Forward Darlehen – frühzeitig die Anschlussfinanzierung regeln
Die Darlehensraten für dein Haus oder deine Wohnung werden seit ein paar Jahren regelmäßig abgebucht und die wichtigsten Arbeiten sind abgeschlossen. Zeit, sich zurückzulehnen, um das entweder selbstgenutzte oder vermietete Wohneigentum zu genießen. Doch halt, da war doch noch etwas. In nicht mehr ganz so weiter Ferne nähert sich mit stetigem Schritt das Ende der Zinsbindung.
Zeit also, sich Gedanken zu machen, wie es mit der Finanzierung nach Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit weitergehen soll. Hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel. Mit dieser Kreditart kannst du dir bereits Monate oder sogar Jahre im Voraus Kreditzinsen sichern. Wann das Sinn ergibt und was du dabei beachten solltest, erklären wir dir in diesem Beitrag.
1. Was ist ein Forward Darlehen?
Das Forward-Darlehen, auch Forward-Kredit genannt, ist ein Darlehen, bei dem sich Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus einen vereinbarten Zinssatz sichern – die sogenannte Forward-Option.
Forward-Darlehen können ausschließlich zur Umschuldung von bestehenden Baufinanzierungen genutzt werden. Nicht für Konsumkredite und auch nicht für Neubaufinanzierungen.
Bei den meisten Forward-Darlehen handelt es sich um klassische Annuitätendarlehen, nicht zu verwechseln mit dem Tilgungsdarlehen. Wer eine Alternative sucht, wird bei Bausparkassen fündig. Diese bieten die Forward-Option in der Regel auch für ihre Bausparfinanzierungen an.
2. Wie funktioniert ein Forward-Kredit?
Im Grundsatz funktioniert ein Forward-Darlehen ähnlich wie eine klassische Anschlussfinanzierung. Nur eben, dass du dich bereits vor dem Laufzeitende des alten Kredits mit deiner Bank über die neuen Konditionen einigst.
Eine Anschlussfinanzierung schließt du üblicherweise bis zu 6 Monate vor Ablauf der Festzinsbindung ab. Beim Forward-Darlehen sind es zwischen 6 Monaten und 5 Jahren im Voraus.
Und so funktioniert das Forward-Darlehen
Am Horizont siehst du bereits die Festzinsbindung deines Baukredits auslaufen. Da die Zinsen am Markt gerade günstig stehen und du keine Lust auf unliebsame finanzielle Überraschungen hast, lotest du deine Optionen aus – im vorliegenden Beispiel mit einem Forward-Darlehen:
- Du vereinbarst mit deiner Wunschbank oder einem freien Berater die Ablösung deiner Baufinanzierung zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft.
- Sobald die Tinte unter dem Vertrag trocken ist, hast du deine Wunschzinsen mittels Forward-Darlehen gesichert
- Rückt das Ablaufdatum deiner Festzinsbindung heran, löst das Forward-Darlehen deine Immobilienfinanzierung ab.
Klingt zu schön, um wahr zu sein? Wie alles im Leben, haben auch Forward-Darlehen mehrere Seiten, die es zu beachten gilt.
3. Was kostet ein Forward-Darlehen?
Wie eben schon erläutert, ist das Forward-Darlehen ein verlockendes Finanzierungsprodukt, mit welchem sich Zinssicherheit erkaufen lässt. Und da sind wir auch schon beim entscheidenden Punkt: Sicherheit kostet Geld. Im Falle von Forward-Darlehen lassen sich Banken die Wartezeit in Form von Zinsaufschlägen bezahlen.
Bei den meisten Banken beträgt der Zinsaufschlag zwischen 0,01 % bis 0,02 Prozent pro Monat. Jede Bank handhabt die Zinsaufschläge allerdings anders. So kann es sein, dass Bank A den Zinsaufschlag bereits ab dem 3. Monat ansetzt, Bank B aber erst ab dem 13. Monat. Einige Banken setzen bei kürzeren Zeiträumen niedrigere Zinsaufschläge an, liegt die Finanzierungen länger in der Zukunft, steigen diese.
