Mietvertrag: Alles was du wissen musst
Du stehst vor der Vermietung deiner ersten Immobilie oder bist gerade auf der Suche nach einer Wohnung zur Miete? Dann solltest du dich genauer mit dem Mietvertrag auseinandersetzen. Denn Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag.
Vielmehr gibt es unterschiedliche Arten von Mietverträgen. So gibt es beispielsweise Verträge über privaten und gewerblichen Raum, befristete und unbefristete Mietverhältnisse. Besonders wichtig sind Staffel- oder Indexmieten. In diesem Artikel zeige ich dir, was unbedingt in einem Mietvertrag stehen muss und welche unterschiedliche Arten es eigentlich gibt.
1. Was ist eigentlich ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag über ein gegenseitiges Rechtsgeschäft. In diesem wird die Überlassung der gemieteten Sache geregelt. Bei der gemieteten Sache kann es sich um eine Gewerbeeinheit, eine Wohnung oder ein Haus handelt.
Im Mietvertrag wird die Überlassung des Mietgegenstands an den Mieter gegen Bezahlung geregelt. Insbesondere beschreibt der Mietvertrag, ob es sich um eine befristete oder unbefristete Vermietung handelt. Grundlage für die Inhalte eines Mietvertrags ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Beginnend in §535 BGB werden die Inhalte des Mietvertrags geregelt.
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2. Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
Wie du dir sicherlich denken kannst, gibt es in der Praxis unterschiedliche Mietverträge. Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, zeige ich dir diese im Folgenden kurz auf. Weitere Informationen findest du unter den verlinkten Beiträgen.
Befristeter Mietvertrag
Bei einem befristeten Mietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter bereits beim Abschluss des Vertrags auf eine fixe Mietdauer. Nach Ablauf dieser Mietdauer endet der Vertrag und der Mieter muss den Mietgegenstand an den Vermieter übergeben.
Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses lässt sich auch über eine einvernehmliche Auflösung erzielen. Alternativ ist eine einseitige fristlose Kündigung möglich. Hierfür müssen allerdings entsprechende Gründe vorliegen.
Unbefristeter Mietvertrag
Der unbefristete Mietvertrag ist der Klassiker bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Die im Vertrag festgelegten Rechte und Pflichten gelten so lange, bis eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung das Vertragsverhältnis beendet.
Mündlich geschlossene Mietverträge gelten als unbefristete Mietverträge. Auch hier gilt die Formfreiheit, sodass Mietverträge schriftlich, mündlich oder durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden können.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag ist besonders wichtig für Wohngemeinschaften (WG). In einer WG erteilt der Hauptmieter einen Untermietvertrag an die anderen WG-Mitglieder. Der Hauptmieter hat dahingegen einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen.
Zwischenmietvertrag
Ein Zwischenmietvertrag ist ein Untermietvertrag mit einer zeitlichen Befristung. Dieser Vertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen. Nach dem Ablauf der zeitlichen Befristung endet dieser Vertrag automatisch.
Indexmietvertrag
Der Indexmietvertrag kann im Grunde ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag sein. Hier vereinbaren Mieter und Vermieter per Vertrag Mieterhöhungen basierend auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI).
Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter feste Mietstaffeln zur Erhöhung der Miete. In der Praxis ist die Kombination aus Staffelmietvertrag und zeitlicher Befristung regelmäßig anzutreffen. Der Mietvertrag regelt die anfängliche Miete sowie die regelmäßigen Mietsteigerungen.
3. Welche Inhalte müssen in einem Mietvertrag stehen?
Ein Mietvertrag ist ein rechtlich bindender Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Daher müssen beide Vertragsparteien wichtige Rahmenbedingungen innerhalb des Vertrags festhalten.
Um rechtliche Ansprüche aus einem Mietvertrag durchzusetzen, sollten die Rahmenbedingungen schriftlich festgehalten werden. Für teilweise ungültige Rahmenbedingungen empfiehlt sich eine salvatorische Klausel.
Wichtig ist, dass bei Mietvereinbarungen, die länger als ein Jahr andauern, ein Vertrag abzuschließen ist. Folgende Aspekte müssen im Vertrag geregelt sein:
- Name des Vermieters
- Name des Mieters
- Objektbeschreibung mit Stadt, Straße, Stockwerk und Lage
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Anzahl der Räume
- Zusätzliche Nutzungsrechte für Keller, Terrassen, Stellplätze, etc.
