet derzeit (Stand: September 2023) günstigere Zinsen als die meisten Baudarlehen.
Zudem ist die Verzinsung gesichert, im Gegensatz zu einem Baukredit, bei dem nach dem Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung fällig wird.
Dennoch finanzieren Bausparkassen selten die Gesamtsumme, die zum Kauf einer Immobilie notwendig ist. Somit kombinieren viele Hausbauer und Käufer für die Baufinanzierung einen Bausparvertrag mit einem Immobiliendarlehen.
Ersterer dient zum Ansparen des Eigenanteils und macht 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus. Je höher die Bausparsumme und das Eigenkapitel, desto günstigere Bedingungen lassen sich für das Hauptdarlehen verhandeln.
2. Bausparvertrag: Welche Bauspartarife gibt es?
Alle Bausparkassen bieten eine Auswahl an Bauspartarifen mit unterschiedlichen Bedingungen und verschiedenen Zinssätzen. Aus diesem Grund solltest du vor dem Abschluss die Tarife genau vergleichen. Unten findest du abhängig von deinem Vorhaben heraus, worauf du achten solltest.
- Langfristig Eigenheim finanzieren:Möchtest du genug Eigenkapital für eine Eigentumswohnung oder einen Neubau ansparen und anschließend kaufen, solltest du dich für einen Bausparvertrag mit niedrigen Zinsen in der Darlehensphase entscheiden.
- Sanierung oder Kauf in ca. 5 bis 7 Jahren: Willst du nicht allzu lange zur Miete wohnen, oder muss die Heizung deines Eigenheims in 5 Jahren ersetzt werden, solltest du einen Tarif mit einer niedrigen Mindestsparsumme und einer kurzen Mindestlaufzeit wählen. Bei manchen Bausparverträgen geht es zum Beispiel ab 10.000 € und 5 Jahren los.
- Sparen: Zum Sparen lohnt sich ein Bausparvertrag wegen der niedrigen Verzinsung nur selten, zumal die Wohnungsbauprämie nur bei Immobilienprojekten gewährt wird. Zwar gibt es bei einem Verzicht auf das Immobiliendarlehen nach dem Erreichen der Zuteilungsreife rückwirkend Bonuszinsen, doch auch die machen die niedrige Rendite meist nicht wett. Bist du dir unsicher, was mit dem Geld geschehen soll, solltest du einen Bausparvertrag mit einer hohen Verzinsung in der Sparphase wählen.
- Boni: Einige Anbieter gewähren Treueprämien oder Sonderprämien aus das Ersparte. Auch gibt es manchmal Extrazinsen für junge Sparer. Möchtest du einen Bausparvertrag für Kinder abschließen, solltest du genau schauen, wer die besten Bedingungen anbietet.
3. Was ist die Wohnungsbauprämie beim Bausparvertrag und wie fördert der Staat Bausparer?
Eine eigene, selbst bewohnte Immobilie verhindert, dass Menschen im Alter in Armut leben, weil sie sich die Miete nicht leisten können. Aus diesem Grund fördert der Staat Bausparer mit verschiedenen Programmen, die wir unten vorstellen.
Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie für Bausparer beträgt 10 Prozent der jährlichen eingezahlten Summe, jedoch maximal 70 € beziehungsweise 140 € für Verheiratete. Um davon zu profitieren, musst du folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Mindestens 16 Jahre alt sein.
- Deinen Wohnsitz in Deutschland haben.
- Keine anderen Förderungen wie die Arbeitnehmersparzulage erhalten haben.
- In dem Sparjahr ein zu versteuerndes Einkommen von maximal 35.000 € oder als Ehepaar 70.000 € erzielt haben. Als zu versteuerndes Einkommen gilt bei Angestellten der Bruttolohn abzüglich der Werbungskosten und der Freibeträge, bei Selbstständigen die Einnahmen minus die Ausgaben.
- Mindestens 50 € im Jahr sparen.
- Einen Sparvertrag mit einer sogenannten wohnwirtschaftlichen Verwendung abgeschlossen haben. Dazu zählen Bausparverträge genauso wie Sparverträge mit Bau- und Wohnungsgenossenschaften, aber auch normale Sparverträge und Festgeldkonten, bei denen das gebildete Kapital zum Kauf, zum Bau oder zur Sanierung einer Immobilie verwendet wird.
- Eine Ausnahme von der wohnwirtschaftlichen Verwendung gibt es nur, wenn du beim Vertragsabschluss noch keine 25 Jahre alt bist. Das Kapital der letzten 7 Sparjahre kannst du dann beliebig nutzen, ohne auf die Prämie zu verzichten.
Beantragen kannst du die Wohnungsbauprämie bis zu zwei Jahren nach Ablauf eines Sparjahres rückwirkend, beispielsweise bis zum 31. Dezember 2025 für das Sparjahr 2023. In der Regel schickt die Bausparkasse automatisch jedes Jahr ein Antragsformular. Ist das nicht der Fall, solltest du dich rechtzeitig an deinen Berater wenden.
