Mieter finden: So vermietest du deine Immobilie erfolgreich

Wer sich mit dem Thema Immobilien beschäftigt und eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, steht bald vor der Aufgabe, einen seriösen Mieter zu finden. Wir erklären in unserem Artikel, wie Immobilienbesitzer die Suche und die Übergabe regeln und was bei der Auswahl der Kandidaten zählt.

Mieter finden: Mit diesen 8 Tipps den richtigen Mieter finden

In den deutschen Großstädten fehlen laut einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung circa 1,9 Millionen günstige Wohnungen. Wer in Ballungsgebieten eine Immobilie vermietet, muss daher mit einer sehr hohen Anzahl an Mietgesuchen rechnen.

Unter den vielen Kandidaten ist es gerade für Erstvermieter schwer, den passenden auszumachen. Was macht einen guten Mieter aus? In den folgenden Abschnitten findest du acht Ratschläge, die es dir als Vermieter leichter machen, einen Mieter zu finden.

Tipp 1: Finde den richtigen Mieter durch eine angemessene Miethöhe

Eine Immobilie als Kapitalanlage soll sich lohnen. Das bedeutet aber nicht, dass du die Miete beliebig nach oben schrauben darfst, um deine Rendite zu erhöhen. Ab Juli 2015 gilt in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse. Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten, so der offizielle Name, erlaubt bei einer Neuvermietung nur Mieten, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, findest du im Mietspiegel deiner Gemeinde heraus. Hat sie keinen veröffentlicht, lässt sich der Wert mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde berechnen. Alternativ kannst du drei vergleichbare Immobilien finden, die deiner ähneln. Das ist beispielsweise für Einfamilienhäuser notwendig, da sie in der Regel nicht im Mietspiegel enthalten sind.

Zu niedrig darf die Miete allerdings auch nicht sein. Zum einen geht das Finanzamt von einer sogenannten Liebhaberei aus, wenn sie weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Damit kannst du aber alle Aufwendungen wie die Instandhaltungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Auch führt eine zu niedrige Miete dazu, dass du irgendwann womöglich die Instandhaltungskosten für die Immobilie nicht mehr decken kannst. Als fairer Vermieter solltest du daher auf Wirtschaftlichkeit achten.

Die richtige Miete festlegen: Eine Beispielrechnung

Marie hat eine 100-Quadratmeter-große Altbauwohnung (Baujahr 1910) in Berlin geerbt und möchte sie vermieten. Es handelt sich laut dem Berliner Mietspiegel 2021 um eine mittlere Wohnlage. Darüber hinaus besitzt die Wohnung sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale wie eine separate, große Küche, eine Fußbodenheizung, einen Aufzug und eine hochwertige Dämmung. Damit ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,91 Euro pro Quadratmeter.

Marie verlangt 1.050 Euro Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten und liegt damit unter der von der Mietpreisbremse festgelegten Grenze.

Tipp 2: Wer ist überhaupt der richtige Mieter? - Definiere deine Zielgruppe

Wie wählen Vermieter den richtigen Mieter? Oft aus dem Bauch heraus. Jemandem den Zuschlag zu geben, nur weil er oder sie sympathisch erscheinen, ist allerdings keine gute Idee. Zielst du auf ein langjähriges Mietverhältnis, solltest du überlegen, ob die neuen Mieter zu der Nachbarschaft und zu der Gegend passen. Diese Aspekte sind wichtig:

