Wohnen muss jeder.
Besonders in Großstädten spitzt sich der Kampf um Immobilien immer weiter zu. Während in Berlin lange Zeit eine Mietdeckelung bestand und wütende Menschenmengen gegen Konzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen demonstrierten, stiegen die Mieten in München auf über 20 Euro pro Quadratmeter.
Eigentlich sind Mietpreise und Immobilienpreise stark voneinander abhängig. Doch zur Zeit steigen die Immobilienpreise schneller als die Mieten. Dadurch vermindert sich die potenzielle Mietrendite was den Kauf einer Immobilie weniger attraktiv werden lässt.
1. Die Entwicklung der Mietpreise: Teilweise gedeckelt
In der Theorie steigen Mietpreise in etwa genauso schnell wie die Immobilienpreise derselben Region.
Der Inflation geschuldet steigen die Preise von allerlei Gütern jährlich um circa ein bis zwei Prozent. Und ja, auch die eigene Wohnung wird deswegen teurer.
Allerdings gibt es zum Teil strenge Vorgaben wie die Mietpreisbremse oder örtliche Mietendeckelungen, welche Vermieter dahingehend einschränken.
Deswegen steigen mieten in letzter Zeit nicht ganz so stark und vorallem nicht ganz so schnell wie die Immobilienpreise. Für letztere gibt es nämlich keinerlei regulatorische Gesetze.
Aufgrund regulatorischer Vorgaben der Regierung steigen die Mieten meist zeitversetzt etwas später an als die Immobilienpreise selbst.
Der Immobilienmarkt der letzten 10 Jahre
Der Immobilienmarkt in Berlin verzeichnete in den letzten 10 Jahren durchschnittlich einen Wertzuwachs von circa 211 %. Trotz explodierender Immobilienpreise sind die Mieten in Berlin lediglich um 104 % gestiegen und hinken damit etwas hinterher.
Die Folge ist, dass die Schaffung von neuem Wohnraum sich für Investoren nicht mehr rentiert und das Angebot für Mietwohnungen trotz steigender Nachfrage konstant bleibt.
Viele Menschen finden in Großstädten wie Berlin daher keine geeignete Wohnung mehr und müssen horrende Angebote annehmen, um nicht auf der Straße zu leben.
| Stadt | m²-Preis 2009 | m²-Preis 2019 | Preissteigerung | Inflation |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5,60 € | 11,40 € | 104 % | 1,36 % p.a. |
| Dresden | 5,50 € | 7,50 € | 36 % | 1,36 % p.a. |
| Hamburg | 8,10 € | 11,50 € | 42 % | 1,36 % p.a. |
| Essen | 5,50 € | 7,00 € | 27 % | 1,36 % p.a. |
Die Infos stammen aus dem 10 Jahresvergleich für Mieten von Immowelt.
In weniger populären Städten wie Essen ist die Miete über die Jahre verteilt zwar auch konstant gestiegen, doch im Vergleich zu Berlin und Hamburg wirken die 27% Mietsteigerung in Essen geradezu gering.
Steigende Mietpreise sind nur minimal auf die Inflation zurückzuführen und sind vielmehr der fortschreitenden Urbanisierung geschuldet. Die Inflation betrug die letzten 10 Jahre lediglich 1,36% pro Jahr.
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2. Zwischen Flexibilität und Sesshaftigkeit: Nicht nur Finanzen spielen eine Rolle
Für viele stellt das Eigenheim den ultimativen Lebenswunsch dar.
Der Traum des Eigenheims – eine Wohnung kaufen
Neben Kindern, einem sicheren Job sowie soliden Finanzen gehört der Besitz einer Immobilie für viele zu einem erfolgreichen Leben dazu. Zwar ist das eigene Haus keines der klassischen Statussymbole wie ein Sportwagen oder eine teure Uhr, doch ohne Frage strahlt eine Immobilie einen gewissen Luxus aus.
Ein großer Pluspunkt, der das Eigenheim gegenüber den meisten Wohnungen hat, ist der eigene Garten. Mietwohnungen greifen entweder auf Balkons und Gemeinschaftsgärten zurück oder verzichten aus Platzgründen gänzlich auf den Außenbereich.
Der Hauskauf ist gerade für Familien attraktiv. Als Bauherr oder Bauherrin hast du ziemlich freie Hand darüber wie du dein zukünftiges Zuhause gestalten möchtest.
Du kannst dein Haus genau nach deinen Vorstellungen entwerfen lassen und alles von Vornherein auf deine Bedürfnisse zuschneiden. Auch nachträglich steht dir frei etwas an deinem Haus zu verändern.