Die Wohnungsbauprämie wird nicht ausgezahlt, sondern dem Bausparvertrag gutgeschrieben. Das aber auch erst, nachdem die wohnwirtschaftliche Verwendung nachgewiesen wurde. Als Bausparer erhältst du die Förderung frühestens nach 7 Jahren.
Arbeitnehmersparzulage
Die Arbeitnehmersparzulage erhältst du, wenn dein Arbeitgeber für dich als Arbeitnehmer monatlich Geld in vermögenswirksame Leistungen wie Fonds oder Bausparverträge anlegt. Bei einem Bausparvertrag beträgt die Sparzulage 9 Prozent der in dem Jahr angesparten Summe, jedoch maximal 43 € beziehungsweise 86 € für Verheiratete.
Um ein Anrecht auf die Arbeitnehmersparzulage zu haben, musst du:
- In dem Jahr nicht mehr als 17.900 € oder als Ehepaar nicht mehr als 35.800 verdient haben. Die Grenze bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen.
- Eine Einkommenssteuererklärung abgeben und auf der ersten Seite des Mantelbogens Antrag auf Festsetzung der Arbeitnehmersparzulage ein Häkchen setzen. Ein Antrag ist bis zu vier Jahren rückwirkend möglich.
- Genauso wie bei der Wohnungsbauprämie wird die Förderung erst nur vermerkt. Erst nach 7 Jahren gibt es alle Sparzulagen auf einmal.
Wohn-Riester
Ein Riester-Bausparvertrag kombiniert einen herkömmlichen Bausparvertrag mit der staatlichen Riester-Förderung. Bedingung dafür ist, dass die Bausparsumme für den Kauf einer selbst bewohnten Immobilie genutzt wird.
Genauso wie bei einem normalen Bauspartarif zahlen Inhaber in der Sparphase ein, erhalten bei der Zuteilung die volle Bausumme und zahlen anschließend das Darlehen zurück. Allerdings profitieren sie während der gesamten Vertragslaufzeit von einer Grundzulage in Höhe von 175 € jährlich für Alleinstehende und 350 € für Verheiratete. Für jedes, ab 2008 geborenes Kind gibt es zusätzlich 300 € pro Jahr (vor 2008: 175 €).
Auch lassen sich alle Einzahlungen inklusive der Tilgungen bis zu einer Höhe von 2.100 € von der Steuer absetzen. Wer beim Vertragsabschluss unter 25 ist, bekommt er einen zusätzlichen Bonus von 200 €.
Wohn-Riester steht genauso wie alle anderen Riester-Verträge nur Angestellten, Beamten, Soldaten sowie pflichtversicherten Selbstständigen zur Verfügung.
- Behalte den Überblick über deine Finanzen
- Optimiere deine Sparquote
- Finde günstigere Verträge im Alltag
4. Wo und wie kann ich einen Bausparvertrag abschließen?
18 Bausparkassen gab es Ende 2022 in Deutschland. Möchtest du einen Bausparvertrag abschließen, stellst du den Antrag persönlich in der Filiale oder online. Für den Erstantrag brauchst du lediglich:
- das ausgefüllte Formular
- deinen Personalausweis
- deine Steueridentifikationsnummer
Erst nach der Zuteilungsreife, wenn du das Darlehen in Anspruch nimmst, verlangt die Bausparkasse Einkommensnachweise sowie Unterlagen über das geplante Bauprojekt oder die Immobilie, die du kaufen möchtest.
5. Bausparvertrag Rechner: Beispielrechnung eines Bausparers
Daniel und Anna möchten in einigen Jahren eine Immobilie kaufen. Aus diesem Grund schließen sie als Ehepaar einen Bausparvertrag ab, aus dem sie sich eine Bausparsumme von 80.000 € versprechen. Weil ihr Gesamteinkommen unter der gesetzlichen Grenze bleibt, steht ihnen die Wohnungsbauprämie zu.
Sieben Jahre lang zahlen sie 400 € pro Monat in ihren Bausparvertrag ein. Nach sieben Jahren kommen sie für die Zuteilung infrage und lassen sich die 80.000 € auszahlen. Den Darlehenskredit tilgen sie innerhalb von 13 Jahren, die monatliche Belastung liegt bei 330 €. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Parameter.
