Wie kann man passives Einkommen durch Immobilien generieren?

Das Ziel vieler Investoren ist es, durch Kapitalanlagen ein möglichst passives Einkommen zu generieren. Die Einnahmen sollen also ohne aktive Arbeitsleistung oder Zeiteinsatz fließen.

Auf den ersten Blick scheint es so, als wäre genau das bei Mieteinnahmen der Fall. Doch ob Immobilien wirklich als passives Einkommen betrachtet werden können, sehen wir uns im folgenden Beitrag für dich genauer an.

1. Finanzielle Freiheit durch Immobilien-Investments

Wer überlegt in Immobilien zu investieren, hat häufig die Vorstellung, dass schnell und einfach hohe Mieten generiert werden, die keinerlei Arbeitseinsatz erfordern. Doch bis du wirklich an diesem Punkt ankommst, gibt es viel zu tun.

Beginnen wir daher bei den Basics: Welche Strategie eignet sich, um durch Immobilien-Investments finanziell frei zu werden?

Strategien für Immobilien-Investments

Folgende Optionen stehen dir grundsätzlich offen:

• Fix and Flip: Du erwirbst Immobilien, sanierst sie oder wertest sie in sonstiger Form auf und veräußerst sie teurer weiter. Diese Strategie erfordert größeren Zeit-Einsatz und eine gewisse Expertise. Außerdem brauchst du gute Kontakte zu Handwerkern. Für Einsteiger ist diese Strategie daher kaum geeignet.

• Buy and Hold: Immobilien werden gekauft und langfristig vermietet. Ein Weiterverkauf ist (vorerst) nicht geplant. Sobald der Kredit für den Ankauf getilgt ist, stehen die Mieteinnahmen als freier Cashflow zur Verfügung.

• Kombinierte Strategie: Du erwirbst eine Immobilie, vermietest sie für einige Jahre und wenn sich eine Wertsteigerung der Liegenschaft ergibt (z.B. durch die generelle Entwicklung des Immobilienmarktes), verkaufst du das Objekt weiter.

• Sonderformen der Vermietung: Wenn ein Objekt die nötigen Anforderungen erfüllt, kannst du auch auf speziellere Vermietungskonzepte setzen. Das kann beispielsweise die touristische Vermietung sein oder die, meist sehr langfristige, Vermietung von Gewerbeflächen. Auch die Vermietung als Airbnb ist eine dieser Sonderformen.

Unser Thema hier ist die finanzielle Freiheit über passives Einkommen durch Mieteinnahmen, weshalb der An- und Verkauf von Immobilien, in weiterer Folge nicht im Fokus stehen wird, auch wenn diese Methoden durchaus lukrativ sind.

2. Investment-Immobilie finanzieren

Die Basis für eine Finanzierung mit guten Konditionen bilden deine persönlichen Finanzen. Bereite für Gespräche mit Banken alle relevanten Unterlagen für den Immobilienkredit strukturiert vor:

Je besser du diese Daten vorbereitest, desto überzeugender wirst du bei der Bank auftreten. So stärkst du deine Verhandlungsposition und signalisierst, dass du dich professionell auf das Meeting vorbereitet hast.

Wenn du sicherheitsorientiert investieren möchtest, kannst du einen Kredit mit einem möglichst langen festgeschriebenen Zinssatz wählen. In diesem Zeitraum ist vorab definiert, wie hoch die Zinsen exakt sein werden. So lässt sich das Investment bis weit in die Zukunft planen.

Eine lange Zinsbindung eignet sich, wenn du dem Zinsänderungsrisiko vorbeugen möchtest. Sollten die Zinsen weiter sinken, kannst du nach 10 Jahren deinen Kredit per Sonderkündigungsrecht beenden und günstigere Konditionen abschließen. Zu diesem Zeitpunkt ist ein großer Teil des Kredits getilgt und die Finanzierungskonditionen werden aufgrund der geringeren Beleihung attraktiver.

Bei der Finanzierung sollte auch darauf geachtet werden, zu welchen Konditionen eine frühzeitige Tilgung möglich ist. Meist sind Optionen für Sondertilgungen mit geringen Zinsaufschlägen verbunden.