• Befinden sich unter der Wohnung oder gegenüber Kneipen und Nachtlokale? Wohnen in dem Gebäude viele Studenten? Wenn ja, werden sich Eltern mit kleinen Kindern oder ältere Menschen, die sich nach Ruhe sehnen, nicht wohlfühlen. Das Risiko ist hoch, dass sie bald wieder wegziehen.
• Vermietest du eine Wohnung in einer ruhigen Gegend mit vielen grünen Flächen? Wohnen im Haus vor allem Senioren? Eine Studenten-WG passt eher nicht in diese Konstellation.
• Stehst du Haustieren gegenüber aufgeschlossen? Seit einem Urteil aus dem Jahr 2013 dürfen Vermieter die Tierhaltung nicht grundsätzlich verbieten. Sie dürfen jedoch bei bestimmten Tieren Bedingungen setzen. Hast du beispielsweise ein Problem mit großen Hunden, ist es ungünstig, einem Mieter mit einer Deutschen Dogge den Zuschlag zu geben.
• Gibt es im Viertel viele Schulen, Spielplätze und Kitas? Besteht die Nachbarschaft vor allem aus jungen Familien? Mit einer jungen Familie sicherst du dir langjährige Mieter.
• Liegt die Wohnung in einem sogenannten sozialen Brennpunkt? Gibt es problematische Nachbarn? Diese Nachteile solltest du bei der Besichtigung offen kommunizieren. Es ist niemandem geholfen, wenn deine Mieter bereits nach wenigen Monaten aus diesen Gründen kündigen.
• Möchtest du unbefristet vermieten? Hast du etwa vor, deine Immobilie in ein paar Jahren selbst zu nutzen, solltest du entweder befristete Verträge anbieten oder tage- und wochenweise über AirBnB vermieten. Allerdings ist letzteres in vielen Städten selbst für Eigentümer streng reglementiert.

Tipp 3: Gute Mieter findest Du mit Immobilien-Inseraten

In Zeiten von großer Wohnungsnot verzichten einige Vermieter auf jegliche Anzeigen und vermieten über Mund-zu-Mund-Propaganda. Freunde und Bekannte als Mieter zu haben ist jedoch ein zweischneidiges Schwert. Läuft etwas schief, traust du dich vielleicht nicht, notwendige Schritte einzuleiten.

Entscheidest du dich für Inserate, stehen die drei folgenden Optionen zur Verfügung.

Inserate in Print-Zeitungen

Auch im Internetzeitalter haben Printanzeigen ihre Daseinsberechtigung. Zum einen schauen viele ältere Menschen für Mietgesuche nach wie vor in die Zeitung rein. Zum anderen wirken gedruckte Anzeigen besonders seriös. Junge Mieter wirst du allerdings damit kaum erreichen.

Online-Inserate in Portalen

Wer sich in angespannten Wohnungsmärkten nach einer Wohnung umschaut, landet fast zwangsläufig auf Immobilienscout24.de. Über 35 Millionen Besuche pro Monat meldete das Online-Portal 2022.  Auch bietet Immoscout gegen Bezahlung eine Filterfunktion, die die Annoncen nur Premium-Nutzern einblenden. Ebenfalls können Mitglieder eine digitale Bewerbungsmappe digital einreichen.

Mieter finden über das Portal ist bequem, aber nicht günstig. Kostenlose Anzeigen sind für Privatvermieter möglich, jedoch (Stand: Januar 2023) auf 14 Tage und 15 Kontakte begrenzt.

Die Alternative, um Mieter online zu finden, stellen Seiten wie eBay Kleinanzeigen oder WG-gesucht dar. Beide sind für private Vermieter kostenlos. Der Nachteil ist das Fehlen von Filtern. Inserierst du in einem umkämpften Wohnungsmarkt, ist eine Nachrichtenflut wahrscheinlich. Auch lassen sich ohne Premium-Profile mit Bewerbungsmappe unseriöse Anfragen viel schwerer erkennen.

Makler beauftragen

Möchtest du keine Zeit in die Mietersuche investieren, erledigt ein Immobilienmakler alles für dich. Er schaltet Anzeigen, organisiert Besichtigungstermine, setzt einen Mietvertrag auf und bringt am Ende die Übergabe über die Bühne.

Die Maklercourtage liegt üblicherweise zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit 2015 gilt hierfür das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass du die Maklerprovision nicht auf den Mieter umlegen darfst. Dafür zählt sie zu den Ausgaben, die du von der Steuer absetzen darfst.

