Immobilienkredite – Übersicht für Eigennutzer und Kapitalanleger

Du möchtest ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage-Immobilien kaufen? Dann wirst du mit einer hohen Wahrscheinlichkeit einen Immobilienkredit abschließen, denn kaum ein privater Haushalt ist in Deutschland in der Lage, eine Immobilie aus Barmitteln zu finanzieren.

Doch was ist eigentlich ein Immobilienkredit, wie viel Immobilienkredit kannst du dir eigentlich leisten und worauf solltest du beim Abschluss eines solchen Kredits achten? In diesem Beitrag erfährst du alles wichtige rund um das Thema der Immobilienfinanzierung.

1. Was ist eigentlich ein Immobilienkredit?

Egal ob Hypothekendarlehen, Baukredit, Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung, all diese Bezeichnungen sind Synonyme für einen Immobilienkredit. Allerdings haben fast alle Immobilienkredite einige Eigenschaften, die sie auszeichnen:

• Absicherung über Grundschuld: Die finanzierende Bank sichert den Immobilienkredit mit einer Buchgrundschuld im Grundbuch ab.

• Finanzierungssumme ab 50.000 €: Immobilienfinanzierungen werden von Banken im Regelfall erst ab 50.000 Euro abgeschlossen. Günstigere Immobilien werden als reguläres Darlehen mit höheren Zinssätzen vergeben.

• Zweckgebundenes Darlehen: Eine Immobilienfinanzierung wird ausschließlich für den Kauf, den Bau oder die Renovierung einer Immobilie vergeben.

• Gleichbleibende Annuität während der Zinsbindung: Die Ratenhöhe der Finanzierung bliebt während der Laufzeit konstant. Lediglich der Zins- und Tilgungsanteil variieren.

• Kombinationsmöglichkeit mit anderen Krediten: Eine Immobilienfinanzierung lässt sich auf mit günstigen Krediten der KfW kombinieren.

Schließt du einen Immobilienkredit ab, handelt es sich in der Regel um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt deine monatliche Rate stets gleich. Zu Beginn der Laufzeit zahlst du mehr Zinsen. Mit jeder gezahlten Rate sinkt der Anteil deiner Zinsen. Am Ende der Zinsbindung bleibt im Regelfall eine Restschuld bestehen. Diese kannst du ablösen oder im Zuge einer Anschlussfinanzierung tilgen.

Hast du ein Darlehen ohne Schlussrate, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen. Natürlich kannst du auch Sonderzahlungen tätigen und somit die Restschuld reduzieren oder dein Darlehen schneller tilgen. Du solltest beachten, dass die meisten Banken für Sonderzahlungen einen Zinsaufschlag erheben.

2. Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten?

Wenn du dich mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigst, fragst du dich sicherlich, wie viel Immobilienkredit dir eine Bank zur Verfügung stellen kann. Diese Frage ist wichtig, denn bevor du dich auf die Suche nach einem Haus oder einer Wohnung machst, solltest du auch wissen, welche Budget du einplanen kannst.

In unserem Artikel „Wie viel Haus kann ich mir leisten“ zeigen wir dir einen pragmatischen Ansatz, um den richtigen Wert eines Hauses für deine persönliche Situation zu berechnen.

Als Vermieter habe ich einen festen Grundsatz hinsichtlich der maximalen Miete, die ein Mieter tragen kann. Viele Banken nutzen einen vergleichbaren Ansatz, um deine maximale Darlehensrate für den Immobilienkredit zu berechnen. So solltest du maximal 35 % deines verfügbaren Haushaltseinkommens für die Rate deines Immobilienkredits verwenden. Wenn du also ein Haushaltseinkommen von 2.500 Euro netto hast, dann solltest du 875 Euro für den Kredit aufbringen.

Verdient dein Partner oder deine Partnerin ebenfalls 2.500 Euro netto, dann habt ihr ein gemeinsames Haushaltseinkommen von 5.000 Euro im Monat. Ihr könntet euch als das Doppelte an monatlicher Kreditrate leisten.

Am Ende des Tages hängt es von vielen Faktoren ab, wie viel Immobilienkredit dir eine Bank zur Verfügung stellt. In erster Linie hängt die Höhe deines Immobiliendarlehens natürlich vom Kaufpreis deiner Immobilie ab.

