Sondervermietung: Höhere Rendite dank neuer Konzepte
Ein Investment in Immobilien muss nicht mithilfe einer klassischen Kapitalanlageimmobilie erfolgen. Wer eine höhere Rendite erzielen möchte, sollte sich mit den Modellen zur Sondervermietung auseinandersetzen.
Du weißt noch nicht was ein solches Sondervermietungskonzept ist? In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche unterschiedlichen Modelle du etablieren kannst, um eine höhere Rendite mit deinen Immobilien zu erzielen.
Bitte beachte hierbei, dass einige dieser Vermietungsansätze in den gewerblichen Bereich fallen und somit beim Gewerbeamt anzumelden sind.
1. Definition: Was sind Sondervermietungskonzepte?
Von einer Sondervermietung sprechen wir immer dann, wenn eine Wohn- oder Geschäftsfläche nicht zur langfristigen Vermietung vermietet wird.
Eine Sondervermietung geht in der Regel mit einem höheren Aufwand einher. Im Gegenzug unterliegen Vermieter nicht den Regulierungen des typischen Mietmarktes.
Es gibt somit keine Preisbindung für Wohnraum, Betriebskosten sind nicht abzurechnen und auch der Schutz des Mieters steht bei den Modellen zur Sondervermietung nicht im Fokus.
2. Formen der Sondervermietung
Um einen ganzheitlichen Blick auf das Thema zu bekommen, sehen wir uns vorab genauer an, welche Konzepte es zur speziellen Nutzung einer Immobilie gibt:
- Ferienwohnungen im In- und Ausland vermieten
- Möblierte Apartments vermieten
- Montagewohnungen vermieten
- Gewerberäume für spezielle Konzepte (Co-Working, etc.) vermieten
Die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilien sind somit sehr unterschiedlich. Deshalb geben wir nun auf jede Option einzeln genauer ein.
3. Immobilien-Vermietung via AirBnB
Über Buchungsplattformen wie AirBnB kann Wohnraum einfach an Touristen vermietet werden. Ob das bei deiner Immobilie eine gute Idee ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Diese betreffen einerseits die Wohnung selbst, andererseits dein Investment-Konzept und die rechtlichen Rahmenbedingungen.
AirBnB Wohnungen sollten zum Vermieten vollständig möbliert sein
Möchtest du eine Wohnung an Touristen vermieten, solltest du auf die entsprechende Ausstattung achten. Neben allen Möbeln solltest du auch auf Teller, Tassen, Töpfe und Besteck achten – die Ausstattung muss komplett sein.
Doch im Grunde gilt auch bei der AirBnB-Wohnung, dass die Lage ein zentraler Erfolgsfaktor ist. Stelle dir immer die Frage, ob die Lage der Wohnung attraktiv für Touristen ist.
Je nach Preisgestaltung ist auch der Zustand des Gebäudes wichtig. Denn bei hochpreisigen AirBnBs sollte es einen Fahrstuhl, einen sauberen Eingangsbereich und einen überzeugenden Gesamteindruck der Liegenschaft geben.
Investment-Konzept für AirBnB Wohnungen
Nicht nur die Immobilie, Zustand und Lage entscheiden, ob die Vermietung via AirBnB sinnvoll ist. Dieses Konzept muss zu deinen sonstigen Investments passen. Für viele Menschen stellen Mieteinnahmen möglichst passive Zahlungseingänge dar.
Aufgaben eines AirBnB Vermieters
Bei der Vermietung via AirBnB ist der laufende Aufwand deutlich größer. Zu den Aufgaben zählen beispielsweise:
- Kommunikation über das Portal mit potenziellen Gästen
- Bürokratische Abwicklung (Genehmigungen, Buchhaltung, etc.)
- Schlüsselübergaben
- Reinigung und Instandhaltung
Diese Aufgaben können praktischerweise vollständig ausgelagert werden. Spezialisierte Unternehmen kümmern sich um den gesamten Prozess. Sie erhalten dafür einen Anteil der Einnahmen. Manche Leistungen können typischerweise als Zusatzleistungen gesondert gebucht werden.
Lohnt sich die AirBnB Vermietung für mich?
Als Investor ist es deine Aufgabe zu prüfen, ob der Nettoertrag schlussendlich trotz dieses Aufwandes noch höher ist als bei der klassischen Vermietung. Ebenso musst du bedenken, dass die Möblierung der Immobilie anfängliche Zusatzkosten verursacht.
Die Abnutzung ist etwas stärker gegeben als bei dauerhafter Vermietung. Daher ist es wichtig, von Anfang an einen Teil der Einnahmen für die Instandhaltung beiseite zu legen.
Rechtliche Rahmenbedingungen für AirBnB-Vermietung
Die gesetzliche Einschränkung hinsichtlich der kurzfristigen bzw. touristischen Vermietung ist in Deutschland weitreichend. In verschiedenen Großstädten, so auch in Berlin, gilt das Zweckentfremdungsverbot.
Das bedeutet, dass Wohnraum generell nicht an Touristen vermietet werden darf. Dazu ist eine eigene Bewilligung nötig, die über das Bezirksamt eingeholt werden kann. Voraussetzung ist ein Antrag mit entsprechender Begründung und anschließend der positive Bescheid der Verwaltung.
Darüber hinaus musst du beachten, ob du dich bereits in der gewerblichen Vermietung bewegst. Grundsätzlich unterstellt das Finanzamt bei der AirBnB-Vermietung, dass es sich um gewerbliche Einnahmen handelt.
Somit musst du neben der Gewerbesteuer auch Umsatzsteuer abführen. Zudem solltest du beachten, dass mitunter Vorschriften zur Anwendung kommen, die normalerweise nur für Hotels gelten. Dies gilt insbesondere, wenn du ein komplettes Haus mit mehreren AirBnB-Einheiten betreibst.
Aus diesem Grund solltest du dir vor der Umsetzung dieses Vermietungsmodells einen Termin bei deinem Steuerberater reservieren. Auch die rechtliche Beratung bei einem Anwalt für Steuerrecht kann Sinn ergeben.
4. Ferienwohnungen im In- und Ausland vermieten
Nicht nur via AirBnB kannst du Ferienwohnungen vermieten. Im In- und Ausland gibt es spezielle Konzepte, bei denen eine Management-Gesellschaft die Betreuung der Immobilien übernimmt.
Die Eigentümer können das Objekt, typischerweise eine Ferienwohnung, für eine bestimmte Dauer pro Jahr selbst nutzen. In der restlichen Zeit kümmert sich die Management-Gesellschaft um die Vermietung des Objektes.
Dieses Konzept reduziert den laufenden Aufwand auf ein Minimum. Außerdem sind solche Projekte von Beginn an auf die touristische Nutzung ausgelegt.
Dadurch werden alle regulatorischen Vorschriften entsprechend berücksichtigt. Die Bürokratie wird weitgehend vom Bauträger und der Betreibergesellschaft übernommen.
Ein Nachteil an einem solchen Projekt ist die eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie. Oftmals gibt es langjährige Verträge mit der Betreibergesellschaft.
Das eigene Apartment einfach dauerhaft selbst bewohnen? Das ist meist nicht möglich. Diese Überlegungen betreffen zum Zeitpunkt des Investments zwar nur die ferne Zukunft, müssen jedoch trotzdem bedacht werden.
Tipp zu Betreiberimmobilien
Prüfe stets den Vertrag, der zwischen dir und der Betreibergesellschaft geschlossen wird und die Widmung (Touristische Nutzung? Nebenwohnsitz oder Hauptwohnsitz möglich?) vorab genau. So klärt sich, ab wann dir welche Nutzungsoptionen zur Verfügung stehen.
Wohnung im Ausland als Ferienapartment vermieten
Wenn es sich nicht um eine Wohnung in einem Projekt handelt, das nicht von Beginn an zur touristischen Vermietung ausgelegt wurde, kann diese ebenfalls als Ferienwohnung vermietet werden.
Vor allen Dingen im Ausland musst du die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen. In allen touristisch relevanten Gebieten gibt es spezialisierte Anbieter, die sich um die laufende Verwaltung der Ferienwohnung kümmern.
Allerdings ist hier großes Vertrauen gefragt. Denn den Zustand der Wohnung kannst du zwischenzeitlich nicht selbst prüfen. Bei der Auswahl eines Unternehmens vor Ort solltest du daher vorsichtig agieren. Langfristige Vertragsbindungen sind zu vermeiden, um bei Bedarf den Anbieter wechseln zu können.
5. Montagewohnungen vermieten
Nicht nur Touristen benötigen möblierte Apartments. Eine ganz andere Zielgruppe sind Arbeiter, die vorübergehend zur Montage an einem bestimmten Ort leben. Zur Übernachtung dient eine sogenannte Montagewohnung, in der möglichst das gesamte Team gemeinsam untergebracht werden soll.
Der Unterschied zur Ferienwohnung liegt auf der Hand: Bei einer Montagewohnung darf der qualitative Standard etwas niedriger sein. Schließlich geht es hier nicht um Erholung und Entspannung.
Im Fokus steht, dass die Wohnfläche gut genutzt wird, viele Schlafplätze vorhanden und die Sanitäreinrichtungen ausreichend gegeben sind. Die Quartiere dienen zur Übernachtung, sie sollen funktional und möglichst preiswert sein.
Kleine Apartments lassen sich perfekt an Fremdfirmen vermieten
Aus Investment-Perspektive betrachtet bietet sich diese Nutzungsmöglichkeit somit für einfachere Immobilien an, die sich nicht im bestem Zustand befinden. Wenn viel Fläche vorhanden ist, kann diese mit preiswerten Möbeln ausgestattet werden. So entsteht eine Montagewohnung, die gezielt Unternehmen angeboten werden kann.
Von großem Vorteil bei dieser Sondervermietung ist es, wenn sich die Wohnung in einem Industriegebiet befindet. Hier brauchen Arbeiter fremder Firmen fast immer eine Übernachtungsmöglichkeit. Denn kurze Wege zur Arbeitsstelle sind bei einer Monteurswohnung ein großes Plus. Die Arbeiter kommen für einige Monate, verschwenden keine Zeit mit langen Wegen und haben eine preiswerte Wohnmöglichkeit.
Gerade in Gewerbe- und Industriegebieten wäre es anders schwierig, Mieter für eine Wohnung (besonders für größere Objekte) zu finden. Doch mit dieser Sondervermietungsstrategie lässt sich eine solide Rendite erzielen.
6. Wohnung an Unternehmen vermieten
Bei der Vermietung an Unternehmen ist es ähnlich wie bei Montagewohnungen oder der mittelfristigen Vermietung möblierter Apartments.
Das Unternehmen mietet Wohnungen an, die sich nahe der Büro- oder Produktionsräumlichkeiten befinden. Diese werden dann den Mitarbeitenden zur Verfügung gestellt. Das kann eine Dauerlösung sein oder nötig werden, wenn Mitarbeiter temporär vor Ort sind.
Die Bandbreite für solche Optionen ist groß: Expats, die vorübergehend in einem anderen Land arbeiten bis hin zu Saisonarbeitern, die eine temporäre Unterkunft benötigen.
Abhängig davon, für wen die Unternehmen die Wohnungen mieten, ist unterschiedliche Ausstattung nötig. Ein großer Vorteil ist, dass die Bezahlung der Unterkunft direkt durch das Unternehmen erfolgt. Mietausfälle sollten somit nur in absoluten Ausnahmefällen vorkommen.
Außerdem kannst du versuchen, langfristige Verträge mit dem Unternehmen abzuschließen. Das verbessert die Planbarkeit deines Investments. Umgekehrt hat das Unternehmen die Sicherheit, die Flächen wirklich längere Zeit über nutzen zu können.
8. Für wen sind Konzepte zur Sondervermietung eine Option?
Sondervermietungskonzepte sind mit laufendem Aufwand und viel Vorbereitungsarbeit verbunden. Gerade für die Entscheidung, wie eine Immobilie denn überhaupt optimal genutzt werden kann, ist Expertise nötig. Das zeigt sich schon, wenn es um die Planung der Nutzungsmöglichkeiten und die dafür nötigen Bewilligungen geht.
Durch diesen Aufwand, der vorab entsteht, sind Sondervermietungskonzepte nicht für alle Menschen gleichermaßen geeignet. Es gibt eine gewisse Phase, in der noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind, z.B. weil die Wohnung erst möbliert werden muss. Gleichzeitig verursachen diese Vorbereitungsarbeiten (Planung, Bürokratie, Möblierung, etc.) jedoch Kosten.
Sondervermietungskonzepte sind daher vor allem für echte Immobilienprofis geeignet. Wenn du gerade planst, deine erste Immobilie zu kaufen und Erfahrung in diesem Sektor aufbaust, startest du besser mit einem klassischen Buy and Hold Investment. Falls du hingegen schon Fachwissen mitbringst und ein Portfolio an Objekten hast, kann ein Sondervermietungsobjekt eine spannende Ergänzung mit guter Rendite sein.
9. Fazit: Sondervermietungskonzepte auf dem Prüfstand
Sondervermietungskonzepte sind nichts für Einsteiger. Doch wer bereits einige Immobilien sein Eigen nennt, kann über diese spezielleren Objekte den Bestand diversifizieren. Wichtig ist, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Egal ob bei der AirBnB-Vermietung in Deutschland, bei Ferienwohnungen im Ausland oder auch bei der Errichtung eines Coworking-Space.
Spezialisierte Rechtsanwälte können dabei behilflich sein, vorab zu klären, welche Nutzungsoptionen bei einer Immobilie denn überhaupt grundsätzlich offenstehen. Anschließend gilt es zu kalkulieren, ob sich der zusätzliche Aufwand eines Sondervermietungskonzeptes lohnt. Sofern eine entsprechend gute Rendite erzielbar scheint, muss die Finanzierung mit der Bank geklärt werden.
Denn hier ist ein durchdachtes Konzept nötig, um mit einer speziellen Nutzungsform der Immobilie trotzdem eine Finanzierung zu attraktiven Konditionen zu erhalten. Insgesamt sind Sondervermietungskonzepte somit empfehlenswerte Lösungen, die ansonsten teils schwierig nutzbare Flächen zu lukrativen Geldquellen machen können.
