Fix and Flip Strategie » Vermögensaufbau mit Immobilien

Mit Immobilien lässt sich auf unterschiedlichste Weise ein Vermögen aufbauen. Besonders das Ankaufen, Entwickeln und anschließende Verkaufen von Immobilien eignet sich, um schnell Geld mit Immobilien zu verdienen.

In den letzten Jahren hat sich die “Fix and Flip Strategie“ als eine der wichtigsten Immobilienstrategien am Markt entwickelt. Im folgenden Beitrag wollen wir uns die Strategie im Detail anschauen und zeigen, wie Anleger starten können. Außerdem wollen wir einen genaueren Blick auf die Chancen und Risiken werfen und zeigen, für wen sich das Fix-and-Flip-Geschäft wirklich eignet.

1. Was ist Fix and Flip eigentlich?

Bei Fix and Flip handelt es sich um eine Immobilienstrategie. Bei dieser Strategie kaufen Anleger Immobilien an, werten diese auf und veräußern sie mit Gewinn.

Das Flip im Namen der Strategie impliziert bereits, dass es sich um eine kurzfristige Strategie handelt. Untermalt wird dies durch das Fix im Namen, denn umfangreiche und kapitalintensive Sanierungen gehören typischerweise nicht zu dieser Anlagestrategie.

Stattdessen sollten Anleger darauf achten, dass die ausgewählten Immobilien mit vergleichsweise einfachen Maßnahmen wieder in einen guten bis sehr guten Zustand gebracht werden können.

Abgerundet wird das Fix-and-Flip-Geschäft in der Praxis oftmals durch Home Staging. Die effektive Präsentation der Immobilie trägt dazu bei, dass sich diese zu einem besseren Preis verkaufen lässt.

2. Passende Immobilien für Fix and Flip

Bei der Auswahl der Immobilie für ein Fix and Flip Vorhaben sind vor allem Zustand und Einkaufspreis entscheidend. Nur wenn eine Immobilie günstig erworben werden kann, ist eine entsprechende Gewinnmarge erzielbar.

Zustand der Immobilien

Ebenso wichtig ist die korrekte Einschätzung des Zustandes des Objektes. Denn nur so ist abschätzbar, wie hoch die Sanierungskosten sein werden. Dazu muss entweder selbst entsprechende Expertise aufgebaut werden, oder professioneller Rat eingeholt werden. Eine Option ist es, gleich einen Bauunternehmer oder einen Sachverständigen in die Besichtigung einzubinden.

Lage der Immobilie

Bei der Lage solltest du nichts riskieren. Gerade Einsteiger sollten nach Objekten in A- oder B-Lagen suchen. In diesen Gegenden besteht immer Nachfrage, sodass ein Weiterverkauf schnell möglich ist. Spekulative, erfahrene Investoren können auch Projekte in C- oder D-Lagen umsetzen.

Wichtig ist am Ende des Tages stets eine intensive Standortanalyse der Immobilie. Dabei musst du die damit einhergehenden Risiken (z.B. längere Vermarktungsdauer) bedenken. Gute Indikationen über den Standort liefern Tools wie der Capital Immobilien Kompass.

Gesamtzustand des Gebäudes

Wird nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft, muss auch ein Blick auf die allgemeinen Teile des Objektes geworfen werden. Welchen Eindruck macht der Eingangsbereich? Sind Sanierungen im Treppenhaus zu erwarten? Wie steht es um den Zustand des Dachs?

Mach dir einen vollständigen Eindruck vom gesamten Objekt – neben dem Sondereigentum kommt es hier auch auf das Gemeinschaftseigentum an. Diese Aspekte sind für den Weiterverkauf der Wohnung wichtig.

3. Für wen eignet sich die Fix and Flip Strategie?

Die Sanierung von Wohnraum ist nicht nur teuer, sondern auch zeitintensiv. Verzögerungen auf der Baustelle, höhere Kosten – all das kann nervenaufreibende Situationen ergeben. Daher ist die Fix and Flip Strategie nicht für alle Menschen gleichermaßen geeignet.

Einige Voraussetzungen, die du für Fix and Flip Deals mitbringen solltest, sind:

• Ausreichend Kapital, um zusätzliche Kosten abfedern zu können.

• Expertise im Bereich der Sanierung oder einen Experten, der vorab die Kosten gut einschätzen kann.

• Gute Kontakte zu zuverlässigen Handwerkern.

• Nervenstärke, da es zwischenzeitlich zu Verzögerungen, Kostensteigerungen und sonstigen Schwierigkeiten kommen kann.

• Skills für die professionelle Vermarktung einer hochwertigen, neu sanierten Immobilie, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen.

Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, kannst du dein erstes Fix and Flip Projekt in Angriff nehmen. Solltest du dich nicht mit dieser Anlagestrategie identifizieren können, könnte die Buy and Hold Strategie für Immobilien eine gute Alternative darstellen.

4. Fix and Flip Strategie: Finanzierung

Wenn du die persönlichen Voraussetzungen erfüllst, um gute Fix and Flip Deals abwickeln zu können, musst du dich mit dem Thema der Finanzierung beschäftigen.

Wird eine Immobilie als Kapitalanlage langfristig gehalten und vermietet, ist die Finanzierung oftmals einfach. In diesem Fall würdest du einen Kredit mit einer langen Laufzeit von 20-30 Jahren aufnehmen und diesen nach und nach tilgen.

