Immobilienfonds – Lohnt sich das Investment?
Du möchtest in Immobilien investieren, für einen Kauf fehlt dir aber das Eigenkapital? Immobilienfonds ermöglichen, Geld in Immobilien zu investieren, ohne sich bei der Bank zu verschulden. Wir klären über die verschiedenen Arten von Immobilienfonds und den Unterschied zu Immobilien-ETFs auf.
Immobilienfonds – Das Wichtigste in Kürze
- Anteile von offenen Immobilienfonds können Anleger bereits ab 25 € erwerben.
- Die jährliche Rendite von guten, bekannten Immobilienfonds liegt stabil zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr.
- Nachteilig sind bei Immobilienfonds die hohen Verwaltungs- und Kaufkosten, weswegen es wichtig ist, Anbieter zu vergleichen.
- Geschlossene Immobilienfonds können sehr hohe Renditen bescheren, aber auch zum totalen Vermögensverlust führen und gelten deswegen als riskant.
- Bei offenen Immobilienfonds sind Anleger an eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten gebunden, bevor sie ihre Anteile zurückgeben. Alternativ ist jederzeit ein Verkauf über die Börse möglich.
- Für den Kauf von Immobilienfonds benötigst du ein Wertpapierdepot. Wir stellen dir einen ausführlichen Vergleich der besten Depot-Anbieter zur Verfügung. Anbieter wie Smartbroker zeichnen sich durch eine besonders große Auswahl an aktiven Investmentfonds aus. In unserem großen Smartbroker Plus Testbericht erfährst du mehr zur Fondspalette des Online-Brokers.
1. Was ist ein Immobilienfonds?
Investmentfonds sind Geldanlagen, bei denen mehrere Menschen in einen gemeinsamen Topf einzahlen und die gesamte Summe anlegen. Je nach Fonds wird das Vermögen in Aktien, Staatsanleihen, Rohstoffe, oder eben Immobilien investiert. Fonds, die ihr Geld nicht in Wertpapiere wie Aktien und Staatsanleihen anlegen, bezeichnen Fachleute als Alternative Investmentfonds (AIF).
Unterschied zwischen Immobilienfonds und Immobilien-ETF
Anders als Immobilien-ETFs, die einen bestimmten Börsenindex abbilden und passiv gesteuert werden, benötigen Immobilienfonds (aktive Investmentfonds) einen Fondsmanager, der Entscheidungen bezüglich der Investitionen trifft. Auf die Unterschiede zwischen Fonds und ETFs gehen wir im Artikel ETF vs. Fonds detaillierter ein.
Immobilienfonds erwerben unterschiedliche Immobilien
Immobilienfonds kaufen mit dem Vermögen Immobilien. Diese können Wohnhäuser, aber auch Einkaufszentren, Lagerhallen, Bürokomplexe, Gewerbe- und Industriehallen, Grundstücke oder Krankenhäuser sein. Die Fondsrendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen sowie aus Verkäufen, wenn der Wert der Immobilien steigt.
Das bedeutet aber nicht, dass das ganze Geld in Immobilien investiert wird. Zum einen müssen die Fonds mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens bar bereithalten, um die Investoren auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben. Zum anderen dürfen sie auch Geld in Wertpapiere anlegen. Das Gesetz schreibt lediglich vor, dass mindestens 51 Prozent des Fondsvolumens in Immobilien fließen müssen.
2. Welche Immobilienfonds gibt es?
Schon mal den Begriff geschlossene Immobilienfonds gehört? Dabei handelt es sich um Fonds, die nur in eine oder wenige Immobilien, maximal zwei oder drei, investieren. Dadurch sind die Fondsanteile begrenzt.
So unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds
Ist die notwendige Summe (Höchstvolumen) erreicht, um die anvisierte Immobilie zu kaufen, wird der Fonds geschlossen. Nach einer fest definierten Laufzeit, die 10 bis 20 Jahre beträgt, verkauft das Management die Immobilie und zahlt die Investoren aus.
