Brauchen Vermieter ein Mietkonto? Alles Wichtige im Überblick
Als Vermieter ist es sinnvoll, die Mieteinkünfte und Ausgaben von den privaten Einkünften zu trennen. Auf diese Weise stellst du sicher, dass du deinen Cashflow aus der Vermietung nachvollziehen kannst. Auf deinem Mietkonto verwaltest du nämliche alle Einnahmen und Ausgaben zu deiner Immobilie.
Allerdings ist hier auch eine Unterscheidung zwischen einem reinen Mietkonto und einem Mietkautionskonto vorzunehmen. In diesem Artikel zeigen wir dir, was ein Mietkonto ist, warum ein solches Konto sinnvoll ist und welche Anbieter gute Produkte anbieten.
Das Wichtigste zum Vermieterkonto im Überblick
- Als Vermieter hast du monatliche zahlreiche Zu- und Abflüsse auf deinem Konto.
- Für die jährliche Steuererklärung ist es sinnvoll, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von sonstigen Transaktionen zu trennen.
- Ein Mieter- oder Vermieterkonto ist nicht zur Aufbewahrung von Mietkautionen geeignet.
- Das DKB Vermieterpaket ist das beste Konto für Vermieter
1. Was ist ein Mietkonto?
Wer Immobilien vermietet, sollte für die Verwaltung der Mieteinnahmen und Ausgaben ein separates Konto verwenden. Dieses Konto wird als Mietkonto bezeichnet.
Damit ist das Mietkonto von einem Mietkautionskonto zu unterscheiden. Eine Mietkaution sollte auf einem entsprechenden Sparbuch oder Sparkonto aufbewahrt werden. Alternativ hierzu gibt es auch Mietkautionsversicherungen und Mietkautionsbürgschaften – eine Übersicht findest du in unserem Mietkautionsversicherungsvergleich.
Das Mietkonto ist eine Bankverbindung, die du verwendest, um deine Finanzen aus der Vermietung und Verpachtung zu verwalten. Dementsprechend sollten folgende Positionen über das Konto laufen:
- Monatliche Mieteinnahmen
- Raten für das Immobiliendarlehen
- Kosten für die Hausverwaltung
- Hausgeldzahlungen
- Abgaben des Landkreises
- Kosten der Versorger
- Kosten für die Renovierung und Instandhaltung
- Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage
Natürlich können im Zuge der Vermietung weitere Kosten entstehen. Beispielsweise für die Steuerberatung oder weitere Abgaben. Außerdem unterscheiden sich die Positionen in Abhängigkeit des Objekts. Wer eine einzelne Wohnung vermietet, hat in der Regel weniger Buchungen als Vermieter eines Hauses oder Mehrfamilienhauses.
Wer verfügt über das Mietkonto?
In der Praxis ist der Vermieter auch der Verfügungsberechtigte des Mietkontos. Allerdings sollten wir hier auch einige Sonderfälle berücksichtigen. So gibt es auch Paare oder Geschäftspartner, die im Rahmen einer GbR eine Immobilie vermieten können. In diesem Fall sollten beide Vertragsparteien auch den vollen Zugriff auf das Mietskonto haben und ein entsprechendes Gemeinschaftskonto abschließen.
Eine Besonderheit ist auch gegeben, wenn eine Hausverwaltung die Sondereigentumsverwaltung für dich übernimmt. In diesem Fall vereinnahmt diese nämlich sämtliche Mietzahlungen in deinem Namen und behält das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage ein. Dir wird in diesem Fall lediglich die Differenz überwiesen, welche du auch auf dein persönliches Mietkonto überweisen lassen kannst.
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Gibt es ein Mietkonto für Mieter?
Wie bereits angemerkt, ist ein Mietkonto ein Konto zur Verwaltung von Zahlungen rund um die Vermietung und Verpachtung. Wenn Mieter von einem Mietkonto sprechen, dann handelt es sich hierbei oftmals um ein Mietkautionskonto. Dieses Konto dient zur Trennung der Mietkaution vom sonstigen Vermögen des Vermieters.
Allerdings kann es sich auch für Mieter lohnen, ein Konto für die Zahlung von Mieten einzurichten. Hierbei handelt es sich dann um ein Haushaltskonto, auf das alle Haushaltsmitglieder einzahlen. Insbesondere bei einer WG ist es sinnvoll, wenn alle WG-Mitglieder monatlich auf das Haushaltskonto überweisen, um anschließend sämtliche Kosten zu bezahlen. Hierbei handelt es sich dann um die Miete sowie um Kosten für Strom, Gas, Internet und Wasser.