Wie sieht die perfekte Immobilienanzeige aus?

Erstellt du selbst ein Inserat, lohnt es sich, ein paar Stunden zu investieren. Je detaillierter die Angaben, desto eher verhinderst du unnötige Anfragen, bei den es sich bald herausstellt, dass die Wohnung nicht passt.

Ein hochwertiges Inserat enthält auf jeden Fall folgende Angaben:

• Immobilienlage (Gemeinde und Ortsname, in Städten Stadtviertel und Postleitzahl)
• Baujahr
• Wohnungsfläche, Anzahl und Bezeichnung der Zimmer (optional: Grundriss)
• Höhe der Warm- und Kaltmiete, Angaben über die Mietkaution
• Energieausweis des Gebäudes und Heizungsart (beispielsweise Gasetagenheizung, Zentralheizung)
• Kontaktdaten (dein Name, E-Mail und Telefon)
• Aussagekräftige Fotos
• Beschreibung des Viertels (ÖPNV-Anbindung, Schulen und Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, sonstige Vorteile)

Für die Bilder musst du nicht zwingend einen professionellen Fotografen beauftragen. Schnell geknipste und verpixelte Handybilder hinterlassen allerdings einen schlechten Eindruck.

Tipp 4: Persönliche Besichtigungstermine helfen, den richtigen Mieter für deine Wohnung zu finden

Schon am Telefon oder online lässt sich viel über einen Menschen herausfinden. Der persönliche Eindruck bleibt allerdings unverzichtbar, um herauszufinden, ob „die Chemie“ stimmt.

Massenbesichtigungen sind hier eher von Nachteil, da keine Einzelgespräche stattfinden. Melden sich jedoch 50 Interessenten, kannst du aus Zeitgründen nicht jeden separat einladen. In diesem Fall hilft es, anhand der Kriterien aus Tipp 2 vorzuselektieren. Sollen beispielsweise Studenten einziehen, musst du die Kleinfamilie nicht einladen. Vermietest du eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung, passt das Paar mit Hund von vornherein nicht.

Idealerweise bleiben so maximal 5-6 potenzielle Mieter, denen du einen Termin anbieten kannst. Beachtest du diese Punkte, kann wenig schiefgehen:

• Erscheine pünktlich und nimm dir mindestens 20 Minuten pro Mieter Zeit.
• Kläre im Voraus, welche Nachweise deine potenziellen Mieter mitbringen sollen (siehe Tipp 5).
• Lass die Wohnung vor dem Termin reinigen, sodass die Interessenten den bestmöglichen Eindruck bekommen.
• Sollte die Immobilie vor dem Einzug der Mieter saniert werden, plane die Besichtigung lieber nach dem Ende der Bauarbeiten. Zum einen lassen Baustellen die Wohnung „unfertig“ wirken, zum anderen unterhält sich niemand gerne mit einer Bohrmaschine als Geräuschkulisse.
• Small Talk ist erlaubt und hilft, das Eis zu brechen. Persönliche Fragen über Religion, politische Einstellungen, den Beziehungsstatus oder einen eventuellen Kinderwunsch sind allerdings ein No-Go. Stellst du sie trotzdem, dürfen Bewerber lügen, ohne dass Nachteile drohen.

Tipp 5: Wichtige Nachweise und Sicherheiten

Du lernst einen Bewerber kennen und hast sofort das Gefühl, dass alles stimmt? Trotzdem solltest du auf Nachweise bestehen. Damit stellst du sicher, dass deine künftigen Mieter nicht nur nett, sondern auch solvent sind.

