Immobilien ETF – Diversifiziert in Immobilien investieren mit einem ETF
Immobilien gelten schon lange nicht mehr nur als Eigenheim, sondern auch als Möglichkeit zur Geldanlage. Viele sehen die Branche als sicherer an und wollen deshalb lieber in Mietobjekte, anstatt Aktien investieren. In der Praxis ist das oft schwierig, da viele Investoren nicht das nötige Kapital für eine Immobilie haben. Abhilfe können da Immobilien-ETF oder Immobilienfonds schaffen.
Ein Immobilien ETF ist ein ETF, dessen Fokus ganz auf Unternehmen aus der Immobilienbranche liegt. Ist es möglich, mit einem Immobilien-ETF diversifiziert in Immobilien zu investieren? Wir haben uns dieses Thema für dich genauer angesehen.
Immobilien ETF - Das Wichtigste in Kürze
- Sind in einem Immobilien-ETF echte Objekte? Nein, so ein Indexfonds enthält nur Wertpapiere aus dem Immobiliensektor. Diese besitzen wiederum echte Häuser, Wohnungen, Büroflächen und Grundstücke.
- Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilien-ETF und Fonds? Ein Immobilienfonds wird aktiv verwaltet und kann daher neben Aktien auch eigene Objekte besitzen. Dafür hat der aktive Fonds deutlich höhere Kosten und kann auch nicht jederzeit verkauft werden.
- Sind Immobilien-ETF sicherer als andere Indexfonds? Da diese auch nur Aktien enthalten, bergen Immobilien ETF dasselbe Risiko wie andere ETF. Da sie sich zudem nur auf eine Branche fokussieren, bergen solche ETF auch ein Klumpenrisiko und sind nicht ausreichend diversifiziert.
- Wie kann man online in Immobilien investieren? Es gibt viele Möglichkeiten, digital in Immobilien zu investieren. ETF sind eine davon. Hier besitzt man dann Anteile an vielen Unternehmen aus dem Wirtschaftszweig. ETF kaufst du über einen Broker wie Trade Republic oder Scalable Capital.
1. Was ist ein Immobilien-ETF?
Ein ETF (Exchange Traded Funds) funktioniert grundsätzlich folgendermaßen: Er repliziert einen Index, der verschiedene Unternehmen in einer bestimmten Branche und einer definierten Region abbildet. Dadurch ist das Risiko breiter gestreut als bei einem Investment in eine Einzelaktie. Ein ETF beinhaltet selber also keine Objekte, sondern nur Aktiengesellschaften aus der Immobilienbranche.
Bei einem Immobilien-ETF ist der thematische Schwerpunkt klar. Unterschieden wird nur, ob in globale oder regionale Immobilien-ETF investiert wird.
Eine spezielle Investment-Form stellen REIT-ETF dar. Wie sich diese von klassischen Immobilien-ETFs unterscheiden, zeigen wir dir als Nächstes.
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2. Variationen von Immobilienfonds
Bei einem Immobilien-ETF werden verschiedene Unternehmen der Branche, deren Aktien an der Börse gehandelt werden, einbezogen. Der Grundwert sind somit die Aktien der Unternehmen. Der ETF kann thesaurierend oder ausschüttend vorgehen. Die Wertentwicklung der Unternehmen selbst steht im Fokus. Es gibt jedoch mehrere Optionen, in Bauvorhaben oder Mietobjekte zu investieren. Eine davon ist mittels sogenannter REITs.
Bei einem REIT ist das etwas anders. Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trust. Die Grundlage stellen hier nicht Anteile an Unternehmen dar, sondern direkt Immobilien, deren Mieterträge zu einem gewissen Grad verpflichtet ausgeschüttet werden müssen. Der Fokus liegt somit auf dem Cashflow der Immobilien.
So funktioniert ein REIT:
Eine börsennotierte Aktiengesellschaft investiert in Immobilien und gibt bekannt, einen gewissen Anteil der Mieterträge aus den Immobilien dieses REIT auszuschütten.