Die Rendite kann bei einer sorgfältigen Auswahl der Immobilien und einer positiven Entwicklung des Immobilienmarkts bis zu 20 Prozent betragen. Andererseits ist das Risiko auch hoch, weil das Vermögen sich nur auf wenige Immobilien konzentriert. Entpuppt sich das Immobilienprojekt als Flop, ist im schlimmsten Fall die ganze Summe weg. Zudem liegt die Mindesteinlage mindestens im vierstelligen Bereich, meist aber um die 10.000 €.
Anders verhalten sich offene Immobilienfonds: Hier kann im Laufe der Jahre jeder einsteigen und Anteile kaufen, dabei investiert das Management immer in neue Immobilien. Somit steigt das Fondsvermögen stets, eine maximale Laufzeit gibt es nicht. Auch kannst du bei vielen Fonds bereits mit 25 € einsteigen.
Im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds ist das Risiko gering, weil die Käufe breit gestreut werden. Verliert eine Immobilie im Portfolio unerwartet an Wert, kompensieren die anderen Objekte den Verlust. Die durchschnittliche Rendite von offenen Immobilienfonds in Deutschland lag 2022 bei 2,5 Prozent.
Ein weiterer Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds betrifft den Verkauf der Anteile: Bei Ersteren ist es möglich, sie nach einer Mindesthaltefrist von zwei Jahren zu verkaufen. Anteile an geschlossenen Immobilienfonds lassen sich vor dem Ende der Laufzeit dagegen nur über den Zweitmarkt und meist mit Verlusten veräußern.
| Kategorie | Offene Immobilienfonds | Geschlossene Immobilienfonds |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Rendite | 2,5 % p.a. | schwankend, bis zu 20 % p.a. möglich |
| Fondsvolumen | unbegrenzt | fest definiert, begrenzt |
| Mindesteinlage | ab 25-50 Euro | 10.000-20.000 Euro |
| Risiko | niedrig | hoch |
| Anzahl der Anteile | unbegrenzt | fest definiert, begrenzt |
| Laufzeit | unbegrenzt | 10-20 Jahre |
| Vorzeitiger Verkauf der Anteile | nach 24 Monaten möglich | nur auf dem Zweitmarkt und oft mit Verlusten möglich |
Jenseits der Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds gibt es andere Kategorien.
Unterscheidung der Immobilienfonds nach Anlageschwerpunkt
- Lokal vs. National vs. global/weltweit – manche Immobilienfonds investieren weltweit, was den Vorteil hat, dass lokale Immobilienkrisen durch Objekte in anderen Ländern abgefedert werden. Andere konzentrieren sich nur auf einen Kontinent (etwa Europa), auf ein Land (z. B. Immobilienfonds Deutschland) oder sogar nur auf eine Stadt beziehungsweise Region.
- Gewerbe- vs. Wohnimmobilien – manche Immobilienfonds legen das Vermögen ausschließlich in Wohnimmobilien. Die Rendite schwankt abhängig von der Lage des Mietmarkts und der Lage der Immobilien, generell zeigten reine Wohnimmobilienfonds in den letzten Jahren wegen der starken Nachfrage auf dem Mietmarkt eine bessere Rendite als Gewerbeimmobilienfonds. Letztere investieren beispielsweise in Hotels, Bürohäuser, aber auch Lagerhallen, Pflegeheime oder Industrieanlagen.
- Ausschüttende vs. thesaurierende – wie bei allen Investmentfonds gibt es auch bei Immobilienfonds thesaurierende sowie ausschüttende Fonds. Erstere investieren die Erträge in neue Objekte, erst beim Verkauf ihrer Anteile erhalten Investoren also ihren Gewinn. Ausschüttende Fonds zahlen dagegen jährlich die Erträge aus Mieteinnahmen und Verkäufen abzüglich der laufenden Kosten an die Anteilhaber aus.
Die folgende Tabelle zeigt die bekanntesten offenen Immobilienfonds aus Deutschland. Dazu zählen beispielsweise die Deka Immobilienfonds und Hausinvest.