Zeitgleich lässt sich ein WG-Konto auch verwenden, weitere Kosten der Wohngemeinschaft zu tragen. Hierbei kann es sich etwa um den Kauf von Putzmitteln oder Toilettenpapier handeln. Gerade im Mehrkontenmodell ist ein solches WG-Konto oder Haushaltskonto sinnvoll.
2. Warum du ein Mietkonto führen solltest
Den wichtigsten Grund, der für ein Mietkonto spricht, haben wir bereits aufgeführt. Mit einem Mietkonto kannst du Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung und Verpachtung voneinander trennen.
In meinem ersten Jahr als Vermieter habe ich alle Einnahmen über mein Girokonto abgewickelt. Zum Ende des Jahres war der Aufwand für die Steuererklärung ungleich höher, da jede Transaktion von mir geprüft werden musste, um diese korrekt zu verbuchen. Ab dem zweiten Jahr habe ich mich für das DKB Vermieterpaket entschieden.
Der große Vorteil eines Mietkontos ist die klare Trennung. So weißt du genau, dass alle Transaktionen des Kontos relevant für deine Einkommensteuererklärung sind.
Zeitgleich erkennst du auch, ob ein Mieter die monatliche Miete bisher nicht gezahlt hat. Alternativ hierzu kannst du auch eine Software zur Mietverwaltung verwenden – hierzu gehören beispielsweise Objego oder Vermietet.de.
Das Mietkonto für Vermieter ist empfehlenswert
Wer mehrere Wohneinheiten vermietet, sollte unbedingt ein Mietkonto eröffnen. Wer als Vermieter aktiv ist, muss eine Steuererklärung abgeben und profitiert von der klaren Trennung zwischen privaten Transaktionen sowie denen aus der Vermietung und Verpachtung. Das ist auch einer der Gründe, weshalb Freiberufler und Selbstständige unbedingt ein separates Geschäftskonto eröffnen sollten.
Wer wirklich detailliert arbeiten möchte, sollte sogar pro Wohneinheit ein Konto führen, um alle Buchungen korrekt zu den einzelnen Wohneinheiten zuzuordnen. In der Theorie klingt dieser Vorschlag sinnvoll, doch in der Praxis kann das Führen von zahlreichen Mietkonten eine Herausforderung sein. Die aktuell beste Lösung am Markt ist das DKB Vermieterpaket. Bei diesem Produkt kannst du pro Wohneinheit ein Konto eröffnen und somit die komplette Transparenz über Kosten und Erträge erzielen.
Hast du ein Unternehmen für die Vermietung gegründet, beispielsweise eine vermögensverwaltende GmbH, dann ist ein Geschäftskonto unerlässlich. Doch auch hier solltest du schauen, dass du ein gutes Geschäftskonto für die GmbH oder UG auswählst.
3. Was zeichnet ein gutes Mietkonto aus?
Bevor du dich für ein Mietkonto entscheidest, solltest du prüfen, welche Eigenschaften dir besonders wichtig sind. Hier kommt es insbesondere auf deine persönlichen Ziele und Vorstellungen an.
Möchtest du nur eine oder wenige Wohneinheiten vermieten? Dann wird dir ein einfaches Girokonto bereits reichen, denn hier steht die Trennung der Zahlungen aus Vermietung und Verpachtung sowie aus deinen sonstigen Alltagsgeschäften im Vordergrund.
Planst du dahingegen den Aufbau eines eigenen Immobilienportfolios, solltest du bereits frühzeitig damit beginnen, das richtige Set-up aufzubauen.
Aus unserer Sicht sind folgende Kriterien bei der Wahl eines Mietkontos zu berücksichtigen:
- Einfache Kontoeröffnung
- Digitale Kontoführung
- Kostenloses oder günstiges Konto
- Es gibt eine Karte zum Konto
- Du kannst auch Bargeld auf dein Konto einzahlen
- Es gibt die Möglichkeit für kostenlose Abhebungen
Weiterhin sollte das Mietkonto die klassischen Leistungen eines Girokontos anbieten. Somit sollten folgende Leistungen verfügbar sein:
- Überweisungen
- Lastschriften
- Daueraufträge
- Online-Banking
- Bargeldeinzahlungen und -auszahlungen
- Tages- oder Festgeld
Zusätzlich kann es sinnvoll sein, dass das Mietkonto über einen Dispositionskredit verfügt.
Mit einem solchen Kreditrahmen kannst du außerplanmäßige Zahlungen abfedern. Ein Dispositionskredit kann im Rahmen der Vermietung spannend sein, wenn du Steuern sparen möchtest – allerdings solltest du bei der Nutzung deine Finanzen gut im Griff haben.