| Monatliche Sparrate | 400 € |
| Dauer der Sparphase | 7 Jahre |
| Zinsen während der Sparphase | 0,5 % p.a |
| Abschlusskosten | 800 Euro (1%) |
| Wohnungsbauprämie | 140 € x 7 = 980 € |
| Nach 7 Jahren angesparte Summe | 34.288,22 € |
| Darlehenshöhe | 45.711,78 € |
| Zinsen während der Darlehensphase | 1,9 % p.a. |
| Dauer der Darlehensphase | 13 Jahre |
| Monatliche Rate während der Darlehensphase | 330,93 € |
6. Wie sinnvoll ist ein Bausparvertrag? – Vorteile und Nachteile
Das spricht für einen Bausparvertrag
- Sicher, da feste Zinsen
- Keine riskanten Investitionen
- Staatliche Förderungen v.a. für Familien und Geringverdiener
- Darlehenszinsen oft niedriger als bei einem Immobiliendarlehen
Das spricht gegen einen Bausparvertrag
- Geringe Rendite in der Sparphase
- Unflexibel (Geldverlust bei frühzeitiger Kündigung)
- Hohe Abschlusskosten
- Lange Laufzeit
Die Frage, ob ein Bausparvertrag sich lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bist du verheiratet und ist dein Einkommen so niedrig, dass dir die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage zusteht? Hast du mehrere Kinder und bist du Angestellter oder Beamter, sodass du besonders von Wohn-Riester profitierst?
Darüber hinaus spielen die aktuellen Bauzinsen eine große Rolle: Bei einem Bausparvertrag gibt es in der Sparphase eine sehr niedrige Rendite auf das Ersparte, dafür zahlst du in der Tilgungsphase niedrigere Zinsen als bei üblichen Immobiliendarlehen, und das während der gesamten Kreditlaufzeit.
Sind die Bauzinsen, wie es 2012 bis 2021 der Fall war, ohnehin niedrig, rechnet sich ein Bausparvertrag nicht unbedingt. Bei aktuellen Zinsen von 3,5 bis 4 Prozent (Sollzinsbindung: 15 Jahre, Stand: September 2023) und bei einer unsicheren Wirtschaftslage, in der die Zinsen stark schwanken, erscheinen dagegen feste, niedrigere Zinsen als eine attraktive Option, für die man auch eine geringe Rendite in Kauf nimmt.
Ein Minuspunkt für die meisten Bausparverträge sind die unflexiblen Bedingungen. Kündigst du den Vertrag noch in der Sparphase, zieht das Kreditinstitut die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von deinem bis dahin gebildeten Guthaben ab. Diese beträgt circa ein Prozent für jeden Monat ab dem Kündigungsdatum bis zum regulären Ende des Vertrags.
Auch nach vorne geht es nicht unbegrenzt. Hast du die Zuteilungsreife erreichst und möchtest das Darlehen noch nicht in Anspruch nehmen, kannst du maximal 10 Jahre lang weiter in den Bausparvertrag einzahlen.
Bist du dir sicher, dass du in einigen Jahren eine Immobilie kaufen möchtest, ermöglicht dir ein Bausparvertrag durchaus günstiges Kapital unabhängig von den zukünftigen Bedingungen auf dem Kapitalmarkt. Möchtest du dagegen nur sparen, bieten ETF und Aktienfonds lukrativere Optionen an.
7. Alternativen zum Bausparvertrag: Möglichkeiten zum Sparen und Investieren
Du sparst mit dem Ziel, eines Tages genügend Eigenkapital für eine Immobilie zu haben? Oder du möchtest nur Vermögen bilden? Wenn ein Bausparvertrag nichts für dich ist, gibt es andere Möglichkeiten, um deine Finanzen zu stärken.
| Sicherheit | Flexibilität | Rendite | Niedrige Kosten | |
| Bausparvertrag | ++++ | + | + | + |
| Sparkonto | ++++ | +++ | + | ++++ |
| Tagesgeldkonto | ++++ | ++++ | ++ | ++++ |
| Festgeldkonto | ++++ | ++ | +++ | ++++ |
| Wertpapierdepot | ++ | ++ | ++++ | ++ |
8. Fazit: Es gibt gute Alternativen zum Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, um das Eigenkapital für einen Immobilienkauf anzusparen. Dafür spricht die Sicherheit, da die Darlehenszinsen Jahre im Voraus feststehen. Somit sind Kreditnehmer vor den Unsicherheiten des Kapitalmarkts geschützt.
In der Regel lohnt es sich vor allem, ein herkömmliches Baudarlehen mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Verheiratete mit Kindern, denen eine Riester-Förderung zusteht, profitieren zusätzlich mit Wohn-Riester-Verträgen.
Auch für die Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits oder für eine zukünftige Modernisierung sicherst du dir mit einem Bausparvertrag einen Kredit zu Bedingungen, die womöglich besser sind als die der in 10 Jahren angebotenen Darlehen.
Möchtest du dagegen nur sparen, eignen sich Bausparverträge wegen der niedrigen Zinsen nicht. Hier sind ETF- oder Aktienfonds sowie Tagesgeld- und Festgeldkonten die deutlich bessere Alternative. In unserem ETF-Depot-Vergleich stellen wir die besten Depots vor.