HausInvest im Vergleich mit anderen Immobilienfonds
| Fondsdaten | hausInvest | Deka-ImmobilienEuropa | UniImmo: Global Fonds | WERTGRUND WohnSelect D Fonds |
|---|---|---|---|---|
| Auflagedatum | 07.04.1972 | 20.01.1997 | 01.04.2004 | 20.04.2010 |
| Gesellschaft | Commerz Real Investment GmbH | Deka Immobilien Investment GmbH | Union Investment Real Estate GmbH | WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH |
| Schwerpunkt | Wohn- und Gewerbeimmobilien in Europa, Asien/Pazifik und Nordamerika | Gewerbeimmobilien in Europa | Gewerbeimmobilien global/weltweit | Bestands-Wohnimmobilien an ausgewählten deutschen Standorten |
| Ausschüttungsart | ausschüttend | ausschüttend | ausschüttend | ausschüttend |
| Ausgabeaufschlag | 5 % | 6 % | 5 % | 5 % |
| Managementgebühr | 1 % | 0,86 % | 0,90 % | 1,10 % |
| Durchschnittliche Rendite (5 Jahre) | 2,3 % | 3,0 % | 0,79 % | 4,3% |
3. Immobilienfonds verkaufen: Welche Haltefristen muss ich beachten?
Erwerbslosigkeit, Krankheit oder eine Scheidung sorgt nicht selten für einen ungeplanten finanziellen Engpass. Hast du in einen Immobilienfonds investiert und möchtest du deine Anteile liquidieren, also zurückgeben, ist das bei offenen Immobilienfonds meist kein Problem.
Gesetzliche Rückgabe- und Mindesthaltefristen für offene Immobilienfonds
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die die Anteile ausgegeben hat, ist dazu verpflichtet, sie zurückzunehmen. Allerdings darf sie einen sogenannten Rücknahmeabschlag berechnen, der bis zu 5 Prozent des Anteilwerts betragen darf. Zudem gelten dafür einige Fristen:
- Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate, eine Rückgabe ist davor nicht möglich.
- Zusätzlich sehen die Verträge eine Rückgabeankündigungsfrist von 12 Monaten vor, 12 Monate nach dem Verkauf kann also der Anteilseigner mitteilen, dass er seine Anteile verkaufen möchte. Nach weiteren 12 Monaten erreicht er die Mindesthaltefrist und kann ausgezahlt werden.
- Vor dem 22.07.2013 galt ein Freibetrag von 30.000 €. Blieb der Investitionsbetrag darunter, mussten Investoren keine Mindesthalte- und keine Kündigungsfrist beachten. Diesen Vorteil gibt es jetzt nicht mehr.
Immobilienfonds mit Abschlag über die Börse verkaufen
Darüber hinaus kannst du bei offenen Immobilienfonds auch an der Börse verkaufen. In diesem Fall musst du keine Fristen beachten, jedoch zahlst du höhere Gebühren. Zum einen verlangt die Depot-Bank, die den Verkaufsauftrag erhält, eine Ordergebühr. Zusätzlich erhält der Börsenmakler eine Courtage. Insgesamt musst du mit circa 1 Prozent des Anteilwerts an Gebühren rechnen.
Zudem kann es passieren, dass du deinen Fondsanteil unter dem ursprünglichen Kaufpreis verkaufen musst. Zwar steht es dir bei der Auftragserteilung frei, einen beliebigen Mindestverkaufspreis festzulegen. Ist er jedoch zu hoch, findet sich im schlimmsten Fall kein Käufer.
Das ist vorwiegend der Fall, wenn der Immobilienfonds sich schlecht entwickelt oder bei einer schwierigen wirtschaftlichen Lage, beispielsweise wegen eines Konjunktureinbruchs. Dieser sogenannte Spread, der Unterschied zwischen dem Kauf und dem Verkaufspreis, beträgt im schlimmsten Fall einige Prozentpunkte.
Hast du in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert, fallen die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückgabe und auch eines Verkaufs über die Börse aus. Möchtest du deine Anteile liquidieren, bleibt nur der Zweitmarkt. Verschiedene Anbieter stellen hierfür Plattformen bereit, die allerdings Gebühren von bis zu 5 Prozent des Anlagewerts verlangen. Zudem liegt auch hier der Verkaufspreis oft niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.
Hast du einen offenen Immobilienfonds gekündigt, steigst du offiziell aus und kannst deine Anteile nicht mehr über die Börse verkaufen. Benötigst du Liquidität, solltest du daher von vornherein überlegen, ob sich die Rückgabe an die Fondsgesellschaft oder der Verkauf eher lohnt.