Wenn du darüber erfahren möchtest, worauf du bei der Finanzierung achten solltest, empfehlen wir dir den Artikel zum Thema Immobilienfinanzierung und Immobilienkredite.

3. Freier Cashflow durch Mieteinnahmen

Ziel deines Immobilien-Investments ist es, schlussendlich freien Cashflow zu generieren, der dir Monat für Monat ein passives Einkommen bringt. Das bedeutet, von der Miete werden sämtliche Kosten und auch die Kreditrate abgezogen und trotzdem bleibt noch immer ein Überschuss, der de facto deinen Gewinn darstellt. Von diesem Betrag sollten noch Rückstellungen für in der Zukunft anstehende Reparaturen gebildet werden.

Dieser freie Cashflow steigt stark an, sobald dein Kredit abbezahlt ist. Ab diesem Zeitpunkt sind die laufenden monatlichen Belastungen, die bislang durch das Investment vorhanden waren, deutlich geringer. Deshalb wird der freie Cashflow besonders dann lukrativ, wenn der Kredit erst einmal getilgt ist.

Trotzdem kann es sich lohnen, selbst wenn du den Kredit frühzeitig zurückbezahlen könntest, dies aus steuerlichen Gründen noch nicht zu tun, sondern die Laufzeit des Kredites voll auszuschöpfen. Je größer dein Gewinn aus Vermietung und Verpachtung ist, desto höher ist auch die steuerliche Belastung.

Zeitgleich bedeutet ein höherer Cashflow, dass mehr Geld auf dein Konto fließt – du baust mehr Eigenkapital auf. Dieses kannst du in weiterer Folge als Anzahlung für das nächste Immobilien-Investment verwenden.

Rechenbeispiel – Passives Einkommen durch Mieteinnahmen

Sehen wir uns ein einfaches Beispiel an um zu zeigen, ab wann du einen positiven Cashflow erzielst.

Gehen wir davon aus, dass deine Immobilie eine Nettomiete von 600 Euro pro Monat einbringt. Die Betriebskosten zahlt dein Mieter on top. Daher können diese vernachlässigt werden. Es gibt jedoch auch nicht-umlegbare Betriebskosten in Höhe von 50 Euro, die wir beachten müssen. Zudem werden 20 Euro pro Monat für geplante Instandhaltungsmaßnahmen für das Gebäude angespart. Es ergibt sich ein Zwischenstand von 530 Euro.

Von diesem Betrag musst du noch deine monatliche Kreditrate inklusive Zinsen bezahlen. Wir gehen hier von 300 Euro aus. Es bleiben somit 230 Euro freier Cashflow. Diesen Betrag solltest du nicht einfach ausgeben. Denn du musst einen Teil für sonstige Kosten (Buchhaltung, etc.) zur Seite legen. Dieser Sicherheitsbetrag sollte zumindest 10 Prozent der Nettomiete ausmachen. In unserem Fall wären das 60 Euro. Somit bleiben kalkulatorisch noch 170 Euro pro Monat über.

Damit deine Kalkulation ganzheitlich ist, musst du die Steuerlast auf deine Nettomieteinnahmen berechnen. Dabei lässt du dich am besten von einem Steuerberater unterstützen. So stellst du sicher, dass du genau weißt, welcher Netto-Cashflow nach Steuern dir tatsächlich durch deine Immobilie zufließt.

4. Sind Mieteinnahmen wirklich passives Einkommen?

Wir haben bisher thematisiert nach welcher Art von Immobilie du suchen solltest, worauf bei der Finanzierung des Objektes zu achten ist und wann es soweit ist, dass du über freien Cashflow aus der Vermietung verfügen kannst.

Wenn du dich mit diesen Themen ausführlich beschäftigt hast, stellt sich nun die Frage nach der Einnahmenseite des Investments. Wie passiv sind Mieteinnahmen wirklich?

Grundsätzlich gilt, dass Immobilien-Investments mit unterschiedlichen Arbeitsschritten verbunden sind:

All diese Punkte müssen abgearbeitet werden, um Mieteinnahmen zu generieren. Diese Tätigkeiten fallen idealerweise alle nur selten an.

