Mieter kündigen: Darauf müssen Vermieter achten

Die meisten Vermieter wünschen sich langjährige und von gegenseitigem Vertrauen geprägte Mietverhältnisse.

Beim Thema Vermieten können jedoch immer unerwartete Ereignisse auftreten, die zur Kündigung eines Mieters führen.

Wir zeigen, wann eine Kündigung zulässig ist und was du als Vermieter beachten musst.

1. Wann darf der Vermieter dem Mieter kündigen?

Das Wort „unbefristet“ in einem Mietvertrag bedeutet nicht, dass der Mieter tatsächlich Zeit seines Lebens in der Immobilie bleiben darf. Zwar schützt das Gesetz Mieter und auch die deutsche Rechtsprechung ist durchaus mieterfreundlich. Dennoch beschäftigten 2020 rund 15.000 Verfahren wegen Eigenbedarfskündigungen die Gerichte.

• Pflichtverletzungen – am häufigsten tritt der Fall ein, dass der Mieter die Miete zwei Monate hintereinander nicht oder mehrmals verspätet zahlt. Das berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen sowie zu einer ordentlichen Kündigung. Aber auch bei anderen erheblichen Vertragsverletzungen können eine Kündigung rechtfertigen. Dazu zählen beispielsweise das Terrorisieren von Nachbarn, Drohungen oder Gewalt gegen den Vermieter sowie eine unerlaubte Untervermietung. Kleine Vergehen, wie eine einmalige Ruhestörung, reichen dagegen nicht aus.
• Eigenbedarf – der häufigste Kündigungsgrund tritt ein, wenn der Vermieter für sich oder für seine Familienangehörige die Wohnräume benötigt. Allerdings muss er tatsächlich auch einziehen. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, oder ändert er seine Meinung, ohne triftige Gründe zu nennen, ist er gegenüber seinem früheren Mieter schadensersatzpflichtig.
• Wirtschaftliche Verwertung – möchte der Vermieter die Wohnung oder das Haus verkaufen und besteht der Käufer auf eine nicht vermietete Immobilie, darf der Mietvertrag enden. Die Hürden für eine solche Kündigung sind aber hoch. Es reicht laut einem Gerichtsurteil aus dem Jahr 2014 beispielsweise nicht, wenn die vermietungsbedingte Wertminderung 15 Prozent beträgt. Ein weiteres Beispiel für eine wirtschaftliche Verwertung stellt der Abriss eines stark reparaturbedürftigen Gebäudes dar, wenn eine Sanierung erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter bringt.

2. Muss der Vermieter bei einer Pflichtverletzung vor der Kündigung abmahnen?

Ob bei Pflichtverletzungen eine Abmahnung vor der Kündigung Pflicht ist, hängt vom konkreten Fall ab. Schuldet der Mieter beispielsweise in der Summe mehr als eine Monatsmiete, darf der Vermieter auch ohne Abmahnung kündigen.

Kommt die Miete immer wieder zu spät, muss der Vermieter laut einem Urteil des Landgerichts Bonn ebenfalls seine Mieter abmahnen, bevor er das Mietverhältnis beendet. Auch in Fällen von Verwahrlosung, Überbelegung oder groben Verstößen gegen die Hausordnung muss der Mieter eine letzte Abmahnung bekommen und die Möglichkeit haben, sein Verhalten zu ändern.

Einzig bei Gewalt fällt die Abmahnungspflicht weg. So urteilte das Amtsgericht Köpenick 2022, dass eine Gewaltandrohung an die Nachbarn auch ohne Abmahnung eine Kündigung des Mieters rechtfertigt.

Jenseits der Rechtsprechung ist es nicht selbstverständlich, einen guten Mieter zu finden. Hast du ein Vertrauensverhältnis mit deinem Mieter und zahlt er seit Jahren pünktlich, lohnt es sich, bei einem Mietausfall zunächst den Dialog zu suchen. Ändert er sein Verhalten nicht oder bleibt er unerreichbar, solltest du vor der Kündigung ein letztes Mal abmahnen.

Bei Gewaltandrohungen, Straftaten im Zusammenhang mit Drogenhandel, Vandalismus oder ähnlichen Verhaltensweisen ist es dagegen vollkommen legitim, den Mietvertrag sofort und ohne Abmahnung zu beenden.