Muss ich nach dem Verkauf der Immobilienfondsanteile Steuern zahlen?
Verkaufen Investoren ihre Fondsanteile, erhebt das Finanzamt eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent auf den Gewinn. Wer kirchensteuer- und solidaritätszuschlagspflichtig ist (2023: Ab 17.543,00 € Einkommenssteuer), muss diese Steuern ebenfalls entrichten.
Jedoch steht jedem ein Sparerpauschbetrag in Höhe von 1.000 € zu, der sich bei Verheirateten auf 2.000 € erhöht. Liegt der Gewinn darunter, fallen keine Steuern an, wenn der Investor seiner Depot-Bank einen Freistellungsantrag erteilt hat.
4. Immobilienfonds Alternativen: Immobilien-ETF, REITs oder direktes Investment?
Möchtest du am Immobilienmarkt Geld verdienen, stellen Immobilienfonds nicht die einzige Möglichkeit dar. Die Alternativen, die wir folgend vorstellen, stehen dir ebenfalls offen.
Immobilien-ETFs als Alternative zu aktiven Immobilienfonds
Genauso wie herkömmliche ETFs bilden Immobilien-ETFs einen Börsenindex ab, beispielsweise einen Immobilienindex wie den DAXsubsector All Real Estate oder einen anderen Index, der ausschließlich börsennotierte Unternehmen im Immobilienbereich enthält.
Kaufst du Immobilien-ETFs, erwirbst du also Anteile an diesen Unternehmen und nicht an Immobilien. Da die Zusammensetzung des Index bereits feststeht und sich nicht ändert, benötigen Immobilien-ETFs keine Verwaltung, weswegen die laufenden Kosten deutlich geringer als bei Immobilienfonds ausfallen.
Ebenfalls gestalten sich Kauf und Verkauf viel einfacher, da es sich um ETFs handelt, für die keinerlei Mindesthaltefrist gilt. Auf der anderen Seite schwankt der Wert der ETFs abhängig vom Börsenkurs und von der wirtschaftlichen Lage stärker als der von Immobilienfondsanteilen, deren Wert an den Verkehrswert der Immobilie gekoppelt und damit stabiler ist.
REITs werden immer beliebter unter Privatanlegern
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Kapitalgesellschaften, die mit Immobilien handeln und steuerliche Vorteile genießen. Sie sind etwa in Deutschland von der Körperschaft- sowie von der Gewerbesteuer befreit und damit im Vorteil gegenüber herkömmliche Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich tätig sind.
Auf der anderen Seite müssen REITs hohe Auflagen erfüllen. Unter anderem dürfen sie in Deutschland nur Gewerbeimmobilien mit maximal 50 Prozent Wohnanteil erwerben und nur in geringem Maß verkaufen. Zudem müssen sie eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent aufweisen und 90 Prozent ihrer Gewinne sofort ausschütten.
Letzteres macht sie zu einer renditestarken und flexiblen Möglichkeit zu geringen Kosten. Andererseits zeichnen sie sich genauso wie Immobilien-ETFs durch starke Kursschwankungen aus.
Einzelne Immobilien statt Immobilienfonds
Kaufst du eine physische Immobilie und vermietest sie, kannst du je nach Lage und Kaufpreis eine Bruttomietrendite um die 3 Prozent pro Jahr erzielen. Allerdings erfordert eine Immobilie als Kapitalanlage einiges an Arbeitsaufwand, anders als der Kauf von Immobilienfondsanteilen oder Immobilien-ETFs.
Zudem benötigst du zum Kauf Eigenkapital. Gerade der Anstieg der Darlehenszinsen ab 2022 hat Kredite verteuert, sodass du mindestens 30 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten aus eigenen Mitteln decken solltest, um nicht allzu hohe Tilgungsraten zu zahlen.