Investoren stellen der Aktiengesellschaft Kapital bereit, das in den REIT investiert wird. So können neue Immobilien-Investments getätigt werden.
Diese Investments generieren dann entsprechende Cashflows, die anteilig an die Investoren ausbezahlt werden.
Ebenso gibt es aber auch aktiv gemanagte Immobilienfonds, die im Gegensatz zu ETF auch aktiv in einzelne Objekte investiert sein können. Da ETF sich nur an einem Index orientieren, sind solche Investments für diese nicht möglich. Dafür haben Immobilienfonds deutlich höhere Gebühren, was wiederum die Rendite schmälert.
Generell unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen Arten von Immobilienfonds:
- Offene Immobilienfonds: Diese erwerben laufend neue Objekte und verkaufen gegebenenfalls alte wieder. Die Anteile eines solchen Fonds können nach einer vertraglich festgelegten Laufzeit wieder verkauft werden.
- Geschlossene Immobilienfonds: Investieren nur in einzelne oder wenige Objekte. Sobald genügend Geld zum Kauf dieser vorhanden ist, ist ein Investment nicht mehr möglich, der Fonds wird geschlossen. Als Anleger kann man für die Laufzeit seine Anteile nicht verkaufen. Sein Geld bekommt man am Ende plus der Dividende wieder.
Mit Immobilienfonds ist man daher direkt an Objekten beteiligt, kann dieser aber nicht so einfach wieder veräußern wie börsengehandelte Indexfonds.
Im Folgenden betrachten wir aber ausschließlich die börsengehandelten Immobilien-ETF.
5. Welche Immobilien ETF gibt es?
Wie bei allen ETF gibt es unterschiedliche Anbieter. Unterscheidungsmerkmale sind die Zusammensetzung der ETF, die Regionalität und teils auch die Gebühren der jeweiligen ETF. Immobilien-ETF gibt es von Xtrackers (DWS), iShares und weiteren Anbietern.
Gemessen am Fondsvolumen sind die beliebtesten Immobilien-ETF derzeit:
| ETF | ISIN | Volumen | Gesamtkostenquote | Ertragsverwednung | Domizil | Replikationsmethode |
|---|---|---|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | IE00B1FZS350 | 1.081 Mio. Euro | 0,59 % p.a. | Ausschüttend | Irland | Physisch |
| HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD | IE00B5L01S80 | 815 Mio. Euro | 0,24% p.a. | Ausschüttend | Irland | Phyisch |
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Acc) | IE00BFM6T921 | 264 Mio. Euro | 0,59% p.a. | Thesaurierend | Irland | Phyisch |
Es gibt kein klares Ranking, welcher Immobilien-ETF der Beste ist. Du musst für dich selbst entscheiden, in welcher Region du an eine positive Entwicklung des Immobilienmarktes glaubst. Ebenso spielt es für deine Investment-Entscheidung eine Rolle, ob du REIT beigemischt haben möchtest oder nicht.
3. Lohnt sich ein Immobilien ETF?
Aus Investorensicht stellt sich die Frage, ob der Besitz einer physischen Immobilie besser ist oder in einen Immobilien-ETF investiert werden soll. Für beide Investments gibt es gute Argumente. Ebenfalls sollte man die Gewichtung des Immobiliensektors in seinem gesamten Portfolio gut abwägen. Hier kommt es auch darauf an, ob du in einen ETF oder eine echte Immobilie investiert hast. Denn die ETF bestehen im Endeffekt nur aus Wertpapieren von Unternehmen aus dem Sektor. Hier gilt es auch darauf aufzupassen, dass es keine großen Überschneidungen gibt. In vielen bekannten ETF sind nämlich schon viele Immobilienaktien enthalten.
Soll ich in einen Immobilien-ETF investieren?
Ob sich ein Immobilien-ETF lohnt, hängt somit davon ab, womit du dieses Investment vergleichst. Wenn dir Risikostreuung besonders wichtig ist und du bereits in viele ETFs investiert bist, kannst du stattdessen einen breiteren ETF wählen. Im MSCI World sind beispielsweise auch ca. 100 Unternehmen aus der Immobilienbranche vertreten.
Eine weitere Alternative ist die Aufteilung der Investments. Du kannst physische Immobilien zur Vermietung kaufen und mit dem übrigen Kapital in ETF investieren, deren Fokus nicht auf der Immobilienbranche liegt. So verteilt sich dein Risiko und gleichzeitig nutzt du den Vorteil, eine reale Immobilie mit Fremdkapital finanzieren zu können.
Welche Rendite haben Immobilien ETF in der Vergangenheit erzielt?
Hierzu wollen wir einmal den größten Immobilien ETF mit anderen gängigen ETF auf Indizes wie dem MSCI World, S&P 500 oder dem Stoxx Euro 600 vergleichen.
Derzeit ist der größte ETF aus dem Immobiliensektor der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF. Dieser enthält Unternehmen aus 23 Industrieländern mit einer jährlichen Dividendenrendite von über 2 % aus der Branche.
| ETF | Index | KGV | Value/Growth-Orientierung | Länder | Region | Size-Orientierung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index | 27.44 | Value | 22 | Industrieländer ausschließlich Griechenland | n/a |
In dem Vergleich zeigt sich, dass Immobilien-ETF es die letzten 5 Jahre schwer hatten.
Die Coronakrise hat auch die Immobiliengesellschaften hart getroffen und konnten sich nicht so gut davon erholen wie andere Sektoren. Das Homeoffice ist einer der Gründe dafür. Während der Pandemie haben viele Unternehmen bemerkt, wie viel Geld sie sparen können, wenn die Mitarbeiter von Zuhause aus arbeiten. Das hat weltweit zu einem massiven Rückgang an benötigter Büro- und Arbeitsfläche geführt. Die Leidtragenden waren die Immobilienkonzerne, die diese vermietet haben.
Hinzu kommen aber auch die deutlich gestiegenen Material- und Energiekosten, die das Bauen merklich teurer gemacht haben. Und nicht zu vergessen, die derzeit hohen Zinsen. Da für Bauprojekte häufig Schulden aufgenommen werden müssen, machen die Zinsen dem Sektor besonders zu schaffen.
Diese ganzen Faktoren haben dazu geführt, dass der nach Fondsvolumen größte Immobilien-Indexfonds in den letzten fünf Jahren eine Rendite von knapp null Prozent erwirtschaftet hat. Im gleichen Zeitraum haben andere ETF deutlich besser performt.
Immobilien-ETF sind volatiler als Immobilien
Auch wenn Immobilien eigentlich als sichere Anlageklasse gelten, sind die zugehörigen ETF auch einer Volatilität ausgesetzt. Das ist dem Umstand geschuldet, dass die Kurse der Aktiengesellschaften stark schwanken können.
Ein gutes Beispiel dafür ist die deutsche Adler-Group. Die Aktiengesellschaft war einst eine der wertvollsten Immobiliengesellschaften Deutschlands. Nach einigen Skandalen und Unregelmäßigkeiten fiel der Wert des Unternehmens jedoch rasant. Im Mai 2019 stand der Aktienkurs der Adler-Group noch bei rund 42 € pro Anteil. Im Mai 2024 ist eine Aktie jedoch nur noch 0,14 € wert.
Daran erkennt man gut: ETF auf den Immobiliensektor sind auch risikobehaftet und können starken Schwankungen unterliegen. Außerdem haben sie ein Klumpenrisiko auf einen Wirtschaftszweig.
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4. Chancen und Risiken von Immobilien ETF
Bei allen branchenspezifischen ETF musst du dir bewusst sein, dass sich eine Krise in diesem Segment stark auswirken kann. Das hat sich in der letzten Weltwirtschaftskrise, deren Ausgangspunkt der amerikanische Immobilienmarkt war, deutlich gezeigt.
Ebenso muss dir bewusst sein, dass sich die Entwicklung der Zinsen für Immobilienfinanzierungen überproportional stark auswirken kann. Ein Immobilien-ETF sorgt somit für eine gewisse Streuung des Risikos, da unterschiedliche Unternehmen eingebunden werden. Doch trotzdem bleibt ein Restrisiko der Branche erhalten.
Doch abseits aller Risiken bieten Immobilien-ETF auch attraktive Chancen. Denn bei einer Preissteigerung des Anlagevermögens der Unternehmen profitiert der Aktienkurs deutlich. Der ETF gewinnt somit an Wert.
Pro Immobilien-ETF
- Der ETF investiert breit gestreut in den gesamten Immobilienmarkt.
- Man muss keine eigene Immobilie kaufen. Der Aufwand ist daher viel geringer.
- Die ETF sind deutlich kostengünstiger als Immobilienfonds.
- Die Anteile können schnell und einfach wieder verkauft werden.
Contra Immobilien-ETF
- Immobilien-ETF können sehr volatil sein und bergen ein Klumpenrisiko auf die Branche.
- Man ist nur in Unternehmen, nicht in Objekte investiert.
- Eine eigene Immobilie kann zur Not auch selbst bezogen werden.
- Durch den Trend zum Homeoffice, den steigenden Material- und Energiekosten und die hohen Zinsen steht die gesamte Branche derzeit unter Druck.
6. Wo kann man Immobilien ETF kaufen / im Sparplan kaufen?
In Immobilien-ETF kannst du über jeden Online-Broker investieren. Mit einem ETF-Sparplan ist es bereits ab kleinen Summen möglich, regelmäßig in einen Immobilien-ETF zu investieren.
Doch auch wer größere Summen in einen Immobilien-ETF stecken möchte, kann das über einen Sparplan tun. Denn die unterschiedlichen Investment-Zeitpunkte streuen das zeitliche Risiko des Investments. Durch einen monatlichen Nachkauf des ETF ergeben sich immer verschiedene Einkaufspreise.
Der ETF kann wie eine einfache Aktie über den Online-Broker gehandelt werden. Ein Verkauf ist dementsprechend zu den üblichen Handelszeiten ebenfalls wieder möglich. Die Broker haben jedoch unterschiedlich Orderkosten. Für eine Übersicht der besten Konditionen haben wir einen Depotvergleich erstellt.
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7. Immobilien-ETF: Fazit
Immobilien können zu einem gut diversifizierten Investment-Portfolio verhelfen. Doch es stellt sich die Frage, wie am besten in Immobilien investiert werden soll. Dabei bringen klassische Wohnungskäufe Vor- und Nachteile mit sich. Wenn der laufende Aufwand gering gehalten werden soll, bieten sich Immobilien-ETF an.
Durch einen solchen ETF profitierst du von der Entwicklung der gesamten Branche. Es gibt ETFs mit dem Fokus auf einen bestimmten Kontinent oder den gesamten Weltmarkt. Bedenke dabei, dass die generelle Zinslandschaft die Entwicklung der Immobilienpreise weltweit beeinflussen kann. So ein ETF ist also mit einem nicht unerheblichen Risiko behaftet und sollte keinen allzu großen Teil deines Portfolios ausmachen. Achte ebenfalls darauf, zu große Überschneidungen zu vermeiden, denn auch in Indizes wie dem MSCI World, S&P500 oder Stoxx Euro 600 sind bereits viele Immobiliengesellschaften enthalten.
Wer lieber physische Objekte investieren möchte, sollte sich genauer mit offenen oder geschlossenen Immobilienfonds beschäftigen. Diese haben aber deutlich höhere Kosten und sind nicht so flexibel handelbar wie ETF.
8. Häufig gestellte Fragen zu Immobilien-ETF
Unsere Inhalte spiegeln nur die Meinungen und Erwartungen der Autoren wider und stellen somit keine Empfehlung zum Kaufen, Halten oder Verkaufen der genannten Wertpapiere dar.
Als Anleger*in trägst Du die volle Verantwortung für Deine Investitionsentscheidungen.
Die Autoren können in einige der beschriebenen Assets investiert sein und somit ein Interesse an deren Kursentwicklung haben.