Diese Nachweise, egal ob ausgedruckt oder digital, sollten nicht fehlen:

1. Mieterselbstauskunft – die Selbstauskunft füllen alle Kandidaten aus. Sie enthält Angaben wie Namen, aktuelle Adresse, Geburtsdatum und -ort, Telefon und E-Mail-Adresse sowie Beruf und Arbeitgeber. Sollen ebenso Kinder einziehen, ist auch ihr Name und Geburtsdatum wichtig.
2. Personalausweise – als Vermieter darfst du dir den Personalausweis oder eine Kopie zeigen lassen, um die Identität deiner potenziellen Mieter zu überprüfen. Ausländer bringen den Reisepass sowie eine aktuelle Meldebescheinigung mit. Eine Kopie darfst du ohne Zustimmung der Inhaber allerdings nicht anfertigen.
3. Einkommensnachweise – als Beweis ihrer Zahlungsfähigkeit legen Angestellte die letzten drei Gehaltsabrechnungen vor. Bei Selbstständigen akzeptieren die meisten Vermieter die Einkommenssteuerbescheide der letzten drei Jahre. Alternativ bietet sich eine betriebswirtschaftliche Aufstellung oder eine vom Steuerberater erstellte Einnahmen-Überschuss-Rechnung der letzten Quartale an.
4. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – die Bestätigung des aktuellen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen, dient als weiterer Beweis der Seriosität deiner Kandidaten.
5. Schufa-Auskunft – die Schufa Holding AG speichert Daten über die Bonität aller Bürger in Deutschland. Als Vermieter hast du theoretisch kein Recht dazu, eine solche Auskunft zu fordern. Allerdings legen sie die meisten Kandidaten freiwillig vor, um ihre Chance zu erhöhen, den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen.

Mietkaution als Versicherung: Warum ist sie wichtig?

Als Vermieter hast du ab der Schlüsselübergabe kaum Kontrollmöglichkeiten. Entstehen Schäden, bleibst du zunächst auf den Kosten sitzen.

Daher ist die Mietkaution als Versicherung wichtig. Nach dem Ende des Mietverhältnisses erhalten sie die Mieter zurück, wenn sie das Mietobjekt einwandfrei hinterlassen und die letzten Nebenkostenabrechnungen erstellt wurde.

Beliebige Summen kannst du allerdings nicht verlangen. Das Gesetz schreibt vor, dass die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten (ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen) betragen darf. Auch haben Mieter das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate mit der ersten Miete und die zweite und dritte mit den jeweils folgenden Mieten fällig werden.

Tipp 6: Wähle seriöse Mieter

Auch wenn dein Bauchgefühl etwas anderes sagt, solltest du auf die Nachweise bestehen, die wir im vorherigen Abschnitt erläutert haben. Hast du aussichtsreiche Kandidaten gefunden, hilft die folgende Checkliste zu überprüfen, ob alles wirklich stimmt.

• Sind alle Unterlagen (Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft, Selbstauskunft usw.) vollständig?
• Passen die potenziellen Mieter vom Alter und vom Lebensstil her zur Hausgemeinschaft?
• Wirken die Kandidaten nicht nur sympathisch, sondern auch seriös?
• Reicht das Einkommen aus? Die allgemeine gültige Faustformel besagt, dass das Nettoeinkommen aller Parteien mindestens dreimal so hoch wie die Warmmiete sein sollte.

Möglicherweise bleiben mehrere Interessenten üblich, die alle Kriterien erfüllen. In diesem Fall liegt es an dir, wer den Zuschlag bekommt.

Letztendlich hast du als Vermieter auch eine soziale Verantwortung. Stimmen der erste Eindruck, die Unterlagen und das Einkommen, spricht daher auch nichts dagegen, Studenten, alleinerziehenden Eltern, Geflüchteten oder Selbstständigen eine Chance zu geben.

Angst vor Mietnomaden: Wie berechtigt ist sie?

Mietnomaden stellen nach ihrem Einzug bald die Mietzahlungen ein, verwüsten das Mietobjekt und gehen erst bei der Zwangsräumung. Nicht selten bleiben Vermieter auf fünfstelligen Beträgen sitzen.

