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Mit AirBnB vermieten: Darauf musst du achten

Aktualisiert am 16.07.2024

Lesezeit 7 min.

Silvia Benetti

Redakteurin

Lektoriert vonChristian Musanke

Überprüft durchSebastian Rau

Sieh dir an, wie wir bei Finanzwissen arbeiten

Du besitzt eine Immobilie in einer beliebten Lage und überlegst, diese im Rahmen der Kurzzeitvermietung anzubieten? Die AirBnB-Vermietung könnte sich in diesem Fall für dich lohnen.

Das Vermieten über AirBnB funktioniert einfach und schnell – zudem profitierst du von einer höheren Rendite. Allerdings solltest du dich vorher genauer mit dem Thema beschäftigen, denn es gibt einige Besonderheiten zu beachten.

In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Chancen dir die AirBnB-Vermietung bietet und welche Pflichten du einhalten musst, um legal über AirBnB zu vermieten.

1. AirBnB-Vermietung: Wissenswertes und Zahlen

AirBnB gibt es seit 2008. Brian Chesky und Joe Gebbia aus San Francisco stellten schon 2007 Luftmatratzen in ihren Wohnungsflur auf und kochten ihren Gästen Frühstück, um die hohe Miete zu finanzieren. Zusammen mit Nathan Blecharczyk gründeten sie ein halbes Jahr später zunächst unter dem Namen AirBed & Breakfast eine Plattform, die Gastgeber und potenzielle Gäste zusammenbringen sollte.

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2010 startete ihre Geschäftsidee dank der neuen App richtig durch, sodass sie 2011 in Hamburg die erste Niederlassung außerhalb der USA einweihten. Das Logo “Bélo”, das viele mit AirBnB verbinden, entwarf die Designagentur DesignStudio aber erst 2014. Laut den Urhebern steht es für die Begriffe “Leute”, “Orte” und “Liebe” sowie für das “A” von AirBnB.

Am Anfang waren AirBnB-Vermieter eher Privatleute, die während ihrer Abwesenheit ihre Wohnung vermieteten, um die Urlaubskasse aufzufüllen. Mit der Zeit nahmen jedoch die gewerblichen Vermietungen zu. Nicht selten mieteten sogenannte Superhosts eine Wohnung mit dem einzigen Zweck, Touristen oder Geschäftsreisende zu beherbergen.

So gab es allein in Berlin 2019 circa 8.000 Wohnungen auf der Plattform im Angebot, viele davon reine Ferienwohnungen.

Unfaires Geschäftsmodell? Berlin vs. AirBnB

Der kometenhafte Aufstieg von AirBnB lockte vor allem in Großstädten und Ferienorten weltweit die Aufmerksamkeit der lokalen Regierungen auf sich. Sie warfen dem Unternehmen vor, dass immer mehr Eigentümer lieber kurzfristig über die Plattform als langfristig an lokale Wohnungsuchende vermieteten.

Das entzog ohnehin angespannten Immobilienmärkten noch mehr Wohnungen und ließ die Preise steigen. Zudem erwirtschafteten viele AirBnB-Vermieter hohe Gewinne, ohne Steuern zu zahlen.

Aus diesem Grund erließen im letzten Jahrzehnt immer mehr Städte Gesetze, die die AirBnB-Vermietung einschränkten. Dazu zählten AirBnBs Heimat San Francisco, aber auch Santa Monica, New York, Amsterdam, Palma de Mallorca, Paris und Barcelona.

AirBnB argumentierte gegen die Vorwürfe damit, dass die meisten Gastgeber die Immobilien selbst bewohnten. Sie vermieteten sie zeitweise unter anderem, um sich weiter die hohen Mieten leisten zu können.

Auch machten beispielsweise in Berlin die inserierten Wohnungen lediglich 0,4 Prozent des Wohnungsbestands aus. Zur Verschärfung der Wohnungskrise in vielen Ballungszentren trug AirBnB daher seiner Meinung nach nicht bei.

In Deutschland versuchte als erste die Berliner Regierung, AirBnB-Vermietungen zu begrenzen. Ab Mai 2014 gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Das bedeutet, dass sowohl Mieter als auch Eigentümer eine Registrierungsnummer und eine Genehmigung des Bezirksamts benötigen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn sie beispielsweise nur ein Zimmer vermieten.

Ähnliche Gesetze gibt es unter anderem in München, Hamburg und Köln. Allerdings ändert sich die rechtliche Lage ständig. So urteilte im August 2021 der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, dass eine zeitweise Vermietung während berufsbedingter Abwesenheit keine Zweckentfremdung darstellt.