3. Wie sieht eine Kündigung aus?

Das Mietrecht unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung, die eine bestimmte, von der Dauer des Mietverhältnisses abhängige Frist vorsieht, und einer fristlosen Kündigung, die sofort eintritt. In beiden Fällen muss eine Kündigung jedoch bestimmte Merkmale vorweisen, um gültig zu sein. Folgendes darf nicht fehlen:

• Die Namen aller Mieter, selbst wenn nur einer für die Pflichtverletzung verantwortlich ist.
• Die genaue Adresse des Mietobjekts (Straße, Hausnummer, Etage).
• Ort und Datum.
• Das Datum, an dem der Mietvertrag endet (bei einer fristlosen Kündigung nicht erforderlich).
• Der genaue Grund für die Kündigung. Vage Begründungen wie „Verletzung der vertraglichen Pflichten“ halten keine gerichtliche Überprüfung stand.
• Die Unterschrift aller Vermieter. Unterschreibt etwa ein Rechtsanwalt als Stellvertreter, muss eine Vollmacht vorliegen.
• Ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Liegen beispielsweise Härtefälle wie Krankheiten oder eine fortgeschrittene Schwangerschaft vor, können sich die Mieter auf die Sozialklausel berufen. Bis das Gericht den Widerspruch prüft, besteht das Mietverhältnis weiter.

4. Mieter kündigen: Welche Fristen sind zu beachten?

Die Frist bei einer ordentlichen Kündigung hängt von der Dauer des Mietvertrags ab. Generell beträgt sie drei Monate zum Monatsende. Besteht der Mietvertrag schon länger als fünf Jahre, verlängert sie sich auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren um neun Monate.

„Zum Monatsende“ bedeutet, dass sie bis zum dritten Werktag des Monats eingehen muss, damit der Mieter am Ende des übernächsten Monats auszieht. Soll er beispielsweise spätestens am 31.07.2023 ausziehen, muss er die schriftliche Kündigung spätestens am 04.05.2023 erhalten, da der 01.05. als Feiertag gilt. Bekommt er den Brief erst am 05.04.2023, muss er erst am 31.08. ausziehen.

Bei einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung gelten diese Fristen nicht. Wie wir vorhin erwähnten, ist eine solche Kündigung nur in sehr wenigen Fällen zulässig. Diese sind:

• Mietrückstände von mehr als einem Monat
• Rückstande bei Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Nettokaltmieten
• Fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen
• Gewalt oder Beleidigung gegen Nachbarn oder gegen den Vermieter

Das bedeutet aber ohnehin nicht, dass der Mieter verpflichtet ist, sofort die Immobilie zu räumen. In erster Linie steht ihm eine Räumungsfrist zu, zusätzlich kann er von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen.

Weiterhin ist er vielleicht nicht in der Lage, sofort ausziehen, weil er noch keine neue Wohnung gefunden hat. Ist ein Gespräch möglich, stellt es sich oft als der günstigste Weg heraus. Beispielsweise gewährst du ihm als Vermieter einen Aufschub von ein paar Wochen, um den Umzug zu organisieren. Ein vernünftiger Kompromiss ist diesbezüglich immer noch günstiger als eine Räumungsklage, die sich über Monate hinzieht.

5. Wie gehe ich vor, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Nicht immer lassen sich gekündigte Mieter auf ein Gespräch oder auf einen Kompromiss ein. Weigert sich dein Mieter, die von ihm vermietete Immobilie zu verlassen, bleibt dir als Vermieter nur der Rechtsweg in Form einer Räumungsklage, die du beim zuständigen Amtsgericht frühestens zwei Wochen nach dem Kündigungsdatum einreichst.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Danach läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

1. Du setzt dem Mieter schriftlich eine letzte Frist für den Auszug.
2. Weigert er sich, zahlst du einen Gerichtskostenvorschuss, um die Räumungsklage zu eröffnen.
3. Das Gericht schickt dem Mieter die Räumungsklage auf dem Postweg. Wehrt er sich juristisch dagegen, kommt es zu einer gerichtlichen Verhandlung. Antwortet er nicht, ist ein Versäumnisurteil möglich.
4. Entscheidet das Gericht zu deinen Gunsten, erwirkst du einen Räumungstitel. Das ist meist der Fall, wenn die Kündigung berechtigt war und keine Formfehler aufwies. Entscheidend ist aber die Lage am Verfahrenstag. Hat der Mieter bis dahin alle Mietschulden beglichen, kann die fristlose Kündigung unwirksam sein.
5. Vier Wochen nach der Verhandlung ist das Urteil rechtskräftig. Der Gerichtsvollzieher kontaktiert den Mieter und teilt ihm mit, bis wann er ausziehen muss.
6. Lässt der Mieter auch diese Frist verstreichen, führt der Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung durch. Das bedeutet, dass er beispielsweise das Türschloss austauschen und die persönlichen Gegenstände des Mieters von einer Spedition aus der Wohnung entfernen lassen darf (Hamburger Modell). Alternativ kann der Vermieter von seinem Pfandrecht Gebrauch machen und den Hausrat in der Wohnung lassen (Berliner Modell). Der Mieter hat in beiden Fällen einige Wochen Zeit, um seinen Besitz abzuholen.