- Mietbeginn
- Höhe des Mietzinses als Kalt- und Warmmiete
Beim Abschluss eines Mietvertrags sollten alle Mieter im Vertrag genannt werden. Nur in diesem Fall genießen die Mieter auch die Rechte und Pflichten des Vertrags. Für Vermieter sorgt eine höhere Anzahl an Mietern für eine bessere Absicherung im Falle von Haftungsfragen.
Kinder als solche sind nicht im Mietvertrag zu nennen. Kinder sind nicht oder nur beschränkt geschäftsfähig und somit keine Vertragspartner. Wohnen Personen in einer Immobilie ohne im Mietvertrag zu stehen, kann dies zu einer Abmahnung oder Kündigung führen.
Insbesondere die Nutzungsrechte der Mieter sind klar zu definieren. Zusätzlich sollten sich Vermieter und Mieter im Klaren darüber sein, dass Schönheitsreparaturklauseln nur gelten, wenn folgende Punkte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erfüllt sind:
- Flexible Renovierungsfristen
- Wohnung befand sich in einem frisch sanierten Zustand
- Mieter erhält nicht zu viele Verpflichtungen
Auch die sogenannte Kleinreparaturklausel muss im Rahmen des Mietvertrags definiert sein. Hier gilt:
- Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten muss begrenzt und definiert sein
- Die Kostenübernahme muss sich auf häufig genutzte Bestandteile der Wohnung beziehen
Üblicherweise belaufen sich die Kleinreparaturen auf maximal 8 % der jährlichen Nettokaltmiete.
Die richtige Höhe der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Deine Kaltmiete beläuft sich auf 1.000 € kalt. Somit ergibt sich eine jährliche Kaltmiete von 12.000 €. Somit dürfen die Kleinstreparaturen insgesamt bei 960 € pro Jahr liegen. Eine Kleinreparatur gilt als solche, wenn deren Höhe bei maximal 75 € liegt.
Mietkaution als Teil des Mietvertrags
Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, welche der Mieter zu erbringen hat. Die Mietkaution muss im Normalfall nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zugezahlt werden.
Zusätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zinsbringend anzulegen. Zum Mietende erhält der Mieter die Kaution mitsamt der Verzinsung erstattet. Die Höhe der Mietkaution muss im Vertrag definiert werden. Laut §551 BGB darf die Mietkaution maximal das Dreifache der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiete betragen. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter die Teilzahlung anbieten – diese darf in drei Raten erbracht werden. Die erste Ratenzahlung erfolgt mit der ersten Miete.
Die Mietkaution darf maximal drei Kaltmieten betragen. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter das Recht einräumen, die Kaution in drei Zahlungen zu erbringen.
Wird im Vertrag eine den Mieter benachteiligende Regelung getroffen, so ist diese unwirksam. Von einer Benachteiligung wird gesprochen, wenn:
- Keine Verzinsung der Kaution erfolgt
- Die Kaution größer als 3 Kaltmieten ist
- Keine Option zur Ratenzahlung besteht
Gibt es dahingegen Änderungen, die von Vorteil für den Mieter sind, so bringt diese keine gesetzlichen Folgen mit sich. Verzichtet dein Mieter auf eine Kaution oder verlangt nur zwei Kaltmieten, so ist das dein persönlicher Vorteil.
Abstandszahlungen als Teil des Mietvertrags
Eine Abstandszahlung oder Ablösezahlung ist zu erbringen, wenn der Vermieter oder Vormieter Mobiliar in der Wohnung überlässt. Diese Zahlungen sind grundsätzlich zulässig, wobei die Höhe der Zahlungen gesetzlich geregelt ist.
So sieht §4a II WoVermRG vor, dass der Preis der Ablöse nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Zeitwert steht. Folglich muss die Höhe der Ablöse dem Wert des Mobiliars entsprechen. In der gültigen Rechtsprechung darf der Zeitwert um 50 % überschritten werden.
Angenommen du kaufst dem Vermieter eine Küche ab, die einen Zeitwert von 1.000 € hat. In diesem Fall darf dein Vermieter maximal 1.500 € von dir verlangen.