Renovierungen für Fix and Flip sollten einfacher Natur sein

Doch bei Fix and Flip ist die Immobilie nur einige Monate in deinem Besitz. Daher brauchst du eine andere Finanzierung als für die langfristige Vermietung. Besprich dein Vorhaben deshalb frühzeitig mit verschiedenen Banken. Die häufigste Lösung sieht folgendermaßen aus:

Die Bank stellt dir einen bestimmten Betrag zur Verfügung, der wie ein Überziehungsrahmen deines Kontos funktioniert. Der Kreditbetrag wird temporär, für die Dauer von Ankauf und Sanierung, abgerufen. Die Zinsen sind etwas höher als bei einem langfristigen Immobilienkredit. Sobald der Verkauf der Immobilie erfolgt, wird zuerst der offene Betrag der Finanzierung beglichen. Der Überschuss wandert in deine Tasche.

Meist müssen die Nebenkosten des Ankaufs mit Eigenkapital bezahlt werden. Die Kosten der Immobilie und der Sanierung können finanziert werden.

5. Eigenkapital durch Fix and Flip steigern

Eigenkapital ist ein gutes Stichwort. Denn schlussendlich willst du durch Fix and Flip Projekte dein Vermögen aufbauen. Wer mehrere Projekte abwickeln möchte, kann das folgendermaßen tun:

• Projekt 1: Eigenkapital von € 10.000 ist eingebracht. Durch den Verkauf wird ein Überschuss von € 10.000 erzielt. Dieser wird nicht an dich privat ausbezahlt, sondern verbleibt im Unternehmen.

• Projekt 2: Nun stehen € 20.000 als Eigenkapital zur Verfügung. Es kann somit eine größere Immobilie als bei Projekt 1 angekauft werden. Alternativ können gleich zwei Objekte erworben werden. Bleibt der prozentuelle Überschuss am Gesamtprojektvolumen wie bisher, werden nun € 20.000 Überschuss erreicht.

• Für das nächste Projekt steht somit das bisherige Eigenkapital von € 20.000 und der neu erzielte Überschuss von € 20.000 zur Verfügung.

Dieser Ablauf von Fix and Flip Projekten illustriert, wie Eigenkapital aufgebaut wird. Das Vermögen wächst also. Dadurch steigt das Investitionsvolumen an. So kannst du durch Fix and Flip Projekte Vermögen aufbauen und immer größere Projekte abwickeln.

Mit Home Staging erhalten Kaufinteressenten bei Fix and Flip Objekten einen Eindruck zu Einrichtungsmöglichkeiten.

Limitierungen durch Kreditvolumen

Die bisherige Darstellung ist ein vereinfachtes Szenario mit der Annahme, dass du über Firma agierst. Für die Praxis gilt es noch weitere Punkte zu bedenken. Du solltest nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital einsetzen. Denn falls überraschende Kosten auftreten, musst du diese abdecken können.

Ebenso kann keine beliebige Steigerung des Projektvolumen erfolgen. Denn dein eingesetztes Eigenkapital steigt, doch das erfordert auch immer höheres Fremdkapital. Die finanzierende Bank wird dahingehend eine gewisse Obergrenze definieren.

Nachhaltiger Vermögensaufbau mit Strategie

Wenn du planst, mehrere Fix and Flip Projekte nacheinander abzuwickeln, kannst du schon vorab entsprechende Finanzplanungen anstellen. Eine beliebte Faustregel lautet folgendermaßen:

Ein Drittel des Gewinns wird ausgeschüttet. Ein Drittel wird im Unternehmen belassen, um das Eigenkapital für neue Ankäufe zu steigern. Das letzte Drittel wird als Rücklage im Unternehmen gebucht. Dieser Betrag wird herangezogen, wenn es einmal im Zuge einer Sanierung überraschende Zusatzkosten gibt.

Du kannst auch abweichende Pläne fassen, doch diese einfache Regel ist eine gute, etablierte Richtlinie. Wer lieber schneller mehr Investments tätigen will, kann den gesamten Überschuss im Unternehmen belassen – die Rede ist von der Gewinnthesaurierung. So kann rascher ein höherer Betrag reininvestiert werden. Auf die Bildung von Rücklagen für Zusatzkosten darf trotzdem nicht verzichtet werden.

6. Kombination mehrerer Strategien

Für viele Investoren ist die Fix and Flip Strategie nur eine von mehreren Formen, um vom Immobilienmarkt zu profitieren. Mit der nötigen Erfahrung kannst du bei jeder Immobilie schnell einschätzen, für welche Strategie diese geeignet ist. Die Fix and Flip Strategie gehört dabei zu den zeitintensivesten.

Das bedeutet, wer den Fokus auf relativ passive Mieteinnahmen legen möchte, muss eine andere Strategie (z.B. klassische Buy and Hold Strategie) anwenden. Eine Kombination kann so aussehen, dass jenes Eigenkapital, das durch die Erlöse von Fix and Flip Objekten angehäuft wird, anschließend für die Anzahlung von Buy and Hold Immobilien eingesetzt wird.

7. Fix and Flip Strategie: Vorteile und Nachteile

Die wichtigsten Vor- und Nachteile der Fix and Flip Strategie auf einen Blick:

Alle Strategien, um mit Immobilien Geld zu verdienen, bringen Vor- und Nachteile mit sich. Du musst daher individuell entscheiden, welcher Weg für dich passend ist.

8. Fix and Flip Strategie: Fazit

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Fix and Flip Strategie nichts für absolute Anfänger in der Immobilienbranche ist. Eine gewisse Expertise, gute Kontakte und die nötige, Ruhe, wenn es zu Schwierigkeiten im Zuge der Sanierung kommt, sind unerlässlich. Durch den An- und Verkauf von Immobilien lässt sich rasch Vermögen aufbauen. Das wachsende Eigenkapital ermöglicht die Chance, anschließend größere Projekte zu starten.

Alternativ dazu kann das aufgebaute Eigenkapital später auch in Buy and Hold Immobilien investiert werden. Denn selbstverständlich lassen sich beide Strategien ideal kombinieren.