Doch auch deine finanzielle Situation hat einen wichtigen Einfluss auf deine Kreditfähigkeit. Hast du aktuell bestehende Konsumkredite, einen Autokredit oder gar negative Bonitätsmerkmale? All diese Faktoren haben Einfluss auf dein Immobiliendarlehen.

3. Auf diese Rahmenbedingungen solltest du bei deinem Immobiliendarlehen achten

Sobald du eine passende Immobilie für dich gefunden hast, solltest du dich auch mit den Rahmenbedingungen deiner Finanzierung auseinandersetzen. Wichtige Faktoren sind beispielsweise der Darlehenszins, die Laufzeit des Darlehens, die Option auf Sondertilgungen, der Tilgungsanteil, das eingebrachte Eigenkapital oder die Restschuld zum Vertragsende. Im folgenden Abschnitt gehen wir auf die wichtigsten Faktoren ein.

Der Zinssatz deiner Immobilienfinanzierung

Noch in den 90er Jahren zahlten Kreditnehmer rund 8 % Zinsen auf ihre Immobilienfinanzierungen. Heute sind Zinskosten in dieser Höhe nicht mehr vorstellbar. Wer heute ein Haus kauft oder eine Wohnung finanziert, der kann bei guter Bonität mit einem Zinssatz von rund 1 % rechnen.

Merke dir einfach, dass die Bank mit dem Zins Geld verdient. Je höher das Risiko einer Kreditvergabe ausfällt, desto höher muss auch die Risikoprämie, also der Zinssatz deiner Finanzierung sein.

Am Ende des Tages hängt der konkrete Zinssatz von deiner Bonität, der finanzierten Immobilie, der Zinsbindung sowie dem eingebrachten Eigenkapital ab. Hast du eine gute Bonität und ein hohes Einkommen, dann wird sich dies positiv auf deine Konditionen auswirken. Zudem kannst du mehr Geld in die Tilgung stecken und somit das Risiko aus Sicht der Bank reduzieren.

Ein wichtiger Einflussfaktor für deinen Zinssatz ist die finanzierte Immobilie selbst. Angenommen du kaufst ein Grundstück für 250.000 Euro und möchtest dies mit einem Haus im Wert von 500.000 Euro bebauen. Die Bank kommt allerdings zu einer anderen Bewertung. Für sie ist das erworbene Grundstück nur 150.000 Euro wert und das Haus wird mit den angegebenen 500.000 Euro bewertet. In diesem Falle würdest du einen Kredit in Höhe von 750.000 Euro beantragen, obwohl die Bewertung – aus Sicht der Bank – bei 650.000 Euro liegt.

Die 100.000 Euro Differenz sind ein Blankoanteil des Kredits und werden zu steigenden Zinskosten führen. Grund hierfür ist das höhere Risiko für den Fall einer Zwangsversteigerung.

Die Zinsbindung beim Immobilienkredit

Nun wollen wir auf die Zinsbindung blicken. Diese werden wir im weiteren Verlauf noch etwas genauer betrachten. Aus diesem Grund sei an dieser Stelle gesagt, dass eine höhere Zinsbindung zu höheren Zinsen führt. Ähnlich verhält es sich mit Zusatzoptionen wie einer Tilgungsanpassung während der Laufzeit oder Sondertilgungen.

Wie du siehst, können zahlreiche Faktoren deinen Zinssatz beeinflussen. Aus diesem Grund solltest du hier mehrere Banken vergleichen und stets ein offenes Gespräch mit dem Bankberater suchen.

Aus meiner Sicht ist die Zinsbindung eine wichtige Rahmenbedingung einer jeden Finanzierung. Als Eigennutzer möchte ich eine Planungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung. Dahingegen sind mir als Kapitalanleger gute Finanzierungskonditionen wichtig. Im Zuge meiner gewerblichen Aktivitäten lege ich den Fokus auf Optionen zur vorzeitigen Darlehensbeendigung.