4. Wissenswertes für Mieter und Vermieter im Überblick
In diesem Abschnitt will ich dir noch einige Besonderheiten hinsichtlich des Mietvertrags aufzeigen. So gibt es Besonderheiten für Mieter und einige für Vermieter, welche im Rahmen des Mietvertrags zu berücksichtigen sind.
Darauf sollten Vermieter beim Mietvertrag achten
Als Vermieter solltest du dich mit einigen Besonderheiten und typischen Fehlern bei der Vermietung auseinandersetzen. Folgende Aspekte solltest du berücksichtigen:
- Zustand der Wohnung dokumentieren: Kennst du die Phrase „Wer schreibt, der bleibt“? Als Vermieter ist es besonders wichtig alles aufzuschreiben – vor allen Dingen beim Zustand des Mietobjekts. Eine Dokumentation im Rahmen des Mietvertrags ist gut, ein ausführliches Übergabeprotokoll, in welchem auf Mängel und Beschädigungen hingewiesen wird, ist allerdings noch besser.
- Die Hausordnung: Oftmals verweisen Vermieter im Mietvertrag lediglich auf die Hausordnung. Diese sollte dem Mieter auch bekannt sein. Hierbei handelt es sich um Regeln, die für die gesamte Hausgemeinschaft gelten. So geht es beispielsweise um Lärm, Mülltrennung, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder die Reinigung. Es sollte im Mietvertrag definiert werden, wie die Reinigung des Treppenhauses erfolgt und welche Partei die Reinigung von Eis und Schnee übernimmt.
- Einbehalt eines Schlüssels: Viele Vermieter wollen zur Sicherheit einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten. Rein rechtlich muss der Vermieter alle Schlüssel der Mietsache an den Mieter aushändigen. Allerdings hinterlegen viele Mieter nach Rücksprache mit dem Mieter einen Schlüssel zur Sicherheit.
Darauf sollten Mieter beim Mietvertrag achten
Auch als Mieter musst du auf einige Sachen achten, wenn du einen Mietvertrag abschließt. Folgende Punkte dienen zur Unterstützung:
- Kaution: Viele Vermieter fordern die vollständige Zahlung der Kaution vor Mietbeginn. Das ist rechtlich nicht in Ordnung. Vielmehr musst du die erste Zahlung erst mit Mietbeginn erbringen. Außerdem muss dir der Vermieter eine Ratenzahlung anbieten.
- Übergabe der Schlüssel: Als einzelner Mieter muss dir der Vermieter zwei Schlüssel übergeben. Für jeden weiteren, im Mietvertrag genannten Mieter, steigt die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel um eins. Beachte, dass ein Nachmachen der Schlüssel nur nach Rücksprache mit dem Mieter erlaubt ist. Außerdem musst du den Verlust unmittelbar beim Vermieter anzeigen.
- Gewerbliche Nutzung und Untervermietung: Du bist selbständig und willst deine Firma an deiner Wohnadresse anmelden? In diesem Fall musst du dir ein schriftliches Einverständnis deines Vermieters einholen. Gleiches gilt, wenn du die Wohnung aufgrund einer längeren Abwesenheit untervermieten möchtest. Erfährt dein Vermieter, dass du dich nicht an den Mietvertrag hältst, darf er dich fristlos kündigen.
5. Fazit: Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag
Wie du siehst, gibt es viele unterschiedliche Arten von Mietverträgen. Gerade als Neueinsteiger kann das zu Verwirrung führen.
Schlussendlich bleibt festzuhalten, dass nur wenige Mietverträge wirklich einwandfrei sind. Oftmals integrieren Vermieter Bedingungen, welche rechtlich nicht haltbar sind. So ist das Weißen der Wohnung nach Auszug nicht zwangsläufig notwendig.
Sinnvoll ist bei Mietverträgen die Verwendung passender und anwaltlich geprüfter Vorlagen. Für Vermieter eignen sich beispielsweise die Verträge von Haus und Grund. Mieter sollten darauf achten, dass der Vertrag nicht einseitig gestaltet ist. Ungereimtheiten sollten bereits vor Unterschrift geklärt werden, um eine gemeinsame Basis für das Mietverhältnis zu finden.
- In 3 Minuten unverbindliche Anfrage
- 600 Bankpartner im Vergleich
- Bester Vermittler im Finanztest
