Mietausfallwagnis: So kalkulierst du das Risiko eines Mietausfalls
Wenn es um das Thema Immobilien sowie die Vermietung einer solchen geht, steht das optimale Szenario fest: jeden Monat die Miete pünktlich auf dem Konto. Leider ist das auch beim sorgfältigsten Vermieter nicht immer der Fall. Wie du also als Vermieter das Mietausfallwagnis berechnest und wie du dich vor ausbleibenden Mietzahlungen schützt, verraten wir in diesem Artikel.
1. Definition Mietausfallwagnis – was ist das?
2021 waren laut dem Statistischen Bundesamt 12,8 der Mieterhaushalte in Deutschland überlastet, gaben also mehr als 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aus. Diese Haushalte haben ein höheres Risiko, mit den Mietzahlungen im Rückstand zu geraten.
Selbst wer als Vermieter einen solventen Mieter findet, hat keine hundertprozentige Garantie auf regelmäßige Mieteinnahmen. Es besteht daher ein konkretes Mietausfallrisiko. Faktoren wie Arbeitslosigkeit oder Krankheiten können dazu führen, dass bisher zuverlässige Mieter plötzlich nicht mehr zahlen. Außerdem kann die Immobilie längere Zeit leer stehen, zum Beispiel, weil aufwendige Sanierungsarbeiten notwendig sind. In strukturschwachen Regionen oder bei einer zu hohen Miete lässt sich manchmal aber auch einfach monatelang kein Mieter finden.
Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko, das Vermieter tragen, weil Mietzahlungen ausfallen können. Im Nachfolgenden findest Du eine ordentliche Definition des Mietausfallwagnis:
Das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung.
Der letzte Satz bedeutet, dass das Mietausfallrisiko nicht nur die Mietausfälle beinhaltet. Zum Mietausfallrisiko zählen also auch Prozesskosten, beispielsweise um Mietnomaden herauszuklagen, sowie die Kosten für den Gerichtsvollzieher und für den Austausch der Schlösser, wenn es zu einer Räumung kommt.
2. Wie hoch ist das Mietausfallwagnis? – Berechnung und Faktoren
Möchtest du eine Immobilie kaufen oder verkaufen, musst du den Mietausfall berechnen. In den folgenden Abschnitten zeigen wir, wie das mit der Mietausfallrisiko-Formel geht.
Formel für Mietausfallrisiko: Wie berechne ich das Risiko eines Mietausfalls?
Bei Wohnimmobilien beträgt das Mietausfallwagnis in der Regel 2 Prozent der jährlichen Bruttomieteinnahmen, also der Miete ohne Nebenkosten. Aus Sicht des Mieters handelt es sich um die Nettokaltmiete.
Ein konkretes Beispiel zur Berechnung des Mietausfallrisikos: Max Mustermann vermietet seine Zweizimmerwohnung in Hamburg für 1.100 Euro Kaltmiete pro Monat. Sein Mietausfallwagnis beträgt:
1.100 € × 12 × 0,02 = 264 €
Anders verhält es sich bei Gewerbeimmobilien. Hier beträgt das Mietausfallwagnis 4 bis 5 Prozent der Bruttomieteinnahmen, da im Vergleich zu einer Wohnung sowohl das Leerstandrisiko als auch das Risiko von Zahlungsausfällen steigen. Vermietet Maria Mustermann einem Gastronomiebetrieb in Berlin Geschäftsräume für 3.000 Kaltmiete pro Monat, beträgt ihr jährliches Mietausfallwagnis:
3.000 € × 12 × 0,04 = 1.440 €
Welche Faktoren beeinflussen das Mietausfallrisiko?
Die im vorherigen Abschnitt angegebenen Werte von 2 beziehungsweise 4 bis 5 Prozent verstehen sich als Durchschnittswerte. Je nach Situation kann das Mietausfallwagnis höher oder niedriger ausfallen. Unter anderem spielen diese Faktoren eine Rolle:
- Lage der Immobilie – je zentraler und attraktiver die Lage, desto geringer fällt das Mietausfallwagnis aus. Ein Haus auf dem Land in einer strukturschwachen Region bringt dagegen ein höheres Leerstandrisiko mit sich.
- Bauzustand – neue, moderne Immobilien oder hochwertig sanierte Altbauten bleiben selten unvermietet als baufällige, weswegen ihr Mietausfallrisiko geringer ist.
- Miethöhe – je höher die Miete, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
- Mieterstruktur – in Stadtteilen mit hoher Arbeitslosigkeit oder bei hoher Fluktuation wie beispielsweise bei einem Studentenwohnheim sind Mietausfälle wahrscheinlicher.
- Nutzung der Immobilie – insbesondere bei Gewerbeimmobilien spielt die mögliche Verwendung der Räumlichkeiten einer Rolle. Erfüllen beispielsweise Ladenräume nicht die Voraussetzungen für einen Gastronomiebetrieb, scheiden viele potenzielle Mieter schon aus. Somit ist das Leerstandrisiko höher.
Warum den Mietausfall berechnen?