Als Mieter muss jede bauliche Veränderung vorher vom Vermieter genehmigt werden. Man ist also weniger frei in der Gestaltung seines Zuhauses.
Als Eigenheimbesitzer bist du geschützt vor einer Eigenbedarfskündigung und hast auch steuerlich einige Vorteile. Insgesamt muss man sich, sofern die Immobilie irgendwann abbezahlt ist, keine Sorgen mehr um seine Unterkunft machen und kann bis zu seinem Lebensende dort verweilen.
Die Mietwohnung – Wohnen auf Zeit
Mieten dagegen steht mehr für einen freieren, ungebundenen Lebensstil.
Klar, wer mietet, ist schließlich auch wesentlich flexibler in seiner Lebensgestaltung. Als Mieter kannst du sehr gut auf unvorhergesehene Situationen reagieren. Sei es der jobbedingte Umzug oder eine persönliche Umstellung, die eine Wohnraum-Verkleinerung nach sich zieht.
Des Weiteren musst du als Mieter keine Rücklagen für größere Reparaturen an deiner Wohnung bilden. Als Immobilienbesitzer können unvorhergesehene Kosten auftreten, für welche man eigenständig aufkommen muss.
Wenn du anstatt eine Immobilie zu erwerben lieber in Aktien oder ETFs investierst, profitierst du von einer weitaus höheren Diversifikation und erhöhst dadurch deine Rendite-Chancen.
Wenn du an einen steigenden Immobilienmarkt glaubst und ein Stück vom Kuchen abhaben willst, könntest du alternativ einen Teil deines Geldes in sogenannte REITs investieren.
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3. Der Immobilienmarkt wird immer teurer
Bei den überragenden Zahlen der letzten Jahrzehnte vergessen viele, dass man nicht nur mit Aktienkäufen, sondern auch mit Immobilien Verlust machen kann. Jede Erfolgssträhne hat irgendwann ein Ende und auch Eigenheime können in der Zukunft zu einem geringeren Preis gehandelt werden.
Der Immobilienmarkt ist zwar in der Regel gefestigter als eine Einzelaktie, doch auf lange Sicht ist die Volatilität dennoch höher als die eines marktneutralen Aktien-Portfolios.
Das wird von Immobilienbesitzern allerdings nur in Ausnahmefällen bemerkt, da diese nur selten den Wert ihres Eigenheims schätzen lassen und so keine richtigen Vergleichswerte entstehen.
| Stadt | m²-Preis 2010 | m²-Preis 2020 | Preissteigerung | Inflation |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 1.430 € | 4.450 € | 211 % | 0,3 % |
| Dresden | 1.220 € | 2.390 € | 96 % | 0,3 % |
| Hamburg | 2.100 € | 4.970 € | 137 % | 0,3 % |
| Essen | 1.110 € | 1.750 € | 58 % | 0,3 % |
| Deutschland | 1.420 € | 3.210 € | 126 % | 0,3 % |
Bei den überragenden Zahlen der letzten Jahrzehnte vergessen viele, dass man nicht nur mit Aktienkäufen, sondern auch mit Immobilien Verlust machen kann. Jede Erfolgssträhne hat irgendwann ein Ende und auch Eigenheime können in der Zukunft zu einem geringeren Preis gehandelt werden.
Der Immobilienmarkt ist zwar in der Regel gefestigter als eine Einzelaktie, doch auf lange Sicht ist die Volatilität dennoch höher als die eines marktneutralen Aktien-Portfolios.
Das wird von Immobilienbesitzern allerdings nur in Ausnahmefällen bemerkt, da diese nur selten den Wert ihres Eigenheims schätzen lassen und so keine richtigen Vergleichswerte entstehen.
Die Infos stammen aus dem 10 Jahresvergleich für Immobilienpreise von Immowelt.
Ebenfalls interessant ist der Vergleich der Grunderwerbsteuer in Deutschland. Diese variiert je nach Bundesland und geht von 3,5% in Sachsen bis 6,5% Thüringen. Durchschnittlich werden beim Kauf einer Immobilie 5,4% Grunderwerbsteuer fällig.
Die Investition in eine Immobilie
Wer den Großteil seines Vermögens und seines zukünftig erwirtschafteten Geldes in eine Immobilie investieren möchte sollte sich bewusst sein, dass dies ein hohes finanzielles Risiko mit sich bringt. Du investierst lediglich in ein Objekt und dadurch ist die Diversifikation deiner Anlage so gut wie nicht gegeben.
Lies dir jetzt unsere 9 Grundsätze für erfolgreiches Anlegen durch und erfahre wie man die richtige Motivation für seinen Vermögensaufbau findet.