Eine offizielle Statistik über Mietnomaden gibt es nicht. Eine 2011 veröffentlichte Studie der Universität Bielefeld fand deutschlandweit rund 1.500 Vermieter, die eine solche Erfahrung gemacht hatten. Allerdings handelte es sich nicht immer um klassische Mietnomaden, sondern auch um Mieter, die unregelmäßig zahlten. Selbst so, so die Stiftung Warentest, seien Mietnomaden ein seltenes Phänomen.

Diese Feststellung nutzt wenig, wenn man selbst betroffen ist. Aus diesem Grund solltest du immer auf die bereits erläuterten Nachweise bestehen. Nicht selten fälschen diese Menschen allerdings Bescheinigungen, Ausweise und Abrechnungen. Solltest du diesen Verdacht haben, lasse die Kandidaten, egal, wie adrett sie aussehen, gar nicht erst einziehen.

Tipp 7: Mieter gefunden? - Mietvertrag und Wohnungsübergabe

Stimmt alles, lauten die nächsten Schritte: Mietvertrag unterschreiben und Wohnungsübergabe organisieren.

Checkliste: Was darf im Mietvertrag nicht fehlen?

Mit unserer Checkliste stellst du sicher, dass die wichtigsten Punkte im Mietvertrag enthalten sind. Diese sind:

• Persönliche Daten von Mieter(n) und Vermieter(n) – dazu zählen Namen, Anschrift (beim Mieter die letzte Adresse) sowie Geburtsdatum und -ort.
• Mietbeginn und eventuelles Mietende
• Höhe der Kalt- und Warmmiete, Angabe über die Nebenkosten
• Angaben über die Kautionen
• Baujahr und Zustand der Immobilie, Anzahl und Beschreibung der vermieteten Räume

Kennst du dich mit Mietrecht nicht aus, solltest du einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt bitten, den Mietvertrag zu prüfen. Die Kosten dafür bewegen sich im niedrigen dreistelligen Bereich. Hast du dagegen einen Makler beauftragt, übernimmt er auch diese Aufgabe.

Ebenfalls kümmert er sich über die Wohnungsübergabe. Jenseits der Schlüsselaushändigung ist hierbei ein Übergabeprotokoll wichtig, um beim Auszug klären zu können, wer die Kosten für eventuelle Schäden trägt. Auch Hausverwaltungen übernehmen die Wohnungsübergabe und gleichzeitig auch die Verwaltung der Mieter.

Tipp 8: So reagierst du bei Mietausfällen

Egal wie sorgfältig du deine Mieter aussuchst, null ist dein Mietausfallrisiko nie. Arbeitslosigkeit, Krankheiten oder eine Trennung können auch bei seriösen Mietern zu finanziellen Problemen führen.

Andererseits bedrohen Mietausfälle auf Dauer dein wirtschaftliches Überleben. Aus diesem Grund solltest du wiederholt ausbleibende oder stets unpünktliche Zahlungen nicht einfach hinnehmen. In den folgenden Abschnitten zeigen wir, wie du dich wehren kannst.

1.      Dialog suchen

Bleibt die Miete einmalig aus oder überweist sie der Mieter wiederholt mehrere Tage zu spät, solltest du ihn zunächst kontaktieren. Liegt es an einem finanziellen Engpass, schlage ihm eine Lösung vor, die beide zufriedenstellt. Wurde ihm beispielsweise gekündigt oder kann er wegen einer Krankheit nicht arbeiten, soll er sich an das Jobcenter wenden, der bei drohender Wohnungslosigkeit auch Darlehen zur Begleichung der Mietschulden gewährt.

Auch wenn du deine Mieter magst und nicht sofort drohen möchtest, solltest du jedoch erkennen, wann die Lage aussichtslos ist. Hat sich zum Beispiel ein Paar getrennt und kann die übrig gebliebene Partei die Miete nicht allein stemmen, ist ein Auszug über kurz oder lang unvermeidbar.

Erreichst du wiederholt niemanden und bleiben Briefe sowie E-Mails unbeantwortet, solltest du mit einer Abmahnung fortfahren.