Was ich dir mit diesen verschiedenen Aspekten sagen möchte: die perfekte Zinsbindung hängt von dir und deinen Präferenzen ab. Willst du ein Eigenheim finanzieren, dann solltest du überlegen wie schnell du das Darlehen abbezahlen möchtest. Nutze auch Sondertilgungen, um deine Restschuld zu reduzieren. Erfahrungsgemäß schaffen es viele Anleger, eine Immobilienfinanzierung nach rund 20 bis 25 Jahren abzubezahlen.

Hast du bereits einen Großteil deines Haushaltseinkommens für die Tilgung des Darlehens reserviert? Dann nutze eine längere Zinsbindung, um eventuellen Zinsänderungsrisiken zum Ende der Laufzeit zu begegnen. Am besten passt du die Zinslaufzeit so an, dass du am Ende des Kredits das gesamte Eigenheim getilgt hast.

Nutzt du eine Immobilie zur Kapitalanlage, dann kann eine Refinanzierung nach einigen Jahren sinnhaft sein. Weshalb das so ist, erfährst du im Artikel zur Refinanzierung von Immobilien.

Sondertilgungen bei der Immobilienfinanzierung

Viele Lokalbanken bieten in ihren Standardkreditverträgen Sondertilgungen an. Bist du ein Eigennutzer, dann solltest du Sondertilgungen so häufig wie möglich ausnutzen. Als Eigennutzer kannst du Zinskosten steuerlich nicht geltend machen. Folglich solltest du schauen, dass du die Zinskosten möglichst niedrig hältst.

Da sich die Zinsen anhand des ausstehenden Darlehenssaldos berechnen, reduziert jede getätigte Sonderzahlung die Zinslast deiner Finanzierung und erhöht dahingegen den Anteil deiner Tilgung pro weiterer gezahlter Rate.

Anders sieht das Thema Sondertilgungen aus, wenn du als Kapitalanleger oder Investor agierst. Zinsen sind bei einem Investment Kosten und lassen sich steuerlich absetzen. Somit reduzieren Zinsen deinen steuerbaren Gewinn aus den Immobilien.

Mit Sonderzahlungen reduzierst du die Zinsanteile in der Rate und erhöhst somit das zu versteuernde Einkommen. Bezahlst du bereits einen hohen Einkommensteuersatz, solltest du hier eher das Kapital für weitere Investitionen verwenden.

Die richtige Tilgung im Darlehen wählen

Auch beim Thema Tilgung hängt die Wahl der richtigen Höhe maßgeblich von deinem Standpunkt ab.

Als Investor würde ich stets eine niedrige Tilgung forcieren. Die Rede ist hier von einem Tilgungssatz von 2 bis 3 % pro Jahr. Ich persönlich gucke bei Immobilieninvestments stets, dass meine laufenden Kosten bei rund 5 % des Investitionsvolumens sind. In unserem Artikel zur Immobilienkalkulation erfährst du, wie du dein Investment richtig berechnest.

Aus Sicht eines Eigennutzers ist eine höhere Tilgung zu bevorzugen. Hier kommt es natürlich auf die individuellen Gegebenheiten an. Doch eine Gesamtannuität von 5 % des Darlehens ist grundsätzlich ein guter Ansatz beim privaten Immobilienkredit. Allerdings sollte die Höhe der Tilgung auch nicht zur Belastung werden, wenn das Haushaltseinkommen sinkt.

Um dich gegen ein sinkendes Haushaltseinkommen abzusichern, kannst du eine Klausel zur Anpassung der Tilgung in den Darlehensvertrag aufnehmen lassen. Diese kostet im Regelfall einen Zinsaufschlag, kann jedoch die Flexibilität deines Immobilienkredits erhöhen.

Wie viel Eigenkapital sollte man in den Immobilienkredit einbringen?

Eine Frage, die regelmäßig beim Kauf oder Bau einer Immobilie aufkommt, betrifft den Eigenkapitalanteil. Grundsätzlich hängt das einzubringende Kapital maßgeblich von deiner persönlichen Bonität ab.

Als Investor habe ich in der Vergangenheit bereits Objekts ohne Eigenkapital gekauft. Der Grund hierfür war, dass die Zinskosten niedrig und das Objekt zu günstig verkauft wurde. Trotz einer 115-Prozent-Finanzierung hat das Objekt noch einen Cashflow erzeugt.

