Was ist eigentlich ein Indexmietvertrag?
Eine lange Zeit erhielten Indexmietverträge eine geringe Beachtung. Mit der steigenden Inflation ist auch das Interesse an diesen besonderen Mietverträgen wieder angestiegen.
In diesem Beitrag zeige ich dir was eigentlich ein Indexmietvertrag ist und welche Vor- und Nachteile dieser für Vermieter und Mieter mit sich bringt. Zusätzlich zeige ich dir, welche alternativen Mietverträge du abschließen kannst, um für jeden Fall gewappnet zu sein.
1. Was ist ein Indexmietvertrag?
Beim Indexmietvertrag ist eine besondere Art des Mietvertrags, welcher bereits zukünftige Mieterhöhungen festlegt. Grundlage für den Indexmietvertrag ist der § 557b BGB. Demnach richtet sich der Mietpreis nach dem Preisindex für die Lebenserhaltung der privaten Haushalte in Deutschland. Der Verbraucherpreisindex (VPI) wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und monatlich veröffentlicht.
Ein Indexmietvertrag soll im Grunde sicherstellen, dass die Kaufkraft des Mietzinses nicht durch die Entwertung des Geldes beeinflusst wird.
Indexmietverträge waren eine lange Zeit nur im gewerblichen Bereich anzutreffen. Heute triffst du diese Form des Mietvertrags auch im privaten Sektor an.
Mit einem Indexmietvertrag eröffnet sich die Möglichkeit, die Miete regelmäßig an die aktuellen Lebenshaltungskosten anzupassen.
Als Vermieter und auch als Mieter darfst du einmal jährlich die Anpassung der Miete verlangen. Dies ist allerdings nicht zwingend notwendig. Gibt es keine Mieterhöhung, bleibt der alte Mietpreis bestehen. Jährliche Mietanpassungen sind nicht üblich. Vielmehr wird die Indexmiete nur angepasst, wenn der zugrundeliegende Index ein gewisses Niveau überschreitet. Üblich ist etwa eine Anpassung nach einer Teuerungsrate von 5 %.
Die Mieterhöhung muss in schriftlicher Form geltend gemacht werden. Der Vermieter versendet ein Mieterhöhungsschreiben und bezieht sich hierbei auf die aktuelle Inflation. Den aktuellen Verbraucherpreisindex – also die Grundlage zur Mieterhöhung – kannst du auf der Seite des Statistischen Bundesamtes einsehen.
Wichtig ist beim Indexmietvertrag zudem die Tatsache, dass es sich hierbei um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handeln kann. Eine Mindestlaufzeit gibt es bei diesem Mietvertrag also nicht.
2. Wie berechnet sich die Indexmiete eigentlich?
Die Berechnung der neuen Indexmiete ist vergleichsweise einfach. Im abgeschlossenen Mietvertrag halten die Vertragspartner den zum aktuellen Zeitpunkt gültigen Indexwert fest. Dieser ist die Grundlage für zukünftige Mieterhöhungen.
Ergänzend hierzu wird der aktuelle Indexwert benötigt. Folgende Formel verdeutlicht die Berechnung der Mietsteigerung:
Bei weiteren Mieterhöhungen wird der Indexwert der letzten Mieterhöhung als Basis herangezogen. Das folgende Beispiel verdeutlicht dir die Berechnung einer Mieterhöhung im Rahmen eines Indexmietvertrages.
Beispiel zur Erhöhung einer Indexmiete
Zu Vertragsbeginn vereinbaren die Mietparteien eine Kaltmiete von 1.000 €. Der Preisindex laut Statistischem Bundesamt beträgt zu diesem Zeitpunkt 100 Punkte.
Durch die inflationäre Entwicklung der letzten Jahre hat sich der Indexwert auf 112 Punkte gesteigert. Die relative Mietsteigerung berechnet sich also wie folgt:
Prozentuale Mieterhöhung = 112/100 *100 – 100
Es ergibt sich in diesem Beispiel eine Mietpreiserhöhung von 12 %. Unter Berücksichtigung der Mietpreiserhöhung ergibt sich eine neue Kaltmiete in Höhe von 1120 €.
Bei diesem Mietvertragsmodell muss der Vermieter keine schriftliche Bestätigung des Mieters einholen.
Die neue Miete gilt nach der schriftlichen Ankündigung zum Ablauf des übernächsten Monats. Sollte der Miete weiterhin die alte Miete bezahlen, gerät dieser automatisch in Verzug.
3. Welche Vor- und Nachteile bringt ein Indexmietvertrag?
Du fragst dich nun sicherlich, ob ein Mietvertrag sinnvoll ist. Hier gibt es einige Vor- und Nachteile aus Sicht von Mietern und Vermietern, welche ich dir im Folgenden aufzeigen möchte.
Vor- und Nachteile eines Indexmietvertrags aus Sicht von Vermietern
Als Vermieter musst du dir keine Genehmigung zur Mieterhöhung einholen. Vielmehr gilt der abgeschlossene Mietvertrag als Grundlage. Zudem ist die Mieterhöhung bereits zum übernächsten Monat gültig.