4. Regelmäßige Ratenzahlungen oder monatliche Miete?
Oftmals werden in der Diskussion zwischen den Verfechtern des Eigenheims und den eingefleischten Mietern die monatlichen Kosten verglichen.
Beim Vergleich der monatlichen Kosten wird meist allerdings lediglich die Kaltmiete mit den monatlichen Rückzahlungen an die Bank, also der Schuldentilgung und Zinszahlung, verglichen.
Dabei kommt meistens raus, dass die Miete zwar ein wenig geringer ausfällt als die Zahlungen an die Bank, diese aber auch dem Vermögensaufbau dienen und nicht wie die Miete verloren gehen.
Prinzipiell ist diese These auch überhaupt nicht falsch. Die Miete dient nicht dem Vermögensaufbau und man kann dies insofern auch als verlorenes Geld betrachten. Der springende Punkt ist aber, dass in diesem Vergleich nicht alle Kosten berücksichtigt werden.
Rücklagen für Reparaturen
Neben Schuldentilgung und Zinszahlungen muss der Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses auch Rücklagen für Reparaturen bilden.
Die Instandhaltungskosten, die für den Mieter nicht anfallen, sollten also bei jedem ernstgemeinten Vergleich berücksichtigt werden.
Im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer, der seinen Kredit abbezahlen muss, kann der Mieter sein durch die geringere Miete und die fehlenden Instandhaltungskosten gespartes Geld anderweitig anlegen und sein Vermögen vermehren.
Kosten für Mieter
- Kaltmiete
- Nebenkosten
- Sparrate/Vermögensaufbau
Kosten für Eigenheimbesitzer
- Schuldentilgung
- Zinszahlungen
- Nebenkosten
- Instandhaltungskosten
Man wird bei der Tilgung seiner Zinsen gewisser Weise von der Bank gezwungen sein Geld zu sparen und dieses in seinen Vermögensaufbau zu stecken.
Aktien-Investoren können währenddessen jederzeit ihre Sparrate runterfahren und neigen dazu mehr Geld für Konsumgüter auszugeben.
Für weniger disziplinierte Sparer könnte daher der Kauf einer Immobilie eine große Motivation darstellen genügend Geld zur Seite zu legen.
Andererseits gibt es sicher viele Menschen, die sich davor sträuben einen Kredit aufzunehmen, da die Gewissheit Schulden zu haben sie schlechter schlafen lässt.
5. Günstige Kredite: Schulden aufbauen ist so günstig wie nie
Während die Hypothekenzinsen für eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren vor 10 Jahren noch bei rund 5 % lagen, befinden wir uns heute in einer außergewöhnlichen Niedrigzinsphase.
Aktuelle Hypothekenzinsen für einen solchen Kredit liegen bei guter Bonität zwischen 1,2 und 1,5 %. Quelle: FMH-Finanzberatung.
Diese niedrigen Zinsen sind zwar einerseits gut, weil eine Finanzierung für Bauherren so in der Theorie zwar günstiger wird, allerdings gehen niedrige Zinsen automatisch auch mit steigenden Immobilienpreisen einher.
Nur ist es so, dass die Immobilienpreise stärker angestiegen sind, als die Zinsen fielen. Wer vor 20 Jahren ein Haus gekauft hat, machte trotz höherer Zinsen aller Voraussicht nach den besseren Deal als heutige Hauskäufer.
6. Mieten-Kaufen Kostenvergleich: Beispielkalkulation
Tim würde gerne eine Wohnung kaufen. Und er hat Glück, denn sein Vermieter bietet ihm an seine Wohnung, in der Tim ohnehin schon lebt, zu kaufen. Tim ist sich noch nicht sicher ob er sich die schicke Wohnung leisten kann, ist aber definitiv sehr interessiert daran das Angebot anzunehmen.
Die Wohnung befindet sich in einer guten Lage und misst 75 Quadratmeter. Der Preis ist durchschnittlich, sodass jeden Monat 675 Euro an Miete fällig werden. Würde Tim die Wohnung kaufen, müsste er etwas mehr als 240.000 Euro dafür hinblättern, ebenfalls ein durchschnittlicher Immobilienpreis.
Praktischerweise hat Tim bereits ein Kapital von 30.000 Euro angespart, welches er gerne für seinen Vermögenszuwachs investieren würde.
Er hakt bei seiner Bank nach, welche ihm einen Kredit mit einer Tilgungssumme von 592 Euro pro Monat anbietet. Maklerhonorar, Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer hat Tim ebenfalls auf dem Schirm. Zinsen müsste Tim jeden Monat 208 Euro bezahlen.