Das bedeutet, der laufende Aufwand für die Vermietung einer Immobilie ist überschaubar. Doch wenn es einmal Probleme gibt, musst du meist Zeit und Geld investieren, bis wieder alles auf der richtigen Schiene ist.

5. Automatisierungen machen passives Einkommen durch Immobilien möglich

Wenn dir die zuvor genannten Punkte zu viel Kopfzerbrechen bereiten, musst du deine Immobilien-Investments so organisieren, dass dein laufender Aufwand minimiert wird.

Dadurch entsteht einmalig vorab ein gewisser Zeitaufwand und die laufenden Kosten sind etwas höher, doch dafür wird dein kontinuierlicher Zeiteinsatz deutlich reduziert.

Was kannst du tun, damit deine Mieteinnahmen möglichst passiv fließen?

Tätigkeiten auslagern

Die Suche nach passenden Objekten und die Verhandlung bezüglich der Finanzierung musst du weiterhin selbst übernehmen. Doch der gesamte Vermarktungsprozess deiner Immobilie kann an einen zuverlässigen Immobilienmakler übergeben werden. Dieser kann auch eine Vorlage für einen Mietvertrag zur Verfügung stellen oder du lässt einen Mietvertrag durch einen Anwalt anfertigen.

Netzwerk an Handwerkern aufbauen

Suche dir außerdem einige gute, preiswerte Handwerker. Auch diesbezüglich haben Makler oft Tipps. Auf diese Kontakte kannst du dann sofort zugreifen, wenn es einmal Arbeit in einer Wohnung gibt. Wer erst zu recherchieren beginnt, wenn der Schaden schon vorliegt, befindet sich in einer schlechteren Position.

Für einigen Mietformen gibt es auch Anbieter, die sich um alles kümmern. Das ist beispielsweise der Fall, wenn du eine Immobilie touristisch vermieten möchtest. Beachte dabei jedenfalls die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Das gesamte laufende Management kann zu diesem Zweck an spezialisierte Unternehmen ausgelagert werden.

Zuverlässige Hausverwaltung arrangieren

Ein wichtiger Punkt ist auch die Wahl einer guten Hausverwaltung. Diese kümmert sich um die Instandhaltung des Gebäudes. Falls du mehrere Immobilien in deinem Bestand hast, kannst du auch ein Verwaltungsunternehmen für die gesamte Verrechnung beauftragen. Dieses Unternehmen sorgt dann dafür, dass die Mietzahlungen bei dir eingehen und hinterlegte Kautionen an Mieter rückerstattet werden. Der genaue Leistungsumfang ist Verhandlungssache und kann somit breit gefasst werden.

Last but not least: Wenn du ein etwas größeres Immobilienportfolio aufgebaut hast, kannst du jemanden einstellen, der sich um alle Anliegen kümmert. Je nach Bestandsgröße ist dazu eine Teilzeitkraft völlig ausreichend.

6. Passives Einkommen durch Immobilien: Fazit

Wer in Immobilien investieren möchte, muss sich darüber im Klaren sein, dass dies mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden ist. Das beginnt bereits bei der Suche nach passenden Immobilien und der Entwicklung einer Investment-Strategie.

Doch ist erst einmal das ein oder andere Objekt erworben, so lässt sich der laufende Aufwand durch ausgeklügelte Auslagerung verschiedener Tätigkeiten wesentlich reduzieren. Klar ist, dass so zwar der Zeitaufwand sinkt, dafür aber zusätzliche Kosten entstehen. Deswegen muss immer individuell abgeschätzt werden, ob es sich lohnt, eine bestimmte Tätigkeit an Dritte zu vergeben oder sich selbst darum zu kümmern.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilien-Investments so organisiert werden können, dass der konstante, persönliche Zeiteinsatz minimiert wird. Völlig passives Einkommen sind die Mieteinnahmen nie, doch sie kommen diesem Ideal schon sehr nahe.

Du suchst weitere Möglichkeiten, wie du neben Immobilien zur finanziellen Unabhängigkeit gelangen kannst? Dann lies dir unseren Artikel zum Passiven Einkommen durch, in dem wir auf 8 weitere Methoden eingehen!

Passives Einkommen durch Immobilien: FAQ

Die Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um passives Einkommen durch Immobilien-Investments, für dich zusammengefasst: