Mietkaution: Das müssen Vermieter und Mieter beachten
Du willst eine Immobilie vermieten oder mietest aktuell eine Immobilie an? Ein fester Bestandteil des Mietvertrags ist oftmals die Mietkaution. Gerade für Mieter ist die Kaution ärgerlich, denn das Geld steht während der gesamten Mietzeit nicht zur Verfügung.
Als Vermieter profitierst du von einem höheren Maß an Sicherheit bei der Vermietung. Allerdings gibt es immer wieder Fragen zur Mietkaution. So stellt sich die Frage nach der Höhe und der Bezahlung. In diesem Artikel klären wir dich über die rechtlichen Grundlagen zur Kaution auf.
1. Key Facts zur Mietkaution
- Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, um bei Mietausfällen und Schäden an der Immobilie die Kosten zu decken.
- Üblich ist in Deutschland eine Barkaution in Höhe von zwei bis drei Nettokaltmieten.
- Der Vermieter muss die Kaution auf einem getrennten Konto auf dem Namen des Mieters anlegen, der ihm für die Dauer des Mietverhältnisses eine Verpfändungserklärung erteilt.
- Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste ist mit der ersten Miete, die zweite und dritte jeweils mit der zweiten und dritten Miete fällig.
- Übersteigt die Summe die finanziellen Möglichkeiten des Mieters, kann er stattdessen eine Mietkautionsversicherung, eine private Bürgschaft oder einen Aval vorschlagen. Der Vermieter muss aber nicht akzeptieren.
- Ist der Mietvertrag beendet, muss der Vermieter binnen sechs Monaten die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Ist noch eine Nebenkostenabrechnung offen, darf er maximal ein Jahr lang einen Teil einbehalten.
- Von der Kaution abziehen darf der Vermieter nur Schäden, die im Übergabeprotokoll festgehalten wurden, oder versteckte Schäden. In beiden Fällen hat er maximal sechs Monate ab dem Ende des Mietvertrags Zeit.
- Schäden, die durch normale Abnutzung der Mietsache entstehen, darf er nicht mit der Kaution verrechnen.
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2. Was ist eine Mietkaution?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet, überlässt Fremden sein Eigentum. Ab der Schlüsselübergabe darf er es nicht mehr ohne Ankündigung betreten. Beschädigen die neuen Bewohner das Mietobjekt, muss er zunächst für die Kosten aufkommen. Aus diesem Grund verlangt er von den Mietern eine Mietsicherheit.
Wofür ist die Mietkaution?
Die Mieter müssen bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit jegliche Schäden ersetzen. Beide Sachverhalte muss der Vermieter aber beweisen. Nicht selten endet die ganze Angelegenheit vor Gericht und zieht sich dadurch in die Länge. Sind die Mieter bereits ausgezogen und nicht solvent, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass sie jemals zahlen.
Ein weiterer Punkt betrifft das Mietausfallrisiko. Bleibt mehr als eine Mietzahlung aus, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Bis die Mieter tatsächlich ausziehen, kann es aber Monate dauern.
Auch für den Fall, dass sie selbst fristgemäß kündigen und ausziehen, können Rechnungen offenbleiben. Beispielsweise erfolgt die endgültige Betriebskostenabrechnung im folgenden Jahr. Es ergibt sich eine Nachzahlung, die alten Mieter sind aber plötzlich unauffindbar.
Mit der Mietkaution kompensiert der Vermieter Verluste, die aus ausgefallenen Mieten, erforderlichen Reparaturen oder unbezahlten Nebenkosten entstehen.
Ist eine Mietkaution Pflicht oder nicht?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mietkaution zu verlangen. Das Gesetz räumt ihm lediglich die Möglichkeit ein, es zu tun. Dennoch bestehen die meisten aus den oben genannten Gründen darauf.
Möchtest du für deine Immobilie einen Mieter finden oder hast du schon einen gefunden, solltest du eine Sicherheit fordern. Zwar verhalten sich die meisten Mieter korrekt, auf Nummer sicher gehen ist aber besser.
3. Höhe der Mietkaution: Wie hoch darf sie maximal sein?
Kommt es bei der Wohnungsbesichtigung heraus, dass du die Wohnung sofort haben kannst, wenn du einen hohen Betrag als Sicherheit hinterlegst? Oder willst du deine Immobilie vermieten und 10.000 Euro an Mietkaution verlangen, etwa weil die Wohnung vor Kurzem mit hochwertigen Materialien saniert wurde?
Solche Angebote sind unzulässig. Laut § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Beträgt also die Nettokaltmiete 1.000 Euro, sind maximal 3.000 Euro erlaubt. Die Heiz- und Nebenkosten spielen in der Kalkulation keine Rolle.
Auch müssen Neumieter die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen, sondern haben das Recht, sie in drei gleichen Raten zu entrichten. Die erste Teilzahlung ist dann mit der ersten Miete, die zweite und die dritte jeweils mit der zweiten und der dritten Miete fällig. Aber Vorsicht! Bleiben zwei Raten aus, darf der Vermieter laut § 569 BGB den Mietvertrag fristlos kündigen.
Von der Mietkaution zu unterscheiden sind sogenannte Ablöse- oder Abschlagszahlungen. Beispielsweise möchte der Vormieter oft Geld dafür haben, dass er den Boden neu verlegt hat oder seine Einbauküche stehen lässt. Prinzipiell ist das erlaubt, auch gibt es nach oben keine Grenze, was den Betrag angeht. Auf solche Deals einlassen müssen sich Mieter nicht. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bekommt jedoch oft derjenige den Zuschlag, der sich bereit erklärt, die Summe zu zahlen.
4. Mietkaution: Diese Alternativen gibt es zur Barkaution
Üblich ist in Deutschland die Barkaution. Der Begriff hat sich eingeprägt, weil es früher tatsächlich üblich war, die ganze Summe in bar an den Vermieter zu übergeben. Inzwischen überweisen aber die meisten Mieter die Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten. Wer immer noch bar zahlt, sollte auf eine Quittung bestehen.
Das ist allerdings nicht die einzige Möglichkeit. Diese Alternativen schonen den Geldbeutel der Mieter:
Bewirbst du dich um eine Wohnung und fehlt dir das Geld für die Mietkaution, kannst du dem Vermieter eine Kautionsversicherung oder eine Bürgschaft vorschlagen. Akzeptieren muss er die Alternativen allerdings nicht. Besteht er auf eine Barkaution, darf er nicht zusätzlich auch eine Bürgschaft verlangen.
5. Was ist ein Mietkautionskonto und wie funktioniert es?
Sowohl ein privater Vermieter als auch ein Unternehmen, das in Immobilien investiert, können in die Insolvenz rutschen. In einem solchen Fall werden sämtliche Konten gepfändet, um die Gläubiger zu bedienen. Aus diesem Grund darf die Mietkaution nie auf dem Geschäftskonto des Vermieters landen.
- 551 BGB legt die Modalitäten für den Umgang mit der Kaution fest. Demnach ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen mit einer bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Verzinsung anzulegen.
Üblich sind etwa ein Kautionssparbuch oder ein Tagesgeldkonto, bei dem der Mieter eine Verpfändungserklärung an den Vermieter erstellt. Möglich sind aber auch ein Mietkautionsdepot, bei dem die Kautionssumme in Aktien oder Fonds investiert wird.
In jedem Fall bleibt der Betrag Eigentum des Mieters, der die Erträge oder die Zinsen abstreichen kann. Bis zur Auflösung des Mietvertrags verfügt er aber nicht über die Summe und kann kein Geld abheben.
Die zur Einrichtung des Kontos entstandenen Kosten sowie laufende Gebühren trägt laut § 551 Absatz 3 sowie laut mehreren Gerichtsurteilen der Vermieter, wenn er das Konto anlegt. Eröffnet der Mieter dagegen beispielsweise ein Tagesgeldkonto und gibt eine Verpfändungserklärung, handelt es sich um eine Grauzone.
Die meisten Gerichte waren zwar in den letzten Jahren der Auffassung, dass auch in diesem Fall der Vermieter zahlungspflichtig ist. Dennoch sollten Vermieter und Mieter am besten eine schriftliche Vereinbarung treffen, wie die Kosten aufzuteilen sind.
6. Was gibt es bei der Rückzahlung der Mietkaution zu beachten?
Ziehen die Mieter aus, muss der Vermieter nicht schon am nächsten Tag die Kaution zurückzahlen. Ewig warten darf er allerdings nicht. Das Gesetz schreibt zwar keine genaue Frist vor, laut mehreren Gerichtsurteilen sollte es dem Vermieter aber möglich sein, sechs Monate nach dem Auszug die Mietkaution zurückzuzahlen.
Ein Sonderfall besteht, wenn eine Betriebskostenabrechnung noch offen ist. Beispielsweise sind die Mieter im August 2022 ausgezogen, die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 wird aber erst im September 2023 fertiggestellt.
In diesem Fall darf der Vermieter aber nicht die ganze Mietkaution über ein Jahr einbehalten, sondern höchstens einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung für drei bis vier Monate Mietzeit. Betrugen die Nebenkosten in unserem Beispiel 300 Euro pro Monat, muss der Vermieter im Februar 2023 die ganze Kaution bis auf 600 Euro (zweimal vier Monate für Januar-August 2022) an die ehemaligen Mieter überweisen. Tut er das nicht, können letztere ihn zunächst abmahnen und, falls immer noch keine Zahlung erfolgt, den Rechtsweg bestreiten.
Auch darf der Vermieter einen Teil oder die ganze Mietkaution einbehalten, wenn Schäden entstanden sind. Um sie geltend zu machen, hat er maximal sechs Monate Zeit, bevor sie verjähren. Ebenfalls darf er nur Schäden abrechnen, die im Übergabeprotokoll festgehalten und dem Mieter zugerechnet wurden. Eine Ausnahme gilt nur für sogenannte versteckte Mängel, die ohne Weiteres nicht sichtbar sind. Dazu zählen beispielsweise Brandlöcher im Parkett, wenn ein Teppich darüber verlegt wurde.
Wurde weder beim Einzug noch beim Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt, muss der Eigentümer der Immobilie beweisen, dass die Mieter den Schaden verursacht haben, etwa durch Vorher-Nachher-Fotos. Je länger das Mietverhältnis bestanden hat, desto schwieriger gestalten sich solche Nachweise. Dennoch empfiehlt sich aus diesem Grund ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll, um Streitigkeiten zu verhindern.
7. Wann bekommt der Mieter weniger Kaution zurück?
Ergibt sich aus der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zulasten der Mieter, verrechnet der Vermieter in der Regel den Betrag mit der Kaution. Das Gleiche passiert bei Mietschulden.
Auch darf er Geld einbehalten, wenn Schäden entstanden und im Übergangsprotokoll festgehalten sind. Dennoch muss der ehemalige Mieter nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zahlen.
Zerstörte Fliesen, Brandlöcher im Boden, entstellte Wände oder durchbohrte Türen zählen beispielsweise zu den Schäden, für die der Mieter haftet. Zerschlissenes Parkett, kleine Bohrlöcher an den Wänden oder Möbelspuren auf den Tapeten gelten dagegen als normale Abnutzung.
8. Fazit: Die Mietkaution ist ein Schutz beider Parteien
Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter gegen Schäden am Mietobjekt abzusichern und das Mietausfallsrisiko zu minimieren. Mehr als drei Monatsmieten darf er allerdings nicht fordern.
Neben der Barkaution, die er auf ein separates Konto einzahlen muss, besteht die Möglichkeit einer Mietkautionsversicherung. Auch eine private Bürgschaft oder ein Mietaval stellen Alternativen dar. Der Vermieter kann allerdings trotzdem auf eine Barkaution bestehen. In diesem Fall gewährt möglicherweise die Bank ein Darlehen.
Ziehen die Mieter aus, gibt es oft Streit wegen der Kaution. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter solltest du daher auf ein Protokoll bestehen. Treten Unstimmigkeiten auf und ist keine Einigung möglich, bleibt nur der Rechtsweg. Daher ist es für beide Parteien von Vorteil, eine Rechtschutzversicherung abzuschließen, die auch das Mietrecht deckt.
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