Außerdem hatten wir in Deutschland in den vergangenen Jahren eine inflationäre Entwicklung. Die Preisstabilität – eine Preiserhöhung von 1,5 – 2 % pro Jahr – ist zudem das geldpolitische Ziel der EZB. Als Vermieter kannst du somit mit steigenden Mieten rechnen.
Zusätzlich hältst du dir als Vermieter den Aufwand zur Mieterhöhung gering. Die Basis ist ein vertraglich vereinbarter Wert, du musst also keinen Mietspiegel berücksichtigen oder ortsübliche Vergleichsmieten heraussuchen.
Eine Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag ist einfach umzusetzen
Während du bei einem normalen Mietvertrag von einer höheren Dynamik profitierst, überzeugt der Indexmietvertrag mit seiner Einfachheit.
Als Kapitalanleger kannst du hier profitieren, wenn du kein Interesse an Diskussionen mit deinen Mietern hast.
Aus eigener Erfahrung kann ich dir verraten, dass eine Mieterhöhung bei einer Indexmiete konfliktfreier abläuft. Die Mieterhöhung haben beide Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart und unterschrieben. Zudem besteht die Möglichkeit, dass du oberhalb des ortsüblichen Mietniveaus vermietest.
Allerdings gibt es aber auch einige relevante Nachteile. Im Rahmen einer Deflation kann die Höhe der Miete auch sinken. Basierend auf dem Ziel der Preisstabilität ist das zwar unwahrscheinlich, doch insbesondere nach einer hohen Inflation ist dies im Rahmen der Möglichkeiten.
Zusätzlich kannst du gemäß §559 BGB keine Modernisierungsmaßnahmen auf deine Mieter umlegen. Eine Ausnahme sind Maßnahmen, auf die du keinen Einfluss hast, beispielsweise durch politische Vorschriften.
Mir persönlich geht bei einer Indexmiete einfach die Flexibilität verloren. Du kannst Mieterhöhungen, welche sich an die ortsübliche Vergleichsmiete orientieren, nicht durchsetzen. So kann es sein, dass deine Mieter von einer besonders günstigen Miete profitieren.
Außerdem mögen Mieter keine Indexmietverträge. Erfahrungsgemäß ist es schwieriger, einen passenden Mieter zu finden. Ich setze daher auf reguläre Mietverträge.
Vorteile von Indexmietverträgen für Vermieter
- Keine Genehmigung durch Mieter erforderlich
- Mieterhöhungen sind planbar
- Verlust der Kaufkraft wird vermieden
- Besonders geringer Aufwand, da Mietvertrag als Basis gilt
- Weniger Streitigkeiten mit Mietparteien
- Vermietung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
- Überschreitung der Kappungsgrenze
Nachteile von Indexmietverträgen für Vermieter
- Sinkende Miete bei Deflation
- Modernisierungsmaßnahmen sind nicht umlegbar
- Sinkende Flexibilität bei Mieterhöhungen
- Auswahl passender Mieter geringer
Vor- und Nachteile eines Indexmietvertrags aus Sicht von Mietern
Auch aus Sicht der Mieter gibt es einige Vor- und Nachteile von Indexmietverträgen. Starten wir zunächst mit den Vorteilen.
Nach dem Finanzcrash von 2009 hatten wir lange Zeit eine geringe Inflation. Die EZB musste die Leitzinsen auf Rekordtiefstände reduzieren, um die Preisstabilität überhaupt gewährleisten zu können. Dementsprechend sind Indexmietverträge in den letzten Jahren auch von Vorteil für die Mieter gewesen. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sind schneller als der Verbraucherpreisindex gestiegen.
Zudem musst du dir als Mieter keine Sorgen um eine Mieterhöhung aus Modernisierungen machen. Dein Vermieter darf dir lediglich die Indexanpassung weiterreichen. Insgesamt finde ich, dass ein Indexmietvertrag das Miteinander verbessert. Beide Parteien wissen, wie sich die Miete in Zukunft entwickeln kann – es gibt hier keine Streitpunkte.
Auf der anderen Seite bedeuten steigende Mietpreise auch, dass sich das Leben insgesamt verteuert. Mieter leiden bereits unter einer Geldentwertung und müssen zusätzlich mit einer steigenden Miete rechnen.
Außerdem kann die Miete steigen, ohne dass sich die Qualität der Wohnung verändert. Eine verbesserte Wohnqualität ist zwar keine Anforderung an eine Mieterhöhung, doch insgesamt hat das einen negativen Beigeschmack für die Mieter.