2.      Säumige Mieter abmahnen

Mit einer Mahnung machst du deinen Mietern klar, dass die Lage ernst ist. Befinden sie sich in Verzug, setzte ihnen eine angemessene Frist (beispielsweise bis zum Ende des Monats), um die Schulden zu begleichen. Bei wiederholten Verspätungen kannst du mit einer Kündigung drohen, sollte sich ihr Zahlungsverhalten fortsetzen.

3.      Mietvertrag kündigen

Eine fristlose Kündigung ist laut § 543 BGB zulässig, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Sobald die Mietschulden eine Monatsmiete übersteigen, darfst du also deine Mieter vor die Tür setzen. Damit sie wirksam ist, muss die Kündigung ausschließlich schriftlich auf dem Postweg (am besten per Einschreiben) erfolgen und folgende Punkte enthalten:

• Name und Adresse von allen Mietern und Vermietern sowie Untermietern
• Angabe des Kündigungsgrunds, in diesem Fall wegen fehlender Zahlungen, und der Höhe der ausstehenden Mieten
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht binnen 14 Tagen

Die fristlose Kündigung können die Mieter noch abwenden, indem sie innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage den ausstehenden Betrag begleichen.

Diese Möglichkeit gibt es allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Hast du zusätzlich auch eine fristgerechte (ordentliche) Kündigung ausgesprochen, bleibt diese wirksam. Dann müssen alle Mieter trotzdem nach drei Monaten ausziehen.

4.      Räumungsklage einreichen

Zieht der gekündigte Mieter nicht aus, solltest du innerhalb von zwei Wochen eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen. Duldest du die weitere Nutzung der Wohnung, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Bekommst du deine Immobilie immer noch nicht zurück, bleibt als letzte Instanz die Räumungsklage, die du zwei Wochen nach der Kündigungsfrist beim zuständigen Amtsgericht einreichst. Die Gerichtskosten, die du als Vermieter vorstrecken musst, richten sich nach dem Streitwert, der das 12-fache der Nettokaltmiete beträgt. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro kannst du von circa 3.000 Euro ausgehen. Hinzu kommen Anwaltskosten.

Beim Gerichtstermin bekommst du einen Räumungstitel. Damit legt der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin fest. Legt der Mieter keinen Widerspruch, vergehen zwischen fristloser Kündigung und Räumung drei bis vier Monate. Schöpft er dagegen alle rechtlichen Möglichkeiten aus, sind ein bis zwei Jahre keine Seltenheit.

Da er in dieser Zeit häufig keine Miete zahlt, wächst der Mietausfall immer weiter. Aus diesem Grund sollte eine Räumungsklage ein überlegter Schritt sein, wenn alle Schlichtungsversuche gescheitert sind.

Fazit: So findest du gute Mieter für deine Wohnung

Gute Mieter zu finden ist angesichts der vielen Anfragen nicht immer einfach. Als Vermieter kannst du dich jedoch absichern, indem du vor der Vertragsunterzeichnung wichtige Einkommens- und Bonitätsnachweise forderst. Auch spielt eine Rolle, ob die Kandidaten altersmäßig und von ihrer Lebensweise in die Hausgemeinschaft passen.

Dein Bauchgefühl ist wichtig. Schließlich geht es darum, mit deinen künftigen Mietern ein Vertrauensverhältnis zu etablieren. Allzu sehr freundschaftlich sollte es aber nicht zugehen, damit beide Seiten sich nicht allzu viele Freiheiten nehmen.

Vorsichtig sein ist vernünftig. Allerdings solltest du dir bewusst machen, dass Mietnomaden ein unwahrscheinliches Ereignis darstellen. Die allermeisten Mieter sind angesichts der großen Wohnungsnot bemüht, ihre Miete stets pünktlich zu entrichten.

Wenn du alle Tipps beachtest, eine faire Miete verlangst und bei Problemen das Gespräch suchst, stehen die Chancen optimal, dass du langfristige und seriöse Mieter für deine Wohnung findest.

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FAQ: Häufige Fragen zum Finden eines guten Mieters