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Forward-Darlehen f√ľr die Immobilienfinanzierung

Forward Darlehen ‚Äď fr√ľhzeitig die Anschlussfinanzierung regeln

Die Darlehensraten f√ľr dein Haus oder deine Wohnung werden seit ein paar Jahren regelm√§√üig abgebucht und die wichtigsten Arbeiten sind abgeschlossen. Zeit, sich zur√ľckzulehnen, um das entweder selbstgenutzte oder vermietete Wohneigentum zu genie√üen. Doch halt, da war doch noch etwas. In nicht mehr ganz so weiter Ferne n√§hert sich mit stetigem Schritt das Ende der Zinsbindung.

Zeit also, sich Gedanken zu machen, wie es mit der Finanzierung nach Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit weitergehen soll. Hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel. Mit dieser Kreditart kannst du dir bereits Monate oder sogar Jahre im Voraus Kreditzinsen sichern. Wann das Sinn ergibt und was du dabei beachten solltest, erklären wir dir in diesem Beitrag.

1. Was ist ein Forward Darlehen?

Das Forward-Darlehen, auch Forward-Kredit genannt, ist ein Darlehen, bei dem sich Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus einen vereinbarten Zinssatz sichern ‚Äď die sogenannte Forward-Option.

Forward-Darlehen k√∂nnen ausschlie√ülich zur Umschuldung von bestehenden Baufinanzierungen genutzt werden. Nicht f√ľr Konsumkredite und auch nicht f√ľr Neubaufinanzierungen.

Bei den meisten Forward-Darlehen handelt es sich um klassische Annuit√§tendarlehen, nicht zu verwechseln mit dem Tilgungsdarlehen. Wer eine Alternative sucht, wird bei Bausparkassen f√ľndig. Diese bieten die Forward-Option in der Regel auch f√ľr ihre Bausparfinanzierungen an.

2. Wie funktioniert ein Forward-Kredit?

Im Grundsatz funktioniert ein Forward-Darlehen √§hnlich wie eine klassische Anschlussfinanzierung. Nur eben, dass du dich bereits vor dem Laufzeitende des alten Kredits mit deiner Bank √ľber die neuen Konditionen einigst.

Eine Anschlussfinanzierung schlie√üt du √ľblicherweise bis zu 6 Monate vor Ablauf der Festzinsbindung ab. Beim Forward-Darlehen sind es zwischen 6 Monaten und 5 Jahren im Voraus.

Und so funktioniert das Forward-Darlehen

Am Horizont siehst du bereits die Festzinsbindung deines Baukredits auslaufen. Da die Zinsen am Markt gerade g√ľnstig stehen und du keine Lust auf unliebsame finanzielle √úberraschungen hast, lotest du deine Optionen aus ‚Äď im vorliegenden Beispiel mit einem Forward-Darlehen:

  • Du vereinbarst mit deiner Wunschbank oder einem freien Berater die Abl√∂sung deiner Baufinanzierung zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft.
  • Sobald die Tinte unter dem Vertrag trocken ist, hast du deine Wunschzinsen mittels Forward-Darlehen gesichert
  • R√ľckt das Ablaufdatum deiner Festzinsbindung heran, l√∂st das Forward-Darlehen deine Immobilienfinanzierung ab.

Klingt zu schön, um wahr zu sein? Wie alles im Leben, haben auch Forward-Darlehen mehrere Seiten, die es zu beachten gilt.

 

Forward-Darlehen lohnen sich prim√§r dann, wenn die Zinsen gerade niedrig sind. Da keiner wei√ü, wie sich der Zinsmarkt entwickelt, k√∂nnen Sie Sicherheit bieten. Sind die Bauzinsen allerdings aktuell auf einem all-time-high, solltest du genau abw√§gen, ob ein Forward-Darlehen die richtige Option f√ľr dich ist.