Andererseits entschied das Berliner Verwaltungsgericht fast zeitgleich, dass AirBnB die Daten der Vermieter herausgeben müsse, die mutmaßlich gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen.

Schwarz vermieten? Keine gute Idee

Nach wie vor gibt es viele Unterkünfte ohne Genehmigung auf AirBnB. Wer gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, zahlt Geldstrafen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Viele Städte stellen Webseiten bereit, auf denen von Touristen genervte Nachbarn mutmaßliche illegale AirBnB-Wohnungen melden können.

Halte dich daher an die Gesetze und hole dir eine Genehmigung, wenn sie in deinem Wohnort notwendig ist.

2. Private AirBnB-Vermietung: Darf ich als Privatperson meine Wohnung über AirBnB vermieten?

Wie bereits erklärt gelten in vielen Städten in Deutschland, in Österreich und in der Schweiz Gesetze, die die AirBnB-Vermietung einschränken. Dabei ist es vor allem problematisch, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage nutzt und nicht bewohnst. Folgende Punkte solltest du beachten:

Erkundige dich, welche Regelungen in deiner Stadt oder in deiner Gemeinde gelten, wenn man über AirBnB vermieten will. Auch als Eigentümer darfst du oft nicht ohne behördliche Genehmigung eine Immobilie auf der Plattform inserieren.
AirBnB stellt auf seiner Webseite zahlreiche Infos für Gastgeber bereit. Unter anderem findest du unter Verantwortungsvolles Gastgeben in Deutschland Artikel über die gesetzliche Lage in deinem Wohnort.
Selbst wenn du nicht gegen lokale Vorschriften verstößt, brauchst du als Mieter eine Genehmigung deines Vermieters, um die Immobilie auf AirBnB anzubieten. Unerlaubte Untervermietung berechtigt ihn zu einer fristlosen Kündigung.

3. Lohnt sich die Vermietung über AirBnB?

Wer in den Urlaub fährt oder beruflich reist, ist bereit, mehr als ein langfristiger Mieter zu zahlen. So beträgt der häufigste Preis für eine AirBnB-Übernachtung in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin 110 Euro (Stand: April 2022).

Hast du auch nur an 20 Tagen pro Monat Gäste, würdest du mit einer solchen Unterkunft 2.200 Euro monatlich verdienen. So viel bringt ein langfristiger Mieter kaum.

Somit lohnt sich AirBnB durchaus. Allerdings kommen neben den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zusätzliche Kosten auf dich zu, wenn du deine Immobile so vermietest:

Möblierung: AirBnB Wohnungen sind in der Regel möbliert. Zumindest musst du ein Bett und Schränke oder Kommoden kaufen. Willst du gute Bewertungen, solltest du aber für genug Sitzgelegenheiten, Stauraum, eine Waschmaschine und eine gut ausgestattete Küche sorgen.
Inventar: Für Bettwäsche und Geschirr bist du ebenfalls zuständig.
Internet: Einen schnellen Internetanschluss erwarten die meisten Gäste. Auch ein Fernsehgerät ist Standard.
Reinigung: Nach jedem Gast musst du eine professionelle Reinigung der Unterkunft bezahlen, wenn du sie nicht selbst putzen willst.
Organisation: Bist du bei der An- und Abreise nicht anwesend, muss jemand den Schlüssel übergeben. Somit entstehen Personalkosten. Alternativ kannst du ein Smart Lock einbauen und bei der Zahlung den Code mitteilen.
Instandhaltung: Funktioniert etwas in der Wohnung nicht, solltest du als AirBnB-Gastgeber schnell reagieren. Willst du nicht 24/7 verfügbar sein, brauchst du auch hier bezahlte Hilfe.
AirBnB-Gebühren: AirBnB selber nimmt je nach Modell 3 bis 14,2 Prozent deines Umsatzes als Servicegebühr ein. Vermietest du nur ein Wohnung oder ein Haus und entscheidest dich für normale Stornierungsbedingungen, sind es meist 3 Prozent.

Tipp

Wie viel du mit AirBnB verdienst, hängt vor allem vom Standort ab. Am begehrtesten sind Unterkünfte im Zentrum von Großstädten oder in Ferienorten. Mit einer Standortanalyse findest du heraus, welche Lagen die höchste Rendite bei Immobilien versprechen.

4. Wie sind die Gewinne aus der AirBnB-Vermietung zu versteuern?

Wie du deine AirBnB Einkünfte versteuern musst, hängt davon ab, ob du als gewerblicher oder als privater Gastgeber giltst. Ersteres ist der Fall, wenn die AirBnB-Vermietung deine Haupteinnahmequelle darstellt. Auch wenn du mehrere Immobilien vermietest, Mahlzeiten anbietest oder laufend neue Mieter hast, nimmt das Finanzamt oft eine gewerbliche Vermietung an.

Vermietest du dagegen nur ein Zimmer deiner Vier-Zimmer-Wohnung unter, stuft dich die Behörde in der Regel als privater Vermieter an. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Steuern anfallen.

Steuern als privater AirBnB-Gastgeber

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Anlage V der Einkommenssteuererklärung und erhöhen das zu versteuernde Einkommen. Ab einem jährlichen Gesamteinkommen von 9.984 € werden Steuern fällig.

Allerdings darfst du von deinen AirBnB-Einnahmen die Ausgaben abziehen. Dazu zählt beispielsweise die anteilige Miete, die du in den Zeitraum an den Vermieter überweist oder ein Teil der Zinsen, des laufenden Kredits.

Darüber hinaus profitierst du von einer Freigrenze in Höhe von 520 € im Jahr. Vermietest du deine Eigentumswohnung nur eine Woche während deines Sommerurlaubs, zahlst du daher meist keine Steuern.

Steuer als gewerblicher AirBnB-Vermieter

Kaufst du eine Immobilie, nur um sie als Teil einer Buy and Hold Strategie über AirBnB anzubieten, fallen neben der Einkommenssteuer weitere Abgaben an. Ab einem Umsatz von 22.000 € im Vorjahr und 50.000 € im laufenden Jahr wird auf jede Übernachtung die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent fällig.

Darüber hinaus musst du in den meisten Fällen ein Gewerbe anmelden und ab einem Gewinn von 24.000 € im Jahr Gewerbesteuer zahlen. Die Höhe hängt von dem in deiner Gemeinde geltenden Gewerbesteuerhebesatz.

Auch hier darfst du aber alle Kosten abziehen, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Das schließt Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen (AfA) für die Immobilie ab, falls es sich um dein Eigentum handelt.

Beschäftigst du Dritte, um beispielsweise die Wohnung zu reinigen, sind ihre Verdienste ebenfalls steuerpflichtig. Zudem musst du möglicherweise für sie Sozialabgaben zahlen, wenn sie nicht gewerbetätig sind. Die Personalkosten gelten in diesem Fall als Betriebskosten, die deinen Gewinn und somit deine Steuerlast mindern.

5. Welche Versicherungen brauche ich als AirBnB-Vermieter?

Vielleicht hast du schon mal von AirBnB-Vermietern gelesen, deren Immobilie von Rowdys völlig zerstört wurde. Diese Vorfälle haben sich tatsächlich ereignet, sind aber sehr selten. Viel häufiger ist jedoch, dass ein Gast aus Versehen Rotwein auf die Couch verschüttet oder Elektrogeräte beschädigt.

Auch umgekehrt wird ein Schuh daraus. Verletzt sich ein Mieter, weil ein Regal nicht ordnungsgemäß befestigt ist, bist du möglicherweise schadensersatzpflichtig. Für diese Fälle gibt es folgende Versicherungen:

Die Immobilien-Haftpflichtversicherung schützt Eigentümer vor den Folgen der gesetzlichen Haftpflicht. Verletzt sich dein Gast beispielsweise am Fuß, weil die Dielen im Wohnzimmer kaputt sind, kommt die Versicherungen für die Behandlungskosten auf. Was und welche Summer sie genau abdeckt, hängt von der Police ab.
Verursachen deine Mieter einen Schaden, springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Haben sie keine, müssen sie ihn aus eigener Tasche bezahlen. Du kannst jedoch bei der Anreise eine Kaution verlangen, um auf Nummer sicher zu gehen.
Sowohl als Eigentümer als auch als Mieter lohnt sich unter Umständen eine Hausratversicherung. Dabei solltest du jedoch die AGB aufmerksam lesen, da viele Anbieter einen Schadensersatz bei kurzfristigen Vermietungen ausschließen.
AirBnB schützt Gastgeber über das sogenannten AirCover-Verfahren. Bei einem dokumentierten Sachschaden durch einen Gast wird dieser zunächst aufgefordert, die Kosten zu tragen. Geschieht das nicht, springt AirBnB ein.

Der Haken an der AirBnB-Gastgebergarantie

Theoretisch erstattet dir AirBnB von den Gästen verursachte Schäden bis 800.000 €. In der Praxis ist es jedoch schwierig, davon zu profitieren. So brauchst du im Schadensfall Originalbelege der zerstörten Gegenstände sowie Vorher-Nachher-Bilder und eine Bestätigung der Polizei.

Selbst wenn du alle Dokumente zusammenstellst, ist das Verfahren sehr bürokratisch. Zudem deckt die Garantie Antiquitäten oder teure Elektronik grundsätzlich nicht ab. Überlege daher, ob du unbedingt einen 2.000 € teuren Fernseher oder einen Design-Spiegel in die AirBnB-Wohnung stellen musst. Bei Bagatellen wie einer kaputten IKEA-Lampe lohnt es sich wegen des Aufwands ohnehin nicht, auf den Schutz zu bestehen.

6. Wie vermiete ich mit der Vermietung über AirBnB?

Um eine Wohnung über AirBnB zu vermieten, brauchst du zunächst ein Konto auf der Plattform. In einem zweiten Schritt stellst du die notwendigen Informationen für deine potentiellen Gäste bereit. Wir zeigen dir, wie das geht.

AirBnB-Konto eröffnen

Möchtest du einen Account erstellen, benötigt AirBnB folgende Daten:

Vor- und Nachname
Adresse
Telefonnummer
E-Mail-Adresse
Zahlungsdaten (Bankverbindung oder Paypal)

Inserat erstellen

Hast du deinen Account aktiviert, kannst du deine erste Unterkunft inserieren. Dabei sind diese Angaben Pflicht:

Art der Unterkunft: wähle zwischen Wohnung, Haus, Nebengebäude, individueller Unterkunft, Bed & Breakfast oder Boutique-Hotel. Für jede Kategorie gibt es Unterkategorien. Spezifiziere in einem zweiten Schritt, ob du ein Privatzimmer, ein gemeinsames Zimmer oder eine ganze Unterkunft vermietest.
Ort: trage deine Adresse ein und positioniere die Stecknadel auf der Karte.
Zimmer- und Gästeanzahl: gib an, viele Zimmer, Betten und Bäder/WC-Räume deine Unterkunft hat und wie viele Gäste du maximal beherbergen möchtest.
Ausstattung: gibt es in deinem Haus einen Whirlpool, eine Feuerstätte oder einen Fitnessraum? Hier kannst du alle Extras eintragen.
Bilder: mindestens fünf Bilder musst du hochladen. Dabei gilt: Je mehr, desto besser. Achte auf eine ausreichende Qualität und auf aussagekräftige Fotos.
Beschreibung: überlege einen Titel und eine Beschreibung (maximal 500 Zeichen) für deine Anzeige.
Preis: hier legst du den Preis pro Nacht fest. AirBnB schlägt dir basierend auf den Preisen vergleichbarer Unterkünfte eine Preisspanne vor. Du kannst deine Wohnung billiger oder teurer anbieten. Bei einem zu niedrigen Preis entgehen dir aber Einnahmen. Ist dein Angebot zu teuer, erhältst du womöglich nicht so viele Nachfragen.
Speichern und veröffentlichen: kontrolliere nochmal alle Angaben und schalte deine Anzeige frei.

Anzeige verwalten

In diesem Teil der App geht es um die Verwaltung deiner Inserate. Am besten hast du Benachrichtigungen auf deinen Geräten aktiviert, um nichts zu verpassen.

Bekommst du eine Anfrage, benachrichtigt dich AirBnB automatisch, damit du sie bestätigst.
Alternativ schaltest du die Sofortbuchung-Option frei, mit der Gäste ohne Bestätigung buchen können. Lege in diesem Fall in den Einstellungen mindestens zwei Tage Vorlaufzeit fest, damit die Unterkunft bis zur Ankunft bereit ist.
Willst du gewisse Zeiträume sperren, etwa weil du deine Freunde einquartieren möchtest, geht das sehr einfach über den Kalender.
Erfolgt eine Buchung, zieht AirBnB die Servicegebühr ein, nachdem der Gast bezahlt hat.
Dein Geld erhältst du in der Regel 24 Stunden nach seiner Ankunft.

Eine Anzeige bei Airbnb erstellen und verwalten

So sieht die Erstellung und Verwaltung einer Wohnungsanzeige in der Airbnb App aus.

7. Welche Vor- und Nachteile bringt die AirBnB-Vermietung?

Vorteile der AirBnB-Vermietung

Du erzielst eine höhere Rendite – AirBnB-Vermieter verdienen mehr, da Touristen und Geschäftsreisende mehr als normale Mieter zahlen. Wie viel mehr, hängt von der Auslastung deiner Unterkunft sowie von ihrem Preis ab. Bei Immobilien in attraktiven Lagen bleiben jedoch oft nach Abzug aller Ausgaben mehr als doppelt so viel als bei einer langfristigen Vermietung.
Du bindest deine Immobile nicht langfristig – hast du eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft, aber schließt nicht aus, sie später selbst zu bewohnen? Mit AirBnB musst du keine langen Kündigungsfristen wegen Eigenbedarf beachten.
Du lernst Menschen aus der ganzen Welt kennen – AirBnB sieht sich nicht als rein profitorientiertes Unternehmen. Sein Ziel ist auch, Menschen auf der ganzen Welt zusammenzubringen. Wenn du Spaß daran hast, anderen Kulturen zu begegnen, ist vermieten über AirBnB eine hervorragende Möglichkeit, um deinen Horizont zu erweitern.

Nachteile einer AirBnB-Vermietung

Über AirBnB zu vermieten bedeutet mehr Aufwand – bei einer langfristigen Vermietung übergibst du die Immobilie einmalig und in der Regel unmöbliert. AirBnB-Unterkünfte sind dagegen möbliert. Zudem musst du Elektrogeräte, Geschirr und Bettwäsche bereitstellen sowie die Räume nach jedem Gast reinigen lassen.
Als gewerblicher AirBnB-Vermieter fallen mehr Steuern an – stuft dich das Finanzamt als Gewerbe ein, werden ab einem bestimmten Gewinn beziehungsweise Umsatz Gewerbesteuer und Umsatzsteuer fällig. Das erhöht den bürokratischen Aufwand.
Die AirBnB-Vermietung ist streng reglementiert – in vielen Städten und Gemeinden darfst du nur mit einer Genehmigung kurzzeitig Unterkünfte vermieten. Die Vergabe erfolgt je nach Behörde mitunter restriktiv. Bekommst du keine Erlaubnis, ist eine legale AirBnB-Vermietung nicht möglich.

8. Fazit: Lohnt sich die AirBnB-Vermietung?

Möchtest du deine Immobilie vermieten, ist AirBnB auf den ersten Blick eine attraktive Option. Zum einen verspricht eine kurzzeitige Vermietung höhere Renditen, zum anderen bleiben Streitigkeiten vor Gericht aus, wenn du deine Immobilie doch irgendwann bewohnen willst.

Auf der anderen Seite schränken viele Städte und Gemeinden seit Jahren die AirBnB-Tätigkeit stark ein. Kaufst du etwa eine Wohnung in Berlin oder ein Haus auf Ibiza, ist eine legale AirBnB-Vermietung so gut wie ausgeschlossen.

Dabei gibt es viele Grauzonen. So melden sich viele Gastgeber in der Wohnung an und vermieten offiziell nur ein Zimmer. Kommt dir die zuständige Behörde jedoch auf die Schliche, riskierst du hohe Geldstrafen. Wir raten daher stark davon ab, die Gesetze zu umgehen.

In ländlichen Gegenden außerhalb der Ballungszentren sind die Vorschriften meist laxer, die Nachfrage allerdings auch niedriger. Dennoch verspricht eine AirBnB-Vermietung trotzdem eine gute Rendite, wenn der Preis und die Ausstattung stimmen. Auch hier bedeutet eine Gastwohnung Aufwand, lohnt sich jedoch oft durchaus.

Bewohnst du dagegen deine Eigentumswohnung und verreist immer wieder beruflich für ein paar Wochen, steht einer AirBnB-Vermietung meist nichts im Wege, solange du nicht eine maximale Anzahl an Tagen pro Jahr überschreitest. Bewohnst du ein Haus oder eine große Eigentumswohnung, darfst du unbegrenzt ein Zimmer vermieten.

Allerdings musst du akzeptieren, dass Fremde temporär in deinem Zuhause wohnen. Auch hier solltest du zudem eine saubere Unterkunft mit der nötigen Ausstattung bereitstellen. Bist zu dazu bereit, ist AirBnB eine Möglichkeit, um einen Teil deiner Immobilienkosten wieder hereinzuholen.