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Möchtest du auf deinem Mietkonto kein weiteres privates Geld hinterlegen, kann eine geduldete Kontoüberziehung ebenfalls sinnvoll sein. Das gilt insbesondere, wenn deine monatlichen Zahlungen zum 1. des Monats abgehen und die Mieten erst etwas später gezahlt werden.
Weiterhin zeigt die Erfahrung, dass eine Bank mit einem Kreditgeschäft insgesamt eine gute Anlaufstelle für Vermieter ist. Insbesondere für eine Sanierung oder Renovierung, die du nicht aus Eigenmitteln finanzieren möchtest, ist ein Darlehen zu empfehlen. Kennt deine Bank deine Finanzen – und das ist bei der kontoführenden Bank der Fall – kannst du dort schnell ein Darlehen beantragen.
Instandhaltungsrücklagen auf einem verzinsten Konto anlegen
Des Weiteren ist es sinnvoll, wenn du eine Instandhaltungsrücklage für deine Immobilien bildest. In der Theorie sprechen wir hier von 12 € pro Quadratmeter pro Jahr. Vermietest du also eine 100 m2 große Wohneinheit, solltest du 1.200 € pro Jahr zur Seite legen. Dieses Geld legst du auf einem Tagesgeldkonto an, um noch eine Verzinsung zu erzielen. Eine Auswahl der besten Tagesgeldkonten findest du in unserem Tagesgeld-Vergleich.
4. Die besten Mietkonten im Überblick
Nachdem wir nun die Grundlagen für die Mietkonten herausgearbeitet haben, wollen wir auf die besten Angebote am Markt blicken.
Das DKB Vermieterpaket
Wenn du als privater Vermieter planst, einige Einheiten zu vermieten, dann ist das DKB Vermieterpaket einen genaueren Blick wert. Das Vermieterpaket ist nicht nur ein einfaches Girokonto, sondern ein komplettes Paket für Vermieter.
Hier hast du direkt ein Konto für deine Mieteinnahmen, ein Rücklagenkonto und das Kautionskonto. Zudem kannst du hier verschiedene Mietkonten anlegen und somit die Übersichtlichkeit deines Immobilienportfolios erhöhen.
Eine Besonderheit des DKB Vermieterpakets ist die Möglichkeit, die monatlichen Mieten per Lastschrift einzuziehen. Hierfür musst du natürlich ein entsprechendes SEPA-Lastschriftmandat des Mieters erhalten.
Zusätzlich erhältst du mit dem Vermieterpaket ein Rücklagenkonto, auf dem du deine Instandhaltungsrücklagen separat ansparen kannst. So kannst du deine Finanzen nach Möglichkeit automatisieren und stets ausreichend Kapital für die Sanierung oder Renovierung deiner Objekte vorhalten.
Besonders wichtig ist zudem das Konto für die Kautionen. Diese musst du per Gesetz getrennt von deinem Vermögen aufbewahren, damit diese im Falle einer Zahlungsunfähigkeit vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt sind.
Zur Verwaltung deiner Mietkonten verwendest du die DKB Verwalterplattform. Hier siehst du alle deine Konten und kannst diese auch individuell verwalten. Per Knopfdruck erstellt die DKB die jährliche Steuerbescheinigung und hilft dir und deinem Steuerberater bei der Buchhaltung.
Möchtest du das DKB Vermieterpaket abschließen, musst du erst ein DKB Cash Konto in Verbindung mit dem DKB Vermieterpaket eröffnen. Wie das Konto im Alltag funktioniert, zeigen wir dir in unserem Test zum DKB Vermieterpaket.
Die Vor- und Nachteile des DKB Vermieterpakets
Das DKB Vermieterpaket bietet privaten Vermietern alles Notwendige, um die Finanzen zu verwalten.
Das Kautionskonto im Vermieterpaket ist komplett kostenlos.
Jedes Mietkonto und Instandhaltungskonto kostet lediglich 1 € pro Monat.
Das DKB Cash Girokonto ist für Neukunden komplett kostenlos und ein Girokonto ohne Mindestgeldeingang.
Ausschließlich für private Eigentümer geeignet, Immobiliengesellschaften können das Konto nicht verwenden.
Neben dem Vermieterpaket muss auch ein Cash-Girokonto abgeschlossen werden.
Keine Kontokarte zum Kaufen von Materialien.
Die Comdirect bietet das beste Girokonto als Mietkonto
Das zweite Konto, welches sich für Vermieter eignet, kommt von der Comdirect. Dieses Girokonto ist allerdings nicht vergleichbar mit der Lösung der DKB. Warum also haben wir die Comdirect gewählt? In unserem Girokonto-Vergleich hat die Comdirect eine sehr gute Gesamtbewertung erhalten und ist unser Testsieger.
Das Girokonto ist bereits ab einem monatlichen Geldeingang von 700 € komplett kostenlos. Der Geldeingang muss auch nicht in einer Zahlung erfolgen, sodass die meisten Vermieter ein kostenloses Girokonto bei der Comdirect erhalten. Sollte diese Anforderung allerdings nicht erfüllt sein oder dein Mieter nicht überweisen, dann zahlst du im darauffolgenden Monat 4,90 € für dein Girokonto.
Die Comdirect bietet darüber hinaus aber auch Tagesgeldkonten an, welche du zum Ansparen deiner Instandhaltungsrücklage verwenden kannst. Das einzige Problem offenbart sich bei der Verwaltung deiner Mietkautionen. Hier bietet die Comdirect nämlich keine passenden Konten an.
Dafür ist die Comdirect eine Tochter der Commerzbank, welche passende Kautionskonten für Mieter und Vermieter anbietet. Außerdem kannst du auch die Schalter der Commerzbank für Bargeldeinzahlungen verwenden.
Somit bietet die Comdirect aus unserer Sicht noch eines der Girokonten, welches sich für Vermieter eignet und kostenlos ist.
Die Vor- und Nachteile des Comdirect Girokontos für Vermieter
Kostenloses Girokonto ab 700 € monatlichem Geldeingang.
Eröffnung eines zusätzlichen Tagesgeldkonto für die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage ist möglich.
Einzahlung von Bargeld bei den Commerzbank-Filialen ist möglich.
Konto lässt sich als Gemeinschaftskonto führen.
Die Comdirect bietet keine Mietkautionskonten an.
Bei weniger als 700 € Mieteinnahmen im Monat ist das Konto mit 4,90 € recht teuer.
Das kostenlose Girokonto der ING als Mietkonto
Unsere dritte Empfehlung gilt an dieser Stelle dem kostenlosen Girokonto der ING. Die ING ist nicht nur die größte Direktbank Deutschlands, sondern auch eine hervorragende Bank.
Das Girokonto der ING erzielt im Test eine Bewertung von 87 % und gehört damit zu den besten Angeboten am Markt. Auch das Konto der ING ist für dich kostenlos, wenn du mindestens 700 € Geldeingang im Monat verzeichnest.
Zudem bietet auch die ING verschiedene Produkte wie Tagesgeldkonten oder Depots zur Anlage der Instandhaltungsrücklage an. Dafür hat die ING keine eigenen Filialen und die Einzahlung von Bargeld funktioniert in Supermärkten gegen ein Entgelt von 1,5 %.
Leider bietet auch die ING kein Mietkautionskonto an, sodass du hier auf eine andere Bank, beispielsweise die DKB oder eine Sparkasse oder Volksbank zugehen musst.
Vor- und Nachteile des ING Girokontos für Vermieter
Das ING Girokonto ist ab 700 € monatlichem Geldeingang komplett kostenlos.
Es gibt zahlreiche Geldautomaten der ING und auch das Visa-Automatennetzwerk steht für Abhebungen zur Verfügung.
Die ING bietet zahlreiche Produkte wie Tagesgeldkonten, Depots und Kredite an.
Das Girokonto lässt sich auch als Gemeinschaftskonto führen.
Bargeldeinzahlungen sind nur gegen Entgelt im Supermarkt möglich.
4,90 € Kontoführungsgebühren bei weniger als 700 € Geldeingang.
5. Was kostet ein Mietkonto eigentlich?
Mit welchen Kosten solltest du bei der Eröffnung und der Nutzung eines Mietkontos rechnen? Das ist ehrlicherweise recht unterschiedlich, denn während Direktbanken oftmals günstigere Konditionen anbieten, sind Filialbanken oftmals etwas teurer.
Bei zahlreichen Direktbanken erhältst du sogar ein komplett kostenloses Girokonto, wenn du einen regelmäßigen Geldeingang verzeichnest. Bei den von uns vorgestellten Banken ist das ab 700 € monatlich der Fall. Allerdings gibt es auch bedingungslos kostenlose Girokonten. Ein solches bietet etwa die Santander Bank an.
Auch ist es üblich, dass Banken für Zusatzdienstleistungen extra Gebühren berechnen. So kosten die Konten im DKB Vermieterpaket etwa pro Konto 1 € monatlich. Hier lohnt es sich, wenn du pro Mietvertrag eine Bankverbindung hast und eine zentrale Bankverbindung für die Instandhaltung. Ein Vorteil sind dahingegen die Kautionskonten, welche die meisten Banken gebührenpflichtig anbieten – diese findest du im DKB Vermieterpaket kostenlos vor.
Gewerbliche Vermieter zahlen mehr für Mietkonten
Die gewerbliche Vermietung ist oftmals etwas teurer – hier sollte der Fokus jedoch nicht maßgeblich auf den günstigsten Kontoführungsgebühren liegen. Meine Konten führe ich beispielsweise bei meiner Lokalbank, um die notwendige Transparenz zu meinen Mieteinnahmen zu verschaffen und schneller an neue Darlehen zu kommen.
Grundsätzlich kannst du als gewerblicher Vermieter mit Kontoführungskosten von mindestens 10 € monatlich rechnen. Bei Lokalbanken sind jedoch auch 20 bis zu 50 € keine Seltenheit. Hier kommt es drauf an, welche Leistungen im Konto enthalten sind. Kostet jede Überweisung zusätzlich, solltest du schauen, dass du ein passendes Kontomodell wählst. Mit unserem Geschäftskonto Vergleich kannst du nach passenden Kontomodellen suchen.
6. Die Vor- und Nachteile von Mietkonten im Überblick
Abschließend wollen wir noch einen Blick auf die Vor- und Nachteile von Mietkonten werfen. Im Grunde können wir ein Mietkonto für nahezu alle Vermieter empfehlen, denn die Vorteile überwiegen hier klar.
Mit einem Mietkonto wird es dir leichter fallen, deine Steuern korrekt und vollumfänglich abzuschließen. Wenn du dein privates Konto verwendest, wirst du unweigerlich Positionen vergessen und nicht die maximalen Werbungskosten in der Steuer berücksichtigen.
Zudem ermöglicht dir ein Mietkonto eine spannende Steuergestaltung, indem du dir Überschüsse auf dein normales Girokonto überweist und den Kontokorrentkredit zur Finanzierung deiner Immobilien nutzt. Die Zinsen für das Konto sind nämlich Werbungskosten und steuerlich absetzbar. Das ist insbesondere dann spannend, wenn du deine Gewinne aus der Vermietung schmälern möchtest.
Weiterhin siehst du auf einem separaten Konto sehr schnell, wie erfolgreich dein vermietetes Objekt ist. Im besten Fall kannst du die Mieteinnahmen verwenden, um Rückstellungen zu bilden, ohne weiteres Kapital einzusetzen.
Doch neben den Vorteilen gibt es auch einige Nachteile. So solltest du eine Bank wählen, die auch Darlehen anbietet. So kannst du im Bedarfsfall schneller agieren und Fremdkapital zu Finanzierung verwenden. Dabei sind nur wenige Konten wirklich kostenlos und bei geringen Mieteinnahmen kann das Konto recht teuer werden.
Zudem bieten nur wenige Online-Banken ein Kautionskonto an. Folglich kannst du nur bei wenigen Banken alle Konten zentral verwalten. Lokalbanken wie die Sparkasse berechnen für Kautionskonten oftmals ein Entgelt – dieses kannst du allerdings auf den Mieter umlegen.
Vorteile eines Mietkontos
- Bessere Übersicht über Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Einfache Verwaltung und schnellere Steuererklärung
- Kosten für Konto steuerlich absetzbar
- Bessere Überwachung von Mieteingängen
Nachteile eines Mietkontos
- Zusätzliches Konto in der Verwaltung
- Anfallende Kosten für die Mietkonten
- Online-Banken bieten oftmals kein Kautionskonto an
7. Fazit: Ein Mietkonto lohnt sich für Vermieter
Für Vermieter ist ein Mietkonto die perfekte Lösung, um die Finanzen optimal im Blick zu behalten. Mein persönlicher Favorit ist das DKB Vermieterpaket, welches ich auch für meine privaten Immobilien verwende. Hier loben viele Vermieter die Lastschriftfunktion, welche ich allerdings nicht verwenden würde. So können deine Mieter bis zu sechs Wochen nach Zahlung einer Lastschrift widersprechen.
Ist dir das Vermieterpaket zu umfangreich oder teuer, kannst du auch ein normales Girokonto verwenden. Achte hier unbedingt darauf, dass alle für dich wichtigen Funktionen vorhanden sind. So solltest du Geld ein- und auszahlen und ein Tagesgeldkonto eröffnen können. Allerdings musst du hier für die Kautionen eine andere Lösung finden, sodass diese getrennt von deinem Vermögen aufbewahrt werden.
- Beste Finanzprodukt für Vermieter
- Schnellere Steuererklärung für deine Immobilien
- Kostenlose Mietkautionskonten