Somit ist der direkte Immobilienkauf nicht mit einer Investition in Immobilienfonds, REITs oder Immobilien-ETFs vergleichbar. Spielst du mit dem Gedanken, die Immobilie später selbst zu nutzen, kann sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus durchaus lohnen.
| Offene Immobilienfonds | Immobilien-ETF | REITs | Direkter Kauf von Immobilien | |
|---|---|---|---|---|
| Rendite | ++ | +++ | +++ | + |
| Kosten | +++ | + | + | ++ |
| Risiko | + | + | ++ | ++ |
| Sicherheit | +++ | ++ | ++ | ++ |
| Flexibilität | + | +++ | +++ | + |
| Stabilität | ++ | + | + | ++ |
| Transparenz | ++ | +++ | +++ | +++ |
5. Immobilienfonds: Vorteile und Nachteile im Überblick
Für Immobilienfonds spricht die mögliche Rendite, die im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen über die Jahre stabil bleibt. So erzielten offene Immobilienfonds in Deutschland zwischen 2015 und 2023 eine jährliche Rendite zwischen 2,2 und 3,2 Prozent. Eine Immobilie in guter Lage als Kapitalanlage bringt zwar ähnliche Erträge, erfordert aber Eigenkapital und viel Aufwand, wenn sie vermietet werden soll.
Vor allem Immobilienfonds wie Deka-ImmobilienEuropa und HausInvest, die europa- oder weltweit auf ausgewählte A-Lage Immobilien setzen, zeigen in den letzten Dekaden eine stetige und positive Entwicklung. Damit sind sie weniger den Börsen- und Konjunkturschwankungen ausgesetzt als Immobilien-ETFs oder REITs, da die Immobiliensachwerte stabiler als die Börsenkurse sind.
Allerdings gilt diese Betrachtung nur für globale, breit gestreute Immobilienfonds. Wie bei allen Investitionen in Immobilien können Konjunktureinbrüche und das Platzen von Immobilienblasen auch zu hohen Verlusten führen. Damit sind offene Immobilienfonds weit weniger sicher als etwa Rentenfonds oder Geldmarktfonds.
Auf der Contra-Seite stehen zudem die hohen Kosten. Zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren, die pro Jahr bis zu 2,5 Prozent des Anlagewerts ausmachen, kommt beim Kauf ein Ausgabeaufschlag von 5 bis 6 Prozent dazu. Hier lohnt es sich, das Kleingedruckte genau zu prüfen, da die Kosten sich von Anbieter zu Anbieter teilweise erheblich unterscheiden.
Ebenfalls handelt es sich bei Immobilienfonds um wenig flexible Anlagen: Eine Rückgabe vor dem Ablauf der Mindesthaltefrist ist ausgeschlossen, ein Verkauf oft mit Verlust behaftet.
Vorteile Immobilienfonds
- Gute, stetige Renditen
- Bei globalen, offenen Immofonds breite Streuung
- Stabiler als ETFs oder REITs
- Beteiligung am Immobilienmarkt ohne Aufwand und Eigenkapital
Nachteile Immobilienfonds
- Hohe Kosten
- Geringe Flexibilität
- Je nach Fonds totaler Verlust möglich
- Nur als langfristige Anlagen gewinnbringend
6. Fazit: Immobilienfonds bieten gute Rendite für risikobereite, langfristige Anleger
Offene Immobilienfonds sind eine gute Möglichkeit, ohne Eigenkapital und mit kleinen Summen in Immobilien zu investieren. Allerdings solltest du vor dem Kauf von Fondsanteilen überprüfen, dass es sich um einen lang bestehenden, breit gestreuten Immobilienfonds handelt, der seit Jahren eine stabile Performance liefert.
Ebenfalls solltest du die Kosten nicht außer Acht lassen, die deine Rendite merklich schmälern können. Eine günstigere Möglichkeit, dein Geld in Immobilien anzulegen, bieten Immobilien-ETFs oder REITs. Hier musst du allerdings schwankende Kurse in Kauf nehmen.
Alles in allem sind Immobilienfonds eine Möglichkeit, dein Portfolio zu diversifizieren. Da der Immobilienmarkt insgesamt als volatil gilt, solltest du jedoch nicht nur auf Immobilien setzen. Klassische ETFs bieten beispielsweise eine höhere Renditechance bei geringen Kosten und eignen sich, wenn du Geld investieren willst, ohne dich allzu sehr mit dem Aktienmarkt auseinanderzusetzen.