Wie berechne ich ein Forward-Darlehen?
Um ein Forward-Darlehen zu berechnen, solltest du zunächst wissen, in wie vielen Monaten deine Festzinsbindung ausläuft und welche Restschuld am Ende noch offen ist.
Um die Zinsen für das Forward-Darlehen zu berechnen, benötigst du die Höhe des Zinsaufschlags sowie die Höhe der aktuellen Konditionen.
Als Formel sieht das wie folgt aus:
Zinsaufschlag x Vorlaufzeit (in Monaten) + aktuellen Zinssatz = Zinssatz für das Forward-Darlehen
Also z. B.: (0,01 % x 38 Monate) + 3,9 % = 4,28 %
Der Zinssatz, der sich daraus ergibt, ist der Soll-Zins. Je nach Art des Forward-Darlehens können noch weitere Kreditkosten auf dich zukommen. Dazu zählen z. B. Abschlussgebühren bei Bausparverträgen, jährliche Kontoführungsgebühren usw. Diese werden dann im Effektiv-Zinssatz berücksichtigt.
Es gibt inzwischen zahlreiche Banken, die sogenannte Forward-Rechner anbieten. Mit diesen kannst du dein zukünftiges Darlehen vorab schon mal durchkalkulieren.
Nachfolgend eine Übersicht über die Konditionen von Forward-Darlehen:
| Wartezeit in Monaten (Berechnung ab dem 12. Monat) | Anzahl der Monate mit Zinsaufschlag | Soll-Zins: 3,9 % Aufschlag: 0,01 % | Soll-Zins: 3,9 % Aufschlag: 0,02 % |
|---|---|---|---|
| 18 Monate | 6 Monate | 3,96 % | 4,02 % |
| 24 Monate | 12 Monate | 4,02 % | 4,14 % |
| 36 Monate | 24 Monate | 4,14 % | 4,38 % |
| 60 Monate | 48 Monate | 4,38 % | 4,86 % |
4. Forward Darlehen Vergleich: So findest du eine günstige Anschlussfinanzierung
Wer auf Zinssicherheit setzt und sich für ein Forward-Darlehen entschieden hat, dem bieten sich gleich mehrere Möglichkeiten, die passende Anschlussfinanzierung zu finden. Damit du dabei über keinen Stein stolperst, geben wir dir ein paar Hinweise an die Hand.
Worauf sollten Kreditnehmer achten?
Zuallererst solltest du dich über die aktuellen Zinskonditionen am Markt informieren. Sind die Zinsen jetzt höher oder niedriger als bei deiner Ursprungsfinanzierung? In welche Richtung zeigt der Markt? Sinken die Konditionen aktuell oder bewegen sie sich immer weiter nach oben?
Das ist wichtig, denn ein Forward-Darlehen ist ein bindender Vertrag. Sind die Zinsen gerade niedrig, kann sich der Abschluss eines Forward-Kredits in ein paar Jahren auszahlen.
Wann sollte man die Anschlussfinanzierung regeln?
Wer plant, ein Forward-Darlehen abzuschließen, sollte sich frühzeitig über die Konditionen informieren. Frühzeitig heißt in dem Fall idealerweise mindestens 12 Monate vor Festzinsablauf. Befindet sich der Markt aktuell in einer Niedrigzinsphase, auch schon eher. Konditionen mit einer 1 vor dem Komma kann man sich getrost auch schon 5 Jahre vorher sichern.
Wie geht man bei der Suche nach einem passenden Forward-Darlehen vor?
Grundsätzlich ist es immer sinnvoll, zu vergleichen. Hol dir daher am besten mehrere Angebote ein. Frage als Erstes bei deiner aktuell finanzierenden Bank an. Im Anschluss kannst du dir Vergleichsangebote bei Vermittlern oder auf Vergleichsportalen einholen. Während Hausbanken bei der ersten Anfrage meist ihre eigenen Produkte anbieten, kannst du auf Portalen die Konditionen von einer Vielzahl von Banken vergleichen.