Wie viel kostet eine Zwangsräumung?

Alle Kosten, die durch die Zwangsräumung entstehen, streckt der Vermieter in der Regel vor. Dazu zählen der Gerichtskostenvorschuss, die mit der Zwangsräumung zusammenhängenden Ausgaben und das Anwaltshonorar.

Letzteres richtet sich nach dem Streitwert, der zwölfmal die monatliche Nettokaltmiete beträgt. Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 € beträgt es circa 1.500 €. Führt ein Umzugsunternehmen die Zwangsräumung durch, kommen Kosten von circa 3.000 € für eine Dreizimmerwohnung hinzu.

Theoretisch trägt der Mieter diese Ausgaben. Ist er jedoch finanziell dazu nicht in der Lage, bleibst du als Vermieter auf den Kosten sitzen. Auch hast du das Recht, die Wertgegenstände deines ehemaligen Mieters zu verpfänden, bis er die Schulden beglichen hat. Oft lassen sich jedoch keine Wertsachen finden, die bei einem Verkauf einen entsprechenden Erlös bringen würden.

Ferner dauert es je nach Standort und Auslastung der Gerichte bis zu einem Jahr, bis der Gerichtsvollzieher tatsächlich dem Vermieter den Wohnungsschlüssel in die Hand drückt. Während dieser Zeit steigt dein Mietausfallrisiko, da der gekündigte Mieter nichts mehr zu verlieren hat. Aus diesem Grund soll eine Räumungsklage die allerletzte Möglichkeit darstellen, wenn alle anderen Lösungen scheitern und die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

6. Mieter kündigen wegen Verkauf der Immobilie

Bei Mietschulden und groben Pflichtverletzungen sehen Gerichte eine Kündigung oft als zulässig. Auch einem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist meist möglich. Viel schwieriger gestaltet es sich, wenn du deine Immobilie lieber unvermietet verkaufen möchtest, um einen höheren Verkaufspreis auszuhandeln.

Folgende Punkte müssen Vermieter in einem solchen Fall nachweisen:

• Die Absicht, die Immobilie zu verkaufen, muss konkret sein. „Irgendwann“ verkaufen wollen, reicht nicht aus.
• Die Gründe für den Verkauf müssen angemessen und nachvollziehbar sein. Das trifft zum Beispiel zu, wenn der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder wenn er Kapital benötigt, um seinen Kindern eine Wohnung zu kaufen. War es dagegen schon beim Kauf ersichtlich, dass er das Darlehen nicht bedienen kann, darf er dem Mieter nicht kündigen.
• Der Verkauf im vermieteten Zustand muss unmöglich sein oder zu einem erheblichen Nachteil führen. Das ist unter anderem der Fall, wenn der Verkaufspreis weit unter den Anschaffungskosten liegt oder wenn das Gebäude so baufällig ist, dass nur ein Abriss sich rentiert. Kann der Vermieter diese Umstände nicht nachweisen, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt.

7. Fazit: Mieter kündigen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet, strebt in der Regel ein friedliches und langfristiges Mietverhältnis an. Bei wiederholten Pflichtverletzungen ist es aber gerechtfertigt, nach einer Abmahnung dem Mieter zu kündigen.

Auch wenn du dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigst, kannst du als Vermieter den Mietvertrag unter Beachtung der gesetzlichen Fristen beenden.

Musst du die Wohnung aus triftigen Gründen verkaufen, ist es dagegen nur in Ausnahmefällen möglich, das Mietverhältnis zu beenden.

Kündigst du deinem Mieter, ist es wichtig, dass du die Formalien einhältst. Auch bei einer Räumungsklage solltest du dich an einen Anwalt wenden, um Formfehler zu vermeiden, die die Kündigung unwirksam machen. Im Allgemeinen kann der Mieter die Kündigung anfechten und gerade bei Härtefällen die Kündigung abwenden.

Es soll dir als Vermieter bewusst sein, dass dein Mieter bei einer Kündigung seinen Wohnraum verliert. Du solltest sie daher als letzte Möglichkeit sehen und gerade bei einem langjährigen, von Vertrauen geprägten Mietverhältnis deinem Mieter helfen, eine neue Wohnung zu finden.

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8. Häufig gestellte Fragen zur Kündigung der Mieter