Forward-Darlehen bieten dir √ľber einen verh√§ltnism√§√üig langen Zeitraum Zinssicherheit. Und das lassen sich Banken √ľblicherweise bezahlen, indem sie Zinsaufschl√§ge einberechnen.

Und was ist, wenn die Zinsen zum Festzinsablauf deiner Baufinanzierung pl√∂tzlich viel niedriger sind, als die deines Forward-Darlehens? Dann kommst du in eine kleine Finanzierungs-Zwickm√ľhle. Nimmst du das Darlehen n√§mlich nicht ab, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentsch√§digung f√ľr die entgangenen Zinseinnahmen.

3. Was kostet ein Forward-Darlehen?

Wie eben schon erläutert, ist das Forward-Darlehen ein verlockendes Finanzierungsprodukt, mit welchem sich Zinssicherheit erkaufen lässt. Und da sind wir auch schon beim entscheidenden Punkt: Sicherheit kostet Geld. Im Falle von Forward-Darlehen lassen sich Banken die Wartezeit in Form von Zinsaufschlägen bezahlen.

Bei den meisten Banken betr√§gt der Zinsaufschlag zwischen 0,01 % bis 0,02 Prozent pro Monat. Jede Bank handhabt die Zinsaufschl√§ge allerdings anders. So kann es sein, dass Bank A den Zinsaufschlag bereits ab dem 3. Monat ansetzt, Bank B aber erst ab dem 13. Monat. Einige Banken setzen bei k√ľrzeren Zeitr√§umen niedrigere Zinsaufschl√§ge an, liegt die Finanzierungen l√§nger in der Zukunft, steigen diese.

Wie berechne ich ein Forward-Darlehen?

Um ein Forward-Darlehen zu berechnen, solltest du zunächst wissen, in wie vielen Monaten deine Festzinsbindung ausläuft und welche Restschuld am Ende noch  offen ist.

Um die Zinsen f√ľr das Forward-Darlehen zu berechnen, ben√∂tigst du die H√∂he des Zinsaufschlags sowie die H√∂he der aktuellen Konditionen.

Als Formel sieht das wie folgt aus:

Zinsaufschlag x Vorlaufzeit (in Monaten) + aktuellen Zinssatz = Zinssatz f√ľr das Forward-Darlehen

Also z. B.: (0,01 % x 38 Monate) + 3,9 % = 4,28 %

Der Zinssatz, der sich daraus ergibt, ist der Soll-Zins. Je nach Art des Forward-Darlehens k√∂nnen noch weitere Kreditkosten auf dich zukommen. Dazu z√§hlen z. B. Abschlussgeb√ľhren bei Bausparvertr√§gen, j√§hrliche Kontof√ľhrungsgeb√ľhren usw. Diese werden dann im Effektiv-Zinssatz ber√ľcksichtigt.

Es gibt inzwischen zahlreiche Banken, die sogenannte Forward-Rechner anbieten. Mit diesen kannst du dein zuk√ľnftiges Darlehen vorab schon mal durchkalkulieren.

Nachfolgend eine √úbersicht √ľber die Konditionen von Forward-Darlehen:

Wartezeit in Monaten (Berechnung ab dem 12. Monat) Anzahl der Monate mit ZinsaufschlagSoll-Zins: 3,9 % Aufschlag: 0,01 % Soll-Zins: 3,9 % Aufschlag: 0,02 %
18 Monate6 Monate3,96 %4,02 %
24 Monate12 Monate4,02 %4,14 %
36 Monate24 Monate4,14 %4,38 %
60 Monate48 Monate4,38 %4,86 %
Zinsentwicklung bei Forward-Darlehen in Abhängigkeit der Bereitstellungszeit

4. Forward Darlehen Vergleich: So findest du eine g√ľnstige Anschlussfinanzierung

Wer auf Zinssicherheit setzt und sich f√ľr ein Forward-Darlehen entschieden hat, dem bieten sich gleich mehrere M√∂glichkeiten, die passende Anschlussfinanzierung zu finden. Damit du dabei √ľber keinen Stein stolperst, geben wir dir ein paar Hinweise an die Hand.