Tipp: Schaue bei der Wahl der Bank aber nicht nur auf die Konditionen, sondern auch auf das Drumherum. Wie ist der Service? Wie sind die Rahmenbedingungen des Kredits usw.
Wo findet man günstige Angebote?
Die günstigsten Angebote findest du meist auf entsprechenden Vergleichsportalen, da hier eine Vielzahl an Banken vertreten sind. Aber: Berücksichtige auch deine Hausbank. Ist diese gewillt, dich als Kunden zu behalten, sind hier unter Umständen Sonderkonditionen drin, die du auf keinem Portal findest.
Zuerst bei der Hausbank nachfragen und dann weitere Angebote einholen?
Wo du dir zuerst Angebote einholst, liegt bei dir. Empfehlenswert ist es nur, überhaupt zu vergleichen. Du kannst also zuerst zu deiner Hausbank gehen, um dir einen Überblick von der aktuellen Zinslage zu verschaffen, anschließend schaust du, wie es bei anderen Banken aussieht.
Sind diese günstiger, gehst du mit dem Angebot zu deiner Hausbank und fragst, ob sie mithalten können. Ist das nicht der Fall, kannst du umschulden und die Bank wechseln.
Kreditvermittler oder Hausbank – die Gretchenfrage, an der sich die Geister scheiden
Was ist nun sinnvoller? Bei der Hausbank zu bleiben oder eine Umschuldung bei einer anderen Bank zu machen? Das hängt von den Umständen ab. Bei der Hausbank weiter zu finanzieren, kann bequemer sein, denn sie hat bereits alle deine Unterlagen und die Grundschuld liegt auch bei ihr.
Die Prolongation, wie es in Fachkreisen so schön heißt, ist also meist nur Formsache. Sind die Konditionen bei einer anderen Bank aber deutlich günstiger, kann sich der Wechsel lohnen. Bei der neuen Bank musst du dann alle persönlichen Dokumente sowie Unterlagen zum Haus erneut vorlegen. Im besten Fall zieht sich die neue Bank eine freie Grundschuld von der bisherigen, im teureren Fall muss die Grundschuld neu eingetragen werden.
5. Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Was ist der Unterschied?
Sowohl beim echten als auch beim unechten Forward-Darlehen schließt man einen Vertrag für die Zukunft ab und erkauft sich Planungssicherheit. Das ist hauptsächlich sinnvoll, wenn die Zinsen gerade niedrig sind.
Der Unterschied zwischen beiden Varianten liegt in der Zinsbindung. Während die Zinsbindung beim unechten Forward-Darlehen sofort mit Unterzeichnung des Vertrages beginnt, startet selbige beim echten Forward-Darlehen erst zum vereinbarten Zeitpunkt, wenn die Baufinanzierung regulär abgelöst werden soll.
Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindung beginnt erst am vereinbarten Termin in der Zukunft. Üblicherweise, wenn die Erstfinanzierung ausläuft. Die Konditionen sind aber bereits bei Vertragsunterzeichnung fix festgelegt.
Unechtes Forward-Darlehen: Hier beginnt die Zinsbindung sofort und nicht erst dem Ablauf der Erstfinanzierung. Die Wartezeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung der Darlehenssummer nennt sich bereitstellungsfreie Zeit und funktioniert ähnlich wie bei Neubaufinanzierungen.
| Echtes Forward-Darlehen | Unechtes Forward-Darlehen | |
|---|---|---|
| Vertragsabschluss | Februar 2023 | Februar 2023 |
| Wartezeit | 3 Jahre | 3 Jahre |
| Auszahlung | Februar 2026 | Februar 2026 |
| Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Beginn der Zinsbindung | Februar 2026 | Februar 2023 |
| Ende der Zinsbindung | Februar 2036 | Februar 2033 |
6. Kann ich einen Forward-Kredit kündigen?
Forward-Kredite können grundsätzlich gekündigt werden. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten.