Auf der anderen Seite bringt Eigenkapital jedoch Sicherheit. Baust du ein Haus oder kaufst eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung, dann würde ich dir empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bedienen. Folgende Nebenkosten fallen beim Hauskauf an:

Im besten Fall solltest du wenigstens 5,5 % Eigenkapital einbringen. Im schlechtesten Fall wären dahingegen mindestens 15 % einzubringen. Viele Banken rechnen mit einem Eigenkapitaleinsatz von 20 % beim Hausbau. Solltest du eine Immobilie günstig unter Marktpreis kaufen können, dass die Bank den Wert der Immobilie höher bewertet als deinen Kaufpreis, dann zählt dieser Grundsatz nicht.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass du private Schulden möglichst schnell tilgen solltest. Sollte das Leben nicht so spielen, wie du es dir wünschst, möchtest du mit Sicherheit keine hohen Verbindlichkeiten besitzen. Ein abbezahltes Eigenheim ist ein Ruhepol in unruhigen Fahrtwassern und sollte eben als solches betrachtet werden.

Die Restschuld beim Immobilienkredit – so gehst du damit um

Zu guter Letzt wollen wir noch einen Blick auf die Restschuld deines Immobilienkredits werfen. Hast du dich z.B. für eine Zinsbindung von 15 Jahren entschieden und während dieses Zeitraums etwa 60 % deines Darlehens getilgt, so stellt sich zum Ende der Laufzeit die Frage, wie mit den restlichen 40 % zu verfahren ist. Im Grunde hast du mehrere Optionen:

• Darlehen zum aktuellen Zins fortführen: Läuft dein Immobiliendarlehen aus, wird die Bank nicht den offenen Betrag von deinem Konto einziehen. Stattdessen läuft das Darlehen auch nach dem Laufzeitende des Kredits weiter. Allerdings gelten nun andere Konditionen, welche sich am aktuellen Marktzins orientieren.

• Eine Anschlussfinanzierung abschließen: Eine bessere Option sind oftmals Anschlussfinanzierungen. Die Bank bewertet deine Immobilie im Zuge der Anschlussfinanzierung erneut. Im besten Fall hast du neben der Tilgung eine Wertsteigerung verzeichnet. Die Beleihung deines Hauses ist somit niedriger und die Finanzierungskosten günstiger.

• Ein Forward-Darlehen abschließen: Das Forward-Darlehen ist eher etwas für Immobilieninvestoren. Solltest du während der bestehenden Kreditlaufzeit merken, dass die Zinskosten am Markt steigen, kannst du bereits heute ein Darlehen für die Zukunft abschließen. Der Zinssatz ist im Regelfall etwas höher, sollte der Leitzins jedoch rapide steigen (wie im Fall einer Zinswende), sicherst du dir auf diese Weise noch attraktive Finanzierungskonditionen.

• Das Darlehen ablösen: Der einfachste Ansatz ist die Ablösung des Darlehens. Hast du beispielsweise genügend Kapital in ETFs, Aktien oder einfach auf dem Konto gesammelt, dann kannst du dieses verwenden, um dein Darlehen abzulösen. In diesem Fall hast du keine weiteren Schulden bei der Bank und kannst dein Einkommen für neue Investitionen verwenden.

Ich persönlich würde bei der Kapitalanlage eine Anschlussfinanzierung abschließen, wohingegen ich beim Eigenheim mit einer Volltilgung während der Darlehenslaufzeit kalkulieren würde.

4. Diese Unterlagen brauchst du für eine Immobilienfinanzierung

Viele Häuslebauer und Immobilienkäufer finanzieren Ihre Immobilie über eine regionale Bank, Sparkasse oder Genossenschaftsbank. In Abhängigkeit des Finanzierungsvolumens sind Banker auch oftmals Berater und Kreditentscheider in einer Person, sodass eine professionelle Vorbereitung bei der Kreditanfrage zu empfehlen ist.

Die Rede ist davon, dass man dem Banker alle Unterlagen zur Finanzierung vorbereitet und vollständig überreicht, um einen möglichst einfachen Ablauf zu gewährleisten.