Das Mietausfallrisiko drückt die Wahrscheinlichkeit aus, dass du als Vermieter leer ausgehst. Aus diesen Gründen wird es berechnet:
- Bei einer Erstvermietung, um die richtige Miete festzulegen
- Beim Kauf einer vermieteten Wohnung im Rahmen einer Finanzierung oder um zu prüfen, ob der Kauf sich lohnt
- Bei einem Immobilienverkauf, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln
In den folgenden Abschnitten erklären wir, wie genau das Mietausfallwagnis den Verkehrswert und die Mietrendite beeinflusst.
3. Mietausfallwagnis beim Immobilienkauf kalkulieren
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, braucht in den meisten Fällen eine Finanzierung in Form eines Darlehens. Das Stichwort hierzu lautet Immobiliendarlehen. Dabei prüft das Kreditinstitut genau, ob die Einnahmen bei einer Vermietung reichen, um die Darlehensraten zu tilgen.
In die Berechnung fließen nicht nur die fiktiven Mieteinnahmen, sondern auch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis, da alle drei Größen den Ertrag mindern. Interessant ist für die Bank daher die sogenannte Nettomietrendite.
Ab 3 bis 4 Prozent spricht man von einer guten Nettomietrendite.
Selbst wenn du eine Immobilie komplett aus Rücklagen oder aus privaten Krediten finanzieren kannst, solltest du die Berechnung durchführen, um die richtige Miethöhe festzulegen. Innerhalb der Betriebskostenabrechnung ist es nicht erlaubt, das Mietausfallwagnis auf den Mieter umlegen. Es beeinflusst jedoch die Höhe der Nettokaltmiete.
Auf den ersten Blick reicht es, bei einem hohen Mietausfallrisiko die Bruttojahresmiete zu erhöhen, um die Verluste zu kompensieren. So einfach ist es allerdings nicht, denn eine baufällige Wohnung in einem sozialen Brennpunkt lässt sich bei einer hohen Miete noch schwieriger vermieten, was das Mietausfallrisiko erhöht. Es ist daher wichtig, wenn du eine Immobilie vermieten willst, schon vor dem Kauf auf Faktoren wie Bauzustand und Lage zu achten.
4. Wie beeinflusst das Mietausfallrisiko den Immobilienverkauf und die Vermietung?
Im Rahmen eines Verkaufs, einer Scheidung oder einer Erbangelegenheit kann eine Wertermittlung notwendig werden. Bei vermieteten und Gewerbeimmobilien schätzen Gutachter den Wert eines Gebäudes oder einer Wohnung mit dem Ertragswertverfahren.
Vereinfacht erklärt ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem möglichen Ertrag bei einer Vermietung abzüglich Mängel und Bewirtschaftungskosten. Letztere beinhalten sowohl die Kosten für die Instandhaltung als auch Mietausfälle und Leerstand.
5. Mietausfallversicherung: Schutz vor Mietausfällen?
Als Vermieter bietet dir die Mietkaution einen Schutz gegen ausfallende Mietzahlungen, etwa wenn Mieter ausziehen und die letzte Miete nicht zahlen. Allerdings darf der Betrag laut Gesetz nicht drei Nettokaltmieten übersteigen.
Möchtest du dich zusätzlich absichern, solltest du daher eine Mietausfallversicherung abschließen. Diese springt ein, wenn die Mieter nicht zahlen, nachdem du die Kaution aufgebraucht hast. Der Basistarif kostet je nach Deckungssumme zwischen 60 und 200 Euro pro Jahr. Einige Angebote, sogenannte Mietnomadenversicherungen, decken ab circa 120 Euro pro Jahr auch Sachschäden bis zu einem bestimmten Betrag ab. Bei einem Leerstand, egal aus welchem Grund, bleibst du dagegen auf den Kosten sitzen.
Auf den Mieter umlegen lässt sich eine Mietausfallversicherung nicht, jedoch kannst du als Vermieter die Ausgaben als Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung absetzen.
Die genauen Bedingungen ändern sich je nach Anbieter stark. So sehen manche Policen eine Selbstbeteiligung von bis zu 20 Prozent vor. Andere zahlen erst, wenn der Mietvertrag gekündigt ist. Es lohnt sich daher, sich vor Vertragsabschluss genau zu informieren.
6. Fazit: Der richtige Umgang mit dem Mietausfallrisiko
Kein Vermieter ist vor einem Mietausfall gefeit, und genau dieses Risiko drückt das Mietausfallwagnis aus. Sowohl bei einem Verkauf als auch bei einem Kauf und bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieteinnahmen spielt es eine Rolle, da es den Ertrag mindert.
Genau vorhersehen lässt sich ein Mietausfall nie. Je hochwertiger die Immobilie und je angesagter die Lage, desto niedriger ist jedoch die Wahrscheinlichkeit. Wählst du als Vermieter sorgfältig deine Mieter aus, senkst du ebenfalls das Risiko. Mit einer guten Mietausfallversicherung hast du eine zusätzliche Absicherung, falls die Zahlungen für längere Zeit ausbleiben.