Worauf sollten Kreditnehmer achten?

Zuallererst solltest du dich √ľber die aktuellen Zinskonditionen am Markt informieren. Sind die Zinsen jetzt h√∂her oder niedriger als bei deiner Ursprungsfinanzierung? In welche Richtung zeigt der Markt? Sinken die Konditionen aktuell oder bewegen sie sich immer weiter nach oben?

Das ist wichtig, denn ein Forward-Darlehen ist ein bindender Vertrag. Sind die Zinsen gerade niedrig, kann sich der Abschluss eines Forward-Kredits in ein paar Jahren auszahlen.

Wann sollte man die Anschlussfinanzierung regeln?

Wer plant, ein Forward-Darlehen abzuschlie√üen, sollte sich fr√ľhzeitig √ľber die Konditionen informieren. Fr√ľhzeitig hei√üt in dem Fall idealerweise mindestens 12 Monate vor Festzinsablauf. Befindet sich der Markt aktuell in einer Niedrigzinsphase, auch schon eher. Konditionen mit einer 1 vor dem Komma kann man sich getrost auch schon 5 Jahre vorher sichern.

Wie geht man bei der Suche nach einem passenden Forward-Darlehen vor?

Grundsätzlich ist es immer sinnvoll, zu vergleichen. Hol dir daher am besten mehrere Angebote ein. Frage als Erstes bei deiner aktuell finanzierenden Bank an. Im Anschluss kannst du dir Vergleichsangebote bei Vermittlern oder auf Vergleichsportalen einholen. Während Hausbanken bei der ersten Anfrage meist ihre eigenen Produkte anbieten, kannst du auf Portalen die Konditionen von einer Vielzahl von Banken vergleichen.

Tipp: Schaue bei der Wahl der Bank aber nicht nur auf die Konditionen, sondern auch auf das Drumherum. Wie ist der Service? Wie sind die Rahmenbedingungen des Kredits, usw.

Wo findet man g√ľnstige Angebote?

Die g√ľnstigsten Angebote findest du meist auf entsprechenden Vergleichsportalen, da hier eine Vielzahl an Banken vertreten sind. Aber: Ber√ľcksichtige auch deine Hausbank. Ist diese gewillt, dich als Kunden zu behalten, sind hier unter Umst√§nden Sonderkonditionen drin, die du auf keinem Portal findest.

Zuerst bei der Hausbank nachfragen und dann weitere Angebote einholen?

Wo du dir zuerst Angebote einholst, liegt bei dir. Empfehlenswert ist es nur, √ľberhaupt zu vergleichen. Du kannst also zuerst zu deiner Hausbank gehen, um dir einen √úberblick von der aktuellen Zinslage zu verschaffen, anschlie√üend schaust du, wie es bei anderen Banken aussieht.

Sind diese g√ľnstiger, gehst du mit dem Angebot zu deiner Hausbank und fragst, ob sie mithalten k√∂nnen. Ist das nicht der Fall, kannst du umschulden und die Bank wechseln.

Kreditvermittler oder Hausbank ‚Äď die Gretchenfrage, an der sich die Geister scheiden

Was ist nun sinnvoller? Bei der Hausbank zu bleiben oder eine Umschuldung bei einer anderen Bank zu machen? Das hängt von den Umständen ab. Bei der Hausbank weiter zu finanzieren, kann bequemer sein, denn sie hat bereits alle deine Unterlagen und die Grundschuld liegt auch bei ihr.

Die Prolongation, wie es in Fachkreisen so sch√∂n hei√üt, ist also meist nur Formsache. Sind die Konditionen bei einer anderen Bank aber deutlich g√ľnstiger, kann sich der Wechsel lohnen. Bei der neuen Bank musst du dann alle pers√∂nlichen Dokumente sowie Unterlagen zum Haus erneut vorlegen. Im besten Fall zieht sich die neue Bank eine freie Grundschuld von der bisherigen, im teureren Fall muss die Grundschuld neu eingetragen werden.

5. Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Was ist der Unterschied?

Sowohl beim echten als auch beim unechten Forward-Darlehen schlie√üt man einen Vertrag f√ľr die Zukunft ab und erkauft sich Planungssicherheit. Das ist haupts√§chlich sinnvoll, wenn die Zinsen gerade niedrig sind.

Der Unterschied zwischen beiden Varianten liegt in der Zinsbindung. Während die Zinsbindung beim unechten Forward-Darlehen sofort mit Unterzeichnung des Vertrages beginnt, startet selbige beim echten Forward-Darlehen erst zum vereinbarten Zeitpunkt, wenn die Baufinanzierung regulär abgelöst werden soll.

Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt erst am vereinbarten Termin in der Zukunft. Üblicherweise, wenn die Erstfinanzierung ausläuft. Die Konditionen sind aber bereits bei Vertragsunterzeichnung fix festgelegt.

Unechtes Forward-Darlehen: Hier beginnt die Zinsbindung sofort und nicht erst dem Ablauf der Erstfinanzierung. Die Wartezeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung der Darlehenssummer nennt sich bereitstellungsfreie Zeit und funktioniert ähnlich wie bei Neubaufinanzierungen.

Echtes Forward-DarlehenUnechtes Forward-Darlehen
VertragsabschlussFebruar 2023Februar 2023
Wartezeit3 Jahre3 Jahre
AuszahlungFebruar 2026Februar 2026
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Beginn der ZinsbindungFebruar 2026Februar 2023
Ende der ZinsbindungFebruar 2036Februar 2033
Echtes und unechtes Forward-Darlehen im Vergleich

6. Kann ich einen Forward-Kredit k√ľndigen?

Forward-Kredite k√∂nnen grunds√§tzlich gek√ľndigt werden. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten.

Kostenfrei k√ľndigen:

  • Widerruf: Du hast nach Abschluss eines Forward-Kredits 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen bzw. zu k√ľndigen. Ausschlagend f√ľr die Frist ist das Datum, an dem du deine Unterschrift geleistet hast.
  • K√ľndigung nach Ablauf von 10 Jahren: Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit kannst du dein Forward-Darlehen kostenfrei k√ľndigen.

Du hast einen Forward-Kredit abgeschlossen und der Zeitpunkt der Auszahlung r√ľckt n√§her. Die Zinsen am Markt sind nun allerdings nicht gestiegen, sondern gefallen und der Forward-Kredit erweist sich als schlechtes Gesch√§ft. Wir zeigen dir, welche M√∂glichkeiten du hast, den Kredit zu k√ľndigen, und welche Kosten dabei auf dich zukommen.

K√ľndigung vor Ablauf der 10 Jahre

Es ist auch m√∂glich, ein Forward-Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist zu k√ľndigen. Dies kann zum einen noch w√§hrend der Wartezeit sein, wenn du die Finanzierungssumme noch nicht in Anspruch genommen hast, und zum anderen, w√§hrend die Anschlussfinanzierung bereits l√§uft.

K√ľndigst du w√§hrend der Wartezeit, wird die Bank eine Nichtabnahmeentsch√§digung von dir verlangen. W√§ge hier genau ab, ob sich die g√ľnstigen Zinskonditionen mehr lohnen, als der finanzielle Mehraufwand, der dir durch die Entsch√§digung entsteht.

Hast du dein Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt angenommen und bist mitten in der Anschlussfinanzierung, kannst du auch hier den Vertrag k√ľndigen. Je nach verbleibender Restzeit erhebt die Bank dann eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung auf die verbliebene Darlehenssumme.

Tipp: Lass deine Vertragsunterlagen bei einem Fachanwalt pr√ľfen. Unter Umst√§nden besteht die M√∂glichkeit eines Sonderk√ľndigungsrechts, ohne das dabei Kosten f√ľr die Nichtabnahme anfallen.

7. Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward Darlehen?

Der gro√üe Vorteil eines Forward-Darlehens liegt in der Planungssicherheit. Du hast die M√∂glichkeit, dir fr√ľhzeitig g√ľnstige Kreditzinsen zu sichern und kannst dadurch Kosten sparen.

Vorteile Forward-Darlehen

  • Gro√üe Planungssicherheit

  • Keine Bereitsstellungskosten w√§hrend der Wartezeit

  • Sichern von niedrigen Kreditzinsen

  • Gro√ües Sparpotential, falls die Zinsen sp√§ter ansteigen

Allerdings haben Forward-Darlehen auch einige Nachteile. Sinken die Zinsen, bist du an das Forward-Darlehen gebunden und kannst oftmals nur mit einem hohen Kostenanteil vom Vertrag zur√ľcktreten.

Nachteile Forward-Darlehen

  • Festlegung der Kreditkonditionen lange im Voraus

  • Abnahmeverpflichtung: Hohe Kosten bei R√ľcktritt vom Vertrag

  • Durch den Zinsaufschlag etwas teurer als regul√§re Darlehen

  • H√∂here Kosten, falls die Zinsen sinken

8. Fazit: Forward-Darlehen bieten Planungssicherheit

Mit einem Forward-Darlehen profitierst du insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen. Immerhin ist es m√∂glich, dass du dir mit einem entsprechenden Vertrag bereits die aktuellen Zinskonditionen f√ľr die Zukunft sicherst.

Allerdings ist der Abschluss eines Forward-Darlehens auch immer eine Spekulation auf die zuk√ľnftige Zinsentwicklung. Eine Alternative zum Forward-Darlehen ist ein Bausparvertrag, der zum Ende der Vertragslaufzeit zuteilungsreif ist. So kannst du dir auch g√ľnstige Zinsen sichern. Zudem besteht die M√∂glichkeit, den Bausparvertrag aufzuteilen und somit beispielsweise Renovierungen zu finanzieren.

Pr√ľfe vor dem Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt die konkreten Konditionen. Nutze hierf√ľr Vergleichsportale, um die besten Konditionen zu sichern.

9. Häufige Fragen zum Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen kannst du deine bestehende Baufinanzierung in der Zukunft absichern. Und das bis zu 5 Jahre im Voraus. Es verschafft dir Planungssicherheit und ist vor allem bei niedrigen Marktzinsen eine sinnvolle Option.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsen am Markt gerade niedrig sind oder ansteigen.

Das h√§ngt von den aktuellen Konditionen am Markt ab. Sinken die Zinsen, kannst du auch bis zum Ende der Zinsbindung warten. Sind sie gerade niedrig oder steigen, dann lohnt es sich, die Anschlussfinanzierung fr√ľhzeitig zu sichern.

Das kommt auf die aktuellen Bauzinsen an. Wenn eine 1 vor dem Komma steht, kann es sinnvoll sein, schon 5 Jahre vor Festzinsablauf ein Forward-Darlehen abzuschlie√üen, also so fr√ľh wie m√∂glich. Sind die Bauzinsen gerade hoch oder sinken, kann es sich lohnen, noch zu warten.

Hi! Ich bin
ūüĎč

Kristin arbeitet hauptberuflich im Bereich Immobilienfinanzierung bei der LBS. Texten ist ihre Leidenschaft und so schreibt sie auf Finanzwissen.de √ľber interessante Einblicke in den Kreditbereich. Neben der klassischen Eigenheimfinanzierung z√§hlt die Investition in Anlageimmobilien zu ihren Lieblingsthemen.

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