In der Praxis braucht die Bank für die Kreditanfrage folgende Unterlagen:

• Daten zur Immobilie (Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Modernisierungen, Grundstücksfläche, etc.)

• Einkommensnachweise bei Angestellten, Steuerbescheid und Betriebswirtschaftliche Auswertung bei Selbständigen

• Nachweise über das Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparverträge, etc.)

• Belege zu bestehenden Verbindlichkeiten (Kreditverträge mit Ratenplänen, Leasingverträge)

• Aktuelle Ausweisdokumente (Personalausweis oder Reisepass)

Bist du in der privaten Krankenversicherung, Rentner oder Selbständiger, dann werden die Banken entsprechende Nachweise anfordern. Grundsätzlich solltest du mit vollständigen Unterlagen zur Bank gehen, um den Beantragungsprozess unkompliziert und einfach zu gestalten.

5. Wo kann ich ein Immobiliendarlehen abschließen?

Ein Immobiliendarlehen kannst du eigentlich bei jeder Bank abschließen. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass vor allen Dingen die Lokalbanken eine gute Wahl darstellen. Diese kenne die einzelnen Lagen und werten diese fairer ein. Allerdings kann auch eine überregionale Bank eine gute Anlaufstelle für deinen Immobilienkredit sein.

Vor allen Dingen die großen Geschäftsbanken bieten ihren Kunden teilweise attraktive Konditionen an. Aus diesem Grund solltest du für die Immobilienfinanzierung bei mehreren Banken die Konditionen anfragen. Die genannten Konditionen sind an dieser Stelle noch nicht verbindlich und hängen schlussendlich von der ausführlichen Prüfung deiner Kreditanfrage ab.

Ein Vergleich verschiedener Anbieter gelingt dir auch über einen Finanzierungsberater wie Dr. Klein, Interhyp oder Tecis. Diese Finanzierungsberater können dir in der Regel zahlreiche Kreditkonditionen zur Verfügung stellen. Vergleichst du allerdings die Angebote zwischen der direkten Kreditanfrage bei einer Bank mit der Anfrage über den Finanzierungsvermittler, so sind die Konditionen beim Vermittler meistens etwas schlechter.

Erfahrungsgemäß legen die Banken die Provisionen, welche an die Vermittler gezahlt werden, im Zinssatz um. Der Vermittler kann auf einen Teil der eigenen Provision verzichten und dir somit einen besseren Zinssatz anbieten.

Welche Weg der bessere für dich ist, ist stets eine Frage der persönlichen Präferenz. Geht es nach mir, dann stelle ich direkt Anfragen bei den Lokalbanken.

Fazit: Der Immobilienkredit als Schlüssel zum Vermögensaufbau

Egal ob du ein Eigenheim oder eine Immobilie zur Vermietung finanzieren möchtest, der richtige Immobilienkredit ist der Schlüssel zum Erfolg. Der Kauf mit Barmitteln ist nur für weniger Immobilienkäufer eine echte Option.

Die perfekte Finanzierung hängt von deinen persönlichen Gegebenheiten ab. Wenn du ein hohes Einkommen hast, kannst du dir auch eine höhere Kreditrate leisten. Beachte zudem, dass eine Immobilienfinanzierung einen langfristigen Charakter hat. Dementsprechend solltest du auch Risiken wie eine Arbeitslosigkeit, Krankheit oder ein sinkendes Gehalt in deine Kalkulation einbeziehen. Ansonsten könnten andere Kreditarten für dich unter Umständen passender sein.

Zusatzoptionen wie Sondertilgungen oder eine Anpassung des Tilgungssatzes kosten zwar einen Zinsaufschlag, doch können zur Absicherung von Risiken durchaus Sinn ergeben.

Deine lokalen Banken stehen dir als kompetente Ansprechpartner zur Verfügung. Willst du überregionale Kreditangebote vergleichen, dann ist ein Finanzierungsvermittler der passende Ansprechpartner.

Hast du bereits eine Immobilienfinanzierung und willst deine Erfahrungen mit uns teilen? Lass uns gerne einen Kommentar dar.

FAQ: Häufige Fragen zu Immobilienkrediten