Die Rechnung klingt für Tim simpel. Möchte er lieber für 675 Euro zur Miete wohnen oder für 800 Euro Kreditrate in seiner eigenen Wohnung leben. Doch Tim übersieht so einiges in seiner Rechnung.
Seine gute Freundin Nadine rät ihm dazu das ganze noch einmal genau auszurechnen. Ist es für Tim wirklich schlauer die Wohnung zu kaufen oder sollte er sie weiterhin mieten? Schließlich ist die monatliche Miete, die Tim bezahlen muss wesentlich geringer, als die Kreditrate, die er an die Bank überweisen müsste.
Diese 125 Euro an Differenz könnte Tim monatlich in einen ETF-Sparplan investieren und so sein Vermögen aufbauen. Doch Nadine bemerkt noch etwas. Während Tim als Mieter nicht für die Instandhaltung der Wohnung aufkommen musste, da der Vermieter diese Kosten trägt, müsste er diese als Besitzer selbst übernehmen.
Nadines Eltern sind selbst Eigentümer einiger Immobilien und daher weiß sie, dass man als Eigentümer stets 1,5-3% des Wohnungswerts pro Jahr ansparen sollte, für etwaige Reparaturen.
Pro Monat würde Tim also mindestens 300 Euro zur Seite legen und in Versicherungen investieren, um im Ernstfall abgesichert zu sein. Kein Problem für Tim, er hat genügend Einkommen, um auch die zusätzlichen 300 Euro zu stemmen.
Doch was ist, wenn Tim weiterhin zur Miete wohnen will? Mit seinem frei verfügbaren Einkommen von 1100 Euro könnte er die Miete zahlen und zusätzlich 525 Euro in einen ETF-Sparplan investieren, welcher im Durchschnitt 8 % Rendite pro Jahr einbringt.
So sieht die Rechnung von Tim und Nadine aus:
| Mieten | Kaufen | |
|---|---|---|
| Wohnfläche | 75 m² | 75 m² |
| Kaufpreis | - | 240.750 EUR |
| Startkapital | 30.000 EUR | 30.000 EUR |
| Vergleichszeitraum | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Quadratmeterpreis | 9 EUR | 3210 EUR |
| Instandhaltungskosten | - | 300 EUR |
| Tilgung/Miete | 675 EUR | 207 Euro |
| Kreditzinsen/Sparrate | 425 EUR | 592 EUR (1,5 %) |
| Wertsteigerung | MSCI World 8 % p.a. | 12,6 % p.a. (letzte 10 Jahre) |
| Transaktionskosten* | - | 24.075 EUR (10 %) |
| Steuern | Kapitalertragsteuer 25 % | - |
| Schulden | - | 92.751 EUR |
| Summe | 257.605 EUR | 186.519 Euro |
Für Tim steht die Entscheidung fest. Er wird die Wohnung nicht kaufen und stattdessen weiter als Mieter darin leben.
Wenn er diszipliniert weiter in seinen ETF-Sparplan einzahlt und dadurch sein Vermögen aufbaut besitzt er nach 20 Jahren in unserer Beispielrechnung ein Vermögen von 257.00 Euro.
Als Eigentümer seiner Wohnung hätte er nach 20 Jahren noch 92.000 Euro Schulden und sein Vermögen wäre auf 186.000 Euro angewachsen.
7. Fazit: Mieten ist (aktuell) in den meisten Fällen die bessere Entscheidung
Vorteile des Eigenheims
- privater Garten
- freie Gestaltungsmöglichkeiten
- niedrige Zinsen
- Heimatgefühl
- etwaige Wertsteigerung
- Steuervorteile beim Vermögensaufbau
- „Zwang” zu sparen
Vorteile der Mietwohnung
- höhere Sparrate für ETFs/Aktien
- hohe Flexibilität, kurze Bindedauer
- gebremste Mietpreise
- keine Verschuldung
- keine Rücklagen für Reparaturen
- geringere monatliche Zahlungen
Sicherlich gibt es Beispiele bei denen ein Kauf finanziell lohnenswerter ist. Das muss man vor einer solchen Investition gut durchrechnen.
Unsere eingesetzten Werte sind Durchschnittswerte für ganz Deutschland und zeigen lediglich, dass Mieten im Durchschnitt die günstigere Entscheidung ist.
In die Zukunft schauen kann niemand. Womöglich ist der Aktienmarkt überbewertet und es kommt zu einer Depression. Andererseits kann es auch sein, dass die Immobilienpreise fallen und eben eine lange Zeit keine Wertsteigerung zu verzeichnen ist.