Zusammenfassend können wir folgende Vor- und Nachteile aus der Mietersicht festhalten:
Vorteile von Indexmietverträgen für Mieter
- In den letzten Jahren günstiger als Mietpreisanpassung an die ortsübliche Miete
- Nur Mieterhöhungen aus Inflation zu erwarten
- Planungssicherheit für den Mieter
Nachteile von Indexmietverträgen für Mieter
- Mieterhöhungen nur bei allgemeinen Preissteigerungen
- Mieterhöhung ohne Verbesserung der Wohnung
- Jährliche Mietsteigerungen möglich
- Mehr als 15 – 20 % Mieterhöhung in 3 Jahren möglich
4. Das Zusammenspiel von Indexmiete, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete
Ein wichtiger Aspekt, der aus Sicht von Immobilieneigentümern für einen Indexmietvertrag spricht, ist das Umgehen der Kappungsgrenze. Normalerweise darfst du als Vermieter die Miete über einen Zeitraum von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen – in angespannten Märkten gibt es eine Obergrenze von 15 %.
Diese Regelung dient primär zum Schutze des Mieters und soll spekulationsbedingte Mietpreissteigerungen vermeiden. Mit einem Indexmietvertrag findet die Kappungsgrenze allerdings keine Anwendung mehr. Folglich darfst du in Zeiten hoher Inflation auch den Mietzins entsprechend stark erhöhen.
Mit der Einführung der Mietpreisbremse in Berlin gab es zudem eine weitere Einschränkung für die Indexmiete. So mussten Vermieter als Grundlage weiterer Steigerungen die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse annehmen. Allerdings wurde die Mietpreisbremse als unzulässig eingestuft, sodass dieser Aspekt keine weitere Relevanz hat.
Wie du dir sicherlich denken kannst, besteht nicht die Möglichkeit, die Miete neben der inflationsbasierten Anpassung auch per ortsüblicher Vergleichsmiete anzupassen. Dementsprechend musst dich vor dem Abschluss des Mietvertrags auf einen für dich passenden Ansatz festlegen. Sollte die Vergleichsmiete schneller steigen als die Inflation, dann wirst du als Vermieter das Nachsehen haben. Andererseits gehören die Wohnkosten in den Warenkorb und bedingen teilweise die Inflation.
5. Welche Alternativen zum Indexmietvertrag gibt es?
Neben dem eigentlichen Indexmietvertrag gibt es noch zwei relevante Alternativen.
Der Staffelmietvertrag sieht feste Mietpreissteigerungen vor
Mit einem Staffelmietvertrag einigen sich der Vermieter und der Mieter auf feste Mietpreissteigerungen. So kann die Kaltmiete per Vertrag in festen Schritten gesteigert werden. Das Besondere an dieser Vertragsform ist, dass du die Mieten auch über die eigentliche Vergleichsmiete erhöhen kannst.
Problematisch sich hierbei allerdings rechtliche Bestimmungen. Vermietest du beispielsweise 50 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, spricht das Gesetz von Mietwucher und somit von einer Straftat.
Solltest du nur 20 % oberhalb der Vergleichsmiete liegen, gilt dies als Mietpreisüberhöhung. Hier ist im Falle einer Klage ein Bußgeld fällig, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt.
Der Mietvertrag auf Basis der Vergleichsmiete
Natürlich kannst du auch die ortsübliche Vergleichsmiete zum Abschluss eines Mietvertrags heranziehen. Hierbei solltest du lediglich beachten, dass du Mietpreiserhöhungen anhand von Vergleichswohnungen aufzeigen musst.
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, kannst du auch diesen verwenden. Ich persönlich nutze am liebsten diese Möglichkeit und orientiere mich am Mietspiegel. Beachte bei diesen Verträgen, dass du deinen Mietern die Mietzinserhöhung anzeigen musst. Zudem muss dein Mieter der Erhöhung schriftlich zustimmen. Ohne entsprechende Zustimmung musst du den rechtlichen Weg zur Durchsetzung der Forderung gehen.
6. Fazit: Es gibt bessere Alternativen zum Indexmietvertrag
Ich persönlich bin kein Freund von Indexmietverträgen. Einerseits sind diese fair, da du steigende Kosten zum Erhalt des Wohnraums an deinen Mieter weitergeben kannst. Andererseits treffen die Mieterhöhungen die Menschen in Zeiten generell steigender Preise.
Im letzten Jahrzehnt waren Indexmietverträge keine gute Idee aus Sicht von Investoren und Vermietern. Im aktuellen Umfeld sieht das dahingegen etwas anders aus. Da niemand eine Glaskugel besitzt, ist ein Blick in die Zukunft auch nicht möglich.
Ich persönlich setze als Vermieter nicht auf Indexmietverträge. Auch beim Ankauf von Immobilien sind diese negativ zu bewerten, da du wichtige Modernisierungsmaßnahmen wie den Einbau einer modernen Wärmepumpe nicht geltend machen kannst.
Außerdem besteht das Risiko, dass nach einer hohen Preissteigerung auch eine Normalisierung der Preise einkehrt. In diesem Fall könnte sich sogar eine Deflation etablieren, welche Vermieter zusätzlich belastet. Wie sind deine Erfahrungen mit Indexmietverträgen? Nutzt du diese bei der Vermietung oder setzt du lieber auf eine andere Vertragsart?