Kostenfrei kündigen:
- Widerruf: Du hast nach Abschluss eines Forward-Kredits 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen bzw. zu kündigen. Ausschlagend für die Frist ist das Datum, an dem du deine Unterschrift geleistet hast.
- Kündigung nach Ablauf von 10 Jahren: Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit kannst du dein Forward-Darlehen kostenfrei kündigen.
Du hast einen Forward-Kredit abgeschlossen und der Zeitpunkt der Auszahlung rückt näher. Die Zinsen am Markt sind nun allerdings nicht gestiegen, sondern gefallen und der Forward-Kredit erweist sich als schlechtes Geschäft. Wir zeigen dir, welche Möglichkeiten du hast, den Kredit zu kündigen, und welche Kosten dabei auf dich zukommen.
Kündigung vor Ablauf der 10 Jahre
Es ist auch möglich, ein Forward-Darlehen nach Ablauf der Widerrufsfrist zu kündigen. Dies kann zum einen noch während der Wartezeit sein, wenn du die Finanzierungssumme noch nicht in Anspruch genommen hast, und zum anderen, während die Anschlussfinanzierung bereits läuft.
Kündigst du während der Wartezeit, wird die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung von dir verlangen. Wäge hier genau ab, ob sich die günstigen Zinskonditionen mehr lohnen, als der finanzielle Mehraufwand, der dir durch die Entschädigung entsteht.
Hast du dein Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt angenommen und bist mitten in der Anschlussfinanzierung, kannst du auch hier den Vertrag kündigen. Je nach verbleibender Restzeit erhebt die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die verbliebene Darlehenssumme.
Tipp: Lass deine Vertragsunterlagen bei einem Fachanwalt prüfen. Unter Umständen besteht die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts, ohne dass dabei Kosten für die Nichtabnahme anfallen.
7. Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward Darlehen?
Der große Vorteil eines Forward-Darlehens liegt in der Planungssicherheit. Du hast die Möglichkeit, dir frühzeitig günstige Kreditzinsen zu sichern und kannst dadurch Kosten sparen.
Vorteile Forward-Darlehen
Große Planungssicherheit
Keine Bereitsstellungskosten während der Wartezeit
Sichern von niedrigen Kreditzinsen
Großes Sparpotential, falls die Zinsen später ansteigen
Allerdings haben Forward-Darlehen auch einige Nachteile. Sinken die Zinsen, bist du an das Forward-Darlehen gebunden und kannst oftmals nur mit einem hohen Kostenanteil vom Vertrag zurücktreten.
Nachteile Forward-Darlehen
Festlegung der Kreditkonditionen lange im Voraus
Abnahmeverpflichtung: Hohe Kosten bei Rücktritt vom Vertrag
Durch den Zinsaufschlag etwas teurer als reguläre Darlehen
Höhere Kosten, falls die Zinsen sinken
8. Fazit: Forward-Darlehen bieten Planungssicherheit
Mit einem Forward-Darlehen profitierst du insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen. Immerhin ist es möglich, dass du dir mit einem entsprechenden Vertrag bereits die aktuellen Zinskonditionen für die Zukunft sicherst.
Allerdings ist der Abschluss eines Forward-Darlehens auch immer eine Spekulation auf die zukünftige Zinsentwicklung. Eine Alternative zum Forward-Darlehen ist ein Bausparvertrag, der zum Ende der Vertragslaufzeit zuteilungsreif ist. So kannst du dir auch günstige Zinsen sichern. Zudem besteht die Möglichkeit, den Bausparvertrag aufzuteilen und somit beispielsweise Renovierungen zu finanzieren.
Prüfe vor dem Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt die konkreten Konditionen. Nutze hierfür Vergleichsportale, um die besten Konditionen zu sichern.
